01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 207 logements dont 323 résidences principales, 3 857 résidences secondaires et 27 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 323 | 7,7 % |
| Résidences secondaires | 3 857 | 91,7 % |
| Logements vacants | 27 | 0,6 % |
Le graphique détaille la structure des 4 207 logements: 8 % sont habités en permanence, 92 % épisodiquement et 1 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 37 | 12,5 % |
| 1919-1945 | 12 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 40 | 13,6 % |
| 1971-1990 | 100 | 33,9 % |
| 1991-2005 | 70 | 23,7 % |
| 2006-2020 | 36 | 12,2 % |
Structure du bâti par époque: 13 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,6 % |
| 2 pièces | 43 | 13,3 % |
| 3 pièces | 56 | 17,3 % |
| 4 pièces | 77 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 146 | 45,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 957 | 4 082 | 4 207 |
| Rés. principales | 326 | 314 | 323 |
| Rés. secondaires | 3 586 | 3 704 | 3 857 |
| Vacants | 45 | 65 | 27 |
Saint-André-d'Embrun, commune de taille similaire à 5 km, affiche 75,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 226 | 70,0 % |
| Locataires (privé) | 58 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 40 | 12,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 69,9 % de propriétaires face à 17,9 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 47 | 14,6 % |
| Électricité | 103 | 31,9 % |
| Gaz bouteille | 18 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 154 | 47,7 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 48 % des résidences principales, devant électricité (32 %) et fioul (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 61 |
| 5 à 9 ans | 53 |
| 10 ans ou plus | 178 |
| Total ménages | 323 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 69 |
| Sous-occupation modérée | 60 |
| Sous-occupation accentuée | 49 |
| Sous-occupation très accentuée | 139 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 5,0 % |
| 1 voiture | 125 | 38,7 % |
| 2 voitures ou plus | 182 | 56,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 39 % à une voiture, 56 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 183 | 85 | 87 | 11 |
| 1975 | 247 | 94 | 93 | 60 |
| 1982 | 1 897 | 159 | 1 555 | 183 |
| 1990 | 2 666 | 195 | 2 454 | 17 |
| 1999 | 3 208 | 244 | 2 941 | 23 |
| 2007 | 3 663 | 272 | 3 369 | 23 |
| 2012 | 3 957 | 326 | 3 586 | 45 |
| 2017 | 4 082 | 314 | 3 704 | 65 |
| 2023 | 4 207 | 323 | 3 857 | 27 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 183 logements à l'origine, 4 207 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 504 | 519 | 495 | 402 | 233 | 122 | 227 |
| Dont vacants > 2 ans | 154 | 169 | 101 | 22 | 40 | 49 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,1 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 29 | 4,3 % |
| Classe D | 177 | 26,5 % |
| Classe E | 371 | 55,5 % |
| Classe F | 63 | 9,4 % |
| Classe G | 27 | 4,0 % |
Distribution DPE sur 668 diagnostics: la majorité se situe en classe E (56 %), avec 4 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 3,0 % |
| Classe B | 321 | 48,1 % |
| Classe C | 292 | 43,7 % |
| Classe D | 15 | 2,2 % |
| Classe E | 11 | 1,6 % |
| Classe F | 4 | 0,6 % |
| Classe G | 5 | 0,7 % |
Répartition climat du parc: B concentre 48 % des diagnostics et 95 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 391 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 408 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 334 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 301 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 265 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 188 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 408 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 188 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 12 | 17 |
| Classe D | 8 | 169 |
| Classe E | 7 | 364 |
| Classe F | 5 | 58 |
| Classe G | 6 | 21 |
Côté maisons, la dominante est C (296 kWh/m²/an); côté appartements, E (329).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Risoul (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Risoul se classe 3e village ayant le plus de résidences secondaires de France. (sur 11 110 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Risoul est nette: 91,7 % des 4 207 logements sont des résidences secondaires. Typologie urbaine marquée: 88,5 % d'appartements et 11,5 % de maisons. La commune est une commune montagnarde des Alpes du Sud.
La propriété reste majoritaire à Risoul: 69,9 % contre 17,9 % de locataires.
Le parc mêle bâti ancien (12,6 % avant 1919) et constructions récentes (12,2 % après 2006). Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 327 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 13,5 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (47,7 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+3,1 %). Profil fortement motorisé: 56,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Risoul est une commune montagnarde des Alpes du Sud.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 323 résidences principales de Risoul et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 146 communes du Hautes-Alpes, Risoul se place dans le top 5 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
- ⚠ 12,6 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 5 % du Hautes-Alpes
- Prix en forte hausse : +12,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Risoul
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Risoul
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Risoul s'établit à 4 159 €, sur la base de 127 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Risoul se positionne dans le top 5 % des communes les plus chères du Hautes-Alpes.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Risoul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Risoul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 296 €/m² à 4 159 €/m² (+26,2 %), pour 127 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 24 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
7,1 % de maisons et 92,9 % d'appartements parmi les 127 transactions enregistrées.
7,1 % maisons, 92,9 % appartements sur 127 ventes: le collectif pèse 92,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 127 | 9 | 118 |
| Prix médian/m² | 4 159 € | 4 911 € | 4 109 € |
| Prix moyen/m² | 4 196 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 24 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 118 | 3 296 € |
| 2022 | 138 | 3 665 € |
| 2023 | 107 | 3 765 € |
| 2024 | 110 | 3 707 € |
| 2025 | 127 | 4 159 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 28 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 470 autorisations pour 414 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Risoul
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Risoul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 40 logements autorisés à à Risoul, dont 14 en 2025 (-77 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Risoul
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Risoul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,16 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Risoul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 668 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Risoul: la classe E domine, 13,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Risoul
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Risoul : cadre de vie et logement
Risoul, commune de 664 habitants étendue sur 30,34 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (6,5 °C annuels).
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 126 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Risoul
Risoul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Risoul
Composition du parc immobilier à Risoul
4 207 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (88,3 %) sur un total de 4 207 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Risoul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 294 logements).
- Avant 1919 12,6 % 37 logts
- 1919-1945 4,1 % 12 logts
- 1946-1970 13,6 % 40 logts
- 1971-1990 34,0 % 100 logts
- 1991-2005 23,8 % 70 logts
- 2006-2020 12,2 % 36 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Risoul
126 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Risoul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - Risoul 2010 [ MOD 1 - 2017 ] PPRN Approuvé approuvé le 25/11/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Risoul
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
395 105 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Risoul
Quel est le prix de l'immobilier à Risoul ?
Le prix médian au m² à Risoul est de 4 159 € (données DVF, 127 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 467 000 €.
Comment Risoul se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?
Risoul se classe au 7ᵉ rang sur 146 communes du Hautes-Alpes — dans le top 5 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Risoul ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Risoul est de 2,3 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Risoul prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Risoul.
Communes limitrophes de Risoul
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Résumé
Côté prix, Risoul est un marché tendu — 4 159 €/m² sur 127 ventes récentes, +69,6 % par rapport au reste des Hautes-Alpes. Dans les Hautes-Alpes, Risoul appartient au top 5 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, Risoul a vu son prix médian au m² progresser de +26,2 %. Sur l'ensemble de la période, 600 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +12,2 % sur le prix médian.
Typologie urbaine marquée: 92,9 % des transactions de Risoul concernent des appartements, autour de 4 109 €/m². Un bien type de 95 m² revient à environ 466 545 €, soit 17,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,4 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 91,7 % de résidences secondaires, Risoul est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 40 logements autorisés, soit 8/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Risoul est une commune montagnarde des Alpes du Sud.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.