01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 782 logements dont 1 955 résidences principales, 1 566 résidences secondaires et 261 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 955 | 51,7 % |
| Résidences secondaires | 1 566 | 41,4 % |
| Logements vacants | 261 | 6,9 % |
Sur les 3 782 logements recensés, 52 % sont occupés à l'année, 41 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 168 | 8,7 % |
| 1919-1945 | 191 | 9,9 % |
| 1946-1970 | 657 | 34,1 % |
| 1971-1990 | 588 | 30,5 % |
| 1991-2005 | 161 | 8,4 % |
| 2006-2019 | 163 | 8,5 % |
La période 1946-1970 concentre 34 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 243 | 12,4 % |
| 2 pièces | 577 | 29,5 % |
| 3 pièces | 672 | 34,4 % |
| 4 pièces | 321 | 16,4 % |
| 5 pièces ou plus | 142 | 7,3 % |
Distribution par taille: 42 % de petits logements (T1-T2), 7 % de grands (5p+), moyenne à 2,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 609 | 3 758 | 3 782 |
| Rés. principales | 1 928 | 1 878 | 1 955 |
| Rés. secondaires | 1 414 | 1 603 | 1 566 |
| Vacants | 267 | 277 | 261 |
À Saint-Paul-De-Vence (17 km, 3 203 hab.), la part de propriétaires s'élève à 45,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 026 | 52,5 % |
| Locataires (privé) | 663 | 33,9 % |
| Locataires HLM | 162 | 8,3 % |
| Logés gratuitement | 104 | 5,3 % |
Occupation des résidences principales — 52,5 % appartiennent à leurs occupants, 42,2 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 939 | 48,0 % |
| Fioul | 112 | 5,7 % |
| Électricité | 859 | 43,9 % |
| Gaz bouteille | 21 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 24 | 1,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (48 %), suivi par électricité (44 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 219 |
| 2 à 4 ans | 430 |
| 5 à 9 ans | 370 |
| 10 ans ou plus | 937 |
| Total ménages | 1 955 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 803 |
| Sous-occupation modérée | 527 |
| Sous-occupation accentuée | 151 |
| Suroccupation modérée | 352 |
| Suroccupation accentuée | 35 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 505 | 25,8 % |
| 1 voiture | 1 138 | 58,2 % |
| 2 voitures ou plus | 312 | 16,0 % |
Équipement automobile des ménages: 26 % sans voiture, 58 % avec une voiture et 16 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 378 | 1 638 | 571 | 169 |
| 1975 | 2 861 | 1 799 | 862 | 200 |
| 1982 | 3 094 | 1 978 | 915 | 201 |
| 1990 | 3 157 | 1 933 | 1 094 | 130 |
| 1999 | 3 383 | 1 864 | 1 279 | 240 |
| 2006 | 3 302 | 1 861 | 1 260 | 181 |
| 2011 | 3 609 | 1 928 | 1 414 | 267 |
| 2016 | 3 758 | 1 878 | 1 603 | 277 |
| 2022 | 3 782 | 1 955 | 1 566 | 261 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 378 à 3 782 logements, soit +59 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 385 | 356 | 390 | 428 | 382 | 261 |
| Dont vacants > 2 ans | 107 | 92 | 98 | 109 | 121 | 135 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 21 | 2,2 % |
| Classe B | 124 | 12,9 % |
| Classe C | 318 | 33,1 % |
| Classe D | 279 | 29,1 % |
| Classe E | 169 | 17,6 % |
| Classe F | 39 | 4,1 % |
| Classe G | 10 | 1,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 33 % des logements et 48 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 270 | 28,1 % |
| Classe B | 118 | 12,3 % |
| Classe C | 214 | 22,3 % |
| Classe D | 213 | 22,2 % |
| Classe E | 120 | 12,5 % |
| Classe F | 24 | 2,5 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe A, 63 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 203 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 167 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 106 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 203 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 75 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 13 |
| Classe B | 28 | 96 |
| Classe C | 24 | 294 |
| Classe D | 13 | 266 |
| Classe E | 16 | 153 |
| Classe F | 8 | 31 |
| Classe G | 5 | 5 |
Côté maisons, la dominante est B (171 kWh/m²/an); côté appartements, C (184).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 9 |
| T2 | 25 |
| T3 | 47 |
| T4 | 18 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Beaulieu-sur-Mer (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 41,4 % de résidences secondaires (1 566 logements), Beaulieu-sur-Mer affiche un profil de commune à vocation touristique ou de villégiature. L'appartement domine nettement le parc (90,2 %), la maison individuelle ne représentant que 9,8 %. L'environnement communal: dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, à 704 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (30 km).
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 52,5 % vs 42,2 %. Au plan locatif social, 8,3 % des résidences principales sont en HLM. Au regard de la loi SRU, Beaulieu-sur-Mer est en situation de carence — 10,2 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Entre héritage et modernité: 8,7 % de logements d'avant 1919 et 8,5 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 182 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (48,0 % des résidences principales).
Le nombre de logements de Beaulieu-sur-Mer varie peu sur la période 2016–2022. 25,8 % des ménages de Beaulieu-sur-Mer ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes dans lequel s'inscrit Beaulieu-sur-Mer. Topographie et environnement: à 704 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (30 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 161 communes du Alpes-Maritimes, Beaulieu-sur-Mer se place dans le top 2 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 24,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 24,9 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 2 % du Alpes-Maritimes
Analyse du marché immobilier à Beaulieu-sur-Mer
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 24,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Beaulieu-sur-Mer
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Beaulieu-sur-Mer s'établit à 8 508 €, sur la base de 117 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Beaulieu-sur-Mer se positionne dans le top 2 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (1,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaulieu-sur-Mer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Beaulieu-sur-Mer
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 6 506 €/m² → 8 508 €/m² (+30,8 %), volume annuel actuel 117 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
3,4 % de maisons et 96,6 % d'appartements parmi les 117 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 96,6 % des mutations, pour un prix médian de 13 272 €/m² (maisons) contre 8 500 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 117 | 4 | 113 |
| Prix médian/m² | 8 508 € | 13 272 € | 8 500 € |
| Prix moyen/m² | 8 646 € | ||
| Surface médiane | – | 156 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 120 | 6 506 € |
| 2022 | 164 | 7 251 € |
| 2023 | 108 | 8 032 € |
| 2024 | 110 | 7 861 € |
| 2025 | 117 | 8 508 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
190 logements autorisés cumulés, 12 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Beaulieu-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beaulieu-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Beaulieu-sur-Mer totalise 47 logements sur 5 ans, soit +21 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beaulieu-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaulieu-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Beaulieu-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 960 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Beaulieu-sur-Mer est C, avec 5,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Beaulieu-sur-Mer
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Beaulieu-sur-Mer : cadre de vie et logement
Beaulieu-sur-Mer compte 3 874 habitants, à 36 m d'altitude. Le climat local affiche 13,7 °C de moyenne annuelle et 827 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 357 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Beaulieu-sur-Mer
Beaulieu-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beaulieu-sur-Mer
Composition du parc immobilier à Beaulieu-sur-Mer
3 782 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Beaulieu-sur-Mer est majoritairement collectif: 90,2 % d'appartements contre 9,8 % de maisons.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Beaulieu-sur-Mer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 928 logements).
- Avant 1919 8,7 % 168 logts
- 1919-1945 9,9 % 191 logts
- 1946-1970 34,1 % 657 logts
- 1971-1990 30,5 % 588 logts
- 1991-2005 8,4 % 161 logts
- 2006-2019 8,5 % 163 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaulieu-sur-Mer
357 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Beaulieu-sur-Mer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Beaulieu-sur-Mer
Pour une maison de 156 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 327 248 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaulieu-sur-Mer
Quel est le prix de l'immobilier à Beaulieu-sur-Mer ?
Le prix médian au m² à Beaulieu-sur-Mer est de 8 508 € (données DVF, 117 transactions). Pour une maison de 156 m² (surface médiane locale), compter environ 2 070 000 €.
Comment Beaulieu-sur-Mer se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Beaulieu-sur-Mer se classe au 4ᵉ rang sur 161 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 2 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Beaulieu-sur-Mer ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Beaulieu-sur-Mer est de 1,7 % (loyer de 19,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Beaulieu-sur-Mer prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Beaulieu-sur-Mer
Beaulieu-sur-Mer est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Beaulieu-sur-Mer — 8 508 €/m² sur 117 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane des Alpes-Maritimes (4 892 €/m²). Dans les Alpes-Maritimes, Beaulieu-sur-Mer appartient au top 2 % des communes les plus chères au m².
Dynamique haussière marquée: +30,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Beaulieu-sur-Mer. 619 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,2 %.
L'appartement domine nettement le marché de Beaulieu-sur-Mer (96,6 % des ventes), avec un prix médian de 8 500 €/m². Pour 156 m² de surface médiane, compter environ 2 070 432 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Les loyers d'annonce de Beaulieu-sur-Mer avoisinent 27,7 €/m² pour les appartements et 19,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. La proportion de résidences secondaires (41,4 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La construction neuve reste limitée: 47 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 83 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Beaulieu-sur-Mer est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (30 km), à 704 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).