01 Le parc de logements
Le parc comprend 474 logements dont 250 résidences principales, 181 résidences secondaires et 43 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 250 | 52,7 % |
| Résidences secondaires | 181 | 38,2 % |
| Logements vacants | 43 | 9,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 53 % de résidences principales, 38 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 474 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 106 | 43,3 % |
| 1919-1945 | 5 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 19 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 50 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 43 | 17,6 % |
| 2006-2019 | 22 | 9,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 7 | 2,8 % |
| 3 pièces | 36 | 14,4 % |
| 4 pièces | 79 | 31,6 % |
| 5 pièces ou plus | 128 | 51,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 51 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 464 | 473 | 474 |
| Rés. principales | 253 | 255 | 250 |
| Rés. secondaires | 139 | 153 | 181 |
| Vacants | 72 | 66 | 43 |
Pour référence, Castelnau-D'aude (12 km) affiche 53,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 192 | 76,8 % |
| Locataires (privé) | 40 | 16,0 % |
| Locataires HLM | 11 | 4,4 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 76,8 % de propriétaires face à 20,5 % de locataires (dont 4 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 21 | 8,4 % |
| Électricité | 128 | 51,2 % |
| Gaz bouteille | 9 | 3,6 % |
| Autre (bois…) | 92 | 36,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 51 % au électricité, 37 % pour autres sources (bois notamment), 8 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 28 |
| 2 à 4 ans | 37 |
| 5 à 9 ans | 47 |
| 10 ans ou plus | 137 |
| Total ménages | 250 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 24 |
| Sous-occupation modérée | 51 |
| Sous-occupation accentuée | 89 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 20 | 8,0 % |
| 1 voiture | 132 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 98 | 39,2 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 39 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 62,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 332 | 227 | 28 | 77 |
| 1975 | 327 | 208 | 25 | 94 |
| 1982 | 339 | 201 | 60 | 78 |
| 1990 | 361 | 222 | 91 | 48 |
| 1999 | 395 | 246 | 77 | 72 |
| 2006 | 449 | 254 | 154 | 41 |
| 2011 | 464 | 253 | 139 | 72 |
| 2016 | 473 | 255 | 153 | 66 |
| 2022 | 474 | 250 | 181 | 43 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 332 logements à l'origine, 474 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 88 | 90 | 83 | 88 | 82 | 68 |
| Dont vacants > 2 ans | 52 | 59 | 61 | 61 | 53 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2,2 % |
| Classe B | 11 | 8,0 % |
| Classe C | 55 | 39,9 % |
| Classe D | 42 | 30,4 % |
| Classe E | 21 | 15,2 % |
| Classe F | 3 | 2,2 % |
| Classe G | 3 | 2,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 50 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 56 | 40,6 % |
| Classe B | 53 | 38,4 % |
| Classe C | 13 | 9,4 % |
| Classe D | 5 | 3,6 % |
| Classe E | 7 | 5,1 % |
| Classe F | 3 | 2,2 % |
| Classe G | 1 | 0,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (41 %), 88 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 194 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 233 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 233 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 81 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 8 | 3 |
| Classe C | 45 | 10 |
| Classe D | 22 | 20 |
| Classe E | 20 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (184 kWh/m²/an); côté appartements, D (195).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 10 |
| T5+ | 7 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Livinière (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 181 résidences secondaires dans son parc, soit 38,2 % — un niveau élevé. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (97,9 %). Ce contexte résidentiel — La Livinière est au cœur de la garrigue languedocienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 131 m) — cadre la lecture du parc local.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 76,8 % des ménages possèdent leur résidence principale. 4,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 43,3 % du parc remonte à avant 1919. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 186 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (51,2 %).
Le parc de la Livinière se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 8,0 % de ménages sans voiture, 39,2 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — La Livinière est au cœur de la garrigue languedocienne — éclaire les choix d'habitat localement. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 131 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Livinière en 2026 ?
Niché dans le Minervois, ce village de 530 habitants affiche une dynamique immobilière paradoxale en 2024 : un prix médian en hausse de 62,6 % mais une économie locale fragile marquée par un taux de chômage de 14,5 %. La forte proportion de résidences secondaires (38,2 %) et la présence de monuments historiques en font un territoire sous tension touristique. Le verdict d'investissement doit donc peser cette attractivité contre des indicateurs socio-économiques dégradés.
Avec un prix médian ayant bondi de 62,6 % en un an, La Livinière connaît une revalorisation brutale qui interroge sur sa soutenabilité face à une économie locale fragile.
Verdict
➤ Marché réservé à l'investisseur aguerri en stratégie mixte (saisonnier/long terme), privilégiant la sélection stricte du bien et la maîtrise des coûts de rénovation.
Points clés
- ✓ Hausse récente de +62,6 % en 2024
- ✓ Pression touristique immobilière très élevée
- ✓ Rendement locatif brut correct à 3,8 %
- ⚠ Fragilité économique locale très élevée
- ⚠ Parc ancien et risque de travaux
- ⚠ Accès numérique très limité (score 2/100)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de plus de 40 % à la moyenne nationale, ce qui en fait un marché abordable à l'échelle du pays.
- Dans l'Hérault, le prix médian reste inférieur d'environ 23 % à la moyenne départementale, offrant un effet de levier intéressant.
- Comparé au littoral héraultais (autour de 4 500 €/m²), le prix est deux fois moins élevé, pour un cadre de vie préservé.
Analyse du marché immobilier à Livinière
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Livinière : opportunités et risques
Investir à La Livinière en 2026 requiert une stratégie adaptée à ses spécificités. La piste la plus cohérente est celle d'un investissement mixte, combinant location saisonnière lucrative (portée par l'IPTI à 8/10) et occupation en périodes creuses, ou location annuelle à un public de retraités ou de télétravailleurs, bien que la connectivité numérique très faible (score 2/100) soit un frein majeur à cette dernière option.
Il faut intégrer des charges significatives dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière s'élève à 52,51 % et le parc ancien (45,3 % d'avant 1945) présente un risque rénovation : bien que la part de passoires thermiques (F/G) soit officiellement faible à 3,9 %, la classe énergétique dominante C (187 kWh/m²/an) laisse entrevoir des consommations encore élevées. La future réglementation pourrait rendre certains biens moins attractifs.
Enfin, le rendement brut de 3,8 % pour les maisons, qui se transforme en net d'environ 2,1 % après charges, n'est compétitif que si une plus-value à la revente est anticipée. Cette perspective reste incertaine, la hausse de 2024 ayant peut-être épuisé une partie du potentiel de valorisation à court terme, d'autant que les communes voisines affichent des prix bien inférieurs.
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Données du marché immobilier à Livinière
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 dessinent un marché en surchauffe, où le prix médian a été tiré vers le haut par une demande concentrée sur un petit nombre de biens. Cette hausse de 62,6 % en un an, la plus forte de la période observée, doit être nuancée par le faible volume de transactions (15) et la large fourchette de prix, signe que le marché est segmenté entre l'ancien dégradé et les propriétés rénovées.
La structure du parc, avec près de 40 % de résidences secondaires, révèle une économie résidentielle tournée vers l'extérieur, ce qui explique en partie la décrochage entre les prix et le revenu médian local (18 790 €). Néanmoins, cette dépendance au tourisme constitue aussi un point de vulnérabilité, le marché étant sensible aux aléas de ce secteur.
L'analyse des indices composites confirme cette dualité : une pression touristique immobilière très élevée (8/10) mais couplée à une fragilité économique notoire (7,6/10). Pour un acheteur, cela se traduit par un contexte où la valorisation peut être volatile, soutenue par la demande saisonnière mais peu ancrée dans les indicateurs économiques locaux.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Livinière Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à La Livinière révèle une trajectoire atypique. Après une période de stabilité entre 2020 et 2022 (autour de 1 130-1 467 €/m²), le marché a connu un choc haussier brutal en 2024 avec un prix médian bondissant à 2 305 €/m², soit une progression de 62,6 % sur un an. Cette hausse s'explique par un volume de transactions restreint (21 ventes) qui peut être influencé par quelques biens de standing, mais aussi par la pression touristique très élevée (IPTI 8/10). Comparé aux communes voisines, le prix est désormais significativement plus élevé, ce qui pourrait limiter la marge de progression à court terme. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité récente impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien convoité.
Évolution du marché immobilier de la Livinière
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de la Livinière évolue de +66,0 %, passant de 960 à 1 594 €/m²; 21 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, une maison type de 112 m² représente un investissement de 258 160 €. Avec un loyer médian estimé à 7,3 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut s'élève à environ 9 800 €, soit un rendement brut de 3,8 %. Après déduction d'une vacance locative estimée à 8 %, de frais de gestion (12 %) et de la taxe foncière (52,51 % du revenu cadastral), le rendement net chuterait aux alentours de 2,1 %. L'effort financier mensuel net, après perception du loyer, dépendra fortement des conditions de crédit. Cette simulation souligne que l'investissement locatif classique n'est pas autonome et nécessite une capacité d'épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — maison 96 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 21 | 21 |
| Prix médian/m² | 1 594 € | 1 594 € |
| Prix moyen/m² | 1 616 € | |
| Surface médiane | – | 96 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 20 | 960 € |
| 2022 | 19 | 912 € |
| 2023 | 12 | 1 277 € |
| 2024 | 11 | 1 184 € |
| 2025 | 21 | 1 594 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Livinière reste très limitée, avec seulement 11 logements autorisés sur les cinq dernières années et 2 en 2024. Cette tendance, bien qu'en légère hausse (+22 % par rapport à la période précédente), ne suffit pas à infléchir l'offre dans une commune où 45,3 % du parc est antérieur à 1945. Cette faible production neuve, dans un contexte de pression démographique stable (+1,7 % sur 5 ans), contribue à maintenir un marché de l'ancien sous tension et limite les risques de sur-offre. Elle indique aussi que les opportunités d'investissement se situeront essentiellement dans la rénovation du bâti existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 52 logements ont été autorisés et 26 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 50 %.
Vacance longue durée à Livinière
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Livinière (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Livinière: 13 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (+117 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Livinière
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Livinière
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est nettement inférieur au brut en raison des charges locales. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,51 % à La Livinière en 2024. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 %), l'assurance, l'entretien et la vacance locative (taux de 9,1 % dans la commune). Ces éléments réduisent un rendement brut de 3,8 % pour les maisons à un net d'environ 2,1 %, selon DVF. Une rentabilité modeste qui reflète un marché davantage porté par la résidence secondaire.
Performance énergétique du parc à Livinière
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 138 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Livinière: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe dominante C (187 kWh/m²/an). Le taux de passoires thermiques (classes F et G) est très bas, à 3,9 %, bien en deçà des moyennes nationales. Pour l'acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux lois Climat (interdictions de location à horizon 2028 et 2034) et réduit la probabilité de gros travaux de rénovation énergétique à court terme. Source : ADEME.
Calculateur de rendement à Livinière
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Cas pratique : un investissement type à Livinière
Pour une maison de 112 m² à 258 160 €, le loyer mensuel estimé est de 7,3 €/m², soit 818 €. Avec un apport de 20 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à 1 200 €. Le rendement brut est de 3,8 %, mais après charges (dont taxe foncière à 52,51 %), le net tombe à 2,1 %. L'effort mensuel résiduel est donc de 382 €. Source : DVF et simulateur de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Livinière
- Négliger la taxe foncière locale de 52,51 %.
- Sous-estimer le taux de vacance (9,1 %).
- Oublier les frais de gestion spécifiques aux zones rurales.
- Tabler sur une plus-value immédiate après la hausse récente.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à La Livinière est saisonnier. Le printemps et l'été voient une activité accrue, portée par les acheteurs de résidences secondaires. Septembre, avec l'échéance de la taxe foncière, peut motiver certains vendeurs. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Pour vendre au meilleur prix, viser la période d'avril à juin. Pour acheter avec un possible avantage, prospecter entre octobre et janvier. Le calendrier est aussi rythmé par les affluences touristiques dans le Minervois.
Le saviez-vous ?
- La Livinière compte 2 monuments historiques pour 530 habitants.
- 38,2 % des logements sont des résidences secondaires.
- Le score numérique de la commune est très faible : 2/100.
S'installer à Livinière : cadre de vie et logement
S'installer à La Livinière, c'est opter pour le calme d'un village minervois avec une densité très faible (17 hab/km²) et un patrimoine historique (2 monuments classés). Le cadre est préservé, à une demi-heure des gares de Lézignan-Corbières et Carcassonne, offrant un accès acceptable aux grandes villes. Le climat méditerranéen (14,9°C de moyenne) et l'altitude modérée (267 m) sont des atouts pour le quotidien.
Les équipements et services, cependant, sont limités avec seulement 25 établissements recensés par l'INSEE, dont 3 commerces et 2 services de santé. Cette dépendance à l'extérieur pour les besoins courants est à anticiper. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 225,3), ce qui crée un environnement paisible mais peu dynamique pour les familles avec de jeunes enfants.
Carte du marché immobilier à Livinière
La Livinière et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Livinière
Avec une température moyenne de 14,9 °C et seulement 649 mm de précipitations annuelles, La Livinière offre un climat méditerranéen tempéré par l'altitude (267 m). Les hivers sont doux, les étés chauds mais moins étouffants que sur la côte. Ce profil climatique convient aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux pour une résidence principale ou secondaire, sans les excès de chaleur. Source : données météorologiques locales.
Composition du parc immobilier à Livinière
474 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Livinière: 98,9 % de maisons, 1,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est ultra-dominé par les maisons individuelles (98,9 %). Une large majorité de propriétaires occupants (76,8 % des logements sont des résidences principales) assure une stabilité, tandis qu'une forte proportion de résidences secondaires (38,2 %) indique une attractivité touristique. Le taux de vacance (9,1 %) est légèrement élevé, indiquant un potentiel de réhabilitation. Ce mix définit un marché résidentiel et de villégiature, moins soumis aux fluctuations des marchés locatifs urbains. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Livinière
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 245 logements).
- Avant 1919 43,3 % 106 logts
- 1919-1945 2,0 % 5 logts
- 1946-1970 7,8 % 19 logts
- 1971-1990 20,4 % 50 logts
- 1991-2005 17,6 % 43 logts
- 2006-2019 9,0 % 22 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Livinière
25 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Livinière
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, concernant notamment les inondations. Huit risques naturels sont recensés, avec un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon présente une concentration moyenne et la sismicité est très faible. Tout acheteur doit consulter le dossier de diagnostic technique et le PPR pour connaître les contraintes constructives et adapter son assurance. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Livinière
Pour une maison familiale de 112 m², le prix total est d'environ 258 160 € hors frais de notaire. Cela représente 13,7 années du revenu médian local (18 790 €). Avec un apport de 10 % (25 816 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'établit autour de 1 350 €. Une charge importante qui explique le taux élevé de propriétaires sans crédit dans la commune. Source : DVF et INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Livinière
- Omettre de vérifier le DPE avant une offre.
- Ignorer les contraintes du PPR actif sur la commune.
- Surestimer la connectivité (score numérique de 2/100).
- Négliger la part des résidences secondaires (38,2 %).
Points clés à retenir à Livinière
- Prix médian des maisons : 1 594 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement net faible : 2,1 % pour les maisons.
- Climat doux méditerranéen : 14,9 °C de moyenne.
- Marché très favorable aux vendeurs : +62,6 % en 1 an.
- Taxe foncière élevée : 52,51 % en 2024.
- Parc immobilier très maison : 98,9 % de maisons.
- Offre neuve rare : 2 logements autorisés en 2024.
- Revenu médian local de 18 790 €, soit 13,7 ans pour 100 m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Livinière ?
À La Livinière, la valeur d'un bien est influencée par plusieurs facteurs locaux. La surface habitable et la taille du terrain sont primordiales, avec une prime pour les vues dégagées et l'orientation sud. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd : une maison rénovée en pierre avec un bon DPE se valorise mieux. La proximité des 3 commerces et de l'école peut ajouter jusqu'à 10 % de valeur. Enfin, la présence d'un puits ou d'un système d'arrosage pour le jardin est un atout dans ce climat. Source : DVF 2024.
Estimation indicative d'une maison à Livinière
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
153 024 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles aux algorithmes. Il connaît les micro-marchés, comme la différence de valeur entre le cœur de village et les hameaux isolés. Il évalue précisément l'état réel du bâti (humidité, qualité des rénovations) et l'impact des risques naturels locaux. Son réseau lui permet de tester le prix auprès d'acheteurs sérieux et d'ajuster l'estimation en temps réel. Cette expertise humaine est cruciale pour négocier et vendre au juste prix, surtout dans un petit village où chaque bien est unique. Source : expertise locale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian (2 305 €).
- Oublier l'impact d'un mauvais DPE sur la valeur.
- Négliger la valeur du terrain et des dépendances.
- Sous-estimer l'expertise d'un professionnel local.
Investir à Livinière : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic d'un marché volatile et segmenté. Passer à l'action requiert une expertise fine du terrain pour identifier les biens à potentiel, négocier dans un contexte de prix tendu et anticiper les coûts de rénovation sur un parc ancien. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à La Livinière.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Livinière grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à La Livinière
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Livinière
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Livinière
Quel est le prix immobilier moyen à La Livinière ?
Le prix médian des maisons à La Livinière était de 1 594 €/m² en 2024, selon les données DVF. Le prix moyen est de 1 800 €/m², une différence qui s'explique par une grande dispersion des valeurs, la fourchette médiane allant de 810 à 2 714 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à La Livinière ?
Le marché vient de connaître une hausse de 62,6 % en 2024, ce qui peut signaler un pic. Investir aujourd'hui suppose de viser le moyen terme et de sélectionner rigoureusement un bien avec un potentiel de rénovation ou une localisation exceptionnelle, en privilégiant une stratégie de location mixte (saisonnière et annuelle).
La Livinière est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
La Livinière est significativement plus chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix médian (2 305 €/m²) dépasse ainsi de 55 % celui de Castelnau-D'aude et de 38 % celui d'Aigues-Vives. Seule Homps présente un niveau de prix proche (-3 %).
Quel rendement locatif espérer à La Livinière ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 3,8 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière élevée à 52,51 %), le rendement net tombe autour de 2,1 %. Il n'y a pas de marché locatif significatif pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à La Livinière ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 14,5 %), l'état du parc ancien (45,3 % construit avant 1945) pouvant nécessiter des travaux, et les risques naturels (8 recensés, dont 10 arrêtés CatNat historiques). La connectivité numérique est également très faible.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Livinière.
Communes limitrophes de la Livinière
La Livinière est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Livinière: 1 594 €/m² sur 21 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Dans l'Hérault, La Livinière se classe parmi les 18 % de communes les plus accessibles (61e rang le moins cher sur 338).
La progression du prix médian atteint +66,0 % sur cinq ans (2021-2025) à Livinière, au-dessus du rythme national. Au total, 83 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +34,6 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 594 €/m² pour 96 m². Rapporté au revenu médian de la Livinière, un logement de 96 m² (153 024 €) représente 8,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,8 €/m² pour un appartement et 7,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 38,2 % de résidences secondaires, La Livinière est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Rythme de construction régulier: 3 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 85 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — La Livinière est au cœur de la garrigue languedocienne. La Livinière est en contexte de plaine (altitude moyenne: 131 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.