01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 799 logements dont 1 948 résidences principales, 641 résidences secondaires et 210 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 948 | 69,6 % |
| Résidences secondaires | 641 | 22,9 % |
| Logements vacants | 210 | 7,5 % |
Parmi les 2 799 logements du parc, 70 % assurent la fonction de résidence principale, contre 23 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 119 | 6,1 % |
| 1919-1945 | 119 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 352 | 18,1 % |
| 1971-1990 | 538 | 27,6 % |
| 1991-2005 | 362 | 18,6 % |
| 2006-2019 | 456 | 23,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 48 | 2,5 % |
| 2 pièces | 171 | 8,8 % |
| 3 pièces | 298 | 15,3 % |
| 4 pièces | 380 | 19,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 051 | 54,0 % |
Distribution par taille: 11 % de petits logements (T1-T2), 54 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 387 | 2 575 | 2 799 |
| Rés. principales | 1 690 | 1 843 | 1 948 |
| Rés. secondaires | 537 | 535 | 641 |
| Vacants | 160 | 197 | 210 |
À Cléguer (26 km, 3 460 hab.), la part de propriétaires s'élève à 78,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 492 | 76,6 % |
| Locataires (privé) | 355 | 18,2 % |
| Locataires HLM | 81 | 4,2 % |
| Logés gratuitement | 20 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 76,6 %, locataires 22,4 % — la part HLM s'établit à 4 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 494 | 25,4 % |
| Fioul | 258 | 13,3 % |
| Électricité | 789 | 40,5 % |
| Gaz bouteille | 51 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 355 | 18,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 41 %. gaz de ville pèse 25 %, autres sources (bois notamment) 18 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 196 |
| 2 à 4 ans | 293 |
| 5 à 9 ans | 316 |
| 10 ans ou plus | 1 143 |
| Total ménages | 1 948 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 232 |
| Sous-occupation modérée | 361 |
| Sous-occupation accentuée | 505 |
| Suroccupation modérée | 78 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 158 | 8,1 % |
| 1 voiture | 987 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 802 | 41,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 8 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 122 | 989 | 71 | 62 |
| 1975 | 1 284 | 1 045 | 121 | 118 |
| 1982 | 1 484 | 1 130 | 246 | 108 |
| 1990 | 1 652 | 1 253 | 308 | 91 |
| 1999 | 1 814 | 1 376 | 343 | 95 |
| 2006 | 2 058 | 1 573 | 401 | 84 |
| 2011 | 2 387 | 1 690 | 537 | 160 |
| 2016 | 2 575 | 1 843 | 535 | 197 |
| 2022 | 2 799 | 1 948 | 641 | 210 |
Trajectoire de long terme: 1 122 logements en 1968, 2 799 en 2022 (+149 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 224 | 304 | 233 | 232 | 236 | 126 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 68 | 80 | 82 | 53 | 56 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 4,3 % |
| Classe B | 27 | 5,3 % |
| Classe C | 175 | 34,3 % |
| Classe D | 131 | 25,7 % |
| Classe E | 82 | 16,1 % |
| Classe F | 50 | 9,8 % |
| Classe G | 23 | 4,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (34 %), 44 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 129 | 25,3 % |
| Classe B | 176 | 34,5 % |
| Classe C | 98 | 19,2 % |
| Classe D | 27 | 5,3 % |
| Classe E | 33 | 6,5 % |
| Classe F | 30 | 5,9 % |
| Classe G | 17 | 3,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (35 %), 79 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 245 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 255 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 255 kWh/m²/an, contre 91 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 164 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 2 |
| Classe B | 19 | 8 |
| Classe C | 101 | 74 |
| Classe D | 97 | 34 |
| Classe E | 63 | 19 |
| Classe F | 44 | 6 |
| Classe G | 21 | 2 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 214 kWh/m²/an côté maisons, C à 187 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 45 |
| T3 | 37 |
| T4 | 18 |
| T5+ | 7 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Belz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Belz dispose d'un parc de 2 799 logements mêlant résidences principales (69,6 %), secondaires (22,9 %) et vacants (7,5 %). Une typologie quasi monomorphe — 85,6 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Belz est une commune bretonne, entre terre et mer, dans la plaine, à une altitude de 9 m, en retrait du littoral morbihannais, à environ 17 km — contexte utile pour lire le parc.
Selon les données INSEE, 76,6 % des résidences principales de Belz sont détenues par leurs occupants. 4,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
23,4 % des logements de Belz datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 206 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 14,3 %. Le électricité est la première source de chauffage du parc (40,5 %).
Le parc de Belz s'est étoffé de +8,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 41,2 % des ménages de Belz disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Belz est une commune bretonne, entre terre et mer. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 9 m, en retrait du littoral morbihannais, à environ 17 km nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 249 communes du Morbihan, Belz se place dans le top 15 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,3 %
- ⚠ 10,7 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 15 % du Morbihan
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Belz
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Belz
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Belz s'établit à 3 577 €, sur la base de 63 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Belz se positionne dans le top 15 % des communes les plus chères du Morbihan.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Belz
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 030 €/m² à 3 577 €/m² (+18,1 %), pour 63 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 63 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 66,7 % des mutations, pour un prix médian de 3 521 €/m² (maisons) contre 3 667 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 63 | 42 | 21 |
| Prix médian/m² | 3 577 € | 3 521 € | 3 667 € |
| Prix moyen/m² | 3 978 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 83 | 3 030 € |
| 2022 | 65 | 3 571 € |
| 2023 | 65 | 3 625 € |
| 2024 | 66 | 3 594 € |
| 2025 | 63 | 3 577 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
994 logements autorisés cumulés, 980 commencés: la dynamique récente affiche 42 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Belz
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Belz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Belz totalise 179 logements sur 5 ans, soit -31 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Belz
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Belz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Belz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 510 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Belz est C, avec 14,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Belz
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Belz : cadre de vie et logement
Belz compte 3 893 habitants, à 13 m d'altitude. Le climat local affiche 13,1 °C de moyenne annuelle et 829 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 212 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Belz
Belz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belz
Composition du parc immobilier à Belz
2 799 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Belz est composé très majoritairement de maisons (85,7 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Belz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 946 logements).
- Avant 1919 6,1 % 119 logts
- 1919-1945 6,1 % 119 logts
- 1946-1970 18,1 % 352 logts
- 1971-1990 27,6 % 538 logts
- 1991-2005 18,6 % 362 logts
- 2006-2019 23,4 % 456 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Belz
212 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Belz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Belz
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
364 854 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belz
Quel est le prix de l'immobilier à Belz ?
Le prix médian au m² à Belz est de 3 577 € (données DVF, 63 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 359 000 €.
Comment Belz se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Belz se classe au 37ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 15 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Belz ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Belz est de 4,2 % (loyer de 12,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Belz
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Résumé
Le prix médian au m² à Belz atteint 3 577 € sur 63 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, Belz a vu son prix médian au m² progresser de +18,1 %. 342 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (102 m² à 359 142 €) équivaut à 15,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Belz avoisinent 13,2 €/m² pour les appartements et 12,2 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,3 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 22,9 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Les flux de permis restent élevés: 179 logements autorisés et 170 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Belz est une commune bretonne, entre terre et mer. Belz est en retrait du littoral morbihannais, à environ 17 km, dans la plaine, à une altitude de 9 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.