Combien d'habitants à Risoul ?

Risoul compte 664 habitants, soit une densité de 22,1 hab/km².

Quelle est la superficie de Risoul ?

La superficie de Risoul est de 30,00 km².

Quel est le code postal de Risoul ?

Le code postal de Risoul est 05600.

Quel est le code INSEE de Risoul ?

Le code INSEE de Risoul est 05119.

Dans quel département se trouve Risoul ?

Risoul se trouve dans le département Hautes-Alpes (5), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

À quelle intercommunalité appartient Risoul ?

Risoul fait partie de l'intercommunalité CC du Guillestrois et du Queyras.

Qui est le maire de Risoul ?

Le maire de Risoul est R. SIMOND (Commerçant et assimilé), en fonction depuis le 20/03/2026. Le conseil municipal compte 15 élus.

Quel est le revenu médian à Risoul ?

Le revenu médian des ménages à Risoul est de 23 190 € par an.

Quel est le taux d'emploi à Risoul ?

Le taux d'emploi à Risoul est de 76,8 % et le taux d'activité de 82,3 %.

Combien de logements vacants à Risoul ?

Risoul compte 122 logements vacants.

Quel est le taux de logements sociaux à Risoul ?

Le taux de logements sociaux (HLM) à Risoul est de 0,0 %.

Combien d'écoles y a-t-il à Risoul ?

Risoul compte 1 établissement scolaire, dont Ecole primaire Le Brezounet.

Combien d'entreprises à Risoul ?

Risoul compte 270 entreprises, avec 18 créations récentes.

À quelle altitude se trouve Risoul ?

L'altitude moyenne de Risoul est de 1789 mètres (min 872 m, max 2573 m).

Quels sont les monuments historiques de Risoul ?

Risoul possède 1 monument historique, notamment Église.

Quelles appellations d'origine à Risoul ?

Risoul est associée à 7 appellations d'origine : Agneau de Sisteron, Génépi des Alpes, Hautes-Alpes, Méditerranée, Méditerranée mousseux.

Y a-t-il des bornes de recharge électrique à Risoul ?

Oui, Risoul dispose de 1 station de recharge avec 1 point de charge.

Quelle est l'activité agricole à Risoul ?

Risoul compte 11 exploitations agricoles pour une surface agricole utile de 524 hectares. L'orientation dominante est : bovins mixtes.

Quels sont les risques naturels à Risoul ?

Risoul est exposée à 10 risques naturels : Affaissements et effondrements d'origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines), Avalanche, Eboulement ou chutes de pierres et de blocs, Feu de forêt, Glissement de terrain.

Quelle est la répartition des logements de Risoul ?

Risoul compte 4 161 logements : 7,7 % de résidences principales, 90,7 % de résidences secondaires, 1,6 % de logements vacants (INSEE 2022).

Combien de résidences secondaires à Risoul ?

Risoul compte 3 776 résidences secondaires, soit 90,7 % du parc.

Y a-t-il plus de maisons ou d'appartements à Risoul ?

Risoul compte majoritairement des appartements : 3 704 appartements contre 452 maisons.

Combien de pièces en moyenne par logement de Risoul ?

Les logements de Risoul comptent en moyenne 4,3 pièces.

Quelle est la classe DPE dominante de Risoul ?

La classe DPE la plus fréquente de Risoul est la classe E, avec une consommation énergétique moyenne de 327 kWh/m²/an (sur 628 diagnostics).

Combien de passoires thermiques à Risoul ?

14,0 % des logements de Risoul sont des passoires thermiques (classes DPE F ou G).

Combien de logements anciens à Risoul ?

36 logements de Risoul ont été construits avant 1919, soit 11,3 % du parc des résidences principales.

Logement & immobilier

Le logement à Risoul

05600 Hautes-Alpes 664 hab.

Fiche complète

Le parc immobilier de Risoul recense 4 161 logements, à dominante collective (89,0 % d'appartements, 4,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 8%

Logements vacants 1,6%

Chauffage principal Autre (bois…)

DPE dominant E

01 Le parc de logements

4 161Logements au total
89 %Appartements i
72,5 %Propriétaires
90,7 %Rés. secondaires
0 %Logements sociaux i
1,6 %Logements vacants i-72% vs dept · -80% vs France
+2,5 %Évolution 2016–2022
139 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 4 161 logements dont 319 résidences principales, 3 776 résidences secondaires et 66 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition du parc de logements
Type de logement	Nombre	Part
Résidences principales	319	7,7 %
Résidences secondaires	3 776	90,7 %
Logements vacants	66	1,6 %

Le graphique détaille la structure des 4 161 logements: 8 % sont habités en permanence, 91 % épisodiquement et 2 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Ancienneté du parc de logements
Époque de construction	Logements	Part
Avant 1919	36	11,3 %
1919-1945	8	2,5 %
1946-1970	28	8,8 %
1971-1990	121	38,1 %
1991-2005	74	23,3 %
2006-2019	51	16,0 %

Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (38 %), 16 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Répartition des logements par nombre de pièces
Nombre de pièces	Logements	Part
1 pièce	6	1,9 %
2 pièces	37	11,6 %
3 pièces	65	20,3 %
4 pièces	69	21,6 %
5 pièces ou plus	143	44,7 %

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 13 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

	2011	2016	2022
Total logements	3 872	4 058	4 161
Rés. principales	321	312	319
Rés. secondaires	3 507	3 681	3 776
Vacants	44	64	66

Saint-André-D'embrun, commune de taille similaire à 6 km, affiche 44,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Répartition des résidences principales par statut d'occupation de Risoul
Statut d'occupation	Ménages	Part
Propriétaires	231	72,4 %
Locataires (privé)	62	19,4 %
Locataires HLM	1	0,3 %
Logés gratuitement	25	7,8 %

Le graphique croise les statuts d'occupation: 72,5 % de propriétaires face à 19,7 % de locataires (dont 0 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition par mode de chauffage
Mode de chauffage	Résidences principales	Part
Gaz de ville	2	0,6 %
Fioul	64	20,0 %
Électricité	104	32,5 %
Gaz bouteille	18	5,6 %
Autre (bois…)	132	41,3 %

Le autres sources (bois notamment) équipe 41 % des résidences principales, devant électricité (33 %) et fioul (20 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans	40
2 à 4 ans	39
5 à 9 ans	53
10 ans ou plus	188
Total ménages	319

INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale	50
Sous-occupation modérée	76
Sous-occupation accentuée	76
Suroccupation modérée	10
Suroccupation accentuée	0

INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages
Équipement automobile	Ménages	Part
Sans voiture	25	7,8 %
1 voiture	142	44,5 %
2 voitures ou plus	153	48,0 %

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 8 % sans, 45 % à une voiture, 48 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

4 161Logements en 2022

+2174 %Évolution depuis 1968

INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Évolution du parc de logements depuis 1968
Année	Total	Rés. principales	Rés. secondaires	Vacants
1968	183	85	87	11
1975	247	94	93	60
1982	1 897	159	1 555	183
1990	2 666	195	2 454	17
1999	3 208	244	2 941	23
2006	3 608	270	3 316	22
2011	3 872	321	3 507	44
2016	4 058	312	3 681	64
2022	4 161	319	3 776	66

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 183 logements à l'origine, 4 161 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Logements vacants	504	519	495	402	233	122
Dont vacants > 2 ans	154	169	101	22		40

04 Performance énergétique (DPE)

EClasse DPE dominante
327kWh/m²/an en moyenne
14,0 %Passoires (F+G) i
628Diagnostics

ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

327 kWh/m²/an

Climat (GES)

819 kg CO₂/an

ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution des étiquettes DPE
Classe DPE	Logements	Part
Classe A	1	0,2 %
Classe B	0	0,0 %
Classe C	27	4,3 %
Classe D	169	26,9 %
Classe E	343	54,6 %
Classe F	61	9,7 %
Classe G	27	4,3 %

Distribution DPE sur 628 diagnostics: la majorité se situe en classe E (55 %), avec 4 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat (GES)
Classe GES	Logements	Part
Classe A	19	3,0 %
Classe B	301	47,9 %
Classe C	273	43,5 %
Classe D	15	2,4 %
Classe E	11	1,8 %
Classe F	4	0,6 %
Classe G	5	0,8 %

Répartition climat du parc: B concentre 48 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation énergétique moyenne par époque de construction
Époque de construction	Consommation moyenne
Avant 1948	387 kWh/m²/an
1948-1974	409 kWh/m²/an
1975-1988	335 kWh/m²/an
1989-2000	299 kWh/m²/an
2001-2012	264 kWh/m²/an
Après 2012	185 kWh/m²/an

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 409 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 185 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Distribution DPE maisons vs appartements
Classe DPE	Maisons	Appartements
Classe A	1	0
Classe B	0	0
Classe C	11	16
Classe D	8	161
Classe E	6	337
Classe F	5	56
Classe G	6	21

Côté maisons, la dominante est C (299 kWh/m²/an); côté appartements, E (329).

Comparaison territoriale

Consommation vs département+34 kWh/m²/an

Consommation vs France+124 kWh/m²/an

Passoires vs département-10,2 pts

Passoires vs France+4,1 pts

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Risoul se classe 5e village ayant le plus de résidences secondaires de France. (sur 11 110 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement

Résumé

La vocation saisonnière du parc de Risoul est nette: 90,7 % des 4 161 logements sont des résidences secondaires. Typologie urbaine marquée: 89,1 % d'appartements et 10,9 % de maisons. La commune est une commune montagnarde des Alpes du Sud, perchée à 1 665 m d'altitude, dans un environnement de haute montagne.

La propriété reste majoritaire à Risoul: 72,5 % contre 19,7 % de locataires.

Le parc mêle bâti ancien (11,3 % avant 1919) et constructions récentes (16,0 % après 2006). Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe E et 327 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 14,0 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (41,3 %).

Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Risoul reste stable (+2,5 %). Profil fortement motorisé: 48,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Risoul est une commune montagnarde des Alpes du Sud. Sur le plan physique, la commune est perchée à 1 665 m d'altitude, dans un environnement de haute montagne, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 319 résidences principales de Risoul et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Risoul en 2026 ?

4 169 €/m² prix médian

+12,3 % sur un an

129 transactions 2026

Le marché immobilier de Risoul a bondi de +12,3 % en un an, signal rare sur une commune de 664 habitants.

Verdict

➤ marché à aborder avec prudence

Points clés

⚠ Solvabilité locale fragile
⚠ Marché déjà sous forte pression

Pour qui est faite cette commune ?

✗ Investisseur locatif classique i
✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
✗ Investisseur plus-value long terme i
✗ Primo-accédant local i

Positionnement sur le marché

Prix au m² dans le top 17 % du Hautes-Alpes
Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Prix en forte hausse : +12,3 % sur un an

Analyse du marché immobilier à Risoul

Le marché de Risoul est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Risoul

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,6

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Marché tendu : peu de marge, agir vite.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice

Prix au m² (composite maisons/apparts)

Années de revenu pour acheter 70 m²

% de résidences secondaires

Croissance démographique (5 ans)

Densité de population

2,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Peu accessible : prix > capacité locale.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice

Ratio prix/revenu (inversé)

% de propriétaires

% de HLM (signal structurel)

5,3

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Rendements corrects possibles.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice

% de locataires (proxy marché locatif)

% résidences secondaires (demande saisonnière)

Croissance démographique (5 ans)

Capacité touristique / population

Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)

5,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique maîtrisée.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice

% de résidences secondaires

Capacité touristique / population

% de logements vacants

Faible densité (proxy isolement touristique)

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
Valeur brute : 3730,2 — Percentile dept : 78/100
Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 74/100
% de résidences secondaires — poids 20 %
Valeur brute : 90,7 — Percentile dept : 98/100
Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 55/100
Densité de population — poids 10 %
Valeur brute : 22,1 — Percentile dept : 65/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 26/100
% de propriétaires — poids 25 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 3/100
Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
% de HLM (signal structurel) — poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 49/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

% de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
Valeur brute : 27,6 — Percentile dept : 57/100
% résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
Valeur brute : 90,7 — Percentile dept : 98/100
Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 55/100
Capacité touristique / population — poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 29/100
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
Valeur brute : 3730,2 — Percentile dept : 22/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

% de résidences secondaires — poids 35 % requis
Valeur brute : 90,7 — Percentile dept : 98/100
Capacité touristique / population — poids 25 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 29/100
% de logements vacants — poids 15 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 13/100
Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
Valeur brute : 22,1 — Percentile dept : 35/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Risoul : opportunités et risques

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Données du marché immobilier à Risoul

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Risoul s'établit à 4 169 €, sur la base de 129 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Risoul se positionne dans le top 17 % des communes les plus chères du Hautes-Alpes.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,3 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Risoul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Risoul

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 296 €/m² à 4 169 €/m² (+26,5 %), pour 129 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons

Prix médian 4 911 €/m²

Surface médiane 95 m²

Transactions 9

Appartements

Prix médian 4 144 €/m²

Surface médiane 24 m²

Transactions 120

Indicateurs clés du marché

+12,3 %

Variation annuelle prix/m² ?

4,2 %

Rendement locatif apparts ?

2,3 %

Rendement locatif maisons ?

17,8 %

Taux d'effort ?

Effort soutenable

Achat type — prix total estimé

466 545 €

Maison 95 m² ?

Mensualité ~2 706 €/mois (20 ans, 3,5 %)

99 456 €

Appartement 24 m² ?

Mensualité ~577 €/mois (20 ans, 3,5 %)

Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 24 m²

577 €/mois

Mensualité crédit ?

345 €/mois

Loyer estimé ?

Acheter coûte 232 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

20,1 ans

Pour une maison ?

4,3 ans

Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

14,4 €/m²

Loyer médian appartements ?

10,6 - 19,5 €/m²

9,5 €/m²

Loyer médian maisons ?

6,6 - 13,6 €/m²

Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

7,0 % de maisons et 93,0 % d'appartements parmi les 129 transactions enregistrées.

7,0 % maisons, 93,0 % appartements sur 129 ventes: le collectif pèse 93,0 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF

Indicateur	Global	Maisons	Appartements
Nombre de transactions	129	9	120
Prix médian/m²	4 169 €	4 911 €	4 144 €
Prix moyen/m²	4 263 €
Surface médiane	–	95 m²	24 m²

Historique

Année	Transactions	Prix médian/m²
2021	120	3 296 €
2022	140	3 688 €
2023	109	3 846 €
2024	111	3 714 €
2025	129	4 169 €

Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 28 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 470 autorisations pour 414 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Risoul

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

122 logements vacants au total

40 vacants depuis plus de 2 ans 32,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Risoul (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 40 logements autorisés à à Risoul, dont 14 en 2025 (-77 % vs les 5 années précédentes).

40 logements autorisés sur 5 ans

14 en 2025 dernière année connue

-77 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Risoul

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements

Bas 10,6 €/m²

Médian 14,4 €/m²

Haut 19,5 €/m²

Écart de 9,0 €/m² entre le 1^er et le dernier décile.

Maisons

Bas 6,6 €/m²

Médian 9,5 €/m²

Haut 13,6 €/m²

Écart de 7,0 €/m² entre le 1^er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Risoul

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (24 m²)

~1 079 €/an

soit ~3,1 mois de loyer par an

Pour une maison type (95 m²)

~2 831 €/an

soit ~3,1 mois de loyer par an

Taux taxe foncière sur le bâti 52,20 % Moyenne dept : 56,29 % -4,09 pt Moyenne France : 43,01 % +9,19 pt

Taxe d'habitation (rappel) 22,30 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

51,98 % 2021

51,97 % 2022

51,90 % 2023

52,20 % 2024

Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (52,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Performance énergétique du parc à Risoul

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 628 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Risoul: la classe E domine, 14,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante E

Passoires thermiques 14,0 % F + G

Conso moyenne 327 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Calculateur de rendement à Risoul

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Prix d'achat 99 456 €

Loyer mensuel 345 €

Taux taxe foncière 52,2 %

Vacance locative 8 %

Rendement brut —

Rendement net —

Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —

Effort résiduel —

S'installer à Risoul : cadre de vie et logement

Risoul, commune de 664 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 789 m d'altitude et exposée à un climat plus rigoureux (6,5 °C annuels).

Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 123 équipements recensés (BPE INSEE).

Carte du marché immobilier à Risoul

Risoul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Risoul

6,5 °C

Température moyenne ?

791 mm

Précipitations ?

159 j

Jours de gel/an ?

Composition du parc immobilier à Risoul

4 161 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (89,1 %) sur un total de 4 161 logements.

7,7 % Résidences principales 319 logements

90,7 % Résidences secondaires 3 776 logements

1,6 % Logements vacants 66 logements

72,5 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Ancienneté du parc à Risoul

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 319 logements).

11%

38%

23%

16%

Avant 1919 11,3 % 36 logts
1919-1945 2,5 % 8 logts
1946-1970 8,8 % 28 logts
1971-1990 37,9 % 121 logts
1991-2005 23,2 % 74 logts
2006-2019 16,0 % 51 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Risoul

123 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

23 Commerces

55 Services

7 Santé

23 Sports et loisirs

1 Enseignement

14 Tourisme

Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).

Risques naturels et géorisques à Risoul

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3

Sismicité Moyenne Zone 4/5

Risques naturels recensés 10 aléas dans la commune

Arrêtés catnat (historique) 2 catastrophes naturelles déclarées

Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page

DVF — Demandes de Valeurs Foncières: Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen: Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile: Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut: Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net: Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique: Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI: IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques: Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers: Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière: Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
Carte des loyers Min. Transition écologique

Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
INSEE — Recensement & équipements INSEE

Données population, parc logement, équipements de proximité.

Source officielle ↗
SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

Source officielle ↗
ADEME — DPE ADEME

Diagnostics de performance énergétique du parc local.

Source officielle ↗
Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

Source officielle ↗

Estimation indicative d'une maison à Risoul

Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

396 055 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Questions fréquentes sur l'immobilier à Risoul

Quel est le prix de l'immobilier à Risoul ?

Le prix médian au m² à Risoul est de 4 169 € (données DVF, 129 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 467 000 €.

Comment Risoul se situe-t-elle dans le Hautes-Alpes ?

Risoul se classe au 27ᵉ rang sur 157 communes du Hautes-Alpes — dans le top 17 % des plus chères.

Quel rendement locatif espérer à Risoul ?

Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Risoul est de 2,3 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Risoul prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.

Marché immobilier des communes voisines

Explorez le marché immobilier des communes comparables à Risoul.

Communes limitrophes de Risoul

Risoul est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

4 169 €/m² Prix médian à Risoul

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Résumé

Côté prix, Risoul est un marché tendu — 4 169 €/m² sur 129 ventes récentes, +56,0 % par rapport au reste des Hautes-Alpes.

Entre 2021 et 2025, Risoul a vu son prix médian au m² progresser de +26,5 %. Sur l'ensemble de la période, 609 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +12,3 % sur le prix médian.

Typologie urbaine marquée: 93,0 % des transactions de Risoul concernent des appartements, autour de 4 144 €/m². Un bien type de 95 m² revient à environ 466 545 €, soit 20,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.

Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,4 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,2 % — dans la moyenne française. Avec 90,7 % de résidences secondaires, Risoul est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.

Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 40 logements autorisés, soit 8/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (60 % des autorisations sur 2021-2025).

Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Risoul est une commune montagnarde des Alpes du Sud. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 1 665 m d'altitude, dans un environnement de haute montagne.

Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

Sources et méthodologie

Dernière mise à jour : 24/06/2026

Voir le détail des 5 sources utilisées

Demandes de Valeurs Foncières (DVF) · DGFiP

Licence Ouverte v2.0 Année 2026
DPE Logements existants · ADEME

Licence Ouverte v2.0 Récupéré le 24/06/2026
https://www.data.gouv.fr/datasets/logements-vacants-du-parc-prive-par-commune-departement-region-france · Ministère de la Transition écologique

Licence Ouverte Récupéré le 01/02/2026
Recensement de la population 2022 - Logement · INSEE

Licence Ouverte v2.0 Année 2022
Sitadel — permis de construire (logements) · SDES — Service des donnees et etudes statistiques

Licence Ouverte v2.0

01 Le parc de logements

02 Occupation, confort et motorisation

03 Évolution historique

04 Performance énergétique (DPE)

Le saviez-vous ?

Résumé

Verdict

Points clés

Pour qui est faite cette commune ?

Positionnement sur le marché

Indices immobiliers de Risoul

Indice de Pression Immobilière

Indice d'Accessibilité Immobilière

Indice d'Opportunité Locative

Indice de Pression Touristique Immobilière

Indice de Pression Immobilière (IPI)

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

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Analyses détaillées du marché

Évolution du marché immobilier de Risoul

Maisons vs Appartements

Indicateurs clés du marché

Achat type — prix total estimé

Acheter vs Louer — appartement 24 m²

Accessibilité — années de revenu médian

Estimation des loyers (Carte des loyers)

Répartition des ventes

Historique

Construction et développement immobilier

Évolution de la construction

Vacance longue durée à Risoul

Construction neuve à Risoul (5 dernières années)

Fourchettes de loyers à Risoul

Charge fiscale réelle à Risoul

Évolution du taux sur 4 ans

Performance énergétique du parc à Risoul

Calculateur de rendement à Risoul

Carte du marché immobilier à Risoul

Climat à Risoul

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