Le coût du m² à Carcassonne est contenu: 1 588 € en médiane sur 1 036 transactions, un niveau -37,4 % comparé à la moyenne française. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 217 et 2 564 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Progression modérée: ++10,7 % pour le prix médian au m² entre 2020 et 2024. 5 525 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,0 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Carcassonne — maisons à 1 747 €/m² pour 91 m² en surface médiane, appartements à 1 475 €/m² pour 55 m². Rapporté au revenu médian de Carcassonne, un logement de 91 m² (158 977 €) représente 8,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Carcassonne avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,9 % pour un appartement (7,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (5,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 897 logements autorisés au permis de construire à Carcassonne — un rythme moyen de 179 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Carcassonne est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 129 m) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Carcassonne
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Faut-il investir à Carcassonne en 2026 ?
Carcassonne, ville moyenne au patrimoine historique exceptionnel, connaît une dynamique économique contrastée. Son marché immobilier, après un pic en 2022, amorce une correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict passe au crible les indicateurs locaux.
Le prix médian a reculé de 3 % en 2024 et affiche un décrochage de -30 % par rapport au pic de 2022, une correction qui crée une fenêtre d'entrée pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs locatifs en quête de rendement, prêts à assumer un territoire fragile et une valorisation lente.
Points clés
- ✓ Correction de -3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut attractif à 8,9 %
- ✓ Prix au m² inférieur de 73 % à Narbonne
- ⚠ Démographie en baisse : -0,9 % sur 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : taux de chômage à 18,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 1 588 €/m² la place parmi les marchés les plus accessibles des villes moyennes du Sud.
- Le prix au m² est inférieur de 24 % à celui d'Albi, une ville comparable de la région Occitanie.
- Le rendement locatif brut de 8,9 % surpasse largement ceux des grandes métropoles et du littoral saturé.
Analyse du marché immobilier à Carcassonne
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Carcassonne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (4,4/10) indique un marché ni tendu ni atone, propice à des négociations sereines.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (4,4/10) indique un marché ni tendu ni atone, propice à des négociations sereines.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est faible (3,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est faible (3,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (5,3/10) indique une demande locative stable, portée par une majorité de locataires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (5,3/10) indique une demande locative stable, portée par une majorité de locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique immobilière est faible (1,9/10) : le marché locatif saisonnier est marginal, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique immobilière est faible (1,9/10) : le marché locatif saisonnier est marginal, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Carcassonne : cadre de vie et logement
Acheter à Carcassonne, c'est choisir une ville au patrimoine exceptionnel, desservie par le TGV, où le prix du m² (1 588 €) reste accessible comparé à Narbonne (2 743 €) ou Sète (4 700 €). Le revenu médian local étant de 19 240 €, l'accession à la propriété demande 4,2 années de revenus pour un appartement type, 8,3 pour une maison.
Tout savoir pour acheter et vivre à CarcassonneInvestir à Carcassonne : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites ont dressé un état des lieux. Pour transformer cette analyse en acquisition stratégique, une expertise fine du terrain est indispensable. Notre réseau local identifie les biens à potentiel et les écueils à éviter.
Ces chiffres posent un diagnostic, mais le succès d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carcassonne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Carcassonne ?
Le prix médian global est de 1 588 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 475 €/m² et les maisons à 1 747 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 217 et 2 564 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Carcassonne ?
Le marché a connu une baisse de 3 % en 2024 après le pic de 2022, créant une fenêtre de négociation. L'achat peut se justifier pour un investissement locatif avec un horizon moyen terme, mais la fragilité économique locale impose une sélection rigoureuse du bien.
Carcassonne est-elle plus chère que Narbonne ou Albi ?
Non, Carcassonne est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 73 % à celui de Narbonne (2 743 €/m²) et de 24 % à celui d'Albi (1 966 €/m²), selon les données DVF 2024 sur les communes comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Carcassonne ?
Le rendement locatif brut moyen est de 8,9 % pour les appartements et 7,0 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière élevée), le rendement net estimé est d'environ 3,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien connectés au centre-ville et à la gare, recherchés par les locataires. La Cité historique peut convenir pour un investissement touristique de niche, mais les quartiers résidentiels comme le Païchérou ou La Conte offrent une demande locative annuelle plus stable.
Marché immobilier des communes voisines
Carcassonne offre un effet de levier saisissant avec un prix médian à 1 588 €/m², soit 73 % de moins que Narbonne (2 743 €/m²) pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, un écart de valorisation qui représente la marge de risque comme de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carcassonne.
Communes limitrophes de Carcassonne
Carcassonne est entourée de 15 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :