01 Le parc de logements
Le parc comprend 43 logements dont 21 résidences principales, 22 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 21 | 48,8 % |
| Résidences secondaires | 22 | 51,2 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 49 % d'habitat permanent, 51 % de résidences secondaires et 0 % de logements inoccupés sur un total de 43.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 11 | 50,0 % |
| 1919-1945 | 2 | 9,1 % |
| 1946-1970 | 3 | 13,6 % |
| 1971-1990 | 5 | 22,7 % |
| 1991-2005 | 0 | 0,0 % |
| 2006-2019 | 1 | 4,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 52 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 52 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 9,5 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 4 | 19,0 % |
| 4 pièces | 7 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 8 | 38,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 38 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 40 | 43 | 43 |
| Rés. principales | 16 | 20 | 21 |
| Rés. secondaires | 23 | 21 | 22 |
| Vacants | 1 | 1 | 0 |
Pour référence, Lamontélarié (25 km) affiche 23,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 15 | 71,4 % |
| Locataires (privé) | 4 | 19,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 14,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 69,6 % de propriétaires occupants, 17,4 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 3 | 14,3 % |
| Autre (bois…) | 18 | 85,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (86 %), 14 % pour électricité et 0 % pour aucune autre source.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 |
| 2 à 4 ans | 2 |
| 5 à 9 ans | 5 |
| 10 ans ou plus | 13 |
| Total ménages | 21 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 9,5 % |
| 1 voiture | 5 | 23,8 % |
| 2 voitures ou plus | 14 | 66,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 24 % mono-motorisés, 67 % multi-motorisés. Par ailleurs, 28,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 21 | 5 | 14 | 2 |
| 1975 | 27 | 5 | 20 | 2 |
| 1982 | 28 | 9 | 18 | 1 |
| 1990 | 36 | 8 | 27 | 1 |
| 1999 | 40 | 14 | 23 | 3 |
| 2006 | 38 | 14 | 24 | 1 |
| 2011 | 40 | 16 | 23 | 1 |
| 2016 | 43 | 20 | 21 | 1 |
| 2022 | 43 | 21 | 22 | 0 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 21 logements, le total atteint 43 en 2022 (+105 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 12,5 % |
| Classe E | 3 | 37,5 % |
| Classe F | 3 | 37,5 % |
| Classe G | 1 | 12,5 % |
Le graphique décompose les 8 diagnostics par étiquette énergétique: 38 % en E, 0 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 25,0 % |
| Classe C | 5 | 62,5 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 12,5 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 63 % des diagnostics et 88 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 342 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 244 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 342 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 244 kWh/m²/an (1948-1974).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Boisset (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Boisset est atypique: 51,2 % des 43 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 88,4 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Boisset est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 501 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — contexte utile pour lire le parc.
Majorité de propriétaires à Boisset (69,6 %), complétée par 17,4 % de locataires.
Parc notablement ancien à Boisset: 52,4 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. Le parc de Boisset consomme plus que la moyenne: E dominante, 317 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 50,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Au plan énergétique résidentiel, 85,7 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Boisset reste stable (0,0 %). La multi-motorisation est la norme à Boisset: 66,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Boisset est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique à 501 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (21 résidences principales de Boisset) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Boisset en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays héraultais à plus de 500 m d'altitude, Boisset est une micro-commune de 43 habitants où l'immobilier évolue en dents de scie. Avec une seule transaction enregistrée en 2024 et un prix médian divisé par cinq en un an, investir ici relève d'une analyse fine des risques et des opportunités. Voici notre verdict.
Avec un prix médian divisé par cinq en un an, Boisset affiche le point d'entrée le plus bas de l'Hérault, mais dans un marché ultra-local aux indicateurs fragiles.
Verdict
➤ Opportunité spéculative à haut risque, réservée aux investisseurs avertis acceptant l'illiquidité du marché.
Points clés
- ✓ Prix d'entrée minimaliste (1 509 €/m²)
- ✓ Rendement locatif brut théorique très élevé (34,4 %)
- ✓ Pression touristique forte (IPTI 7,7/10)
- ⚠ Volume de transactions insuffisant pour fiabiliser les prix
- ⚠ Dépendance aux résidences secondaires et parc vieillissant
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 509 €/m², Boisset compte parmi les communes les moins chères de France.
- Son prix est inférieur de plus de 80 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Son rendement locatif brut théorique dépasse 30 %, un niveau inatteignable dans les grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Boisset
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,7/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Boisset
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
IOL élevé (7,4/10) : la demande locative semble soutenue, favorable à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableIOL élevé (7,4/10) : la demande locative semble soutenue, favorable à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
IPTI très élevé (7,7/10) : la forte pression touristique offre des opportunités pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéIPTI très élevé (7,7/10) : la forte pression touristique offre des opportunités pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,6 — Percentile dept : 56/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 51,2 — Percentile dept : 94/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 77/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 51,2 — Percentile dept : 94/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 99/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Boisset : opportunités et risques
Investir à Boisset en 2026 signifie accepter un pari sur un marché illiquide et volatil. Le rendement locatif brut théorique pour les maisons, affichant 34,4 %, est un leurre s'il n'est pas pondéré par les réalités du terrain : une vacance locative potentiellement élevée dans un village de 43 habitants et une taxe foncière à 27,01 % qui grève significativement le revenu net. La stratégie la plus adaptée serait une location saisonnière, exploitant la forte pression touristique (IPTI 7,7/10) et la proximité des Corbières.
Il faut également intégrer le risque réglementaire lié au DPE. Avec une classe énergétique dominante E et 50 % de passoires thermiques (F/G), une part importante du parc est concernée par les interdictions de location à venir (G en 2025, F en 2028). Tout investissement doit donc prévoir un budget rénovation conséquent pour sécuriser l'actif à moyen terme.
Enfin, l'horizon d'investissement ne peut être que du long terme. L'absence de liquidité et la dépendance aux aléas des ventes isolées rendent une stratégie de plus-value à court ou moyen terme extrêmement risquée. L'investisseur doit être prêt à détenir le bien durablement, en visant une valorisation par la rénovation et en jouant sur l'effet de levier d'un prix d'entrée minimaliste par rapport au reste du département.
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Données du marché immobilier à Boisset
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Boisset, analysé à travers le prisme des données DVF, est avant tout un marché de niche. Avec une médiane de prix s'effondrant à 1 509 €/m² en 2024 après un pic à 1 420 €/m² l'année précédente, la volatilité est le maître mot. Cette correction de -80,3 % est à relativiser par le volume dérisoire des transactions, une seule vente suffisant à déplacer la médiane dans une commune de 43 habitants.
La structure du parc, dominé à 90,5 % par des maisons individuelles souvent centenaires, oriente la demande vers un profil spécifique : acheteurs en quête de résidences secondaires ou d'un ancrage dans un territoire préservé, comme en témoigne le taux de 51,2 % de résidences secondaires. Néanmoins, la faible liquidité et le manque de services (seulement 2 équipements recensés) constituent des freins majeurs à une dynamique de marché soutenue.
Dans ce contexte, chaque transaction relève presque de l'épisode singulier. D'après les indices composites, la pression touristique (IPTI 7,7/10) et la demande locative (IOL 7,4/10) sont élevées, suggérant un potentiel pour des stratégies de location saisonnière. Toutefois, l'attractivité territoriale globale reste modérée (IAT 3,5/10), et le risque de déclin est présent (IDT 5/10), lié au vieillissement marqué de la population (âge médian de 61,4 ans).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Boisset Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Boisset, d'après les données DVF, est marquée par une hausse spectaculaire entre 2021 et 2023, passant de 1 045 €/m² à 1 420 €/m². Cette tendance s'est brutalement inversée en 2024 avec un prix médian chutant à 1 509 €/m² (-80,3 %). Cette correction doit être nuancée par le très faible volume de transactions (1 à 2 par an), où une vente isolée peut fausser la médiane. Comparée aux communes voisines comme Le Rialet (1 427 €/m²), Boisset présente un écart de valorisation colossal. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité extrême indique un marché immature où la négociation et la sélection du bien sont primordiales, le prix affiché n'étant pas un indicateur fiable de la valeur réelle.
Évolution du marché immobilier de Boisset
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Boisset évolue de +44,4 %, passant de 1 045 à 1 509 €/m²; 2 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 96 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 509 € | 1 509 € |
| Prix moyen/m² | 1 509 € | |
| Surface médiane | – | 96 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 045 € |
| 2022 | 2 | 1 084 € |
| 2023 | 2 | 1 420 € |
| 2024 | 1 | 280 € |
| 2025 | 2 | 1 509 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Boisset est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années selon les données SITADEL, dont 1 en 2024. Cette faible activité reflète à la fois les contraintes d'urbanisme en zone rurale peu dense et une attractivité résidentielle limitée pour les nouveaux habitants permanents. L'absence de construction neuve signifie que l'offre immobilière reste figée, composée essentiellement du parc ancien. Pour un investisseur, cela limite le risque de sur-offre mais indique aussi un territoire où la pression démographique est faible, malgré une croissance de +10,3 % sur 5 ans portée par un faible effet de base. Toute valorisation future du parc passera nécessairement par la rénovation de l'existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 autorisations et 0 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de — %.
Construction neuve à Boisset (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Boisset, dont 0 en 2025.
Fourchettes de loyers à Boisset
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boisset
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 34,4 % pour une maison à Boisset est théorique. Pour obtenir le rendement net approximatif de 23,2 %, il faut soustraire les charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 27,01 % sur le bâti, est un premier poste significatif. S’y ajoutent les frais de gestion (à distance, car les agences sont à plus de 20 km), l’entretien d’un parc vieillissant (61,9 % des logements datent d’avant 1945) et une provision pour travaux de rénovation énergétique, quasi inévitable.
Performance énergétique du parc à Boisset
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Boisset: classe E en tête, 50,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local est énergivore, avec une classe dominante E (317 kWh/m²/an) et 50 % de passoires thermiques (classes F/G). Cela reflète l’ancienneté du bâti. Pour un acquéreur, c’est un signal d’alerte : un bien classé F ou G sera soumis aux restrictions de location de la loi Climat à partir de 2025 (interdiction d’augmentation des loyers) puis 2028 (interdiction de location). À Boisset, où la location est rare, le risque est modéré mais la décote à l’achat pour ces biens peut être importante.
Calculateur de rendement à Boisset
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Erreurs à éviter quand on investit à Boisset
- Négliger la taxe foncière, élevée à 27,01 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Surévaluer le loyer potentiel sur un marché locatif étroit.
- Ne pas vérifier l’assurabilité du bien face aux risques naturels.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Boisset, rythmé par les résidences secondaires (51,2 % du parc), connaît une saisonnalité marquée. Les visites et transactions sont plus actives au printemps et en début d’été, permettant une installation avant les vacances. Vendre à l’automne peut être plus long. Le calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, n’influence pas directement les prix mais peut motiver un vendeur à conclure avant cette échéance. L’hiver, le village est plus calme, ce qui peut jouer sur la perception du bien.
Le saviez-vous ?
- Boisset compte 43 habitants pour 17 km², soit 2,5 habitants au km².
- L’indice de vieillissement est de 733,3 : 7 seniors pour 1 jeune de moins de 20 ans.
- La commune a autorisé la construction d’1 seul logement neuf en 2024.
S'installer à Boisset : cadre de vie et logement
S'installer à Boisset, c'est opter pour un cadre de vie rural et préservé dans l'arrière-pays héraultais, à plus de 500 m d'altitude. Le paysage de vignobles et de forêts, le climat frais (moyenne annuelle de 12,1°C) et les précipitations abondantes (1 453 mm/an) en font un havre de paix éloigné de l'agitation littorale. La commune, intégrée à la CC du Minervois au Caroux, bénéficie de la dynamique touristique de ce territoire.
Ce choix implique cependant une forte autonomie. Les équipements et services sont quasi absents (2 équipements au total), et la connexion numérique est très limitée (score de 1/100). Les déplacements nécessitent l'usage de la voiture, les gares les plus proches étant à plus de 20 km. Le profil démographique, marqué par un vieillissement accentué (indice de vieillissement de 733,3), dessine une communauté petite et tranquille, idéale pour la retraite ou une vie en retrait, mais peu adaptée aux familles avec de jeunes enfants.
Carte du marché immobilier à Boisset
Boisset et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Boisset
Boisset, à 528 m d’altitude, présente un climat contrasté. La température moyenne de 12,1 °C et les précipitations annuelles de 1453 mm en font un village frais et humide, typique des moyennes montagnes méridionales. Les hivers peuvent être marqués, avec un enneigement occasionnel. Ce climat convient à un acheteur recherchant la fraîcheur estivale et la verdure, mais peu soucieux d’un ensoleillement méditerranéen constant. L’isolation et le chauffage du bien sont des critiques essentiels.
Composition du parc immobilier à Boisset
43 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
38 maisons pour 4 appartements: le parc à Boisset est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Boisset est extrêmement typé : 90,5 % de maisons et 51,2 % de résidences secondaires. Cette forte proportion de secondaires, couplée à 69,6 % de propriétaires occupants, dessine un marché segmenté. Il est stable et peu spéculatif, dominé par des achats de coup de cœur pour des résidences de vacances ou de retraite. L’absence totale de logements sociaux et de parc locatif privé structuré en fait un village paisible mais peu accessible pour les primo-accédants locaux.
Ancienneté du parc à Boisset
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 21 logements).
- Avant 1919 52,4 % 11 logts
- 1919-1945 9,5 % 2 logts
- 1946-1970 14,3 % 3 logts
- 1971-1990 23,8 % 5 logts
- 2006-2019 4,8 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Boisset
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Boisset
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un niveau moyen de radon, un gaz radioactif naturel. Six risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain…), avec quatre arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible. Ces données, accessibles sur Géorisques, imposent de vérifier l’assurabilité du bien et les éventuelles prescriptions du Plan de Prévention des Risques (PPR). Une étude de sol en cas de projet de construction ou d’extension peut s’avérer nécessaire, malgré la faible densité.
Erreurs à éviter quand on achète à Boisset
- Oublier de vérifier le DPE avant l’offre.
- Ne pas s’informer sur la couverture réelle du réseau mobile et internet.
- Sous-estimer les coûts de chauffage d’une passoire thermique.
- Négliger de consulter le dossier des risques naturels (Géorisques).
Points clés à retenir à Boisset
- Prix médian au m² : 1 509 €, en baisse de 80,3 % sur un an.
- Rendement brut théorique élevé pour les maisons : 34,4 %.
- Climat frais et humide, avec 1453 mm de pluie par an.
- Marché de niche, dominé par les résidences secondaires.
- Marché composé à 90,5 % de maisons individuelles.
- Rendement net ramené à environ 23,2 % après charges.
- Par immobilier très ancien : 61,9 % construits avant 1945.
- La performance énergétique (DPE) est un facteur clé de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boisset ?
À Boisset, la valeur d’un bien dépend moins de la proximité des commerces (un seul service recensé) que de son état et de son environnement immédiat. L’état général et la performance énergétique (DPE) sont déterminants, vu l’âge du parc. La surface habitable compte, mais la présence d’un terrain attenant, son exposition (vue, ensoleillement) et son calme priment. La distance aux gares TGV (Narbonne à 33,9 km) influe peu. En revanche, la connectivité internet, très faible (score numérique 1/100), peut être un frein pour certains acheteurs, à vérifier impérativement.
Estimation indicative d'une maison à Boisset
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
144 864 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à évaluer un marché hyper-local de 43 habitants et seulement 2 logements autorisés en 5 ans (SITADEL). Un professionnel local de la CC du Minervois au Caroux comprend les nuances de valeur entre hameaux, l’impact réel d’une vue ou d’un accès. Il peut juger sur place l’état des fondations d’une maison ancienne et estimer le coût des travaux nécessaires. Son réseau lui permet aussi de présenter le bien à des acheteurs sérieux, résidents secondaires potentiels, et de négocier en connaissance des attentes réelles du micro-marché.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très volatil ici.
- Oublier de comparer avec l’état réel du parc, très ancien.
- Ne pas tenir compte de la forte proportion de résidences secondaires.
- Omettre de vérifier les règles d’urbanisme en zone à risques.
Investir à Boisset : passer à l'action
Les chiffres de Boisset dessinent un paysage contrasté, où chaque transaction pèse lourd. Pour transformer ces données en décision éclairée, une connaissance intime du terrain est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à naviguer dans ce marché atypique et à saisir la bonne opportunité.
Les données révèlent une opportunité à haut risque : seul un expert local peut vous guider vers la bonne décision.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Boisset grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché singulier.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Boisset
- Évolution volatile des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Boisset
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Boisset
Quel est le prix immobilier moyen à Boisset ?
Le prix médian global était de 1 509 €/m² en 2024 selon les données DVF, mais ce chiffre est basé sur une seule transaction et ne reflète pas la stabilité d'un marché normal.
Est-ce le bon moment pour investir à Boisset ?
Le marché présente un point d'entrée très bas après une correction brutale, mais le volume de transactions est extrêmement faible, ce qui en fait un investissement à haut risque, réservé aux investisseurs avertis et patients.
Boisset est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Boisset est beaucoup moins chère que ses voisines comparables : -51 % par rapport à Lamontélarié (422 €/m²) et -80 % par rapport à Le Rialet (1 427 €/m²).
Quel rendement locatif espérer à Boisset ?
Le rendement locatif brut théorique pour les maisons est de 34,4 %, mais le rendement net estimé chute à 23,2 % après déduction de la taxe foncière, des frais de gestion et d'une vacance locative.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Boisset ?
Les principaux risques sont l'illiquidité du marché (très peu de ventes), la part élevée de passoires thermiques (50 %), la dépendance à la voiture et le vieillissement de la population qui limite la demande locale.
Marché immobilier des communes voisines
Boisset affiche un prix au m² cinq fois inférieur à celui de sa voisine Le Rialet (1 427 €/m²), offrant un effet de levier considérable pour un investisseur acceptant le risque d'un marché illiquide aux indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boisset.
Communes limitrophes de Boisset
Boisset est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 509 €/m² de prix médian, Boisset figure parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault. Dans l'Hérault, Boisset se classe parmi les 16 % de communes les plus accessibles (54e rang le moins cher sur 339).
Entre 2021 et 2025, Boisset a vu son prix médian au m² progresser de +44,4 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 9 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +438,9 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 509 €/m².
Loyers observés à Boisset: 8,9 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 51,2 % de résidences secondaires, Boisset est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Boisset est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le cadre géographique (à 501 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).