01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 868 logements dont 1 529 résidences principales, 249 résidences secondaires et 90 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 529 | 81,9 % |
| Résidences secondaires | 249 | 13,3 % |
| Logements vacants | 90 | 4,8 % |
Le graphique détaille la structure des 1 868 logements: 82 % sont habités en permanence, 13 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 138 | 9,2 % |
| 1919-1945 | 55 | 3,7 % |
| 1946-1970 | 125 | 8,4 % |
| 1971-1990 | 354 | 23,6 % |
| 1991-2005 | 455 | 30,4 % |
| 2006-2019 | 370 | 24,7 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (30 %), 25 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 17 | 1,1 % |
| 2 pièces | 55 | 3,6 % |
| 3 pièces | 168 | 11,0 % |
| 4 pièces | 356 | 23,3 % |
| 5 pièces ou plus | 933 | 61,0 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 61 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 609 | 1 755 | 1 868 |
| Rés. principales | 1 272 | 1 389 | 1 529 |
| Rés. secondaires | 241 | 231 | 249 |
| Vacants | 96 | 135 | 90 |
En regard, Plougoumelen (à 17 km, 2 664 hab.) affiche 73,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 195 | 78,2 % |
| Locataires (privé) | 286 | 18,7 % |
| Locataires HLM | 26 | 1,7 % |
| Logés gratuitement | 22 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 78,2 % de propriétaires, 20,4 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 20 | 1,3 % |
| Fioul | 209 | 13,7 % |
| Électricité | 720 | 47,1 % |
| Gaz bouteille | 86 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 494 | 32,3 % |
Le électricité équipe 47 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (32 %) et fioul (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 110 |
| 2 à 4 ans | 296 |
| 5 à 9 ans | 239 |
| 10 ans ou plus | 884 |
| Total ménages | 1 529 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 140 |
| Sous-occupation modérée | 346 |
| Sous-occupation accentuée | 386 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 62 | 4,1 % |
| 1 voiture | 596 | 39,0 % |
| 2 voitures ou plus | 871 | 57,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 39 % à une voiture, 57 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 534 | 493 | 22 | 19 |
| 1975 | 611 | 521 | 64 | 26 |
| 1982 | 762 | 596 | 118 | 48 |
| 1990 | 921 | 709 | 173 | 39 |
| 1999 | 1 087 | 837 | 196 | 54 |
| 2006 | 1 469 | 1 140 | 204 | 125 |
| 2011 | 1 609 | 1 272 | 241 | 96 |
| 2016 | 1 755 | 1 389 | 231 | 135 |
| 2022 | 1 868 | 1 529 | 249 | 90 |
Trajectoire de long terme: 534 logements en 1968, 1 868 en 2022 (+250 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 161 | 166 | 132 | 161 | 164 | 105 |
| Dont vacants > 2 ans | 39 | 52 | 53 | 55 | 38 | 64 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 5,6 % |
| Classe B | 32 | 10,5 % |
| Classe C | 85 | 27,9 % |
| Classe D | 102 | 33,4 % |
| Classe E | 30 | 9,8 % |
| Classe F | 28 | 9,2 % |
| Classe G | 11 | 3,6 % |
Le graphique décompose les 305 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 44 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 105 | 34,4 % |
| Classe B | 83 | 27,2 % |
| Classe C | 27 | 8,9 % |
| Classe D | 51 | 16,7 % |
| Classe E | 16 | 5,2 % |
| Classe F | 18 | 5,9 % |
| Classe G | 5 | 1,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 34 %, 70 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 271 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 271 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 73 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 3 |
| Classe B | 29 | 3 |
| Classe C | 79 | 6 |
| Classe D | 79 | 23 |
| Classe E | 28 | 2 |
| Classe F | 28 | 0 |
| Classe G | 8 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (189 kWh/m²/an) et appartements en classe D (178).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 2 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Locoal-Mendon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Locoal-Mendon: 81,9 % de résidences principales, 13,3 % de secondaires et 4,8 % de vacants sur un total de 1 868 logements. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (92,2 %). Ancrage local: la commune est dans la péninsule armoricaine, en plaine, à 26 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 19 km.
Rares sont les locataires à Locoal-Mendon — 20,4 % seulement contre 78,2 % de propriétaires.
Le parc neuf pèse lourd: 24,7 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Locoal-Mendon se classe bien côté DPE: D en tête et 187 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le poids des classes F et G — 12,8 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 47,1 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +6,4 % à son parc résidentiel. Profil fortement motorisé: 57,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Locoal-Mendon appartient au tissu dans la péninsule armoricaine, repère pour lire son marché résidentiel. Le parc résidentiel de Locoal-Mendon s'inscrit dans un territoire en plaine, à 26 m d'altitude, dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 19 km.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 529 résidences principales de Locoal-Mendon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,8 %
- ⚠ 9,0 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 20 % du Morbihan
Analyse du marché immobilier à Locoal-Mendon
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Locoal-Mendon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Locoal-Mendon s'établit à 3 077 €, sur la base de 25 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Locoal-Mendon se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Morbihan.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Locoal-Mendon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Locoal-Mendon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 077 €/m² de prix médian pour 25 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,0 % de maisons et 4,0 % d'appartements parmi les 25 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 96,0 % des mutations, pour un prix médian de 3 062 €/m² (maisons) contre 46 875 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 25 | 24 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 077 € | 3 062 € | 46 875 € |
| Prix moyen/m² | 6 254 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 41 | 2 960 € |
| 2022 | 30 | 3 463 € |
| 2023 | 30 | 3 629 € |
| 2024 | 24 | 3 030 € |
| 2025 | 25 | 3 077 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 40 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 560 autorisations pour 486 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Locoal-Mendon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Locoal-Mendon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Locoal-Mendon: 140 logements autorisés sur 5 ans, 20 pour la dernière année (+31 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Locoal-Mendon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Locoal-Mendon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Locoal-Mendon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 305 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Locoal-Mendon: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Locoal-Mendon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Locoal-Mendon : cadre de vie et logement
Locoal-Mendon, commune de 3 530 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 15 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 109 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Locoal-Mendon
Locoal-Mendon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Locoal-Mendon
Composition du parc immobilier à Locoal-Mendon
1 868 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Locoal-Mendon: 92,8 % de maisons, 7,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Locoal-Mendon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 497 logements).
- Avant 1919 9,2 % 138 logts
- 1919-1945 3,7 % 55 logts
- 1946-1970 8,4 % 125 logts
- 1971-1990 23,6 % 354 logts
- 1991-2005 30,4 % 455 logts
- 2006-2019 24,7 % 370 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Locoal-Mendon
109 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Locoal-Mendon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Locoal-Mendon
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
338 470 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Locoal-Mendon
Quel est le prix de l'immobilier à Locoal-Mendon ?
Le prix médian au m² à Locoal-Mendon est de 3 077 € (données DVF, 25 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 337 000 €.
Comment Locoal-Mendon se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Locoal-Mendon se classe au 50ᵉ rang sur 249 communes du Morbihan — dans le top 20 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Locoal-Mendon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Locoal-Mendon est de 4,8 % (loyer de 12,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Locoal-Mendon.
Résumé
Le prix médian de Locoal-Mendon s'établit à 3 077 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Morbihan.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Locoal-Mendon a augmenté de +4,0 %. Au total, 150 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché de Locoal-Mendon est dominé par les maisons individuelles — 96,0 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 062 €/m² pour 110 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Locoal-Mendon, un logement de 110 m² (336 820 €) représente 14,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,8 €/m² pour un appartement et 12,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le ratio loyer / prix ressort à 0,3 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Les résidences secondaires représentent 13,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 140 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 28 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 73 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Locoal-Mendon est dans la péninsule armoricaine. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays proche du littoral morbihannais, à 19 km, en plaine, à 26 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).