01 Le parc de logements
Le parc comprend 28 777 logements dont 25 625 résidences principales, 397 résidences secondaires et 2 755 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 25 625 | 89,0 % |
| Résidences secondaires | 397 | 1,4 % |
| Logements vacants | 2 755 | 9,6 % |
Parmi les 28 777 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 070 | 8,1 % |
| 1919-1945 | 1 698 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 8 726 | 34,3 % |
| 1971-1990 | 7 261 | 28,5 % |
| 1991-2005 | 3 054 | 12,0 % |
| 2006-2019 | 2 626 | 10,3 % |
La période 1946-1970 concentre 34 % du parc, tandis que 8 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 014 | 7,9 % |
| 2 pièces | 4 607 | 18,0 % |
| 3 pièces | 6 852 | 26,7 % |
| 4 pièces | 6 079 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 6 073 | 23,7 % |
Le parc compte 3,5 pièces en moyenne par logement, avec 24 % de logements de cinq pièces ou plus et 26 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 112 | 28 254 | 28 777 |
| Rés. principales | 23 578 | 24 926 | 25 625 |
| Rés. secondaires | 194 | 386 | 397 |
| Vacants | 2 340 | 2 942 | 2 755 |
À 55 km, Saint-Germain-en-Laye (45 931 hab.) enregistre 43,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 988 | 35,1 % |
| Locataires (privé) | 7 559 | 29,5 % |
| Locataires HLM | 8 342 | 32,6 % |
| Logés gratuitement | 737 | 2,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 35,1 % de propriétaires occupants, 62,1 % de locataires et 33 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 15 954 | 62,3 % |
| Fioul | 640 | 2,5 % |
| Électricité | 7 453 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 100 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 478 | 5,8 % |
Le gaz de ville équipe 62 % des résidences principales, devant électricité (29 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 601 |
| 2 à 4 ans | 5 983 |
| 5 à 9 ans | 5 080 |
| 10 ans ou plus | 10 962 |
| Total ménages | 25 625 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 520 |
| Sous-occupation modérée | 6 821 |
| Sous-occupation accentuée | 4 200 |
| Suroccupation modérée | 3 107 |
| Suroccupation accentuée | 333 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 416 | 25,0 % |
| 1 voiture | 14 095 | 55,0 % |
| 2 voitures ou plus | 5 115 | 20,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 25 % sans, 55 % à une voiture, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 305 | 13 785 | 158 | 1 362 |
| 1975 | 18 104 | 16 876 | 217 | 1 011 |
| 1982 | 19 204 | 17 783 | 369 | 1 052 |
| 1990 | 21 192 | 19 900 | 395 | 897 |
| 1999 | 24 004 | 22 070 | 365 | 1 569 |
| 2006 | 25 240 | 23 525 | 179 | 1 535 |
| 2011 | 26 112 | 23 578 | 194 | 2 340 |
| 2016 | 28 254 | 24 926 | 386 | 2 942 |
| 2022 | 28 777 | 25 625 | 397 | 2 755 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 15 305 logements, le total atteint 28 777 en 2022 (+88 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 607 | 2 477 | 2 350 | 2 370 | 2 458 | 1 412 |
| Dont vacants > 2 ans | 478 | 669 | 537 | 488 | 622 | 669 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 30 | 0,2 % |
| Classe B | 325 | 2,1 % |
| Classe C | 6 483 | 42,3 % |
| Classe D | 4 923 | 32,1 % |
| Classe E | 2 377 | 15,5 % |
| Classe F | 882 | 5,8 % |
| Classe G | 307 | 2,0 % |
Distribution DPE sur 15 327 diagnostics: la majorité se situe en classe C (42 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 416 | 9,2 % |
| Classe B | 2 981 | 19,4 % |
| Classe C | 5 230 | 34,1 % |
| Classe D | 3 247 | 21,2 % |
| Classe E | 1 636 | 10,7 % |
| Classe F | 690 | 4,5 % |
| Classe G | 127 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (34 %), 63 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 272 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 113 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 272 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 113 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 11 |
| Classe B | 138 | 187 |
| Classe C | 606 | 5 877 |
| Classe D | 1 128 | 3 795 |
| Classe E | 637 | 1 740 |
| Classe F | 298 | 584 |
| Classe G | 144 | 163 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 224 kWh/m²/an côté maisons, C à 185 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 948 |
| T2 | 1 775 |
| T3 | 3 520 |
| T4 | 2 815 |
| T5+ | 989 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Beauvais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Beauvais comprend 28 777 logements, dont l'essentiel (89,0 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 67,7 % contre 32,3 %. Le cadre local de Beauvais est une commune des plaines flamandes, en plaine, à 89 m d'altitude.
Le poids du locatif à Beauvais est caractéristique des communes urbaines denses (62,1 %). 32,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au titre de la loi SRU, Beauvais est conforme — 46,1 % pour une obligation de 20,0 %.
L'ancienneté du parc de Beauvais mêle deux époques — 8,1 % avant 1919, 10,3 % après 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 193 kWh/m²/an. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 62,3 % des résidences principales.
Beauvais conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+1,9 %). La motorisation des ménages de Beauvais traduit un profil urbain: 25,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Beauvais est une commune des plaines flamandes. Côté topographie, Beauvais se trouve en plaine, à 89 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Beauvais en 2026 ?
Sous-préfecture de l'Oise dotée d'un aéroport régional et d'un patrimoine historique remarquable, Beauvais présente un visage contrasté. Une attractivité territoriale forte, mesurée par un indice de 7,5/10, côtoie une fragilité économique marquée. Ce contexte singulier dessine un marché immobilier spécifique, que nous décryptons pour vous.
Avec un rendement locatif brut de 7,9 % et un prix au m² deux fois moins élevé qu'en petite couronne parisienne, Beauvais offre un effet de levier rare pour les investisseurs.
Verdict
➤ Investir ici impose de privilégier le locatif annuel en appartement et d'accepter un risque économique modéré pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,9 %
- ✓ Correction récente : -2,5 % en 2024
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,5/10)
- ⚠ Fragilité économique : taux de chômage à 19,9 %
- ⚠ Accessibilité locale très faible : IAI 1/10
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- À 2 073 €/m², Beauvais est 51 % à 183 % moins chère que des communes comparables d'Île-de-France.
- Le prix médian est inférieur de 40 % à la moyenne régionale Hauts-de-France pour les grandes villes.
- Le rendement locatif brut dépasse largement celui des grandes métropoles et du littoral.
Analyse du marché immobilier à Beauvais
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Beauvais : opportunités et risques
Investir à Beauvais en 2026 cible prioritairement le rendement locatif annuel en appartement. Les données DVF 2024 sont formelles : avec un rendement brut de 7,9 % (environ 4,1 % net après charges), la performance dépasse celle de nombreux marchés franciliens saturés. La clé réside dans la sélection d'un bien économe, la part des passoires thermiques étant limitée à 7,7 % selon les derniers DPE, mais la taxe foncière élevée (58,53 %) rogne significativement la rentabilité nette.
La stratégie de plus-value apparaît plus risquée à court terme, compte tenu de la baisse démographique récente et du niveau de chômage. L'investisseur doit donc viser un horizon moyen à long terme, en misant sur la capacité de la ville, pôle de services majeur, à renouer avec la croissance. Le dynamisme des constructions neuves (+51 % d'autorisations) est un signal positif, mais il importe de ne pas surpayer un bien dans un environnement où l'offre pourrait s'accroître.
Attention enfin au profil locataire : la demande est réelle, mais son pouvoir d'achat est contraint par un revenu médian de 19 520 €. Privilégiez les studios et T2 bien situés, notamment à proximité des pôles d'emplois ou des transports, pour minimiser les risques de vacance et garantir une rentabilité optimale.
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Données du marché immobilier à Beauvais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché beauvaisien se caractérise par un double mouvement : une valorisation modeste — le prix médian global de 2 073 €/m² place la ville dans le bas de l'échelle des grandes villes de la région — et une activité transactionnelle qui reste l'une des plus importantes du département. Cette apparente contradiction s'explique par la structure du parc, où les appartements, majoritaires dans les ventes (460 sur 704), tirent les prix vers le bas mais alimentent un marché locatif actif.
Selon l'INSEE, le taux de logements vacants (9,6 %) et la part importante de logements sociaux (39 %) révèlent un parc qui n'est pas sous tension extrême, ce qui tempère la pression à la hausse sur les prix. Néanmoins, la correction des prix observée depuis 2022 (-2,5 % sur un an) crée une fenêtre d'opportunité, d'autant que le rendement locatif brut, à 7,9 %, reste très compétitif.
La proximité immédiate de l'aéroport de Beauvais-Tillé et de la gare, couplée à un maillage exceptionnel d'équipements (plus de 2 400 références), constitue un atout structurel pour l'attractivité locative. Toutefois, cette force se heurte à des indicateurs économiques fragiles, avec un taux de chômage local de 19,9 % qui pèse sur la solvabilité des ménages et limite la demande d'accession.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beauvais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Beauvais ont progressé de 6,1 % entre 2020 et 2022, atteignant un pic à 2 163 €/m². Une correction s'est ensuite amorcée, avec une baisse de -4,2 % sur les deux dernières années, ramenant le prix médian à 2 073 €/m² en 2024. Cette tendance à la baisse, plus marquée que dans beaucoup de communes de la région, crée un point d'entrée potentiel pour les investisseurs. Les appartements, dont le prix médian est inférieur de 11,2 % à celui des maisons, ont mieux résisté à la correction, témoignant de la demande locative solide.
Évolution du marché immobilier de Beauvais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 933 €/m² → 2 029 €/m² (+5,0 %), volume annuel actuel 622 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 80 m² (176 800 €) générerait un loyer mensuel estimé à 976 €, couvrant partiellement une mensualité de crédit. Pour un appartement de 55 m² (107 910 €), le loyer moyen de 704 € couvre une part plus importante de l'effort d'emprunt. Le rendement brut atteint 7,9 % pour les appartements, mais le net, amputé par une taxe foncière à 58,53 % et d'autres charges, chute à environ 4,1 %. L'effort résiduel mensuel reste modéré pour les investisseurs avec un apport, mais la solvabilité locative limitée par le revenu médian local (19 520 €) constitue un risque.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions, en baisse constante depuis 2021, s'établit à 704 ventes en 2024. Cette diminution de -26 % en trois ans indique un marché qui passe d'une dynamique de vendeur à un équilibre plus favorable à l'acheteur. Les appartements représentent 65 % des transactions, un poids inhabituel pour une ville de cette taille, reflétant la structure du parc (39 % de logements sociaux) et une demande portée par les investisseurs et les locataires. Les biens vendus sont majoritairement de petite surface (médiane de 55 m² pour les appartements), typiques d'un parc locatif.
Répartition des ventes
42,1 % de maisons et 57,9 % d'appartements parmi les 622 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (57,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 213 €/m² pour les maisons et 1 798 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 622 | 262 | 360 |
| Prix médian/m² | 2 029 € | 2 213 € | 1 798 € |
| Prix moyen/m² | 2 158 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 799 | 1 933 € |
| 2022 | 768 | 2 081 € |
| 2023 | 666 | 2 010 € |
| 2024 | 608 | 1 938 € |
| 2025 | 622 | 2 029 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 1 050 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de +51 %. Cette accélération, face à une démographie en léger recul (-1,9 % sur cinq ans), doit être surveillée pour éviter un risque de sur-offre à moyen terme. Elle témoigne néanmoins de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la ville, notamment portée par son excellente dotation en services (ICS 8,5/10) et sa connectivité fibre quasi-totale.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 756 logements ont été autorisés et 3 942 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 83 %.
Vacance longue durée à Beauvais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Beauvais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Beauvais: 981 logements autorisés sur 5 ans, 107 pour la dernière année (+22 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beauvais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beauvais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 7,9 % au net d'environ 4,1 % pour un appartement illustre le poids des charges. La taxe foncière, élevée à 58,53 % à Beauvais, en est le premier poste. Il faut ajouter les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux dans une copropriété, et une provision pour vacance locative, le taux de logements vacants étant de 9,6 %. Ce rendement net est votre indicateur de rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Beauvais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 327 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Beauvais: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc beauvaisien, avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an), est relativement correcte. Cependant, 7,7 % des logements restent des passoires thermiques (classes F/G). Ces biens sont soumis à un risque réglementaire croissant : interdiction de location à partir de 2025 pour les plus énergivores (G) et échéances pour les classes F. C'est un critère décisif à vérifier avant tout achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) de moins de 55 m², bien situés près du centre ou des axes de transport, sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Attention au parc ancien : 14,8 % des logements datent d'avant 1945 et 7,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier majeur avec la loi Climat. Le neuf (10,3 % du parc post-2006) attire les investisseurs en loi Pinel mais peut souffrir d'une sur-offre.
Quelles zones cibler à Beauvais ?
Le centre-ville historique et les abords de la gare Beauvais (0,6 km) concentrent la demande étudiante et jeune active. Les quartiers pavillonnaires en périphérie attirent les familles mais avec des loyers au m² plus bas (12,2 €/m² pour les maisons). Les zones en développement, comme le secteur de l'aéroport Beauvais-Tillé, peuvent présenter un potentiel de valorisation, mais dépendent de la conjoncture aéronautique.
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Risques à connaître avant d'investir à Beauvais
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 9,6 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) et la taxation (taxe foncière à 58,53 %) pèsent sur la rentabilité nette. Enfin, l'obsolescence énergétique est un vrai piège : près de 8 % du parc est classé F ou G, exigeant des travaux de rénovation coûteux pour rester louable à partir de 2025.
Cas pratique : un investissement type à Beauvais
Pour un appartement de 55 m² (proche de la surface médiane), comptez environ 107 910 € à l'achat. Au loyer médian de 12,8 €/m², il générera 704 € par mois, soit un rendement brut de 7,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Beauvais
- Négliger la taxe foncière élevée (58,53 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local (12,8 €/m² en médian).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 9,6 %).
- Acheter sans vérifier le DPE, risquant l'interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
À Beauvais, le marché immobilier suit la saisonnalité classique : plus actif au printemps et à l'automne. L'été peut être propice aux négociations, les vendeurs étant parfois plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. L'affluence touristique liée à l'aéroport n'a pas d'impact direct marqué sur les ventes.
Le saviez-vous ?
- Beauvais possède 27 monuments historiques protégés, dont la cathédrale.
- L'aéroport de Beauvais-Tillé n'est qu'à 3 km du centre-ville.
- La fibre couvre 95,8 % des logements, avec un score numérique de 9/100.
S'installer à Beauvais : cadre de vie et logement
S'installer à Beauvais, c'est choisir une ville dotée d'un patrimoine historique exceptionnel — dont la cathédrale Saint-Pierre classée au patrimoine mondial de l'UNESCO — et d'une palette de services très complète, avec plus de 2 400 équipements recensés. La connexion numérique est excellente (fibre à 95,8 %), et la desserte par l'aéroport et la gare ouvre des perspectives de mobilité.
Le cadre de vie, marqué par une offre culturelle et sportive riche, compense un climat légèrement plus frais et pluvieux que la moyenne nationale. Le parc de logements, assez jeune (10,3 % construits après 2006), offre des opportunités de confort moderne. Cependant, le taux de chômage élevé et la fragilité économique perçue (IFE 7,5/10) peuvent influencer la perception du dynamisme local au quotidien.
Carte du marché immobilier à Beauvais
Beauvais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beauvais
Le climat de Beauvais, avec une température moyenne de 11,0 °C et 656 mm de précipitations annuelles, est caractéristique du nord du Bassin Parisien. Les hivers peuvent être frais mais les étés tempérés, avec un ensoleillement modéré. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans excès, et sera apprécié par ceux qui fuient les fortes chaleurs du sud.
À qui s'adresse Beauvais ?
Beauvais s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles (39,9 % de moins de 30 ans) en quête d'une ville animée et bien pourvue en services, sans les prix prohibitifs de l'Île-de-France. Les actifs travaillant dans l'aéronautique ou mobiles grâce au TGV (gare de Longueau à 52 km) y trouvent aussi leur compte. En revanche, les retraités en quête de calme absolu pourraient être gênés par l'animation du centre et la proximité de l'aéroport.
Avantages et limites à Beauvais
✓ Points forts
- Prix immobilier accessible, 35 à 65 % moins cher que la proche banlieue parisienne.
- Ville bien équipée : 2 403 équipements (santé, commerces, sports) et 80 écoles.
- Dessertes multiples : gare centre-ville, aéroport à 3 km, et autoroute A16.
- Patrimoine historique riche avec 27 monuments protégés.
- Parc de logements relativement récent (10,3 % construits après 2006).
− À prendre en compte
- Contexte économique local fragile (taux de chômage de 19,9 %).
- Risques naturels : inondations (PPRi actif) et 14 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
- Part importante de logements sociaux (39 %) pouvant influencer la perception des quartiers.
Composition du parc immobilier à Beauvais
28 777 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 32,6 % de maisons, 67,4 % d'appartements sur un total de 28 777 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Beauvais, composé à 32,6 % de maisons et 39 % de logements sociaux, présente un visage mixte. Le taux de propriétaires (35,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Un taux de vacance de 9,6 % suggère une rotation ou des biens moins attractifs. Ce mélange indique un marché diversifié, où l'acheteur typique peut être un primo-accédant visant une maison ou un investisseur ciblant un appartement locatif.
Ancienneté du parc à Beauvais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 436 logements).
- Avant 1919 8,1 % 2 070 logts
- 1919-1945 6,7 % 1 698 logts
- 1946-1970 34,3 % 8 726 logts
- 1971-1990 28,5 % 7 261 logts
- 1991-2005 12,0 % 3 054 logts
- 2006-2019 10,3 % 2 626 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Beauvais
2 403 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beauvais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à deux risques naturels recensés, dont un PPRi (plan de prévention des risques inondation) sur le Thérain aval. La sismicité est très faible et le radon, faible. L'existence de 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, probablement liés aux inondations, implique une vigilance particulière sur la localisation du bien et la souscription d'une assurance adaptée. Consultez le zonage officiel.
Cas pratique : un achat type à Beauvais
Pour une maison de 80 m², le budget médian est de 176 800 € hors frais de notaire. Cela représente environ 9 années du revenu médian local (19 520 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 880 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Beauvais
- Se fier uniquement au prix au m² sans vérifier l'état du bien et son DPE.
- Négliger de consulter le plan de prévention des risques inondations (PPRi).
- Oublier de budgéter les travaux de rénovation énergétique sur une passoire.
- Ne pas explorer les différents quartiers, la valeur variant beaucoup.
Points clés à retenir à Beauvais
- Prix médian à 2 073 €/m², en baisse de 2,5 % sur un an.
- Rendement brut attractif : 7,9 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11 °C de moyenne et 656 mm de pluie par an.
- Écart de prix : maisons à 2 213 €/m², appartements à 1 798 €/m².
- Rendement net ramené à ~4,1 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier : 32,6 % de maisons, 39 % de logements sociaux.
- Le DPE est un facteur de valeur majeur avec les nouvelles réglementations.
- Budget type : 176 800 € pour une maison, 107 910 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beauvais ?
À Beauvais, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs impactent la valeur. La proximité des 434 commerces, des 80 établissements scolaires ou de la gare (0,6 km) est un plus significatif. L'état général et le DPE sont désormais cruciaux, une rénovation énergétique apportant de la valeur. Pour une maison, la surface du terrain compte. L'exposition et l'étage (avec ascenseur) jouent aussi. En somme, un bien bien situé et rénové se vendra toujours mieux et plus vite qu'un autre.
Estimation indicative d'une maison à Beauvais
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
170 436 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché où 704 transactions ont lieu chaque année, une surévaluation de 5 % peut entraîner plusieurs mois de vacance commerciale, surtout avec un taux de logements vacants déjà à 9,6 %. À l'inverse, une sous-évaluation vous ferait perdre des milliers d'euros. Seule une estimation sur-mesure, croisant les données DVF avec les spécificités de votre bien (état, exposition, exacte localisation) et les dynamiques de quartier, permet de définir le prix d'équilibre optimal pour une vente dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, mais le marché beauvaisis est micro-localisé. Un professionnel connaît la différence de valeur entre un quartier proche de la cathédrale et une zone plus éloignée. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la copropriété, des éléments que les algorithmes ignorent. Son expertise permet aussi de calibrer un prix de vente pour attirer des acheteurs sérieux et négocier en position de force, en évitant la dépréciation par un prix trop haut ou une moins-value par un prix trop bas.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- S'estimer sur la seule moyenne au m², sans pondérer par l'état et la localisation.
- Viser un prix trop haut dans un marché en baisse (-2,5 %), allongeant la vente.
- Oublier de mettre en avant les atouts objectifs (proximité gare, DPE performant).
- Négliger l'impact d'un logement social environnant sur la perception du quartier.
Investir à Beauvais : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux ne suffit pas à sécuriser un investissement. Identifier la bonne opportunité à Beauvais requiert une expertise fine des quartiers et une compréhension des dynamiques locales en cours, que seul un professionnel implanté peut vous apporter.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite de votre investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beauvais grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 704 ventes réelles à Beauvais
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beauvais
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Beauvais ?
Le prix médian est de 2 073 €/m² en 2024. Une maison de 80 m² coûte environ 176 800 € et un appartement de 55 m² environ 107 910 €, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Beauvais ?
La correction des prix (-2,5 % en 2024) et un rendement brut élevé de 7,9 % pour les appartements créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs visant le locatif annuel, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Beauvais est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Beauvais est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 51 % à celui de Sarcelles et de 183 % à celui de Gennevilliers, pour des communes de caractéristiques similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beauvais ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,9 % pour les appartements et de 6,6 % pour les maisons. Après déduction des charges, le rendement net approximatif est d'environ 4,1 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Beauvais ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage de 19,9 %), la taxe foncière élevée (58,53 %) et la baisse démographique récente, qui peuvent impacter la solvabilité locative et la plus-value.
Marché immobilier des communes voisines
Beauvais affiche un écart de valorisation saisissant avec des communes aux caractéristiques similaires comme Sarcelles (-51 %) ou Gennevilliers (-183 %), offrant un effet de levier significatif pour un investisseur prêt à miser sur une reconquête économique du territoire.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beauvais.
Communes limitrophes de Beauvais
Beauvais est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Beauvais s'établit à 2 029 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Oise.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Beauvais a augmenté de +5,0 %. Au total, 3 463 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,7 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Beauvais: 2 213 €/m² pour les maisons (surface médiane 84 m²) et 1 798 €/m² pour les appartements (60 m²). Un bien type de 84 m² revient à environ 185 892 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,8 €/m² pour un appartement et 12,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Beauvais (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 981 logements autorisés, soit 196/an en moyenne.
Le marché immobilier de Beauvais s'interprète dans un contexte plus large — Beauvais est une commune des plaines flamandes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Beauvais est en plaine, à 89 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.