01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 175 logements dont 7 433 résidences principales, 134 résidences secondaires et 608 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 433 | 90,9 % |
| Résidences secondaires | 134 | 1,6 % |
| Logements vacants | 608 | 7,4 % |
Le graphique détaille la structure des 8 175 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 718 | 9,7 % |
| 1919-1945 | 752 | 10,2 % |
| 1946-1970 | 1 864 | 25,2 % |
| 1971-1990 | 2 533 | 34,2 % |
| 1991-2005 | 763 | 10,3 % |
| 2006-2020 | 772 | 10,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 368 | 5,0 % |
| 2 pièces | 942 | 12,7 % |
| 3 pièces | 1 815 | 24,4 % |
| 4 pièces | 1 911 | 25,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 398 | 32,3 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 18 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 770 | 7 815 | 8 175 |
| Rés. principales | 7 015 | 7 000 | 7 433 |
| Rés. secondaires | 57 | 96 | 134 |
| Vacants | 697 | 719 | 608 |
Laxou, commune de taille similaire à 16 km, affiche 46,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 073 | 41,3 % |
| Locataires (privé) | 2 263 | 30,4 % |
| Locataires HLM | 1 979 | 26,6 % |
| Logés gratuitement | 118 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 41,3 %, locataires 57,1 % — la part HLM s'établit à 27 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 249 | 57,2 % |
| Fioul | 194 | 2,6 % |
| Électricité | 2 482 | 33,4 % |
| Gaz bouteille | 39 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 469 | 6,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 57 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 006 |
| 2 à 4 ans | 1 882 |
| 5 à 9 ans | 1 489 |
| 10 ans ou plus | 3 056 |
| Total ménages | 7 433 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 497 |
| Sous-occupation modérée | 2 178 |
| Sous-occupation accentuée | 1 495 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 642 |
| Suroccupation modérée | 535 |
| Suroccupation accentuée | 84 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 507 | 20,3 % |
| 1 voiture | 3 919 | 52,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 008 | 27,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 53 % à une voiture, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 51,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 704 | 4 334 | 70 | 300 |
| 1975 | 5 618 | 5 182 | 59 | 377 |
| 1982 | 6 367 | 5 749 | 57 | 561 |
| 1990 | 6 612 | 5 976 | 96 | 540 |
| 1999 | 6 955 | 6 387 | 59 | 509 |
| 2007 | 7 419 | 6 822 | 45 | 552 |
| 2012 | 7 770 | 7 015 | 57 | 697 |
| 2017 | 7 815 | 7 000 | 96 | 719 |
| 2023 | 8 175 | 7 433 | 134 | 608 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 704 logements, le total atteint 8 175 en 2023 (+74 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 068 | 988 | 875 | 961 | 990 | 678 | 777 |
| Dont vacants > 2 ans | 312 | 268 | 372 | 406 | 415 | 399 | 308 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 0,5 % |
| Classe B | 247 | 5,4 % |
| Classe C | 2 214 | 48,0 % |
| Classe D | 1 320 | 28,6 % |
| Classe E | 574 | 12,4 % |
| Classe F | 178 | 3,9 % |
| Classe G | 57 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 54 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 950 | 20,6 % |
| Classe B | 835 | 18,1 % |
| Classe C | 1 428 | 30,9 % |
| Classe D | 840 | 18,2 % |
| Classe E | 401 | 8,7 % |
| Classe F | 133 | 2,9 % |
| Classe G | 28 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 70 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 218 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 172 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 134 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 159 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 218 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 110 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 2 |
| Classe B | 21 | 226 |
| Classe C | 203 | 2 011 |
| Classe D | 303 | 1 017 |
| Classe E | 138 | 436 |
| Classe F | 68 | 110 |
| Classe G | 37 | 20 |
Les maisons affichent une classe dominante D (215 kWh/m²/an), les appartements C (168) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 86 |
| T2 | 259 |
| T3 | 679 |
| T4 | 664 |
| T5+ | 332 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Toul (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Toul recense 8 175 logements, dont 7 433 résidences principales (90,9 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil très urbain: l'appartement (à 60,1 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (39,9 %). La commune est une commune lorraine.
Selon l'INSEE, 57,1 % des résidences principales de Toul sont occupées par des locataires. 26,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 9,7 % de logements d'avant 1919 et 10,4 % postérieurs à 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Toul: classe C en tête et consommation moyenne (176 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (57,2 %).
Croissance modérée du parc de Toul entre 2017 et 2023 (+4,6 %). 20,3 % des ménages de Toul n'ont pas de voiture, 27,0 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune lorraine — un ancrage qui colore le parc.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Meurthe-et-Moselle (272ᵉ rang sur 560 communes)
Analyse du marché immobilier à Toul
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Toul
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Toul s'établit à 1 515 €, sur la base de 126 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Toul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Toul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Toul évolue de +17,3 %, passant de 1 292 à 1 515 €/m²; 126 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
49,2 % de maisons et 50,8 % d'appartements parmi les 126 transactions enregistrées.
49,2 % maisons, 50,8 % appartements sur 126 ventes: le collectif pèse 50,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 126 | 62 | 64 |
| Prix médian/m² | 1 515 € | 1 936 € | 1 307 € |
| Prix moyen/m² | 1 569 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 212 | 1 292 € |
| 2022 | 213 | 1 291 € |
| 2023 | 174 | 1 470 € |
| 2024 | 127 | 1 458 € |
| 2025 | 126 | 1 515 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 38 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 722 autorisations pour 456 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Toul
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Toul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 142 logements autorisés à à Toul, dont 19 en 2025 (-5 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Toul
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Toul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Toul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 615 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Toul: la classe C domine, 5,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Toul
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Toul : cadre de vie et logement
Toul, commune de 15 768 habitants étendue sur 30,59 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,5 °C annuels).
Le territoire abrite 53 monuments historiques protégés, 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 760 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Toul
Toul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Toul
Composition du parc immobilier à Toul
8 175 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (40,7 %) et collectif (59,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Toul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 401 logements).
- Avant 1919 9,7 % 718 logts
- 1919-1945 10,2 % 752 logts
- 1946-1970 25,2 % 1 864 logts
- 1971-1990 34,2 % 2 533 logts
- 1991-2005 10,3 % 763 logts
- 2006-2020 10,4 % 772 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Toul
760 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Toul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI Toul PPRN Approuvé approuvé le 24/03/2009
- PPRT de BRENNTAG LORRAINE PPRT Approuvé approuvé le 21/12/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Toul
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
145 440 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Toul
Quel est le prix de l'immobilier à Toul ?
Le prix médian au m² à Toul est de 1 515 € (données DVF, 126 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 186 000 €.
Comment Toul se situe-t-elle dans le Meurthe-et-Moselle ?
Toul se situe au 272ᵉ rang du Meurthe-et-Moselle sur 560 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Toul ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Toul est de 6,8 % (loyer de 11,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le marché de Toul est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 515 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
La progression du prix médian atteint +17,3 % entre 2021 et 2025 à Toul, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 852 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,9 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Toul: 1 936 €/m² pour les maisons (surface médiane 96 m²) et 1 307 €/m² pour les appartements (80 m²). Un bien type de 96 m² revient à environ 185 856 €, soit 8,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,6 € (appartements) et 11,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 142 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 28 par an en moyenne.
Le marché immobilier de Toul s'interprète dans un contexte plus large — Toul est une commune lorraine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).