01 Le parc de logements
Le parc comprend 593 logements dont 337 résidences principales, 211 résidences secondaires et 45 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 337 | 56,8 % |
| Résidences secondaires | 211 | 35,6 % |
| Logements vacants | 45 | 7,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 57 % de résidences principales, 36 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 593 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 73 | 21,7 % |
| 1919-1945 | 24 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 38 | 11,3 % |
| 1971-1990 | 69 | 20,5 % |
| 1991-2005 | 59 | 17,6 % |
| 2006-2019 | 73 | 21,7 % |
Structure du bâti par époque: 22 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (22 %), 22 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 21 | 6,2 % |
| 3 pièces | 61 | 18,1 % |
| 4 pièces | 121 | 35,9 % |
| 5 pièces ou plus | 133 | 39,5 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 588 | 581 | 593 |
| Rés. principales | 293 | 303 | 337 |
| Rés. secondaires | 238 | 213 | 211 |
| Vacants | 57 | 66 | 45 |
En comparaison, Prades-sur-Vernazobre (à 12 km) enregistre 53,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 236 | 70,0 % |
| Locataires (privé) | 90 | 26,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 3,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,0 %, locataires 26,7 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 43 | 12,8 % |
| Électricité | 146 | 43,3 % |
| Gaz bouteille | 19 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 128 | 38,0 % |
Le électricité équipe 43 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (38 %) et fioul (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 38 |
| 2 à 4 ans | 60 |
| 5 à 9 ans | 50 |
| 10 ans ou plus | 189 |
| Total ménages | 337 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 41 |
| Sous-occupation modérée | 77 |
| Sous-occupation accentuée | 106 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 21 | 6,2 % |
| 1 voiture | 173 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 142 | 42,1 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 42 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 215 | 137 | 41 | 37 |
| 1975 | 302 | 172 | 56 | 74 |
| 1982 | 356 | 191 | 155 | 10 |
| 1990 | 394 | 207 | 163 | 24 |
| 1999 | 451 | 242 | 101 | 108 |
| 2006 | 507 | 260 | 204 | 43 |
| 2011 | 588 | 293 | 238 | 57 |
| 2016 | 581 | 303 | 213 | 66 |
| 2022 | 593 | 337 | 211 | 45 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 215 logements à l'origine, 593 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 42 | 46 | 58 | 53 | 62 | 46 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 18 | 26 | 25 | 31 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 9,0 % |
| Classe B | 6 | 9,0 % |
| Classe C | 21 | 31,3 % |
| Classe D | 12 | 17,9 % |
| Classe E | 10 | 14,9 % |
| Classe F | 9 | 13,4 % |
| Classe G | 3 | 4,5 % |
Le graphique décompose les 67 diagnostics par étiquette énergétique: 31 % en C, 49 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 34,3 % |
| Classe B | 20 | 29,9 % |
| Classe C | 16 | 23,9 % |
| Classe D | 4 | 6,0 % |
| Classe E | 1 | 1,5 % |
| Classe F | 3 | 4,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (34 %), et 88 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 297 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 66 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 297 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 66 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0 |
| Classe B | 5 | 1 |
| Classe C | 19 | 2 |
| Classe D | 9 | 3 |
| Classe E | 10 | 0 |
| Classe F | 8 | 1 |
| Classe G | 3 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 201 kWh/m²/an côté maisons, D à 200 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mons (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Mons comporte une forte dimension touristique (35,6 % du parc en résidences secondaires). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (93,3 %). Côté cadre local, Mons est caractéristique des communes languedociennes, dans les collines, à une altitude moyenne de 191 m.
70,0 % des ménages de Mons possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE.
Le parc mêle bâti ancien (21,7 % avant 1919) et constructions récentes (21,7 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 201 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 17,9 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par électricité (43,3 % des résidences principales).
Mons conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+2,1 %). 42,1 % des ménages de Mons disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre caractéristique des communes languedociennes dans lequel s'inscrit Mons. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 191 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Mons en 2026 ?
Nicheé dans l'arrière-pays héraultais, Mons bénéficie d'une attractivité croissante auprès des néo-ruraux et retraités, portant sa population à 678 habitants. Cette dynamique démographique, couplée à un parc de logements où les résidences secondaires représentent plus d'un tiers des résidences principales, a profondément transformé le marché immobilier local. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec une hausse des prix de 21 % en un an, le marché de Mons affiche une dynamique hors norme, signe d'un repositionnement territorial attractif.
Verdict
➤ Marché réservé aux stratégies de plus-value à moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse pour compenser le faible rendement.
Points clés
- ✓ Hausse annuelle de 21 % : dynamique soutenue
- ✓ Pression touristique élevée : opportunité locative saisonnière
- ✓ Attractivité territoriale solide : demande externe portante
- ⚠ Rendement locatif faible : 2,9 % brut seulement
- ⚠ Accessibilité modérée : prix éloignés des revenus locaux
- ⚠ Fragilité économique locale : chômage à 15,8 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec +21 % en 2024, la hausse des prix est trois fois supérieure à la moyenne nationale.
- Son prix au m² la place dans le top quart des villages les plus chers de l'Hérault.
- Son prix reste 30 % inférieur au littoral biterrois, créant un effet d'appel.
Analyse du marché immobilier à Mons
Le marché immobilier de Mons affiche une pression notable (IPI 6,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,6/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Mons
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est tendu, négociez rapidement face à une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est tendu, négociez rapidement face à une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est réelle, privilégiez les biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est réelle, privilégiez les biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique forte : la location saisonnière est une piste, mais le parc de résidences secondaires est déjà important (35,6 %).
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique forte : la location saisonnière est une piste, mais le parc de résidences secondaires est déjà important (35,6 %).
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2797,0 — Percentile dept : 56/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 68/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 82/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 30,8 — Percentile dept : 32/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 33/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 39,8 — Percentile dept : 19/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 30,0 — Percentile dept : 66/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 82/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 86/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2797,0 — Percentile dept : 44/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 83/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 86/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 58/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 30,8 — Percentile dept : 68/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mons : opportunités et risques
Investir à Mons en 2026 relève d'une stratégie spécifique, axée sur la plus-value plutôt que sur le rendement locatif immédiat. Le rendement brut des maisons, à 2,9 %, est en effet faible et sera encore érodé par des charges comme la taxe foncière, fixée à 34,44 % en 2024. L'opportunité réside dans la poursuite potentielle de la dynamique de prix, portée par l'attractivité du territoire et la pénurie de nouvelles constructions.
La pression touristique élevée (IPTI à 7,3/10), matérialisée par la présence de campings et d'hébergements touristiques, ouvre une piste pour la location saisonnière, pouvant améliorer la rentabilité. Toutefois, ce segment est déjà concurrentiel avec un parc important de résidences secondaires. La sélection du bien devra être impérativement orientée vers des propriétés bien exposées, rénovées ou facilement rénovables, pour capter cette demande.
L'investisseur devra également intégrer le risque économique local, avec un taux de chômage de 15,8 % qui limite la demande locative annuelle interne. La stratégie gagnante consiste donc à viser une cible d'occupants extérieurs (télétravailleurs, retraités) ou touristiques, en privilégiant un horizon de placement à moyen terme pour bénéficier de la revalorisation du bâti.
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Données du marché immobilier à Mons
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Mons, selon les données DVF 2024, est marqué par une tension extrême entre une demande soutenue et une offre très limitée. Avec seulement 4 transactions sur l'année, chaque vente devient un événement structurant pour les prix. Cette rareté explique en partie la hausse vertigineuse de 21 % enregistrée en 2024, une performance qui place la commune en tête des dynamiques départementales.
Cette appréciation fulgurante des prix, néanmoins, creuse un écart important avec le pouvoir d'achat local, comme le révèle un indice d'accessibilité modéré (IAI à 3,7/10). Le revenu médian des Trivallois étant de 20 150 €, l'achat d'une maison type nécessiterait près de 13 années de revenus. Le marché est donc clairement tiré par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la proximité relative de Béziers (33,6 km).
La structure du parc, composé à 94,4 % de maisons et comptant 35,6 % de résidences secondaires, confirme cette orientation résidentielle et touristique. Néanmoins, la part non négligeable de passoires thermiques (18,6 % en classes F/G) impose une vigilance particulière lors de l'acquisition, la loi climat réservant des interdictions de location progressives.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mons Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'explosion des prix à Mons est un phénomène récent et massif. En cinq ans, le prix médian du m² a presque triplé, passant de 1 007 € en 2020 à 2 317 € en 2024, avec une accélération marquée en 2024 (+21 %). Cette trajectoire place désormais Mons loin au-dessus de ses voisines directes comme Saint-Gervais-sur-Mare ou Les Aires. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché déjà revalorisé, où la recherche de la perle rare et la négociation deviennent cruciales pour dégager une marge. La hausse récente, très forte, interroge aussi sur sa soutenabilité à moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Mons
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 4 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 317 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le financement d'une maison type de 93 m² à Mons, évaluée à 260 121 €, nécessite un apport significatif. Avec un loyer médian estimé à 6,9 €/m²/mois, le revenu locatif annuel atteint environ 7 700 €, soit un rendement brut de seulement 2,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative), le rendement net tombe autour de 1,9 %. Dans un scénario de prêt classique, le loyer perçu ne couvrirait qu'une partie de la mensualité, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage repose donc essentiellement sur l'apport personnel et l'anticipation d'une plus-value à la revente.
Acheter vs Louer — maison 111 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 317 € | 2 317 € |
| Prix moyen/m² | 2 284 € | |
| Surface médiane | – | 111 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 540 € |
| 2022 | 14 | 1 795 € |
| 2023 | 4 | 2 312 € |
| 2024 | 6 | 2 753 € |
| 2025 | 4 | 2 317 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mons est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 6 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, et aucun en 2024. Cette tendance est en baisse de 78 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette quasi-absence de nouvelle offre, dans un contexte de croissance démographique soutenue (+12,1 % en 5 ans), contribue à accentuer la pression sur le parc existant et à soutenir les prix. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre restera contrainte, limitant les risques de sur-offre, mais aussi que les opportunités sur le neuf ou les terrains à bâtir seront extrêmement rares.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
88 logements autorisés cumulés, 58 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Mons
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mons: 8 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-69 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. À Mons, la taxe foncière sur le bâti est de 34,44 % (2024), ce qui pèse significativement. Il faut aussi provisionner la vacance locative, même dans un marché détendu avec 7,6 % de logements vacants, ainsi que les frais de gestion et d'entretien. L'absence de copropriété simplifie la gestion pour les maisons, qui constituent 94,4 % du parc. Comptez environ 1 point de pourcentage entre le brut et le net pour une estimation réaliste.
Performance énergétique du parc à Mons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 67 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mons: majorité classée C, part de passoires thermiques à 17,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc est majoritairement classé C (source : ADEME), avec une consommation énergétique moyenne de 213 kWh/m²/an. Attention, 18,6 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location pour les pires classes) et la nécessité de budgéter des travaux de rénovation, d'autant que 28,9 % du parc est antérieur à 1945.
Calculateur de rendement à Mons
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Mons
Pour une maison type de 93 m² (correspondant au prix total médian de 260 121 €), le loyer moyen estimé est de 642 € par mois (6,9 €/m²). Cela génère un rendement brut de 2,9 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 550 €/an à Mons), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut dépasser 100 € si le crédit n'est pas couvert.
Erreurs à éviter quand on investit à Mons
- Négliger la taxe foncière élevée de Mons (34,44 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance.
- Oublier que 94,4 % du parc sont des maisons, plus coûteuses à entretenir.
- Surévaluer les loyers dans un marché où le m² maison se loue 6,9 €.
Quand acheter ou vendre ?
À Mons, le marché immobilier suit une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début de l'automne sont propices aux transactions, évitant la pleine saison estivale où les propriétaires sont occupés. La vente avant septembre permet à l'acquéreur de régler la taxe foncière de l'année en cours. L'affluence touristique, avec 185 emplacements de camping, peut également générer des visites spontanées pour les biens en vente durant l'été.
Le saviez-vous ?
- Mons compte 35,6 % de résidences secondaires, signe d'un fort attrait extérieur.
- Le village a gagné 12,1 % d'habitants en seulement 5 ans (INSEE).
- Seuls 28,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique (score numérique 5/100).
S'installer à Mons : cadre de vie et logement
S'installer à Mons, c'est opter pour un cadre de vie paisible en altitude moyenne (390 m), bénéficiant d'un climat doux (15,4 °C de moyenne) et d'un environnement préservé. La commune, membre de la CC du Minervois au Caroux, offre une gamme d'équipements de proximité correcte pour sa taille, avec 3 commerces, 3 services de santé et 13 équipements sportifs ou de loisirs, selon la base permanente des équipements de l'INSEE.
Le profil démographique, marqué par un âge médian de 55,1 ans et une forte proportion de seniors (43,7 % ont 60 ans et plus), dessine une société calme et orientée vers la retraite. Néanmoins, le territoire n'échappe pas à certains aléas, avec un plan de prévention des risques inondation (PPR Jaur) actif et un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle, des facteurs à considérer pour l'assurance et le choix du secteur d'implantation.
Carte du marché immobilier à Mons
Mons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mons
Avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et des précipitations de 892 mm, Mons bénéficie d'un climat méditerranéen atténué par l'altitude (390 m). Les hivers peuvent être frais mais les étés sont chauds et secs. Ce profil climatique, avec un ensoleillement généreux, convient particulièrement aux acheteurs recherchant une douceur de vivre loin des excès de chaleur littorale, et explique en partie la part élevée de résidences secondaires (35,6 %).
Composition du parc immobilier à Mons
593 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Mons: 94,4 % de maisons, 5,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Mons est extrêmement homogène et orienté vers la maison individuelle (94,4 %). La forte proportion de propriétaires (70 %) et de résidences secondaires (35,6 %) dessine un marché stable mais peu locatif, où la pression à l'achat est davantage portée par la recherche d'une résidence principale ou d'un pied-à-terre que par l'investissement classique. Le taux de vacance modéré (7,6 %) indique un certain dynamisme de revente.
Ancienneté du parc à Mons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 336 logements).
- Avant 1919 21,7 % 73 logts
- 1919-1945 7,1 % 24 logts
- 1946-1970 11,3 % 38 logts
- 1971-1990 20,5 % 69 logts
- 1991-2005 17,6 % 59 logts
- 2006-2019 21,7 % 73 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Mons
51 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Mons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur la rivière du Jaur. Le radon, un gaz naturel radioactif, y est également signalé comme potentiellement significatif. La sismicité est très faible. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation obligatoire du dossier Géorisques, qui recense 9 risques naturels, afin d'évaluer les contraintes constructives et les éventuelles obligations d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Mons
Pour acquérir une maison médiane à Mons (260 121 €), un ménage local disposant du revenu médian (20 150 €) devrait y consacrer environ 13 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans au taux moyen de 3,5 % entraînerait une mensualité hors assurance d'environ 1 300 €, soit un taux d'effort très élevé de près de 77 % de son revenu disponible.
Erreurs à éviter quand on achète à Mons
- Oublier de vérifier le classement DPE et le risque travaux.
- Ne pas consulter le PPR Inondation actif sur le Jaur.
- Surestimer ses capacités face à un prix au m² en hausse de 21 %.
- Négliger l'isolation face aux hivers frais en altitude (390 m).
Points clés à retenir à Mons
- Prix médian des maisons à 2 317 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut maison : 2,9 %, net : environ 1,9 %.
- Climat tempéré : 15,4°C de moyenne et 892 mm de pluie par an.
- Marché en forte hausse, porté par une démographie dynamique.
- Très forte hausse annuelle des prix : +21,0 % en un an.
- Taxe foncière élevée à 34,44 % sur le bâti.
- Population vieillissante, indice de vieillissement de 370,9.
- Parc ancien : 28,9 % des logements construits avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mons ?
À Mons, au-delà de la surface, la valeur d'un bien est très sensible à son état général et à sa performance énergétique, cruciale pour un parc vieillissant. L'exposition et la vue, dans ce village à 390 m d'altitude, sont des atouts majeurs. La proximité des commodités (3 commerces et 30 services) joue aussi, tout comme la taille du terrain. L'absence d'appartements rend le marché des maisons très concurrentiel, où chaque caractéristique unique (pierre, rénovation, emplacement calme) peut justifier une forte décote ou une surcote.
Estimation indicative d'une maison à Mons
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
257 187 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas les subtilités du micro-marché de Mons, où 59 diagnostics DPE seulement ont été réalisés. Un professionnel local maîtrise l'impact réel de l'exposition au risque inondation (PPR Jaur) ou du taux de vacance (7,6 %) sur la valorisation. Il évalue finement l'état d'un bâti souvent ancien et peut identifier la clientèle cible, entre résidents principaux (revenu médian 20 150 €) et acquéreurs de résidences secondaires, pour négocier au mieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Oublier de pondérer la valeur selon l'état énergétique (18,6 % de passoires).
- Ne pas considérer la forte demande pour les biens bien rénovés.
- Ignorer l'impact du radon significatif sur certaines perceptions.
Investir à Mons : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux délivre un diagnostic. Sa mise en oeuvre exige une connaissance fine du terrain, des secteurs et des opportunités de négociation. Un professionnel local peut vous aider à transformer cette étude en stratégie d'acquisition réussie.
Les chiffres tracent une trajectoire. Reste à identifier le bien qui l'incarne et le moment pour agir.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mons grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Mons
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mons
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mons
Quel est le prix immobilier moyen à Mons ?
Le prix médian à Mons est de 2 317 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale allant de 2 487 à 4 047 €/m². Les maisons, qui constituent la quasi-totalité du marché, se vendent en moyenne 3 174 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Mons ?
Le marché connaît une hausse très forte (+21 % en 2024), signe d'une dynamique soutenue. L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à moyen terme, mais le rendement locatif reste faible (2,9 % brut). La sélection du bien est cruciale.
Mons est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mons est significativement plus chère que ses voisines directes. Son prix au m² est, par exemple, 52 % plus élevé qu'à Saint-Gervais-sur-Mare et 40 % de plus qu'aux Aires, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Mons ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 2,9 %, soit l'un des plus bas de la région. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net avoisine 1,9 %, ce qui en fait un marchà peu rentable en location classique.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Mons ?
Outre la faible rentabilité locative, il faut considérer la présence de risques naturels (inondation, radon), un taux de chômage élevé (15,8 %) et une part notable de logements énergivores (18,6 % de passoires F/G) pouvant nécessiter des travaux coûteux.
Marché immobilier des communes voisines
Mons affiche un prix au m² 52 % plus élevé que celui de Saint-Gervais-sur-Mare, un écart qui souligne sa valorisation avancée et invite à la prudence sur les marges de plus-value restantes.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mons.
Communes limitrophes de Mons
Mons est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Mons s'établit à 2 317 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Mons a enregistré une baisse de -8,8 % du prix médian. Au total, 32 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -15,8 % du prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 317 €/m² pour 111 m². Le bien médian (111 m² à 257 187 €) équivaut à 12,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 6,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 35,6 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
La production neuve est peu intense à Mons — 8 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 75 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Mons est caractéristique des communes languedociennes. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 191 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).