01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 374 logements dont 7 790 résidences principales, 224 résidences secondaires et 1 360 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 790 | 83,1 % |
| Résidences secondaires | 224 | 2,4 % |
| Logements vacants | 1 360 | 14,5 % |
Le graphique détaille la structure des 9 374 logements: 83 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 15 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 149 | 14,8 % |
| 1919-1945 | 726 | 9,4 % |
| 1946-1970 | 2 329 | 30,0 % |
| 1971-1990 | 2 381 | 30,7 % |
| 1991-2005 | 868 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 307 | 4,0 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 15 % datent d'avant 1919 et 4 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 459 | 5,9 % |
| 2 pièces | 1 150 | 14,8 % |
| 3 pièces | 1 889 | 24,2 % |
| 4 pièces | 1 918 | 24,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 374 | 30,5 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 30 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 303 | 9 272 | 9 374 |
| Rés. principales | 7 829 | 7 725 | 7 790 |
| Rés. secondaires | 107 | 154 | 224 |
| Vacants | 1 366 | 1 393 | 1 360 |
En regard, Pont-À-Mousson (à 68 km, 14 190 hab.) affiche 44,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 439 | 44,1 % |
| Locataires (privé) | 2 105 | 27,0 % |
| Locataires HLM | 2 084 | 26,8 % |
| Logés gratuitement | 161 | 2,1 % |
Occupation des résidences principales — 44,1 % appartiennent à leurs occupants, 53,8 % sont louées, avec 27 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 203 | 66,8 % |
| Fioul | 361 | 4,6 % |
| Électricité | 1 649 | 21,2 % |
| Gaz bouteille | 43 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 534 | 6,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 67 % au gaz de ville, 21 % pour électricité, 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 132 |
| 2 à 4 ans | 1 735 |
| 5 à 9 ans | 1 269 |
| 10 ans ou plus | 3 654 |
| Total ménages | 7 790 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 563 |
| Sous-occupation modérée | 2 090 |
| Sous-occupation accentuée | 1 696 |
| Suroccupation modérée | 641 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 932 | 24,8 % |
| 1 voiture | 4 078 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 781 | 22,9 % |
Équipement automobile des ménages: 25 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 23 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 44,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 775 | 6 243 | 84 | 448 |
| 1975 | 7 504 | 6 865 | 74 | 565 |
| 1982 | 7 965 | 7 272 | 107 | 586 |
| 1990 | 8 231 | 7 405 | 191 | 635 |
| 1999 | 8 579 | 7 765 | 156 | 658 |
| 2006 | 9 132 | 8 053 | 104 | 975 |
| 2011 | 9 303 | 7 829 | 107 | 1 366 |
| 2016 | 9 272 | 7 725 | 154 | 1 393 |
| 2022 | 9 374 | 7 790 | 224 | 1 360 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 6 775 à 9 374, soit +38 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 683 | 1 675 | 1 636 | 1 488 | 1 369 | 1 016 |
| Dont vacants > 2 ans | 938 | 971 | 972 | 894 | 740 | 688 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,1 % |
| Classe B | 180 | 3,5 % |
| Classe C | 1 643 | 31,7 % |
| Classe D | 2 356 | 45,4 % |
| Classe E | 731 | 14,1 % |
| Classe F | 211 | 4,1 % |
| Classe G | 63 | 1,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 45 % des logements et 35 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 451 | 8,7 % |
| Classe B | 710 | 13,7 % |
| Classe C | 1 322 | 25,5 % |
| Classe D | 1 935 | 37,3 % |
| Classe E | 565 | 10,9 % |
| Classe F | 178 | 3,4 % |
| Classe G | 29 | 0,6 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (37 %), 48 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 90 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 210 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1 |
| Classe B | 12 | 168 |
| Classe C | 134 | 1 509 |
| Classe D | 268 | 2 088 |
| Classe E | 189 | 542 |
| Classe F | 111 | 100 |
| Classe G | 38 | 25 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (242 kWh/m²/an) et appartements en classe D (179).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 224 |
| T2 | 572 |
| T3 | 783 |
| T4 | 671 |
| T5+ | 163 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bar-le-Duc (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Bar-le-Duc affiche 14,5 % de logements vacants (1 360 unités sur 9 374), signe d'un parc en partie sous-utilisé. Profil très urbain: l'appartement (à 62,1 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (37,9 %). La commune est dans le paysage des plateaux et vallées de Lorraine, perchée à 204 m d'altitude, dans un relief de collines.
Le parc de Bar-le-Duc compte à peu près autant de propriétaires (44,1 %) que de locataires (53,8 %). Le logement social occupe une place de 26,8 % dans le parc de résidences principales.
Le noyau ancien du parc pèse 14,8 % (logements d'avant 1919). Bonne tenue énergétique du parc de Bar-le-Duc: classe D en tête et consommation moyenne (188 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 66,8 % des résidences principales.
Le parc de Bar-le-Duc est stable sur la période 2016-2022 (+1,1 %). 24,8 % des ménages de Bar-le-Duc n'ont pas de voiture, 22,9 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Bar-le-Duc est dans le paysage des plateaux et vallées de Lorraine. Sur le plan physique, la commune est perchée à 204 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Bar-le-Duc en 2026 ?
Ancrée dans la Meuse, la préfecture barisienne cumule une attractivité de services indéniable et un déclin démographique marqué. Son marché immobilier, porté par la fonction de chef-lieu, affiche des rendements alléchants mais repose sur des bases économiques fragiles. Voici le décryptage pour 2026.
Avec un écart de prix de 48 % par rapport à Pont-À-Mousson pour des indicateurs locatifs solides, la préfecture meusienne offre un levier important aux investisseurs patiemment ancrés.
Verdict
➤ Un marché spécifique, réservé aux investisseurs locatifs patients capables de composer avec un contexte socio-économique fragile.
Points clés
- ✓ Rendements bruts élevés avoisinant 8 %
- ✓ Attractivité et équipements très solides
- ✓ Point d'entrée bas avec correction récente
- ⚠ Déclin démographique prononcé (-8,4 % en 10 ans)
- ⚠ Chômage élevé et pouvoir d'achat local limité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 250 €/m², Bar-Le-Duc est moins chère que plus de 70 % des communes françaises de taille comparable.
- Son prix est inférieur de 15 % à la médiane départementale, selon les données DVF 2024.
- Son rendement locatif brut de 8,3 % surpasse largement ceux des métropoles régionales et du littoral.
Analyse du marché immobilier à Bar-le-Duc
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bar-le-Duc : opportunités et risques
Investir à Bar-Le-Duc en 2026, c'est avant tout cibler un rendement brut élevé, avoisinant 8,3 % pour les appartements, dans un contexte de prix d'entrée bas. Cette rentabilité apparente est néanmoins immédiatement érodée par des charges réelles : une taxe foncière à 58,21 %, un taux de vacance structurel de 14,5 % sur le parc locatif privé, et un parc ancien (24,2 % antérieur à 1945) exposé aux obligations de rénovation énergétique.
La stratégie imposée est celle du locatif annuel longue durée, avec une sélection impitoyable du bien. Il faut privilégier les logements déjà aux normes énergétiques (classe D dominante) et bien situés par rapport aux 257 équipements de santé et aux axes de transport, dont la gare SNCF à 400 mètres du centre. La pression touristique étant faible, les stratégies saisonnières ou de meublé touristique sont à écarter.
Le principal risque n'est pas la liquidité du marchà (l'IPI de 6,1/10 indique une bonne activité) mais la dépendance à une demande locative fragile, liée à un taux de chômage élevé et à un déclin démographique continu. L'investisseur doit donc être prêt à une gestion proactive et à un horizon de détention long, sans escompter de plus-value significative à court ou moyen terme.
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Données du marché immobilier à Bar-le-Duc
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian, à 1 250 €/m², a perdu près de 5 % en un an selon la DGFiP. Cette baisse, la deuxième année consécutive, place le marchà dans une phase de correction qui suit le boom post-Covid. La fourchette des prix reste large (de 911 à 1 907 €/m²), reflétant un parc hétérogène où la valeur dépend crucialement de l'état, de la localisation et de la performance énergétique du bien.
Comparé aux autres pôles urbains meusiens, Bar-Le-Duc affiche un discount significatif. Elle est 31 % moins chère que Verdun et 48 % moins chère que Pont-à-Mousson. Cet écart ne s'explique pas par une déficience d'équipements – son ICS de 8,7/10 est excellent – mais bien par des indicateurs démographiques et économiques moins porteurs, avec un chômage à 15,7 %.
La structure des ventes, quasi à égalité entre maisons et appartements, dessine un marchà dual. Les maisons, de taille médiane 92 m², ciblent une clientèle d'accédants ou d'investisseurs en colocation. Les appartements, plus petits (63 m²), constituent le cœur du marchà locatif, alimenté par une population étudiante et des ménages aux revenus modestes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bar-le-Duc Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bar-le-Duc
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bar-le-Duc évolue de +4,4 %, passant de 1 197 à 1 250 €/m²; 191 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
La simulation financière est éloquente : pour acquérir une maison médiane de 92 m² à 123 004 €, un ménage local doit théoriquement mobiliser 5,8 années de revenus médian, un effort important. À l'inverse, l'investisseur bénéficie d'un rendement brut de 8 % sur les maisons. Néanmoins, ce rendement est à nuancer par des charges significatives : la taxe foncière atteint 58,21 %, et un taux de vacance de 14,5 % sur le parc locatif privé alourdit le risque. Le rendement net, autour de 4,2 %, reste correct mais nécessite une trés sérieuse sélection du bien et du locataire.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 215 ventes enregistrées en 2024, le volume d'échanges a reculé de 21 % par rapport au pic de 2022, signe d'un marché moins dynamique. La répartition est équilibrée entre maisons (101 ventes) et appartements (90 ventes), ces derniers, plus petits (63 m² médian), représentant le segment locatif principal. Le profil type des biens vendus est ancien, avec 24,2 % du parc antérieur à 1945, ce qui implique des travaux de rénovation énergétique fréquents. Le marché est clairement en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation qui s'est élargie face à la baisse des prix.
Répartition des ventes
52,9 % de maisons et 47,1 % d'appartements parmi les 191 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 52,9 % de maisons et 47,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 191 | 101 | 90 |
| Prix médian/m² | 1 250 € | 1 267 € | 1 183 € |
| Prix moyen/m² | 1 540 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 205 | 1 197 € |
| 2022 | 244 | 1 141 € |
| 2023 | 202 | 1 218 € |
| 2024 | 165 | 1 154 € |
| 2025 | 191 | 1 250 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bar-Le-Duc est modeste mais en légère hausse : 113 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 71 concentrés sur la seule année 2024 (+4 % par rapport à la période précédente). Ce faible volume, face à un déclin démographique, écarte tout risque immédiat de sur-offre. Il traduit plutôt une volonté de modernisation du parc et de maintien de l'attractivité du chef-lieu. Ces opérations, souvent portées par des bailleurs sociaux (32 % du parc total), visent à requalifier certains secteurs, un signal à suivre pour identifier les futurs quartiers en valorisation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
530 logements autorisés cumulés, 260 commencés: la dynamique récente affiche 46 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bar-le-Duc
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bar-le-Duc (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 129 logements autorisés à à Bar-le-Duc, dont 23 en 2025 (+32 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bar-le-Duc
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bar-le-Duc
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,21 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 8,3 % pour les appartements se contracte une fois les charges réelles déduites. La taxe foncière à Bar-le-Duc, avec un taux de 58,21 %, en est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 14,5 %). Les travaux d'entretien et la mise aux normes, notamment énergétiques dans un parc classé D en moyenne, grèvent également la rentabilité nette, estimée ici autour de 4,3 %.
Performance énergétique du parc à Bar-le-Duc
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 190 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Bar-le-Duc: la classe D domine, 5,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique dominante du parc est de classe D (187 kWh/m²/an). Seuls 5,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Néanmoins, la loi Climat implique un calendrier de rénovation : interdiction de location pour les logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Acheter un bien classé D ou inférieur expose donc à des obligations de travaux à moyen terme. C'est un critère de négociation et un élément clé du budget prévisionnel.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, correspondant à la surface médiane de 63 m² et adaptés aux petits budgets. Les maisons, plus rares sur le marché locatif (38,6 % du parc), peuvent convenir à des familles. L'ancien domine (seulement 4 % du parc post-2006), avec une classe énergétique D moyenne. Un investissement dans le neuf (71 logements autorisés en 2024) peut sécuriser le DPE, mais le rendement sera impacté par le prix d'achat plus élevé.
Quelles zones cibler à Bar-le-Duc ?
Le centre-ville historique, avec ses 37 monuments protégés, peut attirer des locataires sensibles au cadre. Les quartiers proches de la gare (0,4 km) et desservis par la fibre (84,3 % de couverture) sont stratégiques. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en fort développement n'émerge, mais la dynamique intercommunale (CA Bar-le-Duc - Sud Meuse) peut à terme requalifier certains secteurs.
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Risques à connaître avant d'investir à Bar-le-Duc
Le risque principal est la vacance locative, avec 14,5 % de logements vacants dans la commune. La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi 61,2 %) et la baisse démographique (-0,9 % en 5 ans) pèsent sur la demande future. La taxe foncière (58,21 % en 2024) grève le rendement net. Enfin, 5,2 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un risque réglementaire et financier à intégrer avant 2028.
Cas pratique : un investissement type à Bar-le-Duc
Pour un appartement de 60 m² à Bar-le-Duc, comptez environ 75 960 € à l'achat (au prix médian de 1 266 €/m²). Il peut se louer 528 €/mois (8,8 €/m²), soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net chute autour de 4,3 %, générant un revenu net d'environ 272 €/mois. Avec un crédit, l'effort mensuel résiduel dépendra fortement de votre apport et du taux.
Erreurs à éviter quand on investit à Bar-le-Duc
- Négliger la taxe foncière, élevée à 58,21 % du taux.
- Oublier de provisionner pour la vacance (14,5 % de logements vacants).
- Acheter sans étudier le DPE et les futurs travaux obligatoires.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (8,8 €/m² en appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bar-le-Duc suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La rentrée scolaire (septembre) motive les familles. Évitez peut-être de mettre en vente en décembre-janvier, période de moindre activité. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir moins de choix mais plus de marge de négociation. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière est payable en septembre, un vendeur peut anticiper la vente pour la faire supporter par l'acquéreur.
Le saviez-vous ?
- Bar-le-Duc possède 37 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 84,3 % des logements de la commune.
- L'âge médian des Barisiens est de 47,7 ans, supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Bar-le-Duc : cadre de vie et logement
S'installer à Bar-Le-Duc, c'est choisir le confort d'une petite ville très bien équipée, avec 732 commerces et services à proximité, le tout dans un cadre patrimonial remarquable (37 monuments historiques). La connexion fibre à 84,3 % et la présence de la 5G facilitent le télétravail, une donnée essentielle pour attirer de nouveaux résidents.
Le territoire n'est cependant pas sans contraintes. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement à 245) et le climat économique local, marqué par un chômage élevé, pèse sur le pouvoir d'achat. De plus, la commune est concernée par un plan de prévention des risques d'inondation (PPRi Ornain aval), une donnée à vérifier impérativement avant toute acquisition.
Carte du marché immobilier à Bar-le-Duc
Bar-le-Duc et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bar-le-Duc
Le climat à Bar-le-Duc est continental avec une température moyenne de 11,3 °C et près de 1 mètre de précipitations annuelles. Les hivers peuvent être froids, mais l'altitude modérée (252 m) et l'éloignement des grands massifs atténuent les excès. Ce profil convient à ceux qui apprécient les quatre saisons marquées sans extrêmes. L'ensoleillement est typique du nord-est de la France. Un acheteur venant de régions plus douces devra budgéter un chauffage efficace, d'autant que la performance énergétique moyenne du parc est de classe D.
À qui s'adresse Bar-le-Duc ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants locaux, aux familles recherchant une maison individuelle (38,6 % du parc) et aux retraités (33 % de la population) attirés par la tranquillité et les services de santé. Les travailleurs mobiles apprécieront la proximité de la gare TGV. En revanche, la dynamique économique limitée (taux de chômage à 15,7 %) et la baisse démographique (-0,9 % en 5 ans) peuvent freiner les jeunes actifs très ambitieux.
Avantages et limites à Bar-le-Duc
✓ Points forts
- Patrimoine historique riche (37 monuments).
- Accès au TGV à 24,4 km pour Paris-Est.
- Services de proximité complets (732 équipements).
- Prix d'entrée accessible, inférieur à ses voisines.
- Environnement calme et risque sismique très faible.
− À prendre en compte
- Démographie en baisse (-0,9% en 5 ans).
- Taux de chômage élevé (15,7%).
- Climat continental aux hivers froids.
Composition du parc immobilier à Bar-le-Duc
9 374 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (38,6 %) et collectif (61,4 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements à Bar-le-Duc est équilibré entre maisons (38,6 %) et appartements. La part de propriétaires occupants (44,1 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que celle des logements sociaux (32 %) et des logements vacants (14,5 %) est notable. Cela traduit un marché locatif important et une certaine rotation, mais aussi un potentiel de réhabilitation. La faible proportion de résidences secondaires (2,4 %) confirme le caractère résidentiel principal de la ville. L'acheteur typique est donc soit un investisseur locatif, soit un ménage accédant à la propriété dans une ville active.
Ancienneté du parc à Bar-le-Duc
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 761 logements).
- Avant 1919 14,8 % 1 149 logts
- 1919-1945 9,4 % 726 logts
- 1946-1970 30,0 % 2 329 logts
- 1971-1990 30,7 % 2 381 logts
- 1991-2005 11,2 % 868 logts
- 2006-2019 4,0 % 307 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bar-le-Duc
732 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bar-le-Duc
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRi) en révision pour l'Ornain aval, principal risque identifié. La sismicité est très faible et le radon, faible. Dix risques naturels sont recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) pour le bien visé. Ces contraintes peuvent influencer l'assurabilité et les conditions de prêt. L'absence de risque majeur avéré est un atout pour la sérénité du projet.
Cas pratique : un achat type à Bar-le-Duc
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 133 700 € (hors frais de notaire). Cela représente environ 6,3 années du revenu médian local (21 150 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux théorique de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 635 €. À comparer avec un loyer médian pour une maison de 9,0 €/m², soit 900 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bar-le-Duc
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, qui cache de fortes disparités.
- Oublier de consulter l'ESRIS pour les risques d'inondation (PPRi Ornain).
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique en classe D.
- Négliger la proximité des équipements (écoles, commerces) qui valorise le bien.
Points clés à retenir à Bar-le-Duc
- Prix médian à 1 250 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif élevé, autour de 8,3 %.
- Climat continental avec 11,3 °C de moyenne.
- Marchay en correction (-4,7 % sur 1 an).
- Maisons à 1 267 €/m², appartements à 1 183 €/m².
- Rendement net estimé à 4,3 % après charges.
- Parc immobilier classé D en moyenne énergétique.
- DPE moyen D, les meilleures classes se valorisent.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bar-le-Duc ?
À Bar-le-Duc, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un bien rénové avec une classe C ou B se démarque immédiatement dans un parc à dominante D. La localisation intra-muros, près des 24 établissements scolaires ou des 152 commerces, soutient la valeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur sont discriminants. La proximité de la gare (0,4 km) ou de l'accès TGV (24,4 km) est aussi valorisante. Un vendeur doit mettre en avant ces atouts concrets.
Estimation indicative d'une maison à Bar-le-Duc
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
111 250 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop optimiste, dans ce marché en baisse, conduit à une stagnation du bien et à une dépréciation perçue. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une partie de votre capital. Seule une analyse fine intégrant la surface, l'année de construction, l'état du DPE (le parc compte 5,2 % de passoires), la vue, l'étage et la proximité des commodités (commerces, gare) permet de se positionner correctement. Dans un contexte où le délai de vente peut s'allonger, le prix juste est le levier principal pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais un professionnel local sait que le prix au m² peut varier de plus de 20 % entre le centre-ville historique et les quartiers périphériques. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation et l'impact des risques potentiels (PPRi). Son estimation, étayée par des ventes récentes non publiées, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux. Enfin, il conseille sur les travaux de valorisation prioritaires avant mise en vente, maximisant ainsi le prix final.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens non similaires en état ou localisation.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse du marché (-4,7 %).
- Oublier de valoriser un bon DPE ou un ravalement récent.
- Vendre sans connaître le taux de logements vacants (14,5 %), signe de concurrence.
Investir à Bar-le-Duc : passer à l'action
Les rendements bruts élevés masquent des risques réels de vacance et de dépréciation. Transformer cette analyse en investissement viable nécessite une connaissance intime des quartiers et du parc, ainsi qu'une stratégie financière robuste face à un territoire en difficulté.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend entièrement du choix du bien et de la stratégie d'acquisition.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Bar-Le-Duc grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse du marché local.
- Analyse basée sur les 215 ventes récentes à Bar-Le-Duc
- Évolution des prix et dynamique locative décryptées
- Mise en relation avec un expert du secteur Bar-le-Duc - Sud Meuse
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bar-le-Duc
Quel est le prix au mètre carré à Bar-Le-Duc en 2024 ?
Le prix médian à Bar-Le-Duc est de 1 250 €/m² selon les dernières données DVF. Les maisons se vendent en médiane à 1 267 €/m² et les appartements à 1 183 €/m². La fourchette centrale des prix s'étend de 911 à 1 907 €/m².
Est-ce que le prix de l'immobilier baisse à Bar-Le-Duc ?
Oui, le prix médian a baissé de 4,7 % entre 2023 et 2024. Il a perdu 15,6 % depuis son pic de 2021, revenant à un niveau proche de celui de 2020. Le marchà est en phase de correction.
Bar-Le-Duc est-elle plus chère que Verdun ?
Non, Bar-Le-Duc est nettement moins chère que Verdun. Son prix médian au m² est inférieur de 31 % à celui de sa voisine, qui s'établit à 1 689 €/m². Cet écart s'explique par des dynamiques économiques et démographiques différentes.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bar-Le-Duc ?
Le rendement locatif brut est élevé, estimà à 8,3 % pour les appartements et 8,0 % pour les maisons. Attention, le rendement net, après déduction des charges, taxes et vacance locative, est plus proche de 4,2 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Bar-Le-Duc ?
Il faut cibler les secteurs bien connectés aux équipements (centre-ville, proximité de la gare) et privilégier les biens rénovés ou ayant un bon DPE. Évitez les zones exposées au risque d'inondation (vérifiez le PPRi) et les logements trop éloignés des commerces de proximité.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation est frappant : Bar-Le-Duc est proposée à moitié prix par rapport à Laxou (+99 %) et près de 50 % de moins que Pont-À-Mousson, un effet de levier qui compense ses fragilités démographiques pour un investisseur à la recherche de rentabilité brute.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bar-le-Duc.
Communes limitrophes de Bar-le-Duc
Bar-le-Duc est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Bar-le-Duc est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 250 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Bar-le-Duc a augmenté de +4,4 %. Sur l'ensemble de la période, 1 007 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +8,3 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Bar-le-Duc: 1 267 €/m² pour les maisons (surface médiane 89 m²) et 1 183 €/m² pour les appartements (62 m²). Un bien type de 89 m² revient à environ 112 763 €, soit 5,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,8 € (appartements) et 9,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 129 logements autorisés sur 2021-2025, dont 24 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 64 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bar-le-Duc est dans le paysage des plateaux et vallées de Lorraine. Bar-le-Duc est perchée à 204 m d'altitude, dans un relief de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).