01 Le parc de logements
Le parc comprend 621 logements dont 300 résidences principales, 292 résidences secondaires et 29 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 300 | 48,3 % |
| Résidences secondaires | 292 | 47,0 % |
| Logements vacants | 29 | 4,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 48 % d'habitat permanent, 47 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 621.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 28 | 9,3 % |
| 1919-1945 | 8 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 40 | 13,3 % |
| 1971-1990 | 76 | 25,3 % |
| 1991-2005 | 65 | 21,7 % |
| 2006-2019 | 83 | 27,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 2,0 % |
| 2 pièces | 24 | 8,0 % |
| 3 pièces | 67 | 22,3 % |
| 4 pièces | 74 | 24,7 % |
| 5 pièces ou plus | 129 | 43,0 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 43 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 509 | 600 | 621 |
| Rés. principales | 236 | 273 | 300 |
| Rés. secondaires | 261 | 285 | 292 |
| Vacants | 13 | 41 | 29 |
Les Thuiles, commune de taille similaire à 14 km, affiche 33,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 194 | 64,7 % |
| Locataires (privé) | 74 | 24,7 % |
| Locataires HLM | 22 | 7,3 % |
| Logés gratuitement | 10 | 3,3 % |
La répartition du parc occupé: 64,7 % de propriétaires, 31,9 % de locataires, dont 7 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 17 | 5,7 % |
| Fioul | 43 | 14,4 % |
| Électricité | 125 | 41,8 % |
| Gaz bouteille | 16 | 5,4 % |
| Autre (bois…) | 98 | 32,8 % |
Le électricité équipe 42 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (33 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 48 |
| 2 à 4 ans | 62 |
| 5 à 9 ans | 68 |
| 10 ans ou plus | 122 |
| Total ménages | 300 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 47 |
| Sous-occupation modérée | 83 |
| Sous-occupation accentuée | 77 |
| Suroccupation modérée | 21 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 4,7 % |
| 1 voiture | 143 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 143 | 47,7 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 48 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 123 | 70 | 53 | 0 |
| 1975 | 146 | 74 | 58 | 14 |
| 1982 | 182 | 88 | 55 | 39 |
| 1990 | 299 | 138 | 149 | 12 |
| 1999 | 391 | 185 | 193 | 13 |
| 2006 | 461 | 223 | 222 | 16 |
| 2011 | 509 | 236 | 261 | 13 |
| 2016 | 600 | 273 | 285 | 41 |
| 2022 | 621 | 300 | 292 | 29 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 123 à 621, soit +405 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 101 | 88 | 111 | 125 | 82 | 59 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 14 | 40 | 44 | 48 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 2,5 % |
| Classe C | 9 | 7,4 % |
| Classe D | 22 | 18,0 % |
| Classe E | 70 | 57,4 % |
| Classe F | 14 | 11,5 % |
| Classe G | 4 | 3,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (57 %), 10 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 7,4 % |
| Classe B | 32 | 26,2 % |
| Classe C | 65 | 53,3 % |
| Classe D | 5 | 4,1 % |
| Classe E | 9 | 7,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 2 | 1,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (53 %), et 87 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 377 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 300 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 337 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 323 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 209 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 188 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 377 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 188 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 2 |
| Classe C | 4 | 5 |
| Classe D | 6 | 16 |
| Classe E | 7 | 63 |
| Classe F | 4 | 10 |
| Classe G | 1 | 3 |
Performance comparée: maisons classées E (275), appartements classés E (325), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 14 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Baratier (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Baratier présente une empreinte touristique marquée dans son parc: 47,0 % de résidences secondaires, soit 292 logements sur 621 au total. Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (40,3 % / 59,7 %). Baratier se situe dans un environnement dans la tradition des Alpes méridionales, perchée à 873 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Baratier présente un profil majoritairement propriétaire — 64,7 % des ménages possèdent leur résidence principale. La part HLM atteint 7,3 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc compte 27,7 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Côté DPE, de Baratier, le parc fait moins bien que le repère national: E et 316 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 14,8 %. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (41,8 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,5 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 47,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Baratier est dans la tradition des Alpes méridionales. Le décor géographique — perchée à 873 m d'altitude, en moyenne à haute montagne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Correction marquée sur le marché à Baratier : -10,0 % en un an, dans un contexte de seulement 11 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,8 %
- ✓ Correction des prix récente
- ⚠ 9,4 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Alpes (60ᵉ rang sur 158 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -10,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Baratier
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Baratier
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Baratier s'établit à 2 905 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Baratier Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Baratier
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 11 transactions en 2025 et affiche une évolution de -4,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 905 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
45,5 % de maisons et 54,5 % d'appartements parmi les 11 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (54,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 905 €/m² pour les maisons et 3 248 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 5 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 905 € | 2 905 € | 3 248 € |
| Prix moyen/m² | 3 339 € | ||
| Surface médiane | – | 148 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 3 035 € |
| 2022 | 13 | 3 569 € |
| 2023 | 11 | 3 679 € |
| 2024 | 8 | 3 229 € |
| 2025 | 11 | 2 905 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 18 sur 2013 — soit -100,0 %.
Vacance longue durée à Baratier
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Baratier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Baratier totalise 11 logements sur 5 ans, soit -84 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Baratier
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baratier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Baratier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 122 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Baratier est E, avec 14,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Baratier
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Baratier : cadre de vie et logement
Baratier compte 648 habitants, à 1 660 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 733 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 78 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Baratier
Baratier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Baratier
Composition du parc immobilier à Baratier
621 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Baratier combine 45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Baratier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 300 logements).
- Avant 1919 9,3 % 28 logts
- 1919-1945 2,7 % 8 logts
- 1946-1970 13,3 % 40 logts
- 1971-1990 25,3 % 76 logts
- 1991-2005 21,7 % 65 logts
- 2006-2019 27,7 % 83 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Baratier
78 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Baratier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Baratier
Pour une maison de 148 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
429 940 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baratier
Quel est le prix de l'immobilier à Baratier ?
Le prix médian au m² à Baratier est de 2 905 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 148 m² (surface médiane locale), compter environ 430 000 €.
Comment Baratier se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?
Baratier se situe au 60ᵉ rang du Hautes-Alpes sur 158 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Baratier ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Baratier est de 4,1 % (loyer de 9,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Baratier ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baratier.
Communes limitrophes de Baratier
Baratier est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 905 €/m² à Baratier contre 2 518 €/m² pour les Hautes-Alpes.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Baratier se replie de -4,3 %. 58 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -10,0 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Baratier — maisons à 2 905 €/m² pour 148 m² en surface médiane, appartements à 3 248 €/m² pour 50 m². Le bien médian (148 m² à 429 940 €) équivaut à 19,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Baratier avoisinent 13,1 €/m² pour les appartements et 9,9 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,8 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (47,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 11 logements autorisés sur 2021-2025, dont 9 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Baratier est dans la tradition des Alpes méridionales. Contexte physique: perchée à 873 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).