Bobigny, chef-lieu de la Seine-Saint-Denis, présente un visage contrasté. Ville jeune (âge médian 33,1 ans) et dense (8 132 hab/km²), elle offre un accès rapide à Paris tout en affichant des prix immobiliers parmi les plus accessibles de la petite couronne. Acheter ici implique de composer avec une fiscalité élevée et un tissu économique en reconstruction.
Carte du marché immobilier à Bobigny
Bobigny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bobigny
20 824 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Seulement 25,9 % des Balbyniens sont propriétaires. Le parc est dominé par les appartements (81,4 %), avec une forte proportion de logements sociaux (55,0 %). Cela indique un marché locatif très présent et une accession à la propriété qui reste un défi, reflétant un profil d'acheteur souvent investisseur ou primo-accédant à budget serré. Le faible taux de résidences secondaires (0,8 %) confirme une vocation résidentielle principale.
Évolution démographique à Bobigny
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Bobigny
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bobigny
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 29,1 %
- Employés 22,4 %
- Ouvriers 16,6 %
- Retraités 14,5 %
- Professions intermédiaires 10,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bobigny
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Bobigny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 239 logements).
- Avant 1919 1,2 % 239 logts
- 1919-1945 6,3 % 1 218 logts
- 1946-1970 33,0 % 6 349 logts
- 1971-1990 26,7 % 5 141 logts
- 1991-2005 13,5 % 2 599 logts
- 2006-2019 19,2 % 3 693 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bobigny
2 370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Bobigny
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bobigny
Pour une maison type de 80 m² (proche du prix médian de 285 600 €), un acquéreur disposant du revenu médian local (16 330 €/an) devra mobiliser environ 17,5 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3% générerait une mensualité d'environ 1150 €, un effort important au regard des revenus moyens.
Erreurs à éviter quand on achète à Bobigny
- Omettre de vérifier le zonage du PPR
- Négocier sans connaître le DPE réel
- Surestimer la capacité d'emprunt
- Oublier la proximité des équipements
Le saviez-vous ?
- Bobigny ne compte que 3 hébergements touristiques.
- La fibre couvre 99,2 % des logements.
- La ville dispose de 4 monuments historiques protégés.
Performance énergétique du parc à Bobigny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 958 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (183 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seulement 4,6 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location. Pour un bien ancien, vérifier le DPE reste essentiel pour anticiper les travaux de rénovation exigés par la loi Climat à horizon 2034.
Risques naturels et géorisques à Bobigny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R111.3 - Bobigny PPRN Approuvé approuvé le 21/03/1986
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR). Neuf risques naturels sont recensés, avec 6 arrêtés catastrophes naturelles historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le zonage précis du PPR R111.3 - Bobigny est impératif avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou assurancielles.
Cadre de vie à Bobigny
Le cadre de vie est urbain et animé, avec une densité importante d'équipements (2 370 au total). Le climat est tempéré (12,5°C de moyenne) et les précipitations modérées (684 mm/an). La ville est bien reliée : gare de Noisy-le-Sec à 1,5 km (RER E), proximité du TGV Paris Est et de l'aéroport du Bourget. Le centre-ville concentre commerces et services, dont 4 monuments historiques protégés. Le parc de logements est majoritairement en appartements, avec une part de maisons limitée à 18,6 %. La couverture numérique est excellente (fibre à 99,2 %). En revanche, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 58 m², le budget médian est d'environ 206 000 €. Une maison de 80 m² requiert environ 285 000 €. Ces prix sont inférieurs à ceux de Chelles (3 755 €/m²) et très éloignés de ceux de Saint-Germain-en-Laye (7 165 €/m²). La forte hausse récente (+52,3 %) et le volume de transactions modéré (178 ventes/an) indiquent que les biens bien positionnés se vendent rapidement, mais le taux de vacants (4,7 %) suggère que les biens moins attractifs peuvent rester plus longtemps sur le marché.
À qui s'adresse Bobigny ?
Bobigny s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires en Île-de-France sans s'éloigner de Paris. Les familles modestes y trouveront aussi des opportunités, avec de nombreux établissements scolaires (58) et une part non négligeable de maisons. La ville attire moins les retraités (seulement 16,1 % de 60 ans et plus). Les investisseurs locatifs, attirés par le rendement brut, représentent une part significative des acquéreurs.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif pour la petite couronne parisienne
- Excellente desserte transports (gare proche, autoroutes, aéroport)
- Ville jeune et dynamique, croissance démographique (+4,9% en 5 ans)
- Équipements et services nombreux (2 370 équipements recensés)
- Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE classe C dominante)
− À prendre en compte
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière à 50,61%)
- Contexte socio-économique difficile (taux de chômage à 18,8%)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, 9 risques recensés)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bobigny est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bobigny
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne
- Propriétaires occupants : 25,9 %
- Passoires thermiques (F/G) : 4,6 %
- Démographie jeune : âge médian 33,1 ans
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bobigny
Quel budget pour acheter un appartement à Bobigny ?
Pour un appartement de surface médiane (58 m²), prévoyez un budget médian d'environ 206 000 €, soit un prix de 3 546 €/m². Des biens sont disponibles à partir de 2 778 €/m².
Bobigny est-elle adaptée aux familles ?
Oui, partiellement. La ville compte 58 établissements scolaires et 18,6 % de maisons. Cependant, le revenu médian local (16 330 €) et le taux de pauvreté élevé peuvent complexifier le quotidien.
Quels sont les atouts de Bobigny pour se déplacer ?
Bobigny est bien reliée : gare de Noisy-le-Sec (RER E) à 1,5 km, accès rapide au TGV Paris Est et à l'aéroport du Bourget (7,1 km). La commune dispose aussi de 473 équipements de transport.
Vous envisagez d'acheter à Bobigny ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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