Le marché carcassonnais affiche un prix médian de 1 588 €/m² en 2024, en léger recul de 3 % sur un an. Avec 1 036 transactions annuelles, la Cité médiévale présente une activité soutenue, marquée par une forte proportion d'appartements (55 % des ventes). Cette lecture chiffrée, issue des données DVF/DGFiP 2024, est essentielle pour se positionner.
Comment se porte le marché immobilier à Carcassonne
Le recul des prix de 3 % en un an traduit un rééquilibrage après des années de hausse, un phénomène observé dans de nombreuses villes moyennes. Le marché est porté par les appartements, dont le prix médian atteint 1 475 €/m² pour 55 m² en médiane, adaptés aux budgets plus serrés. Toutefois, les maisons (1 747 €/m²) restent majoritaires dans le parc (51 %). La fourchette interquartile étendue (1 217 à 2 564 €/m²) révèle une forte hétérogénéité selon l'état et la localisation.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de -3 % sur un an reflète un marché en correction après une période de forte hausse, phénomène national observé en 2023-2024. Cette tendance offre une opportunité de négociation pour les acheteurs. Sur un horizon plus long, la stabilité relative des prix, couplée à une démographie en léger recul (-0,9 % sur 5 ans), suggère un marché mature, peu spéculatif. Le timing pour acheter semble favorable, tandis que pour vendre, il faut miser sur la qualité et la mise en avant des atouts spécifiques du bien.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Carcassonne
Les appartements, concentrant 578 ventes contre 458 pour les maisons, dominent le volume des transactions. Ce segment attire notamment des primo-accédants et des investisseurs, attirés par un prix d'entrée plus accessible. Le taux de propriétaires (47,6 %) est inférieur à la moyenne nationale, tandis que le taux de vacance (9,6 %) indique une rotation possible des biens. Les résidences secondaires ne représentent que 5,6 % du parc.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion des prix qui donne un peu plus de pouvoir de négociation aux acheteurs. Néanmoins, le volume de transactions soutenu et le dynamisme démographique relatif (-0,9 % sur 5 ans) évitent un effondrement. La proximité de la gare TGV et de l'aéroport, à moins de 4 km, constitue un atout pour la liquidité. Un bien bien positionné et correctement estimé trouve preneur.
Dernières ventes enregistrées à Carcassonne
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Carcassonne
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Carcassonne
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Carcassonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Carcassonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est nettement positive : +98 % d'autorisations sur les 5 dernières années, avec 140 logements prévus pour 2024. Ce dynamisme, porté par la CA Carcassonne Agglo, indique une attractivité confirmée et répond à une demande réelle. Cela peut aussi, à terme, créer une offre supplémentaire qui modère la pression sur les prix de l'ancien. Pour l'acheteur, c'est l'assurance d'avoir le choix entre neuf et ancien, avec des standards énergétiques différents.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché carcassonnais suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'affluence touristique estivale peut ralentir les transactions mais attire aussi des acheteurs séduits par l'ambiance. À l'inverse, l'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 51 monuments historiques protégés, dont la célèbre Cité.
- Seulement 2 % des logements sont des passoires énergétiques, un taux très bas.
- L'aéroport de Carcassonne-Salvaza n'est qu'à 3,6 km du centre-ville.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Carcassonne
- Prix médian au m² : 1 588 €, en baisse de 3 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +18 % pour les maisons.
- Taux de chômage local élevé à 18,2 %, un frein à la dynamique.
- Construction neuve en forte hausse (+98 % sur 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Carcassonne
Quel est le prix au m² d'un appartement à Carcassonne ?
Le prix médian d'un appartement à Carcassonne s'établit à 1 475 €/m², selon les données DVF 2024. Pour une surface médiane de 55 m², cela représente un investissement d'environ 81 000 €.
Le prix immobilier à Carcassonne baisse-t-il ?
Oui, les prix médians affichent une baisse de 3 % sur un an, passant de 1 637 €/m² à 1 588 €/m². Ce recul modéré correspond à un tassement du marché après une période de croissance.
Combien coûte une maison à Carcassonne ?
Une maison à Carcassonne vaut en médiane 1 747 €/m². Pour une surface type de 91 m², le budget médian approche les 159 000 €, soit près de deux fois le prix d'un appartement.
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