Logement & immobilier

Le logement à Cambon-et-Salvergues

34330 Hérault 52 hab.
Fiche complète

Cambon-et-Salvergues dispose d'un parc de 152 logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 18%
Logements vacants 12,5%
Chauffage principal Autre (bois…)
DPE dominant G

01 Le parc de logements

152Logements au total
7 %Appartements i
77,8 %Propriétaires
69,1 %Rés. secondaires
0 %Logements sociaux i
12,5 %Logements vacants i+81% vs dept · +56% vs France
+3,4 %Évolution 2016–2022
3 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 152 logements dont 28 résidences principales, 105 résidences secondaires et 19 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 152 logements: 18 % sont habités en permanence, 69 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 29 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 26 % de logements de cinq pièces ou plus et 0 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements149147152
Rés. principales292828
Rés. secondaires11499105
Vacants62019

Commune voisine de taille comparable, Mélagues (15 km) affiche 31,0 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 77,8 % de propriétaires occupants, 18,5 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le autres sources (bois notamment) équipe 68 % des résidences principales, devant électricité (14 %) et gaz bouteille (11 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans5
2 à 4 ans1
5 à 9 ans1
10 ans ou plus21
Total ménages28
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4
Sous-occupation modérée8
Sous-occupation accentuée8
Suroccupation modérée0
Suroccupation accentuée0
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 64 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 85,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

152Logements en 2022
+134 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 65 à 152 logements, soit +134 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 22 27 26 22 21 19

04 Performance énergétique (DPE)

GClasse DPE dominante
342kWh/m²/an en moyenne
50,0 %Passoires (F+G) i
16Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
E
F
G
342 kWh/m²/an

Climat (GES)

A
B
4 680 kg CO2/an
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: G concentre 38 % des logements et 6 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante B à 31 %, 69 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 398 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 219 (1948-1974).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe G (354 kWh/m²/an) et appartements en classe E (259).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+185 kWh/m²/an
Consommation vs France+139 kWh/m²/an
Passoires vs département+47,3 pts
Passoires vs France+40,1 pts

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022, 69,1 % du parc de Cambon-et-Salvergues sont des résidences secondaires (105 unités sur 152). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (92,1 %). Côté cadre local, Cambon-et-Salvergues est caractéristique des communes languedociennes, en altitude montagnarde (955 m), sur un relief prononcé.

L'accession à la propriété est la norme à Cambon-et-Salvergues, avec 77,8 % de propriétaires occupants.

Selon l'INSEE, 28,6 % des logements de Cambon-et-Salvergues ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Performance énergétique en retrait: classe G en tête et consommation moyenne (342 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 50,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Au plan énergétique résidentiel, 67,9 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).

Croissance modérée du parc de Cambon-et-Salvergues entre 2016 et 2022 (+3,4 %). 3,6 % des ménages de Cambon-et-Salvergues n'ont pas de voiture, 32,1 % en possèdent au moins deux.

Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes languedociennes — un ancrage qui colore le parc. Le parc résidentiel de Cambon-et-Salvergues s'inscrit dans un territoire en altitude montagnarde (955 m), sur un relief prononcé.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Cambon-et-Salvergues en 2026 ?

Perchée à 1000 mètres d'altitude dans la montagne du Haut Languedoc, Cambon-et-Salvergues est une commune rurale de 52 habitants où le parc immobilier est dominé par les résidences secondaires. Avec un déclin démographique sur dix ans et un taux de chômage de 25 %, son marché immobilier présente un profil atypique. Faut-il y investir en 2026 ?

1 136 €/m² prix médian
-42,8 % sur un an
2 transactions 2026

Avec un prix médian inférieur de 60 % à la moyenne nationale, cette commune de montagne offre un rendement brut exceptionnel de 11,4 %, mais sur un marché extrêmement étroit.

Verdict

➤ Opportunité de niche à fort rendement, réservée aux investisseurs aguerris acceptant un risque de liquidité élevé.

Rendement bon
Risque élevé
Horizon long terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut très élevé
  • ✓ Prix au m² parmi les plus bas de l'Hérault
  • ✓ Pression touristique immobilière maximale
  • ⚠ Marché ultra-local, 11 ventes annuelles
  • ⚠ Parc ancien, 50 % de passoires énergétiques
  • ⚠ Déclin territorial et démographique marqué

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur de 70 % à la médiane nationale.
  • Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif brut.
  • Prix trois fois inférieurs à ceux du littoral héraultais, pour un rendement double.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Cambon-et-Salvergues

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,6/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.

La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 9,7/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.

Indices immobiliers de Cambon-et-Salvergues

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,1

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée (4,1/10) : marché ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
4
% de résidences secondaires
99
Croissance démographique (5 ans)
62
Densité de population
0
6,6

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative dépasse l'offre, portée par la pression touristique.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
20
% résidences secondaires (demande saisonnière)
99
Croissance démographique (5 ans)
62
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
96
9,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très élevé

Pression touristique immobilière maximale (9,7/10) : la commune est dans le top 3% pour l'attractivité saisonnière, moteur essentiel du marché.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
99
% de logements vacants
87
Faible densité (proxy isolement touristique)
100

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1302,0 — Percentile dept : 4/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 69,1 — Percentile dept : 99/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 62/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 21,4 — Percentile dept : 20/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 69,1 — Percentile dept : 99/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 62/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1302,0 — Percentile dept : 96/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 69,1 — Percentile dept : 99/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 12,5 — Percentile dept : 87/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Cambon-et-Salvergues : opportunités et risques

Investir à Cambon-et-Salvergues en 2026 ne peut se concevoir que sous l'angle d'une stratégie de niche, ciblant spécifiquement la location saisonnière ou de très long terme. Les rendements bruts affichés (jusqu'à 11,4 %) sont séduisants sur le papier, mais ils masquent la réalité d'un marché locatif annuel quasi inexistant. La réussite du projet dépendra de la capacité à capter la demande touristique, forte selon l'indice IPTI, dans un territoire où la connectivité numérique est très faible (score 2/100).

Le principal levier est celui de la plus-value à long terme, soutenue par un prix d'entrée bas et la rareté foncière en zone de montagne. L'indice d'opportunité territoriale (IOT) de 6,6/10 confirme ce potentiel. Toutefois, l'investisseur doit impérativement intégrer le coût de la rénovation énergétique, obligatoire pour louer, et la faible liquidité du marché à la revente, où 11 ventes annuelles suffisent à faire varier les prix de plus de 40 %.

En définitive, cet investissement est réservé à un profil aguerri et patient, capable d'absorber une vacance locative potentiellement élevée et de gérer un bien à distance. Il s'agit moins d'un investissement locatif classique que d'une acquisition patrimoniale avec vocation de rendement complémentaire, dont la valorisation future sera étroitement liée à l'attractivité touristique durable du Haut Languedoc.

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1/5

Avez-vous identifié votre objectif principal ?

2/5

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3/5

Avez-vous étudié le marché local ?

4/5

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Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Cambon-et-Salvergues

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier de Cambon-et-Salvergues, scruté à travers les données DVF 2024, est celui d'une micro-économie résidentielle secondaire. Avec seulement 152 logements pour 52 habitants permanents, l'offre est structurellement orientée vers l'accueil saisonnier, ce qui explique l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) maximal de 9,7/10. Les transactions, bien que peu nombreuses, révèlent un prix médian global de 1 057 €/m², un niveau qui la place parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault, département où la moyenne dépasse souvent les 3 000 €/m².

Néanmoins, cette accessibilité s'accompagne de risques spécifiques. Le parc est ancien : selon les diagnostics, la classe énergétique dominante est G et la moitié des logements sont des passoires thermiques (F ou G). Cette caractéristique, couplée à une taxe foncière sur le bâti à 38,43 %, impose de budgétiser des travaux de rénovation conséquents pour se conformer à la loi Climat et Résilience et pour contenir les charges.

Enfin, l'analyse territoriale de l'INSEE montre un déclin structurel malgré un rebond récent de +6,1 % sur 5 ans. L'indice de vieillissement est de 1300, et le taux de chômage de 25 % indique une fragilité économique locale. Le marché immobilier est donc presque entièrement porté par des capitaux extérieurs, ce qui le rend sensible aux changements d'appétence pour les zones de montagne reculées.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Cambon-et-Salvergues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Cambon-et-Salvergues révèle une forte volatilité, typique des micro-marchés. Après une stagnation autour de 1000 €/m² entre 2020 et 2022, un pic spectaculaire est enregistré en 2023 à 1819 €/m², suivi d'une correction brutale de -42 % en 2024 pour revenir à 1 136 €/m². Cette chute, sur seulement 2 transactions, souligne l'instabilité des prix dans les très petites communes. Comparé aux communes voisines, Cambon reste l'une des moins chères, avec un prix médian inférieur de 7 % à Mélagues. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant, mais dans un contexte où la valeur peut fluctuer fortement d'une seule vente.

Évolution du marché immobilier de Cambon-et-Salvergues

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 938 €/m² → 1 136 €/m² (+21,1 %), volume annuel actuel 2 transactions.

Indicateurs clés du marché

-42,8 %
Variation annuelle prix/m² ?
10,1 %
Rendement locatif maisons ?

Achat type — prix total estimé

65 888 €
Maison 58 m² ?
Mensualité ~382 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières pour Cambon-et-Salvergues mettent en lumière un paradoxe. Le rendement locatif brut est très élevé (11,4 % pour les appartements), et le loyer mensuel estimé pour un appartement type (578 €) couvrirait aisément une mensualité de crédit. Cependant, l'exercice est théorique car le marché locatif annuel est quasi inexistant, la demande étant principalement touristique. L'indicateur "années de revenu" est à zéro, signe que le revenu médian des habitants n'est pas significatif pour porter le marché. L'effort financier réel dépend donc de la capacité à générer des revenus locatifs saisonniers, plus aléatoires. La viabilité du montage repose sur cette conversion réussie en location touristique.

Acheter vs Louer — maison 58 m²

382 €/mois
Mensualité crédit ?
554 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 172 €/mois de moins

Estimation des loyers (Carte des loyers)

8,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,0 - 11,3 €/m²
9,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,0 - 13,0 €/m²
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons
Nombre de transactions 2 2
Prix médian/m² 1 136 € 1 136 €
Prix moyen/m² 1 136 €
Surface médiane – 58 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 4 938 €
2022 6 1 001 €
2023 5 1 362 €
2024 6 1 986 €
2025 2 1 136 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Cambon-et-Salvergues est à l'arrêt complet. Aucun logement n'a été autorisé en 2024, et la tendance sur cinq ans est à -100 %. Ce gel de l'offre nouvelle s'explique par la faible pression démographique (-7,1 % d'habitants en 10 ans) et la part déjà très élevée de résidences secondaires (69,1 %). Pour l'investisseur, cela signifie qu'il n'y a aucun risque de sur-offre concurrente à court terme, mais aussi que le parc existant vieillit sans renouvellement. L'absence de construction neuve peut également freiner l'attractivité pour de nouveaux résidents permanents, maintenant le territoire dans une dépendance presque exclusive à la demande de résidences secondaires et touristiques.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 4 autorisations et 4 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 100 %.

Construction neuve à Cambon-et-Salvergues (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Cambon-et-Salvergues: 0 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-100 %).

0 logements autorisés sur 5 ans
0 en 2025 dernière année connue
-100 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Cambon-et-Salvergues

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,0 €/m²
Médian 8,9 €/m²
Haut 11,3 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,0 €/m²
Médian 9,6 €/m²
Haut 13,0 €/m²
Écart de 5,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Cambon-et-Salvergues

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour une maison type (58 m²)
~1 278 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 38,43 % Moyenne dept : 51,66 % -13,23 pt Moyenne France : 43,01 % -4,58 pt
Taxe d'habitation (rappel) 19,74 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

38,39 % 2021
38,39 % 2022
38,44 % 2023
38,43 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (38,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut de 11,4 % pour un appartement se réduit à environ 7,1 % net. La taxe foncière, élevée à 38,43 % à Cambon-et-Salvergues, est le premier poste. Ajoutez la vacance locative (12,5 % de logements vacants sur la commune), les frais de gestion, d'assurance et une provision pour travaux, surtout dans un parc ancien où 50 % sont des passoires thermiques. En copropriété, les charges peuvent être lourdes.

Performance énergétique du parc à Cambon-et-Salvergues

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 16 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Cambon-et-Salvergues: majorité classée G, part de passoires thermiques à 50,0 %.

Classe dominante G
Passoires thermiques 50,0 % F + G
Conso moyenne 342 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique dominante est G, avec une consommation moyenne de 322 kWh/m²/an. La moitié du parc diagnostiqué est classée F ou G, soit des passoires thermiques. Cela expose à des risques réglementaires : interdiction de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien en classe G nécessitera très probablement d'importants travaux de rénovation pour rester louable ou vendable.

Calculateur de rendement à Cambon-et-Salvergues

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Cas pratique : un investissement type à Cambon-et-Salvergues

Pour un appartement de 65 m² (proche du bien type à 60 970 €), comptez environ 62 000 € à l'achat. Au loyer médian de 8,9 €/m², cela génère 579 € par mois, soit un rendement brut de 11,2 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 400 €/an), charges et provision, le rendement net tombe autour de 7 %, soit un cash-flow mensuel net d'environ 30 €.

Erreurs à éviter quand on investit à Cambon-et-Salvergues

  • Négliger la taxe foncière, à 38,43 % du revenu cadastral.
  • Oublier de provisionner pour les travaux sur des passoires thermiques.
  • Surévaluer le loyer dans une zone à 69,1 % de résidences secondaires.
  • Ne pas vérifier le classement DPE, clé pour la loi Climat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché est fortement saisonnier, calqué sur le tourisme estival et les vacances. La période idéale pour vendre est le printemps, permettant aux acheteurs de visiter et de projeter un été sur place. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs de résidences secondaires étant moins présents. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en septembre-octobre, ce qui peut influencer les motivations de vente.

Le saviez-vous ?

  • Cambon-et-Salvergues est l'une des communes les plus élevées de l'Hérault, à 1002 m d'altitude moyenne.
  • La commune compte 152 logements pour seulement 52 habitants permanents.
  • L'indice de vieillissement y est de 1300, signifiant 13 seniors pour 1 jeune.

S'installer à Cambon-et-Salvergues : cadre de vie et logement

S'installer à l'année à Cambon-et-Salvergues, c'est choisir un cadre de vie montagnard austère et préservé, à plus de 1000 mètres d'altitude. La commune, intégrée à la Communauté de Communes des Monts de Lacaune, offre un environnement naturel exceptionnel mais très peu d'équipements de proximité : seuls quatre sont recensés par l'INSEE. La vie quotidienne implique une dépendance automobile forte, la gare la plus proche (Bédarieux) étant à près de 25 km.

Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (âge médian de 61,1 ans) et une population très clairsemée (1 habitant/km²). Ce contexte n'est pas adapté aux recherches d'une vie sociale animée ou d'un bassin d'emploi local. En revanche, pour un télétravailleur en quête d'isolement et de nature, ou pour un projet de résidence secondaire tournée vers la randonnée, le territoire présente un charme certain, renforcé par un climat frais (9,7°C de moyenne) et des précipitations abondantes.

Carte du marché immobilier à Cambon-et-Salvergues

Cambon-et-Salvergues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Cambon-et-Salvergues

9,7 °C
Température moyenne ?
1 581 mm
Précipitations ?
75 j
Jours de gel/an ?

Avec une altitude moyenne de 1002 m et une température annuelle de 9,7°C, le climat est montagnard et frais. Les précipitations sont importantes (1581 mm/an). Ce cadre convient aux amateurs de saisons marquées, recherchant la fraîcheur estivale et pouvant s'accommoder d'un hiver rigoureux. L'isolation thermique et le mode de chauffage sont des critices décisifs pour le confort et la facture énergétique.

Composition du parc immobilier à Cambon-et-Salvergues

152 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition du parc à Cambon-et-Salvergues: 93,3 % de maisons, 6,7 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.

18,4 % Résidences principales 28 logements
69,1 % Résidences secondaires 105 logements
12,5 % Logements vacants 19 logements
77,8 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc est ultra-majoritairement composé de maisons (93,3 %), avec une très forte proportion de résidences secondaires (69,1 %). Ceci indique un marché saisonnier et de loisirs, où la pression locative est faible. Le taux de propriétaires occupants (77,8 %) reste solide, mais le marché est étroit et les transactions peu fréquentes. L'acheteur type est souvent un acquéreur de résidence secondaire ou un retraité.

Ancienneté du parc à Cambon-et-Salvergues

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 28 logements).

  • Avant 1919 28,6 % 8 logts
  • 1946-1970 7,1 % 2 logts
  • 1971-1990 25,0 % 7 logts
  • 1991-2005 28,6 % 8 logts
  • 2006-2019 7,1 % 2 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Cambon-et-Salvergues

4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

3 Services
1 Sports et loisirs

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Cambon-et-Salvergues

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Significatif Classe 3/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 6 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire est exposé à un risque significatif de radon, gaz radioactif naturel. Cinq risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité est très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques majeurs et le PPR (Plan de Prévention des Risques) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'information.

Cas pratique : un achat type à Cambon-et-Salvergues

Pour une maison de 120 m² (proche du bien type à 106 764 €), comptez environ 110 000 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 % (11 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 540 €. Dans un parc où 28,6 % des logements datent d'avant 1945, prévoyez un budget travaux conséquent.

Erreurs à éviter quand on achète à Cambon-et-Salvergues

  • Oublier de vérifier le risque radon et les PPR.
  • Sous-estimer le coût du chauffage dans une classe G.
  • Négliger l'état des réseaux (très haut débit à 2,3 %).
  • Acheter sans visiter en hiver pour tester l'isolation.

Points clés à retenir à Cambon-et-Salvergues

  • Prix médian au m² : 1 057 €, en baisse de 41,9 % sur un an.
  • Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 11,4 %.
  • Climat frais de moyenne montagne (alt. 1002 m, 9,7°C de moyenne).
  • Marché peu liquide avec seulement 52 habitants.
  • Une maison type coûte environ 106 764 € contre 60 970 € pour un appartement.
  • Rendement net réduit à ~7,1 % après charges et taxe foncière.
  • Population vieillissante (âge médian 61,1 ans).
  • La moitié des biens sont des passoires thermiques (classes F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cambon-et-Salvergues ?

À Cambon-et-Salvergues, la valeur est d'abord dictée par l'état du bien et sa performance énergétique, critique dans un parc vieillissant. L'exposition et la vue, souvent panoramique en montagne, sont des atouts majeurs. La présence d'un terrain attenant et son potentiel d'usage (jardin, arbres) pèsent. La proximité des rares équipements (4 au total) a peu d'impact, mais l'éloignement des gares (Bédarieux à 23,6 km) peut être un frein. Un logement rénové avec un bon DPE se démarquera nettement.

Estimation indicative d'une maison à Cambon-et-Salvergues

Pour une maison de 58 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

65 888 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local de la CC des Monts de Lacaune connaît les micro-secteurs et la valeur réelle des biens, au-delà du simple prix au m². Il évalue précisément l'impact de l'état (crucial avec 50 % de passoires) et du potentiel de travaux. Il maîtrise aussi le profil d'acheteurs, majoritairement en recherche de résidence secondaire, et peut ainsi cibler la communication et négocier avec des acquéreurs sérieux, ce qu'un algorithme ne fait pas.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
  • Oublier de déduire le coût des travaux obligatoires du prix de vente.
  • Ne pas tenir compte de la saisonnalité du marché des résidences secondaires.
  • Comparer avec des biens neufs, inexistants sur la commune.

Investir à Cambon-et-Salvergues : passer à l'action

L'analyse des chiffres pose un diagnostic clair, mais investir dans une commune de 52 habitants requiert une expertise fine du terrain et des réseaux locaux. Une erreur de choix ou de négociation peut être coûteuse sur un marché aussi peu liquide.

Les données révèlent un potentiel réel, mais tout se joue sur la sélection du bien et la maîtrise des risques locaux.

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Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cambon-et-Salvergues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce marché de niche.

  • Analyse basée sur les 11 ventes réelles de 2024
  • Évaluation du potentiel locatif saisonnier et des risques
  • Connexion avec un professionnel du Haut Languedoc

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Cambon-et-Salvergues

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cambon-et-Salvergues ?

    Le prix médian global est de 1 057 €/m² en 2024, mais la fourchette est très large (de 927 à 2 477 €/m²). Une maison de 82 m² coûte environ 107 000 € en médiane.

    Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?

    Les rendements bruts sont très élevés (11,4 % pour les appartements), mais le marché locatif annuel est quasi inexistant. L'investissement n'est viable que dans une stratégie de location saisonnière, sur un marché très étroit.

    Pourquoi les prix ont-ils chuté de 42 % en 2024 à Cambon-et-Salvergues ?

    Cette chute reflète la forte volatilité des micro-marchés. Après un pic en 2023, seulement 11 ventes en 2024 ont suffi à faire baisser la médiane. Cela illustre le risque de liquidité et la difficulté à établir une valeur stable.

    Cambon-et-Salvergues est-elle plus chère que ses voisines ?

    Non, elle est moins chère que Ferrières-Poussarou (+130 %) et légèrement plus chère que Mélagues (-7 %). Son prix au m² reste parmi les plus bas du département de l'Hérault.

    Quels sont les risques à acheter à Cambon-et-Salvergues ?

    Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de ventes), l'état du parc (50 % de passoires thermiques), et la dépendance à la demande touristique. Le déclin démographique à long terme est également un facteur de risque.

    Marché immobilier des communes voisines

    Cambon-et-Salvergues affiche un prix au m² 60 % inférieur à celui de Ferrières-Poussarou pour des indicateurs similaires, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur prêt à parier sur la montagne du Haut Languedoc.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cambon-et-Salvergues.

    Communes limitrophes de Cambon-et-Salvergues

    Cambon-et-Salvergues est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 136 €/m² Prix médian à Cambon-et-Salvergues
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    Résumé

    Selon les ventes DVF 2026, Cambon-et-Salvergues affiche un prix médian de 1 136 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 536 €/m²). Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Cambon-et-Salvergues figure parmi les 4 % les moins chères au m².

    Entre 2021 et 2025, Cambon-et-Salvergues a vu son prix médian au m² progresser de +21,1 %. Au total, 23 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -42,8 %.

    La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 136 €/m² pour 58 m².

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 9,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 69,1 % de résidences secondaires, Cambon-et-Salvergues est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.

    Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Cambon-et-Salvergues est caractéristique des communes languedociennes. Sur le plan physique, la commune est en altitude montagnarde (955 m), sur un relief prononcé, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 24/06/2026
    Voir le détail des 4 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Cambon-et-Salvergues

    Classement remarquable Fort taux de chômage Top 322 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Cambon-et-Salvergues

    Communes voisines

    Murat-sur-Vèbre 81320 831 hab. 7,3 km Mons 34390 678 hab. 9,5 km Fraisse-sur-Agout 34330 319 hab. 4,9 km Saint-Julien 34390 228 hab. 7,8 km