01 Le parc de logements
Le parc comprend 325 logements dont 158 résidences principales, 160 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 158 | 48,6 % |
| Résidences secondaires | 160 | 49,2 % |
| Logements vacants | 6 | 1,8 % |
Sur les 325 logements recensés, 49 % sont occupés à l'année, 49 % servent de résidence secondaire et 2 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 29 | 19,9 % |
| 1919-1945 | 20 | 13,7 % |
| 1946-1970 | 27 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 21 | 14,4 % |
| 1991-2005 | 33 | 22,6 % |
| 2006-2019 | 16 | 11,0 % |
Structure du bâti par époque: 20 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (22 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 3,1 % |
| 2 pièces | 14 | 8,8 % |
| 3 pièces | 45 | 28,3 % |
| 4 pièces | 45 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 50 | 31,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 31 % du parc, contre 12 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 311 | 329 | 325 |
| Rés. principales | 148 | 162 | 158 |
| Rés. secondaires | 133 | 139 | 160 |
| Vacants | 30 | 27 | 6 |
À Saint-Étienne-Estréchoux (10 km, 259 hab.), la part de propriétaires s'élève à 43,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 120 | 75,9 % |
| Locataires (privé) | 29 | 18,4 % |
| Locataires HLM | 3 | 1,9 % |
| Logés gratuitement | 6 | 3,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 76,1 % de propriétaires face à 20,2 % de locataires (dont 2 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 14 | 8,8 % |
| Électricité | 60 | 37,7 % |
| Autre (bois…) | 85 | 53,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (53 %), 38 % pour électricité et 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 35 |
| 5 à 9 ans | 27 |
| 10 ans ou plus | 80 |
| Total ménages | 158 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 46 |
| Sous-occupation modérée | 38 |
| Sous-occupation accentuée | 33 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 | 16,5 % |
| 1 voiture | 84 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 49 | 31,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 161 | 117 | 27 | 17 |
| 1975 | 230 | 112 | 85 | 33 |
| 1982 | 228 | 111 | 100 | 17 |
| 1990 | 246 | 119 | 102 | 25 |
| 1999 | 260 | 121 | 135 | 4 |
| 2006 | 294 | 139 | 137 | 18 |
| 2011 | 311 | 148 | 133 | 30 |
| 2016 | 329 | 162 | 139 | 27 |
| 2022 | 325 | 158 | 160 | 6 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 161 à 325 logements, soit +102 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 36 | 36 | 39 | 39 | 41 | 30 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 25 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 8,5 % |
| Classe C | 6 | 12,8 % |
| Classe D | 16 | 34,0 % |
| Classe E | 9 | 19,1 % |
| Classe F | 10 | 21,3 % |
| Classe G | 2 | 4,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 34 % des logements et 21 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 17,0 % |
| Classe B | 21 | 44,7 % |
| Classe C | 10 | 21,3 % |
| Classe D | 3 | 6,4 % |
| Classe E | 2 | 4,3 % |
| Classe F | 2 | 4,3 % |
| Classe G | 1 | 2,1 % |
Émissions CO₂: 45 % des logements relèvent de la classe B, 83 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 271 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 217 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 107 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 287 kWh/m²/an, contre 107 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 180 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 2 | 4 |
| Classe D | 15 | 1 |
| Classe E | 5 | 4 |
| Classe F | 9 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (257 kWh/m²/an) et appartements en classe C (225).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 1 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Faut-il investir à Rosis en 2026 ?
Perché à près de 800 mètres d'altitude dans le Haut-Languedoc, Rosis est un petit village au cadre préservé, mais marqué par une économie fragile et un vieillissement de la population. Son marché immobilier, très orienté vers la villégiature, présente un profil singulier. Quel est son potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une pression touristique immobilière classée dans le top quart de sa catégorie, Rosis affiche un potentiel locatif qui tranche avec sa fragilité économique.
Verdict
➤ Marché à double tranchant, réservé aux investisseurs avertis prêts à gérer un risque économique élevé et une clientèle majoritairement saisonnière.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut correct (5,8 %)
- ✓ Prix en légère correction (-0,7 % en 2024)
- ✓ Pression touristique très élevée
- ⚠ Fragilité économique très élevée
- ⚠ Démographie en déclin (-8,2 % sur 10 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 45 % inférieur à la moyenne nationale.
- Marché 35 % plus accessible que la moyenne de l'Hérault.
- Rendement locatif brut supérieur aux grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Rosis
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,5/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Rosis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : le prix reste inférieur au département, mais dépasse la capacité d'achat du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : le prix reste inférieur au département, mais dépasse la capacité d'achat du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande locative annuelle existe, mais le profil touristique domine.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande locative annuelle existe, mais le profil touristique domine.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée : le marché est fortement orienté vers la villégiature et les résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée : le marché est fortement orienté vers la villégiature et les résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1964,0 — Percentile dept : 24/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 31/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 49,4 — Percentile dept : 93/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,4 — Percentile dept : 22/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 69/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,9 — Percentile dept : 16/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 52/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 24,1 — Percentile dept : 31/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 49,4 — Percentile dept : 93/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,4 — Percentile dept : 22/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1964,0 — Percentile dept : 77/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 49,4 — Percentile dept : 93/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 6/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 93/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Rosis : opportunités et risques
Investir à Rosis en 2026 relève d'une stratégie de niche, orientée quasi exclusivement vers la location saisonnière ou de villégiature. Le rendement brut des maisons (5,8 %) paraît correct, mais il est immédiatement grignoté par des charges spécifiques : une taxe foncière à 35,84 % et la nécessité probable de travaux de rénovation. Le rendement net estimé à 3,7 % est donc plus représentatif de la réalité économique.
La clientèle locative sera majoritairement extérieure, attirée par le cadre naturel du Haut-Languedoc et la proximité relative de Béziers (40 km). Toutefois, l'investisseur doit composer avec une saisonnalité marquée et une fragilité sous-jacente : la faiblesse de l'économie locale limite tout recours à un marché locatif annuel de secours en cas de difficultés.
Enfin, la perspective de plus-value à moyen terme est incertaine. Si la pression touristique est un moteur, elle est contrebalancée par le déclin démographique et la très faible liquidité du marché, qui peut rendre la revente longue et difficile. Une stratégie d'investissement ici doit impérativement intégrer un horizon de détention long et une trésorerie solide pour absorber les périodes de vacance.
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Données du marché immobilier à Rosis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rosis s'établit à 732 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rosis fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
25,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 14,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rosis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rosis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Rosis évolue de -44,1 %, passant de 1 310 à 732 €/m²; 6 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données DVF 2024, l'acquisition d'une maison médiane de 84 m² à Rosis représente un investissement d'environ 165 000 €. Avec un apport de 20 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'élèverait à environ 760 €. Le loyer médian estimé pour une telle surface est de 806 € par mois, ce qui couvrirait théoriquement la mensualité. Cependant, le rendement net estimé chute à 3,7 % une fois intégrées la taxe foncière (35,84 %), les frais de gestion et les périodes de vacance. L'effort financier mensuel net peut donc devenir positif, mais il reste très sensible aux aléas de la location dans un territoire à la démographie déclinante.
Acheter vs Louer — appartement 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Rosis est extrêmement peu liquide, avec seulement 6 transactions enregistrées en 2024, toutes portant sur des maisons. Ce très faible volume, couplé à une surface médiane vendue de 84 m², dessine un marché de propriétaires-occupants et de résidences secondaires, où les biens changent de mains rarement. L'absence totale de ventes d'appartements confirme cette structure. Cette illiquidité rend le marché difficile à lire et très dépendant du profil des quelques biens vendus chaque année. Pour un investisseur, cela signifie à la fois des opportunités de négociation en l'absence de compétition féroce, mais aussi un risque accru de difficulté à revendre le bien dans des délais raisonnables.
Répartition des ventes
83,3 % de maisons et 16,7 % d'appartements parmi les 6 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (83,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 800 €/m² pour les maisons et 561 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 5 | 1 |
| Prix médian/m² | 732 € | 800 € | 561 € |
| Prix moyen/m² | 860 € | ||
| Surface médiane | – | 57 m² | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 1 310 € |
| 2022 | 6 | 2 856 € |
| 2023 | 15 | 1 978 € |
| 2024 | 6 | 2 275 € |
| 2025 | 6 | 732 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Rosis est quasiment inexistante, avec seulement 4 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont un seul en 2024. Cette faible activité, malgré une tendance affichée en forte hausse (+300 %), part d'un niveau si bas qu'elle ne modifie pas structurellement l'offre. Elle reflète à la fois les contraintes naturelles du territoire (altitude, relief) et une attractivité résidentielle limitée pour les ménages actifs, en cohérence avec le déclin démographique. Pour un investisseur, cela indique un risque de sur-offre nul, mais aussi un parc vieillissant où la rénovation peut devenir un poste de dépense important, surtout avec 25,5 % de passoires thermiques (F/G).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
20 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Rosis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Rosis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 7 logements ont été autorisés à à Rosis, +600 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rosis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rosis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net tient compte des charges incompressibles. À Rosis, la taxe foncière sur le bâti est de 35,84 %, un taux à intégrer absolument. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 5 à 8% du loyer), les travaux d'entretien et, dans ce parc ancien, une potentielle rénovation énergétique. La vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit faible (1,8 %), reste un risque à provisionner, surtout avec 49,2 % de résidences secondaires qui indiquent un marché saisonnier.
Performance énergétique du parc à Rosis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 47 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Rosis: classe D en tête, 25,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D (250 kWh/m²/an) et la part non négligeable de passoires (25,5 % classées F ou G) révèlent un parc ancien, avec un tiers des logements construits avant 1945. Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire à moyen terme (interdiction de location des passoires dès 2025 pour les pires) et des travaux de rénovation probables pour améliorer le confort et la valeur du bien.
Calculateur de rendement à Rosis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Rosis
Pour une maison type de 84 m² (moyenne déduite du prix total médian), l'investissement serait d'environ 165 000 €. Avec un loyer estimé à 9,6 €/m², cela génère 806 € mensuels, soit un rendement brut de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 600 €/an), frais de gestion et provision pour travaux, le rendement net descend autour de 3,7 %, soit un revenu locatif net d'environ 510 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Rosis
- Négliger la taxe foncière, au taux local de 35,84 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique des passoires.
- Surévaluer les loyers face à un marché locatif réduit.
- Ne pas vérifier l'exposition au radon, risque local significatif.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Rosis, avec sa forte proportion de résidences secondaires (49,2 %), connaît une saisonnalité marquée. Le printemps et l'été sont les périodes les plus actives pour les visites et les transactions, portées par l'attrait de la Montagne du Haut Languedoc. Vendre en début d'année permet d'éviter la concurrence de l'été, mais peut réduire le nombre d'acquéreurs potentiels. Pensez aussi à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Rosis s'étend sur 53 km², l'une des communes les plus vastes de la catégorie.
- L'indice de vieillissement de 572,7 y est très élevé.
- Seulement 4 logements neufs autorisés sur les 5 dernières années.
S'installer à Rosis : cadre de vie et logement
S'installer à Rosis, c'est opter pour un cadre de vie rural et préservé, entre forêts et montagnes, avec une altitude moyenne de 787 mètres qui garantit des étés relativement frais. La commune offre un panel d'équipements de base et de loisirs (16 équipements sportifs et de loisirs) surprenant pour sa taille, mais elle reste dépendante des pôles urbains voisins pour les services et l'emploi.
Le profil démographique est celui d'une population âgée (âge médian de 58,1 ans) et fortement propriétaire. L'arrivée de néo-ruraux ou de retraités peut y trouver son compte, à condition d'accepter un certain isolement et une connectivité numérique encore limitée (seulement 5,4 % des logements sont éligibles à la fibre). Le territoire est également concerné par un risque radon significatif, un facteur à prendre en compte lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Rosis
Rosis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rosis
Rosis, à 787 m d'altitude, offre un climat de moyenne montagne avec une température moyenne de 13,7°C et des précipitations annuelles de 982 mm. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des étés plus frais que sur la côte, avec un ensoleillement néanmoins généreux du Haut Languedoc. Les amateurs de randonnée et de nature apprécieront cette atmosphère, mais il faut être préparé à un nombre de jours de gel plus important qu'en plaine, typique de la Montagne du Haut Languedoc.
Composition du parc immobilier à Rosis
325 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
295 maisons pour 28 appartements: le parc à Rosis est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est très majoritairement composé de maisons (91,3 %), dans un village où propriétaires (76,1 %) et résidences secondaires (49,2 %) dominent. Cette structure indique un marché ancré et stable, peu soumis à la spéculation, mais aussi une forte vocation résidentielle de loisirs. L'acheteur typique est soit un local en recherche de résidence principale, soit un acquéreur extérieur cherchant une maison de vacances, souvent sans copropriété.
Ancienneté du parc à Rosis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 147 logements).
- Avant 1919 19,7 % 29 logts
- 1919-1945 13,6 % 20 logts
- 1946-1970 18,4 % 27 logts
- 1971-1990 14,3 % 21 logts
- 1991-2005 22,4 % 33 logts
- 2006-2019 10,9 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Rosis
24 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Rosis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à un aléa radon significatif, nécessitant une vigilance particulière lors de l'achat. Sismicité très faible. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques (source Géorisques) indiquent une sensibilité aux événements climatiques locaux. Consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie est une étape incontournable pour connaître les contraintes constructives éventuelles sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Rosis
Pour une maison de 100 m² à Rosis au prix médian, comptez 196 400 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 990 €. Cela représente environ 10 années du revenu médian local (19 300 €) pour acheter le bien cash, soulignant l'importance d'un apport ou d'un double revenu pour les acheteurs résidents.
Erreurs à éviter quand on achète à Rosis
- Oublier de consulter le DPE avant toute offre d'achat.
- Négliger l'éloignement (40,5 km) de la gare TGV la plus proche.
- Surestimer la connectivité : seuls 5,4 % des logements ont la fibre.
- Acheter sans avoir vérifié le PPR et les risques naturels historiques.
Points clés à retenir à Rosis
- Prix médian des maisons : 732 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net moyen estimé pour les maisons : 3,7 %.
- Altitude 787 m : climat de moyenne montagne, étés frais.
- Marché non tendu : prix stables, faible construction neuve.
- Stabilité des prix : variation annuelle de -0,7 %.
- Taxe foncière élevée : taux de 35,84 % à budgéter.
- 91,3 % de maisons, très peu d'appartements.
- Facteur valeur clé : performance énergétique du bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rosis
Pour une maison de 57 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
41 724 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC des Monts de Lacaune connaît les micro-différences de valeur entre hameaux et les prix réels négociés, souvent éloignés des moyennes DVF. Il évalue justement l'impact d'un DPE dégradé ou d'un terrain pentu sur le prix. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, qu'ils soient résidents principaux ou acheteurs de résidences secondaires, et de négocier en conséquence, ce qu'un algorithme ne peut faire.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très imprécis.
- Oublier de valoriser un terrain ou une vue exceptionnelle.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux de rénovation.
- Ignorer le coût de mise aux normes pour les biens très anciens.
Investir à Rosis : passer à l'action
Les statistiques offrent une photographie, mais l'acquisition se joue sur le terrain : qualité du bien, exposition, voisinage. Dans un marché aussi spécifique et peu liquide, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour transformer une analyse en investissement réussi.
Les chiffres révèlent un marché de contrastes. Identifier la bonne opportunité exige une connaissance fine des secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Rosis grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Rosis
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rosis
Quel est le prix immobilier moyen à Rosis ?
Le prix médian des maisons à Rosis était de 732 €/m² en 2024, pour une surface médiane vendue de 84 m². Le prix total d'une maison type s'élève donc à environ 165 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Rosis ?
Le marché a connu une correction après un pic en 2022. Le prix est stable en 2024 (-0,7 %). Le moment peut être opportun pour un investisseur visant la location saisonnière, mais la fragilité économique locale et la faible liquidité du marché imposent une grande prudence.
Rosis est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Rosis (732 €/m²) est moins chère que Le Pradal (2 261 €/m²) mais plus chère que Saint-Étienne-Estréchoux (1 805 €/m²). L'écart de prix reflète des dynamiques locales et un effet touristique différencié.
Quel rendement locatif espérer à Rosis ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est estimé à 5,8 %. Compte tenu de la taxe foncière et des charges, le rendement net tombe autour de 3,7 %. Aucun marché locatif d'appartements n'est significatif.
Quel est le profil des acheteurs à Rosis ?
Le marché est dominé par l'achat de maisons, souvent pour de la résidence secondaire (49,2 % du parc) ou pour l'habitation principale de retraités ou de néo-ruraux. Les investisseurs locatifs sont minoritaires sur ce marché très spécifique.
Marché immobilier des communes voisines
Rosis affiche un prix au m² 15 % inférieur à celui du Pradal voisin, offrant un effet de levier initial intéressant pour un investissement locatif touristique, mais ses indicateurs économiques sont nettement plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rosis.
Communes limitrophes de Rosis
Rosis est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 732 €/m² de prix médian, Rosis figure parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Rosis se replie de -44,1 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 42 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -67,8 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 83,3 % des ventes concernent des maisons, à 800 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Rosis, un logement de 57 m² (45 600 €) représente 2,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Rosis: 8,7 €/m²/mois pour un appartement, 9,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 18,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 49,2 % de résidences secondaires, Rosis est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 7 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Rosis est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 373 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.