01 Le parc de logements
Le parc comprend 112 logements dont 55 résidences principales, 37 résidences secondaires et 19 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 55 | 49,1 % |
| Résidences secondaires | 37 | 33,0 % |
| Logements vacants | 19 | 17,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 49 % d'habitat permanent, 33 % de résidences secondaires et 17 % de logements inoccupés sur un total de 112.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 34,5 % |
| 1919-1945 | 8 | 14,5 % |
| 1946-1970 | 6 | 10,9 % |
| 1971-1990 | 9 | 16,4 % |
| 1991-2005 | 6 | 10,9 % |
| 2006-2020 | 7 | 12,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,8 % |
| 2 pièces | 6 | 10,9 % |
| 3 pièces | 18 | 32,7 % |
| 4 pièces | 12 | 21,8 % |
| 5 pièces ou plus | 18 | 32,7 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 33 %, les T1-T2 13 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 118 | 119 | 112 |
| Rés. principales | 63 | 66 | 55 |
| Rés. secondaires | 52 | 50 | 37 |
| Vacants | 2 | 4 | 19 |
88,9 % de part de propriétaires à Lespinassière, commune de population comparable à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 37 | 67,3 % |
| Locataires (privé) | 15 | 27,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 7,3 % |
La répartition du parc occupé: 66,7 % de propriétaires, 26,3 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,8 % |
| Fioul | 4 | 7,3 % |
| Électricité | 20 | 36,4 % |
| Gaz bouteille | 2 | 3,6 % |
| Autre (bois…) | 28 | 50,9 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 51 %. électricité pèse 36 %, fioul 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 8 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 31 |
| Total ménages | 55 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 27 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Sous-occupation très accentuée | 11 |
| Suroccupation modérée | 11 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 3,6 % |
| 1 voiture | 33 | 60,0 % |
| 2 voitures ou plus | 20 | 36,4 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 60 % avec une voiture et 36 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 58,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 68 | 39 | 10 | 19 |
| 1975 | 79 | 38 | 12 | 29 |
| 1982 | 81 | 46 | 20 | 15 |
| 1990 | 85 | 46 | 32 | 7 |
| 1999 | 100 | 58 | 32 | 10 |
| 2007 | 106 | 54 | 46 | 6 |
| 2012 | 118 | 63 | 52 | 2 |
| 2017 | 119 | 66 | 50 | 4 |
| 2023 | 112 | 55 | 37 | 19 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 68 logements à l'origine, 112 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 27 | 31 | 30 | 19 | 16 | 16 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 15,4 % |
| Classe C | 2 | 15,4 % |
| Classe D | 3 | 23,1 % |
| Classe E | 4 | 30,8 % |
| Classe F | 2 | 15,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 31 % des logements et 31 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 23,1 % |
| Classe B | 5 | 38,5 % |
| Classe C | 2 | 15,4 % |
| Classe D | 2 | 15,4 % |
| Classe E | 1 | 7,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe B, 77 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 246 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 186 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 246 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 186 pour le bâti 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 1 | 1 |
| Classe D | 3 | 0 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est E (228 kWh/m²/an); côté appartements, C (154).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Minerve (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
37 résidences secondaires sur un parc de 112 logements (soit 33,0 %): le caractère de villégiature de Minerve est net. Une typologie quasi monomorphe — 90,2 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Minerve est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, 66,7 % des résidences principales de Minerve sont occupées par leurs propriétaires, 26,3 % par des locataires.
Le parc ancien occupe une place forte à Minerve: 35,2 % des logements ont été bâtis avant 1919. Côté DPE, de Minerve, le parc fait moins bien que le repère national: E et 223 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 15,4 %. 50,9 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Minerve a diminué (-5,9 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 3,6 % de ménages sans voiture, 36,4 % à au moins deux voitures.
Le profil régional — Minerve est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol — éclaire les choix d'habitat localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hérault (228ᵉ rang sur 333 communes)
Analyse du marché immobilier à Minerve
Acheter demande un effort important : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Minerve
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Minerve s'établit à 1 963 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Minerve Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Minerve
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2024. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2024, le prix médian s'établit à 1 963 €/m² pour 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 81 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 963 € | 1 963 € |
| Prix moyen/m² | 1 963 € | |
| Surface médiane | – | 81 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 1 358 € |
| 2022 | 2 | 1 787 € |
| 2024 | 1 | 1 963 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 autorisations pour 0 démarrages effectifs.
Construction neuve à Minerve (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 0 logements autorisés à à Minerve (0 en 2025).
Fourchettes de loyers à Minerve
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Minerve
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Minerve
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Minerve est E, avec 15,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Minerve
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S'installer à Minerve : cadre de vie et logement
Minerve, commune de 98 habitants étendue sur 27,89 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (14,9 °C annuels).
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 28 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Minerve
Minerve et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Minerve
Composition du parc immobilier à Minerve
112 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Minerve est composé très majoritairement de maisons (93,5 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Minerve
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 54 logements).
- Avant 1919 35,2 % 19 logts
- 1919-1945 14,8 % 8 logts
- 1946-1970 11,1 % 6 logts
- 1971-1990 16,7 % 9 logts
- 1991-2005 11,1 % 6 logts
- 2006-2020 13,0 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Minerve
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Minerve
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Minerve
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
159 003 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Minerve
Quel est le prix de l'immobilier à Minerve ?
Le prix médian au m² à Minerve est de 1 963 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 81 m² (surface médiane locale), compter environ 159 000 €.
Comment Minerve se situe-t-elle dans le Hérault ?
Minerve se situe au 228ᵉ rang du Hérault sur 333 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Minerve ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Minerve est de 4,5 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Minerve ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Communes limitrophes de Minerve
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 963 €/m² à Minerve contre 3 432 €/m² pour l'Hérault.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Minerve à un niveau significatif — 1 963 €/m² en médiane.
Les loyers d'annonce de Minerve avoisinent 9,7 €/m² pour les appartements et 7,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,5 %, un niveau intermédiaire. Avec 33,0 % de résidences secondaires, Minerve est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Minerve est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.