01 Le parc de logements
Le parc comprend 125 logements dont 50 résidences principales, 71 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 50 | 40,0 % |
| Résidences secondaires | 71 | 56,8 % |
| Logements vacants | 4 | 3,2 % |
Parmi les 125 logements du parc, 40 % assurent la fonction de résidence principale, contre 57 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 38,8 % |
| 1919-1945 | 10 | 20,4 % |
| 1946-1970 | 9 | 18,4 % |
| 1971-1990 | 6 | 12,2 % |
| 1991-2005 | 2 | 4,1 % |
| 2006-2019 | 3 | 6,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 38 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 38 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 2,0 % |
| 3 pièces | 18 | 35,3 % |
| 4 pièces | 16 | 31,4 % |
| 5 pièces ou plus | 16 | 31,4 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 31 %, les T1-T2 2 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 115 | 122 | 125 |
| Rés. principales | 46 | 49 | 50 |
| Rés. secondaires | 64 | 60 | 71 |
| Vacants | 5 | 13 | 4 |
Pour référence, Lasfaillades (19 km) affiche 37,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 36 | 72,0 % |
| Locataires (privé) | 10 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 8,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 70,8 % de propriétaires occupants, 20,8 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 10 | 20,0 % |
| Électricité | 13 | 26,0 % |
| Autre (bois…) | 27 | 54,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (54 %), 26 % pour électricité et 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 6 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 4 |
| 10 ans ou plus | 22 |
| Total ménages | 50 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 24 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 4,0 % |
| 1 voiture | 37 | 74,0 % |
| 2 voitures ou plus | 12 | 24,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 74 % mono-motorisés, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 109 | 70 | 30 | 9 |
| 1975 | 101 | 52 | 41 | 8 |
| 1982 | 92 | 49 | 40 | 3 |
| 1990 | 108 | 52 | 43 | 13 |
| 1999 | 118 | 47 | 44 | 27 |
| 2006 | 116 | 46 | 69 | 1 |
| 2011 | 115 | 46 | 64 | 5 |
| 2016 | 122 | 49 | 60 | 13 |
| 2022 | 125 | 50 | 71 | 4 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 109 à 125 logements, soit +15 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 22 | 19 | 14 | 16 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 4,0 % |
| Classe C | 3 | 12,0 % |
| Classe D | 3 | 12,0 % |
| Classe E | 8 | 32,0 % |
| Classe F | 6 | 24,0 % |
| Classe G | 4 | 16,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (32 %), 16 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 12,0 % |
| Classe B | 6 | 24,0 % |
| Classe C | 9 | 36,0 % |
| Classe D | 1 | 4,0 % |
| Classe E | 3 | 12,0 % |
| Classe F | 2 | 8,0 % |
| Classe G | 1 | 4,0 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe C, 72 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 292 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 330 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 241 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 241 kWh/m²/an pour les logements 1975-1988, près de 330 pour ceux 1948-1974.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Verreries-de-Moussans (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 125 logements de Verreries-de-Moussans, 56,8 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 99,2 % de maisons. Verreries-de-Moussans est une commune du Languedoc méditerranéen, en moyenne montagne, à 501 m d'altitude.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 70,8 % de propriétaires occupants.
Le parc de Verreries-de-Moussans porte la trace d'une construction ancienne: 38,0 % des logements sont antérieurs à 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 289 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 40,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le autres sources (bois notamment) équipe 54,0 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+2,5 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 4,0 % de ménages sans voiture, 24,0 % à au moins deux voitures.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Verreries-de-Moussans est une commune du Languedoc méditerranéen. La commune est en moyenne montagne, à 501 m d'altitude: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (50 résidences principales de Verreries-de-Moussans) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Verreries-de-Moussans en 2026 ?
Perchee dans l'arriere-pays minervois a 630 m d'altitude, Verreries-De-Moussans est une micro-commune de 84 habitants ou les residences secondaires representent 56,8 % du parc. Cette configuration, couplee a un declin demographique marque, cree un marche immobilier singulier. Investir ici en 2026 necessite de comprendre cette dualite entre attractivite touristique et fragilite des indicateurs locaux.
Un marché rural a la pression touristique elevee (7,9/10) et un rendement locatif de 7,9 %, mais sur un territoire en declin demographique.
Verdict
➤ Opportunite de niche pour un investissement locatif saisonnier, avec une selection rigoureuse du bien et une gestion proactive.
Points clés
- ✓ Prix d'entree parmi les plus bas du departement
- ✓ Rendement locatif brut attractif 7,9 %
- ✓ Fort potentiel saisonnier (56,8 % residences secondaires)
- ⚠ Declin demographique prononce (-12,5 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilite et connectivite tres limitees
- ⚠ Marche tres peu liquide (4 transactions/an)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median 65 % inferieur a la moyenne nationale.
- Se situe 40 % sous la moyenne departementale de l'Herault.
- Rendement locatif double de celui des grandes metropoles.
Analyse du marché immobilier à Verreries-de-Moussans
Le rendement locatif brut estimé atteint 13,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Verreries-de-Moussans : opportunités et risques
Investir a Verreries-De-Moussans se concoit essentiellement comme une strategie de location saisonniere ou de residence secondaire avec mise en location. Le rendement locatif brut des maisons, estime a 7,9 %, est attractif et s'explique par la forte proportion de residences secondaires (56,8 %) qui structure la demande. Neanmoins, ce rendement doit etre manie avec prudence. La taxe fonciere, a 30,28 %, rogne la rentabilite, et la loi Climat et Resilience imposera a terme la renovation des nombreuses passoires thermiques.
Le risque principal est celui de la liquidite. Avec un taux de vacance structurel de 3,2 % et seulement quelques ventes par an, revendre un bien pourrait s'averer long et delicate, surtout en periode de ralentissement economique. Ce risque est accentue par le declin demographique et le faible renouvellement de la population active, comme en temigne le taux de chomage local de 11,4 %.
Par consequent, cet investissement ne convient qu'a des profils avertis, disposant d'une trésorerie suffisante pour absorber des periodes de vacance et financer des travaux. L'horizon doit etre moyen terme (au moins 8-10 ans) pour esperer degager une plus-value, celle-ci etant conditionnee a la capacite a valoriser un bien par des renovations qualitatives et a un maintien de l'attrait touristique du territoire.
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Données du marché immobilier à Verreries-de-Moussans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Verreries-de-Moussans s'établit à 732 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Verreries-de-Moussans fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
40,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 13,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Verreries-de-Moussans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Verreries-de-Moussans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 760 €/m² à 732 €/m² (-3,7 %), pour 4 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les donnees DVF et de loyers 2024, l'acquisition d'une maison mediane de 66 m2 a 80 454 € genere un loyer median estime de 528 € par mois. Avec un taux d'emprunt hypothetique de 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualite de credit s'eleverait a environ 390 €. Le loyer couvrirait alors largement la charge, degageant meme un cash-flow positif avant charges. Le rendement brut de 7,9 % est attractif, mais il doit etre nuance par la vacance locative potentielle (estimee a 8 %) et les travaux de renovation energetique frequents sur ce parc ancien. La viabilite du montage repose donc sur la capacite a maintenir un taux d'occupation eleve, particulierement en saison estivale.
Acheter vs Louer — maison 66 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 732 € | 732 € |
| Prix moyen/m² | 749 € | |
| Surface médiane | – | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 760 € |
| 2022 | 6 | 1 261 € |
| 2023 | 4 | 1 023 € |
| 2024 | 3 | 1 246 € |
| 2025 | 4 | 732 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Verreries-De-Moussans est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorises sur les cinq dernieres annees et aucun en 2024 selon les donnees SITADEL. Cette stagnation de l'offre neuve s'explique par la faible pression demographique (population en baisse de 12,5 % en 5 ans) et l'absence de reserves foncieres importantes. Pour l'investisseur, cela signifie qu'il n'y a pas de risque de sur-offre recente venant concurrencer l'ancien. En revanche, cela confirme aussi que l'attractivite residentielle est limitee et que le marche est essentiellement porte par la renovation et la revalorisation du parc existant, souvent ancien et energivore.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Verreries-de-Moussans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Verreries-de-Moussans totalise 0 logements sur 5 ans, soit -100 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Verreries-de-Moussans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Verreries-de-Moussans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est un indicateur théorique. Pour obtenir le net, il faut déduire les charges réelles. À Verreries-de-Moussans, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,28 %. S'ajoutent les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien, l'assurance et une provision pour vacance locative, particulièrement pertinente dans une commune où plus de la moitié des logements sont des résidences secondaires. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut (7,9 %) et le rendement net approximatif (5,2 %) pour les maisons.
Performance énergétique du parc à Verreries-de-Moussans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Verreries-de-Moussans est E, avec 40,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est un point de vigilance majeur. La classe E domine, avec une consommation énergétique moyenne de 288 kWh/m²/an. Surtout, 40 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et à des restrictions de location (loi Climat). Cette donnée doit être un critère central dans le choix et la négociation du prix.
Calculateur de rendement à Verreries-de-Moussans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Verreries-de-Moussans
Pour une maison type de 66 m² (surface correspondant au prix médian total de 80 454 €), le loyer médian estimé est de 8,0 €/m²/mois, soit 528 € mensuels. Avec un rendement brut de 7,9 %, l'effort résiduel après financement dépendra fortement du taux d'emprunt et de l'apport. N'oubliez pas de déduire la taxe foncière (environ 400 €/an pour ce bien) et les charges pour obtenir le rendement net réel.
Erreurs à éviter quand on investit à Verreries-de-Moussans
- Négliger la taxe foncière, élevée à 30,28 % du revenu cadastral.
- Surestimer les périodes de location en raison de la saisonnalité touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (58 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier le classement DPE, sous peine d'interdiction de louer à terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local, influencé par la recherche de résidences secondaires (56,8 % du parc), est probablement plus actif au printemps et en début d'été, permettant une installation avant les vacances. L'automne peut aussi être propice aux transactions après la saison touristique. Pour les vendeurs, mettre en avant le bien lors des beaux jours est stratégique. Le calendrier de la taxe foncière (exigible en septembre) peut créer une pression pour finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Le village tient son nom des verreries médiévales qui y étaient implantées.
- Avec 56,8 % de résidences secondaires, c'est l'une des communes les plus concernées du Minervois.
- L'altitude moyenne de 630 m en fait l'une des plus hautes de l'Hérault.
S'installer à Verreries-de-Moussans : cadre de vie et logement
S'installer a Verreries-De-Moussans, c'est opter pour un mode de vie rural isole, au cœur de la Montagne Noire. L'altitude moyenne de 630 metres offre un climat frais en ete, mais l'hiver peut etre rigoureux avec des precipitations abondantes (1 453 mm par an). Le cadre naturel, preserve, est le principal atout, ideal pour la randonnee ou le VTT.
Au quotidien, l'isolement se fait sentir. La commune ne compte que 4 equipements de proximite (un service, un commerce, un equipement de sport et un de tourisme), obligeant a se deplacer pour la plupart des achats, la sante ou les administrations. La connexion internet est un point faible majeur, avec un score numerique de 2/100 et une couverture fibre quasi nulle, ce qui peut etre redhibitoire pour les teletravailleurs.
Le profil demographique est vieillissant, avec un age median de 55 ans et un indice de vieillissement eleve. La vie communautaire y est donc probablement tranquille, centree sur les rares associations locales. Cette installation ne convient qu'a des personnes en recherche d'autonomie, de calme absolu et disposant d'un vehicule pour pallier l'eloignement des services et de la gare TGV la plus proche, situee a 37,3 km a Carcassonne.
Carte du marché immobilier à Verreries-de-Moussans
Verreries-de-Moussans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Verreries-de-Moussans
Avec une altitude moyenne de 630 m et des précipitations annuelles de 1453 mm, le climat de Verreries-de-Moussans est plus frais et humide que la plaine héraultaise. La température moyenne annuelle est de 12,1 °C. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et acceptant des hivers marqués. La présence de risques naturels, comme les inondations passées (6 arrêtés de catastrophe naturelle), nécessite une vigilance particulière dans le choix de l'emplacement du bien.
Composition du parc immobilier à Verreries-de-Moussans
125 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Verreries-de-Moussans est composé très majoritairement de maisons (99,2 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est extrêmement homogène et ancré : 99,2 % de maisons, principalement anciennes (58 % d'avant 1945). Le taux de propriétaires-occupants (70,8 %) est élevé, signe d'une stabilité résidentielle. Cependant, la très forte part de résidences secondaires (56,8 %) indique un marché double, entre résidents permanents et acquéreurs pour villégiature. Cela peut entraîner une saisonnalité des transactions et une offre locative tournée vers le tourisme.
Ancienneté du parc à Verreries-de-Moussans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 50 logements).
- Avant 1919 38,0 % 19 logts
- 1919-1945 20,0 % 10 logts
- 1946-1970 18,0 % 9 logts
- 1971-1990 12,0 % 6 logts
- 1991-2005 4,0 % 2 logts
- 2006-2019 6,0 % 3 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Verreries-de-Moussans
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Verreries-de-Moussans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à plusieurs aléas naturels : 6 risques sont officiellement recensés, dont le radon à concentration significative. La commune a fait l'objet de 6 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité est toutefois très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Verreries-de-Moussans
Pour acquérir une maison de 66 m² au prix médian de 80 454 €, avec un apport de 10 % (8 455 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux exemple), la mensualité hors assurance serait d'environ 415 €. Dans une commune où le revenu médian n'est pas connu, cette charge doit être comparée à vos ressources. Les frais de notaire (environ 8 %) ajouteront 6 436 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Verreries-de-Moussans
- Oublier de consulter le PPR pour les risques d'inondation et de mouvement de terrain.
- Ne pas commander un diagnostic radon dans cette zone à concentration significative.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur une maison ancienne.
- Négliger l'état de la connectivité (score numérique de 2/100).
Points clés à retenir à Verreries-de-Moussans
- Prix médian au m² en forte hausse à 732 €.
- Rendement brut maison à 7,9 %, net à ~5,2 % après charges.
- Climat frais et humide à 630 m d'altitude (12,1 °C de moyenne).
- La performance énergétique (DPE) est un critère de valorisation majeur.
- Marché ultra-dominé par les maisons individuelles (99,2 %).
- Taxe foncière élevée : taux de 30,28 % sur le bâti.
- Parc très ancien : 58 % des logements construits avant 1945.
- La demande est bipolarisée (résidents permanents / estivants).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Verreries-de-Moussans ?
À Verreries-de-Moussans, la valeur d'un bien est très sensible à son état énergétique et à son exposition aux risques. Une maison rénovée (DPE A à D) se valorise fortement face aux 40 % de passoires. La surface du terrain, la vue et l'ensoleillement sont déterminants pour les acquéreurs en résidence secondaire. La proximité des équipements (4 au total) a un impact limité, mais l'éloignement des services de base (gare TGV à 37,3 km) peut être un frein. L'ancienneté (58 % d'avant 1945) peut être un atout charme ou un handicap technique selon les travaux réalisés.
Estimation indicative d'une maison à Verreries-de-Moussans
Pour une maison de 66 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
48 312 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne rendent pas compte des micro-marchés. Un professionnel local évaluera l'impact réel d'un DPE dégradé sur la valorisation, connaîtra la demande spécifique pour les hameaux isolés versus le cœur du village, et saura pondérer le prix selon l'exposition aux risques naturels attestés. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs de plus en plus informés sur ces sujets (énergie, risques) et pour cibler le bon profil (résident principal ou secondaire).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian, très volatile sur faible volume.
- Comparer un bien rénové avec une passoire thermique sans ajustement majeur.
- Oublier de valoriser l'exposition et la vue, atouts majeurs pour les résidences secondaires.
- Ne pas prendre en compte les contraintes de constructibilité liées aux risques naturels.
Investir à Verreries-de-Moussans : passer à l'action
Analyser les transactions recentes a Verreries-De-Moussans n'est que la premiere etape. Identifier le bon bien, negocier son prix et anticiper les travaux de renovation dans un parc ancien (58 % d'avant 1945) requiert une connaissance intime du terrain et du reseau d'artisans local.
Ces donnees revelent un marche de niche. Sa reussite depend du choix du bien et d'une analyse fine du terrain.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Verreries-De-Moussans grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF 2024)
- Evolution des prix et specificites du marche local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Verreries-de-Moussans
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Verreries-de-Moussans
Quel est le prix immobilier moyen a Verreries-De-Moussans ?
Le prix median des maisons a Verreries-De-Moussans etait de 732 €/m2 en 2024, selon les donnees DVF. Pour une maison de 66 m2 (surface mediane vendue), cela represente un investissement d'environ 80 450 €. Il n'y a pas de marche significatif pour les appartements.
Est-ce le bon moment pour investir a Verreries-De-Moussans ?
Le marche a connu une hausse de 19,2 % en 2024, mais le volume de transactions est tres faible (4 ventes). Le moment est opportun pour les investisseurs visant la location saisonniere, grace a un rendement brut attractif de 7,9 %. Une analyse au cas par cas est indispensable.
Verreries-De-Moussans est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Verreries-De-Moussans (732 €/m2) est nettement moins chere que Le Vintrou (+9 %) mais beaucoup plus chere que Lamontelarie (-65 %). Ces ecarts importants s'expliquent par des positions geographiques et des attractivites touristiques differentes au sein d'un meme territoire rural.
Quel rendement locatif esperer a Verreries-De-Moussans ?
Le loyer median pour une maison est estime a 8,0 €/m2/mois, soit un rendement brut d'environ 7,9 %. Le rendement net, apres deduction des charges, de la taxe fonciere (30,28 %) et d'une provision pour vacance, se situe plutot autour de 5,2 %.
Quel est le profil des acheteurs a Verreries-De-Moussans ?
Les acheteurs sont majoritairement des non-residents, attires par les prix bas et le cadre naturel. Ils recherchent des residences secondaires ou des investissements locatifs saisonniers, comme en temoigne le taux de residences secondaires (56,8 % du parc).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Verreries-de-Moussans.
Communes limitrophes de Verreries-de-Moussans
Verreries-de-Moussans est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Verreries-de-Moussans s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 732 €/m², soit -70,4 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Verreries-de-Moussans figure parmi les 2 % les moins chères au m².
Correction observée: -3,7 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 27 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -41,3 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Verreries-de-Moussans à un niveau significatif — 732 €/m² en médiane.
Les loyers d'annonce de Verreries-de-Moussans avoisinent 9,7 €/m² pour les appartements et 8,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (13,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 56,8 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Verreries-de-Moussans est une commune du Languedoc méditerranéen. La géographie joue son rôle: la commune est en moyenne montagne, à 501 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.