Le marché de Brie-Comte-Robert subit un net recalibrage après le pic de 2022, avec une baisse de -7,1 % sur l'année 2024. Avec 244 transactions, l'activité reste soutenue. La dynamique est portée par les appartements, dont le prix médian résiste mieux que celui des maisons, signe d'une demande orientée vers les petits budgets et le locatif.
Faut-il investir à Brie-Comte-Robert en 2026 ?
À moins de 30 km au sud-est de Paris, Brie-Comte-Robert conjugue un centre historique préservé et une dynamique résidentielle moderne. Portée par une attractivité territoriale solide (7,9/10) et une population jeune en croissance, la commune attire les investisseurs. Mais le marché vient d'enregistrer une correction significative, qui nuance le tableau.
La correction de -7,1 % en 2024 offre une fenêtre d'entrée sur un marché porté par une attractivité territoriale solide, au-dessus de la moyenne départementale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel avec un horizon de moyen terme, en jouant la correction récente contre les indicateurs d'attractivité.
Points clés
- ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,9/10)
- ✓ Rendement brut correct de 5,9 %
- ⚠ Accessibilité très faible (1,2/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Tendance construction neuve en baisse (-36 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 415 €/m², Brie-Comte-Robert se situe environ 15 % sous le prix médian observé en petite couronne francilienne.
- Son prix au m² dépasse la médiane départementale de Seine-et-Marne, mais se place en retrait par rapport à des voisines mieux cotées comme Boissy-Saint-Léger.
- Le rendement locatif brut de 5,9 % surpasse nettement celui de Paris intra-muros (moins de 3,5 % en moyenne).
Données du marché immobilier à Brie-Comte-Robert
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Brie-Comte-Robert, scruté par les données DVF 2024, est en phase de correction. Après avoir atteint un pic à 3 814 €/m² en 2022, le prix médian a reculé de 7,1 % en un an, pour s'établir à 3 415 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée un écart de valorisation significatif.
Cette correction cache cependant une segmentation. Le segment appartement, avec 154 transactions, affiche un prix médian résilient à 3 546 €/m², tiré par une demande locative et d'accession à petits budgets. À l'inverse, le marché des maisons (90 ventes) fléchit davantage, à 3 247 €/m², reflétant la sensibilité des budgets familiaux aux taux d'emprunt.
Le contexte territorial, avec une attractivité notée 7,9/10 et une offre de services très élevée (7,5/10), constitue un amortisseur structurel. La proximité de l'aéroport d'Orly (17 km) et de la gare de Combs-la-Ville (5,5 km) maintient un bassin d'emploi et de demandeurs de logements. Néanmoins, le taux de chômage local de 10,1 % et un revenu médian de 25 040 € révèlent une solvabilité limitée, faisant du marché un territoire porté par les acheteurs et investisseurs extérieurs.
Aperçu par typologie à Brie-Comte-Robert
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Brie-Comte-Robert
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Brie-Comte-Robert
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Brie-Comte-Robert (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Brie-Comte-Robert
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Brie-Comte-Robert
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Brie-Comte-Robert
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 554 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Brie-Comte-Robert
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Brie-Comte-Robert : cadre de vie et logement
S'installer à Brie-Comte-Robert, c'est choisir une petite ville de 20 km² au cadre de vie agréable, bien dotée en équipements. Avec 850 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 138 structures de santé, la commune offre une autonomie quotidienne rare pour une ville de cette taille. Le centre historique, avec ses trois monuments classés, ajoute au charme résidentiel.
Le profil démographique est jeune et familial : l'âge médian est de 36,5 ans et 40 % de la population a moins de 30 ans. Cette vitalité se traduit par 17 établissements scolaires. La commune est également bien connectée, avec un taux de couverture fibre de 80 % et deux opérateurs en 5G, un atout pour les télétravailleurs. Les risques naturels, bien que présents (PPRi sur l'Yerres), sont globalement maîtrisés et la sismicité est très faible.
Carte du marché immobilier à Brie-Comte-Robert
Brie-Comte-Robert et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Brie-Comte-Robert
9 001 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Brie-Comte-Robert
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 331 logements).
- Avant 1919 4,8 % 397 logts
- 1919-1945 2,7 % 222 logts
- 1946-1970 13,0 % 1 079 logts
- 1971-1990 27,4 % 2 285 logts
- 1991-2005 22,6 % 1 880 logts
- 2006-2019 29,6 % 2 468 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Brie-Comte-Robert
850 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Brie-Comte-Robert
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Yerres PPRN Approuvé approuvé le 18/06/2012
- PPRsecheresse Brie-Comte-Robert PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Brie-Comte-Robert : passer à l'action
L'analyse des données DVF fournit une photographie, mais ne remplace pas l'expertise terrain. Identifier le bon bien au bon prix, anticiper les charges de copropriété ou les travaux de rénovation énergétique requiert une connaissance intime des quartiers et du parc immobilier local.
Ces données dessinent un potentiel, mais le succès dépend du choix du bien et de la négociation. Passons au concret.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Brie-Comte-Robert grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 244 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brie-Comte-Robert
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Brie-Comte-Robert ?
En 2024, le prix médian global est de 3 415 €/m². Un appartement coûte en médiane 3 546 €/m², tandis qu'une maison s'établit à 3 247 €/m².
Les prix baissent-ils à Brie-Comte-Robert ?
Oui, les prix médians ont baissé de 7,1 % entre 2023 et 2024, revenant sous leur niveau de 2020. Cette correction fait suite à une forte hausse entre 2020 et 2022.
Brie-Comte-Robert est-elle plus chère que ses voisines ?
Son prix est inférieur de 8 % à Combs-La-Ville et de 11 % à Moissy-Cramayel, mais supérieur de 2 % à Roissy-en-Brie. Elle se positionne dans la moitié supérieure des communes comparables.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut de 5,9 % est correct. L'opportunité locative est modérée (5,1/10), adaptée à un investissement en location annuelle, notamment en appartement.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Combs-la-Ville - Quincy pour la demande locative, et le centre-ville pour la stabilité. Évaluez systématiquement l'état du bien et les charges de copropriété.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de 11 % par rapport à Moissy-Cramayel, qui possède pourtant des indicateurs similaires, Brie-Comte-Robert présente un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de marge.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brie-Comte-Robert.
Communes limitrophes de Brie-Comte-Robert
Brie-Comte-Robert est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :