01 Le parc de logements
Le parc comprend 195 logements dont 70 résidences principales, 112 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 70 | 35,9 % |
| Résidences secondaires | 112 | 57,4 % |
| Logements vacants | 12 | 6,2 % |
Le graphique détaille la structure des 195 logements: 36 % sont habités en permanence, 57 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 37 | 51,4 % |
| 1919-1945 | 3 | 4,2 % |
| 1946-1970 | 4 | 5,6 % |
| 1971-1990 | 11 | 15,3 % |
| 1991-2005 | 10 | 13,9 % |
| 2006-2019 | 7 | 9,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 53 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 53 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,4 % |
| 2 pièces | 5 | 7,1 % |
| 3 pièces | 17 | 24,3 % |
| 4 pièces | 15 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 32 | 45,7 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 46 %, les T1-T2 9 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 175 | 193 | 195 |
| Rés. principales | 68 | 76 | 70 |
| Rés. secondaires | 96 | 110 | 112 |
| Vacants | 11 | 7 | 12 |
À titre de comparaison : 59,7 % de part de propriétaires à Sauveterre, à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 51 | 72,9 % |
| Locataires (privé) | 12 | 17,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 10,0 % |
La répartition du parc occupé: 72,6 % de propriétaires, 17,8 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 12 | 16,9 % |
| Électricité | 9 | 12,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 48 | 67,6 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (68 %), suivi par fioul (17 %) et électricité (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 12 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 37 |
| Total ménages | 70 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 22 |
| Sous-occupation modérée | 13 |
| Sous-occupation accentuée | 9 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 5,7 % |
| 1 voiture | 34 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 33 | 47,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 49 % mono-motorisés, 47 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 121 | 45 | 56 | 20 |
| 1975 | 118 | 44 | 70 | 4 |
| 1982 | 133 | 53 | 67 | 13 |
| 1990 | 138 | 52 | 84 | 2 |
| 1999 | 154 | 55 | 93 | 6 |
| 2006 | 161 | 67 | 86 | 8 |
| 2011 | 175 | 68 | 96 | 11 |
| 2016 | 193 | 76 | 110 | 7 |
| 2022 | 195 | 70 | 112 | 12 |
Trajectoire de long terme: 121 logements en 1968, 195 en 2022 (+61 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 22 | 21 | 18 | 23 | 20 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 4,3 % |
| Classe C | 3 | 13,0 % |
| Classe D | 2 | 8,7 % |
| Classe E | 9 | 39,1 % |
| Classe F | 6 | 26,1 % |
| Classe G | 2 | 8,7 % |
La classe E domine avec 39 % des diagnostics, et 17 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 13,0 % |
| Classe B | 6 | 26,1 % |
| Classe C | 12 | 52,2 % |
| Classe D | 2 | 8,7 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe C, 91 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 316 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 318 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 291 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 130 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 130 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 318 pour ceux 1948-1974.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Ferrals-les-Montagnes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 112 résidences secondaires dans le parc de Ferrals-les-Montagnes, soit 57,4 % du total. Pavillonnaire à très forte intensité: 93,8 % du parc se compose de maisons (183 unités). Ancrage local: la commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, dans les collines, à une altitude moyenne de 347 m.
La propriété reste majoritaire à Ferrals-les-Montagnes: 72,6 % contre 17,8 % de locataires.
52,9 % des logements de Ferrals-les-Montagnes datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 306 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 34,8 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (67,6 % des résidences principales).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Ferrals-les-Montagnes reste stable (+1,0 %). 47,1 % des ménages de Ferrals-les-Montagnes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ferrals-les-Montagnes appartient au tissu dans le tissu communal du Languedoc historique, repère pour lire son marché résidentiel. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 347 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Ferrals-les-Montagnes en 2026 ?
Perché à 646 mètres d'altitude dans le Minervois, Ferrals-Les-Montagnes mise sur son cadre naturel et sa forte proportion de résidences secondaires (57,4 %). Ce village de 156 habitants subit cependant un déclin démographique et une fragilité économique aiguë, avec un taux de chômage de 23,7 %. Investir ici en 2026 relève d'un pari mesuré sur le tourisme vert.
Avec une pression touristique immobilière classée 8,4/10, ce village minervois attire les investisseurs en quête de rendement saisonnier, malgré une fragilité économique locale prononcée.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie saisonnière ciblée, une sélection rigoureuse du bien et une acceptation du risque économique local.
Points clés
- ✓ Pression touristique très élevée (8,4/10)
- ✓ Correction de prix de -46,9 % en 2024
- ✓ Rendement brut maison à 8,0 %
- ⚠ Fragilité économique très élevée (9,5/10)
- ⚠ Marché très peu liquide (7 transactions en 2024)
- ⚠ Correction brutale après pic 2023
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à 90 % des communes françaises
- Se positionne dans le bas du classement des petites communes de l'Hérault pour le revenu et l'emploi
- Rendement locatif brut des maisons double de celui des grandes métropoles
Analyse du marché immobilier à Ferrals-les-Montagnes
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,4/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Ferrals-les-Montagnes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
La demande locative annuelle est modérée, mais la forte proportion de résidences secondaires oriente vers une location saisonnière.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréLa demande locative annuelle est modérée, mais la forte proportion de résidences secondaires oriente vers une location saisonnière.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
La pression touristique est un atout majeur pour les locations meublées, mais elle dépend d'une attractivité pérenne du territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéLa pression touristique est un atout majeur pour les locations meublées, mais elle dépend d'une attractivité pérenne du territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,1 — Percentile dept : 47/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 57,7 — Percentile dept : 97/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,1 — Percentile dept : 13/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 57,7 — Percentile dept : 97/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 45/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 91/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Ferrals-les-Montagnes : opportunités et risques
L'investissement locatif à Ferrals-Les-Montagnes ne peut raisonnablement viser que la location saisonnière ou meublée. Le rendement brut des maisons (8,0 %) est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 36,03 %, est une charge significative. Le rendement net estimé à 5,0 % est plus réaliste, mais il dépend entièrement d'un taux de remplissage élevé, dans un territoire où la connectivité fibre est très faible (1,9 %).
Le risque rénovation est majeur : 33,3 % du parc diagnostiqué est une passoire thermique (classe F ou G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressement interdits à la location. Tout projet doit donc intégrer un budget rénovation conséquent, d'autant que la classe énergétique dominante est E (307 kWh/m²/an).
Enfin, la stratégie de plus-value semble compromise à moyen terme. Le déclin démographique (-3,1 % en 5 ans) et la faible création d'entreprise (13 actives) n'augurent pas d'une pression acheteuse soutenue. L'investissement doit se concevoir sur le seul flux de trésorerie locatif, avec un horizon long terme pour espérer une éventuelle revalorisation.
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Données du marché immobilier à Ferrals-les-Montagnes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ferrals-les-Montagnes s'établit à 1 543 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Ferrals-les-Montagnes fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
34,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 12,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ferrals-les-Montagnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ferrals-les-Montagnes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Ferrals-les-Montagnes évolue de +8,5 %, passant de 1 422 à 1 543 €/m²; 7 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le calcul pour une maison type de 83 m² à 91 217 € est éclairant. Avec un loyer médian estimé à 7,3 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut s'élève à environ 7 270 €, soit un rendement brut de 8,0 %. Ce rendement apparent est attractif. Cependant, il faut en déduire les charges (taxe foncière à 36,03 %, gestion, vacance locative), pour un rendement net estimé à 5,0 %. L'effort financier initial est important, représentant 5,3 années de revenu médian local. La viabilité du montage repose donc sur la capacité à maintenir un taux de remplissage élevé en location saisonnière, dans un territoire où la demande touristique est le principal moteur.
Acheter vs Louer — appartement 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Ferrals-Les-Montagnes est caractérisé par une liquidité très faible. Seulement 6 ventes ont été enregistrées en 2024, contre 10 en 2023. Cette chute du volume accompagne la correction des prix, indiquant un marché en attente ou un retrait des acquéreurs. Le parc étant composé à 99,5 % de maisons, les transactions concernent quasi exclusivement ce type de bien, avec une surface médiane de 83 m². Le profil des acquéreurs est vraisemblablement extérieur, attiré par la résidence secondaire ou l'investissement locatif saisonnier. Ce faible turnover et la dépendance à une clientèle non-résidente rendent le marché peu prévisible et sensible aux variations de sentiment.
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 6 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 543 € | 1 603 € | 960 € |
| Prix moyen/m² | 1 423 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 1 422 € |
| 2022 | 9 | 500 € |
| 2023 | 7 | 1 710 € |
| 2024 | 4 | 1 099 € |
| 2025 | 7 | 1 543 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Ferrals-Les-Montagnes est quasiment à l'arrêt, indiquant une faible attractivité pour les nouveaux résidents permanents. Sur les cinq dernières années, un seul logement a été autorisé, et aucun en 2024. La tendance est à une baisse de 67 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette absence de nouvelle offre limite le risque de sur-construction, mais elle confirme aussi le déclin démographique et le peu d'attrait pour les jeunes ménages ou les actifs. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc existant, souvent ancien (57,1 % d'avant 1945), constitue l'essentiel de l'offre, avec les enjeux de rénovation énergétique que cela implique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve à Ferrals-les-Montagnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 logements autorisés à à Ferrals-les-Montagnes, dont 0 en 2025 (-75 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Ferrals-les-Montagnes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ferrals-les-Montagnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute mécaniquement une fois intégrés les prélèvements obligatoires et les frais récurrents. À Ferrals-les-Montagnes, la taxe foncière sur le bâti est de 36,03 %, un niveau significatif. S'ajoutent les frais de gestion, les éventuels travaux sur un parc ancien (57,1 % construit avant 1945) et la provision pour vacance locative. Sur un rendement brut de 8 %, ces charges expliquent le passage à un net estimé autour de 5 %.
Performance énergétique du parc à Ferrals-les-Montagnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Ferrals-les-Montagnes: la classe E domine, 34,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique moyenne du parc est faible, classée E. Un tiers des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire avec les interdictions de location programmées, et un coût de rénovation inévitable à moyen terme pour les biens les plus énergivores. Dans une commune où 57,1 % du parc est antérieur à 1945, le budget travaux doit être intégré dès l'offre d'achat.
Calculateur de rendement à Ferrals-les-Montagnes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Ferrals-les-Montagnes
Pour une maison type de 83 m² (médiane locale), l'investisseur débourserait environ 91 217 €. Au loyer médian de 7,3 €/m², le revenu locatif brut atteindrait 606 € mensuels, soit un rendement brut de 8,0 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 650 €/an) et des charges, l'effort net mensuel pourrait être proche de zéro, sous réserve d'absence de vacance et de gros travaux.
Erreurs à éviter quand on investit à Ferrals-les-Montagnes
- Négliger la taxe foncière à 36,03 %.
- Surestimer la demande locative permanente.
- Oublier le budget rénovation sur un parc ancien.
- Tabler sur une forte plus-value à court terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est probablement plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs de résidences secondaires prospectent. La période automnale, avec l'échéance de la taxe foncière en septembre, peut inciter certains vendeurs à se montrer plus flexibles. L'hiver, la perception du village et l'accessibilité peuvent être différentes, ce qui ralentit les visites.
Le saviez-vous ?
- Le village compte 57,4 % de résidences secondaires.
- L'indice de vieillissement y est de 295,5 %.
- La commune est traversée par 6 aléas naturels recensés.
S'installer à Ferrals-les-Montagnes : cadre de vie et logement
S'installer à Ferrals-Les-Montagnes, c'est choisir un cadre de vie naturel préservé, à près de 650 mètres d'altitude, avec des précipitations abondantes (1 643 mm/an). Le village offre une autonomie relative avec 14 équipements de proximité, dont 3 commerces et 7 services. Cependant, pour les besoins de santé, d'emploi ou d'enseignement supérieur, la dépendance aux pôles de Mazamet (23 km) ou de Carcassonne (31 km) est forte.
Le profil démographique est celui d'un territoire vieillissant (indice de vieillissement de 295,5), où la vie associative et communautaire peut être intense. La très forte proportion de résidences secondaires donne au village une animation saisonnière, mais aussi une certaine vacance hors saison. Pour un télétravailleur, la faible couverture fibre (score numérique de 2/100) est un frein sérieux à considérer avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Ferrals-les-Montagnes
Ferrals-les-Montagnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ferrals-les-Montagnes
Avec une altitude moyenne de 646 mètres, Ferrals-les-Montagnes connaît un climat de moyenne montagne. La température moyenne annuelle de 13 °C et des précipitations abondantes (1 643 mm) dessinent un paysage verdoyant mais frais. Ce profil convient aux acheteurs en quête de fraîcheur estivale, prêts à composer avec un ensoleillement plus mesuré et des hivers marqués que sur le littoral héraultais.
Composition du parc immobilier à Ferrals-les-Montagnes
195 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 99,5 % du parc à Ferrals-les-Montagnes, 0,5 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est ultra-dominé par la maison individuelle (99,5 % du parc), dans une logique de résidence principale ou secondaire. La part élevée de propriétaires (72,6 %) et de résidences secondaires (57,4 %) révèle un ancrage patrimonial fort et une attractivité pour les citadins en recherche de villégiature. Le faible taux de logements vacants (6,2 %) suggère un marché tendu pour l'achat, mais la clientèle est très spécifique : retraités ou investisseurs en location saisonnière.
Ancienneté du parc à Ferrals-les-Montagnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 70 logements).
- Avant 1919 52,9 % 37 logts
- 1919-1945 4,3 % 3 logts
- 1946-1970 5,7 % 4 logts
- 1971-1990 15,7 % 11 logts
- 1991-2005 14,3 % 10 logts
- 2006-2019 10,0 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Ferrals-les-Montagnes
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Ferrals-les-Montagnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à six aléas naturels recensés, avec trois arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire. La sismicité est très faible et le radon d'un niveau moyen. Ces contraintes, normales en zone de piémont, n'interdisent pas la construction mais peuvent impacter l'assurabilité et le coût des garanties. Consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie est une étape indispensable avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Ferrals-les-Montagnes
Une famille souhaitant acquérir une maison de 100 m² doit prévoir un budget de 110 000 € hors frais, soit l'équivalent de 6,3 années du revenu médian local (17 330 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 600 €, un effort important dans ce contexte économique.
Erreurs à éviter quand on achète à Ferrals-les-Montagnes
- Omettre de vérifier le classement DPE avant l'offre.
- Sous-estimer les coûts de chauffage en altitude.
- Ne pas consulter le PPR en mairie pour les risques.
- Oublier la saisonnalité marquée de certains services.
Points clés à retenir à Ferrals-les-Montagnes
- Prix médian au m² en nette correction à 1 543 €.
- Rendement brut locatif maison à 8,0 %, net environ 5,0 %.
- Climat frais et pluvieux à 646 m d'altitude.
- Correction des prix de -46,9 % sur un an.
- Marché composé à 99,5 % de maisons individuelles.
- Taxe foncière élevée, à 36,03 % sur le bâti.
- Parc ancien : 57,1 % des logements bâtis avant 1945.
- 72,6 % de propriétaires, marché stable mais étroit.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ferrals-les-Montagnes ?
À Ferrals-les-Montagnes, dans un marché de maisons presque exclusif, la valeur se joue d'abord sur la surface du terrain et l'état du bâti. L'exposition et la vue, capitales pour les résidences secondaires, pèsent lourd. La proximité des 14 équipements de proximité (commerces, services) est un atout, tout comme une rénovation énergétique aboutie face à un parc vieillissant. À l'inverse, l'éloignement de la gare TGV de Carcassonne (30,7 km) ou une exposition nord en altitude peuvent être des freins. Le DPE devient un critère de négociation de plus en plus impactant.
Estimation indicative d'une maison à Ferrals-les-Montagnes
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
129 612 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes peinent à capturer les nuances d'un micro-marché comme Ferrals-les-Montagnes, où le prix au m² a chuté de 46,9 % en un an selon DVF 2024. Un professionnel local évalue l'adéquation réelle du bien à la demande, qu'elle soit résidentielle (faible) ou de villégiature (majoritaire). Il connaît la valeur d'un panorama préservé ou d'une maison rénovée avec des matériaux locaux. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, qu'ils viennent de Mazamet, de Castres ou de plus loin, et de négocier en tenant compte des travaux à prévoir.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix médian, très volatil.
- Comparer sans ajuster l'état et la vue.
- Ignorer la clientèle spécifique de secondaires.
- Oublier de chiffrer les travaux de mise aux normes.
Investir à Ferrals-les-Montagnes : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose le cadre, mais la réalité du terrain à Ferrals-Les-Montagnes est celle d'un marché ultra-spécifique. Identifier le bon bien, au bon prix, dans ce contexte volatile, nécessite une connaissance intime des secteurs et de la demande touristique locale.
Les données révèlent un marché de niche. Sa compréfine exige une expertise locale pointue.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Ferrals-Les-Montagnes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles de 2024
- Étude de la dynamique touristique et locative
- Mise en relation avec un expert du Minervois
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ferrals-les-Montagnes
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ferrals-les-Montagnes
Quel est le prix moyen d'une maison à Ferrals-Les-Montagnes ?
Le prix médian des maisons est de 1 543 €/m². Pour une surface médiane de 83 m², le budget total s'élève à environ 91 000 €. Les prix peuvent varier fortement selon l'état et la localisation du bien.
Ferrals-Les-Montagnes est-elle une bonne commune pour investir en location saisonnière ?
L'indice de pression touristique immobilière (IPTI) est très élevé (8,4/10), indiquant un potentiel. Cependant, le rendement dépendra de votre capacité à rénover le bien (33,3 % du parc est en passoire thermique) et à le commercialiser efficacement, dans un contexte de faible connectivité numérique.
Les prix ont-ils baissé à Ferrals-Les-Montagnes ?
Oui, après un pic à 2 070 €/m² en 2023, le prix médian a chuté de 46,9 % en 2024 pour s'établir à 1 543 €/m². Cette correction suit une hausse exceptionnelle et doit être analysée avec prudence, le volume de transactions étant très faible (6 ventes en 2024).
Quel est le profil des acheteurs à Ferrals-Les-Montagnes ?
Le marché est principalement porté par des acheteurs extérieurs, en quête de résidences secondaires (57,4 % du parc) ou d'investissements locatifs saisonniers. L'accession pour les primo-accédants locaux est difficile, le prix d'une maison représentant 5,3 années de revenu médian.
Y a-t-il des risques naturels à Ferrals-Les-Montagnes ?
La commune est soumise à un aléa radon moyen et a connu 3 arrêtés de catastrophe naturelle historique. Six risques naturels sont recensés. Il est conseillé de consulter le dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM) avant tout achat.
Communes limitrophes de Ferrals-les-Montagnes
Ferrals-les-Montagnes est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Ferrals-les-Montagnes est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 543 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Ferrals-les-Montagnes figure parmi les 17 % les moins chères au m².
Sur 2021-2025, le prix médian de Ferrals-les-Montagnes progresse de +8,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 29 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +40,4 %.
La maison individuelle domine les ventes de Ferrals-les-Montagnes (85,7 % des transactions), à un prix médian de 1 603 €/m². Le bien médian (84 m² à 134 652 €) équivaut à 7,8 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,7 € (appartements) et 7,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 12,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 57,4 % de résidences secondaires, Ferrals-les-Montagnes est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 1 logement autorisé au total selon les bases SITADEL. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Ferrals-les-Montagnes est dans le tissu communal du Languedoc historique. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 347 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.