À 10 minutes de Rouen, Caudebec-Lès-Elbeuf offre un compromis urbain à prix contenu. Pour 1 964 €/m² en médiane, on y trouve majoritairement des maisons (53 % du parc) dans une commune dense et bien équipée. La population y est jeune (âge médian 40,8 ans) et la démographie légèrement positive (+3,2 % en 10 ans). Un cadre adapté aux budgets serrés, mais avec des contraintes à connaître.
Carte du marché immobilier à Caudebec-lès-Elbeuf
Caudebec-lès-Elbeuf et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Caudebec-lès-Elbeuf
5 312 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 52,7 % de maisons, 47,3 % d'appartements sur un total de 5 312 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Caudebec-Lès-Elbeuf est majoritairement constitué de maisons individuelles (52,7 %), attirant des familles. Le taux de propriétaires (44,9 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Cependant, la part de logements vacants (10,1 %) et de logements sociaux (26,0 %) influence les prix. Un acheteur typique recherche une maison avec jardin, souvent ancienne (28,5 % du parc date d'avant 1945). La stabilité du marché est modérée, avec une demande locative soutenue par la proximité de Rouen et la gare d'Elbeuf - Saint-Aubin à 2,3 km.
Évolution démographique à Caudebec-lès-Elbeuf
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Caudebec-lès-Elbeuf
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Caudebec-lès-Elbeuf
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 28,3 %
- Ouvriers 20,5 %
- Employés 19,3 %
- Autres sans activité professionnelle 15,7 %
- Professions intermédiaires 11,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 2,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Caudebec-lès-Elbeuf
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Caudebec-lès-Elbeuf
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 649 logements).
- Avant 1919 13,7 % 639 logts
- 1919-1945 14,7 % 684 logts
- 1946-1970 21,6 % 1 002 logts
- 1971-1990 27,9 % 1 298 logts
- 1991-2005 9,2 % 427 logts
- 2006-2019 12,9 % 599 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Caudebec-lès-Elbeuf
268 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Caudebec-lès-Elbeuf
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Caudebec-lès-Elbeuf
Pour une maison familiale de 87 m², le prix moyen est de 150 000 € hors frais de notaire. Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 135 000 € sur 25 ans à 4 % donne une mensualité de 710 €. Cela représente 43 % du revenu médian local (19 660 €), nécessitant souvent un deuxième salaire. Le bien demande en moyenne 7,6 années de revenu médian pour être acquis.
Erreurs à éviter quand on achète à Caudebec-lès-Elbeuf
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre : 10,1 % de passoires thermiques.
- Ne pas consulter les PPR pour les risques d'inondation.
- Ignorer la proximité des commerces et services, facteur clé de valeur.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- Son score numérique est de 10/100, malgré une couverture fibre à 96,1 %.
- L'indice de vieillissement est de 138,8, signe d'une population âgée.
Performance énergétique du parc à Caudebec-lès-Elbeuf
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 918 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Caudebec-lès-Elbeuf: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (211 kWh/m²/an) indique un parc ancien et énergivore. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,1 % des logements. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire concret : la loi Climat interdit la location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. Même pour une résidence principale, des travaux de rénovation seront nécessaires pour réduire la facture. Prévoyez un budget rénovation, surtout pour les maisons anciennes, afin d'anticiper les futures obligations de performance.
Risques naturels et géorisques à Caudebec-lès-Elbeuf
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Seine boucle d'Elbeuf PPRN Approuvé approuvé le 17/04/2001
- PPRN-I - Seine Normande de Sotteville-sous-le-Val au Trait PPRN Prescrit
- Saint-Pierre-lès-Elbeuf PPRT Approuvé approuvé le 03/06/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Caudebec-Lès-Elbeuf est exposée à des risques d'inondation (PPRN-I et PPRi actifs) en raison de la Seine. La commune a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle. En revanche, le radon est faible et la sismicité très faible. Avant d'acheter, vérifiez si le bien est en zone inondable : cela impacte l'assurance, la constructibilité et la valeur. Les PPR peuvent imposer des contraintes de construction ou de rénovation. Consultez le site Géorisques pour localiser précisément les zones à risque et évaluer les contraintes associées.
Cadre de vie à Caudebec-lès-Elbeuf
Le climat est tempéré (moyenne 10,8 °C, 739 mm de pluie). La ville, traversée par la Seine, est intégrée à la Métropole Rouen Normandie. L'accès est pratique : gare TER à 2,3 km, TGV à 15 km et aéroport de Rouen à 17 km. Les 268 équipements de proximité (dont 53 commerces, 52 services de santé et 20 équipements sportifs) couvrent les besoins courants. Le patrimoine compte deux monuments historiques. En revanche, la commune est soumise à des PPRN et PPRi (inondations), et le risque radon est faible. La connectivité fibre est excellente (96,1 %).
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour une maison de 87 m² avoisine les 150 000 €. Un appartement de 56 m² se négocie autour de 144 000 €. La fourchette basse (Q1 à 1 274 €/m²) permet de trouver des biens à rénover sous les 100 000 € pour une surface correcte. Avec un revenu médian local de 19 660 €, il faut compter 7,6 années de revenus pour acquérir une maison type. Les délais de vente peuvent être rallongés pour les biens énergivores (classe D dominante) ou éloignés du centre.
À qui s'adresse Caudebec-lès-Elbeuf ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles recherchant une maison individuelle à moindre coût, avec des écoles à proximité (9 établissements). Les navetteurs travaillant à Rouen ou dans la boucle d'Elbeuf y trouvent aussi un pied-à-terre abordable. En revanche, les acheteurs recherchant le calme absolu ou un patrimoine très performant énergétiquement seront moins séduits, de même que les retraités attirés par une fiscalité avantageuse.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Rouen et bonne desserte transports (TER, TGV)
- Équipements et services nombreux (268 au total)
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Démographie dynamique et population jeune
- Très bon déploiement de la fibre (96,1 %)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (65,27 % en 2024)
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actif)
- Parc immobilier globalement ancien et énergivore
- Taux de chômage local élevé (17,8 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Caudebec-lès-Elbeuf est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Caudebec-lès-Elbeuf
- Climat océanique : 10,8 °C de moyenne, 739 mm de pluie.
- Parc immobilier à 52,7 % de maisons, idéal pour les familles.
- 268 équipements et une gare à 2,3 km pour les navetteurs.
- Couverture fibre à 96,1 %, très haut débit à 100 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Caudebec-lès-Elbeuf
Quel budget prévoir pour acheter à Caudebec-lès-Elbeuf ?
Pour une maison type de 87 m², prévoyez environ 150 000 €. Un budget de 144 000 € permet d'acquérir un appartement médian de 56 m², selon les données DVF 2024.
Caudebec-Lès-Elbeuf est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 9 établissements scolaires, 52 services de santé et de nombreux équipements sportifs. 37 % de la population a moins de 30 ans, ce qui crée un environnement familial.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par des plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) liés à la Seine. Quatre risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Vous envisagez d'acheter à Caudebec-lès-Elbeuf ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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