Faut-il investir à Caux en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays biterrois, Caux combine une croissance démographique soutenue (+6,8 % en 5 ans) et une offre de services correcte pour un bourg de sa taille. Son marché immobilier, après un pic en 2022, offre aujourd'hui un point d'entrée revisité. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian inférieur de 15 % à celui de Roujan, Caux se positionne comme un marché intermédiaire offrant un compromis prix/attractivité dans l'Hérault.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle sur les maisons, à condition de bien sélectionner le bien et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % sur 2023 : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique constructive forte : +117 % de permis
- ✓ Indice d'attractivité territoriale élevé (6,2/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian à 21 810 €
- ⚠ Parc ancien : 30 % d'avant 1945 et 6,5 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² reste inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Caux se situe légèrement au-dessus de la médiane départementale des bourgs de sa catégorie.
- Le rendement locatif des maisons (4,4 %) dépasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Caux
Le marché immobilier de Caux affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Caux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (5,4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la décision.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (5,4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la décision.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,3/10) : les prix dépassent légèrement la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,3/10) : les prix dépassent légèrement la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en maison.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,7/10) : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en maison.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,5/10) : potentiel saisonnier limité, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,5/10) : potentiel saisonnier limité, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2574,0 — Percentile dept : 50/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 47/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 17,9 — Percentile dept : 58/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 64/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 108,7 — Percentile dept : 57/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 53/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,5 — Percentile dept : 51/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 57/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,8 — Percentile dept : 57/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 17,9 — Percentile dept : 58/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 64/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2574,0 — Percentile dept : 50/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 17,9 — Percentile dept : 58/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 21/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 108,7 — Percentile dept : 43/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Caux : opportunités et risques
Investir à Caux en 2026 suppose de privilégier la location annuelle de maisons. Le rendement brut de 4,4 % (net d'environ 2,7 % après charges) est correct en l'absence d'appartements, mais il est immédiatement rogné par une taxe foncière élevée à 42 %. D'après les données INSEE, le taux de chômage local (14,4 %) et le revenu médian modeste indiquent une fragilité économique : la demande locative est donc susceptible d'être plus volatile et sensible aux aléas.
Le potentiel de location saisonnière est quant à lui limité par un indice de pression touristique modéré (4,5/10) et un taux de résidences secondaires déjà conséquent (17,9 %). La stratégie gagnante consistera à cibler des maisons rénovées, bien isolées et proches des commodités (écoles, commerces) pour attirer des locataires en quête de stabilité. La forte dynamique de construction neuve (tendance +117 %) pourrait, à moyen terme, offrir une concurrence sur les loyers.
Néanmoins, l'indice d'opportunité territoriale élevé (5,9/10) et la croissance démographique soutenue (+7,3 % en 10 ans) constituent des indicateurs solides pour une stratégie de moyen terme. L'investisseur devra intégrer dans son plan financier un budget pour d'éventuels travaux de rénovation énergétique, particulièrement sur le parc ancien, afin de sécuriser la valeur et la louabilité du bien sur la durée.
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Données du marché immobilier à Caux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier caussinard présente un profil atypique dans le département, selon les données DVF 2024. Dominé à plus de 90 % par les maisons individuelles, il s'adresse prioritairement aux familles et aux primo-accédants, même si le revenu médian local (21 810 €) limite la solvabilité interne. L'attractivité est donc largement portée par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la proximité de Béziers, située à une vingtaine de kilomètres.
L'évolution des prix sur cinq ans révèle une forte sensibilité aux cycles nationaux. La hausse post-Covid a été spectaculaire, suivie d'une correction aussi nette en 2023. Cette volatilité, plus marquée qu'à Roujan ou Le Pouget, indique un marché liquide mais spéculatif, où le timing d'achat est crucial. La reprise modérée de 2024 (+7,7 %) semble consolider un nouveau palier.
La structure du parc, avec près de 30 % de logements construits avant 1945, impose une vigilance accrue sur l'état du bâti. Le taux de passoires thermiques (6,5 % classées F/G) est dans la moyenne, mais la future réglementation (interdiction de location des passoires) pèsera sur la valorisation des biens les moins performants. À l'inverse, les 15 % de logements post-2006 montrent un territoire en renouvellement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Caux ont connu une trajectoire en montagnes russes : après une hausse explosive de +47 % entre 2020 et 2021, portant le m² à 2 655 €, le marché s'est stabilisé en 2022 avant une correction significative de -10 % en 2023. La reprise de 2024 (+7,7 %) ramène le prix à 2 574 €/m², un niveau proche de 2021 mais inférieur au pic. Cette volatilité, plus marquée que chez certaines voisines comme Roujan, indique un marché réactif aux cycles économiques. Pour un acheteur en 2026, cela suggère une fenêtre d'opportunité après la correction, mais aussi la nécessité d'une vigilance accrue sur la valorisation du bien choisi.
Évolution du marché immobilier de Caux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 510 €/m² → 2 500 €/m² (-0,4 %), volume annuel actuel 49 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le scénario financier pour une maison médiane de 83 m² à 213 642 €, financée à 80 % sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, génère une mensualité hors assurance d'environ 1 30€. Le loyer médian de 9,5 €/m²/mois rapporterait 788 € par mois. L'effort net mensuel se situe donc autour de 320 €, pour un rendement brut de 4,4 %. Ce rendement est correct mais amputé par une taxe foncière élevée (42 %) et les charges de gestion. La viabilité du montage repose sur un apport personnel solide et une sélection rigoureuse pour minimiser les vacances locatives.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 37 ventes, un volume en retrait par rapport aux années record 2022-2023 (74 et 83 transactions). Cette baisse d'activité suit la tendance nationale de ralentissement. Le marché est quasi exclusivement composé de maisons (35 ventes sur 37), avec une surface médiane de 83 m². L'absence d'appartements traduit un profil résidentiel familial et propriétaire. La fourchette de prix centrale (1 774 - 3 018 €/m²) montre une hétérogénéité importante, signe que l'état, la localisation et la taille du bien influencent fortement la valorisation. Le marché est équilibré, sans pression excessive côté vendeur.
Répartition des ventes
98,0 % de maisons et 2,0 % d'appartements parmi les 49 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 98,0 % de maisons et 2,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 49 | 48 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 500 € | 2 513 € | 1 582 € |
| Prix moyen/m² | 2 964 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 50 | 2 510 € |
| 2022 | 64 | 2 476 € |
| 2023 | 62 | 2 029 € |
| 2024 | 34 | 2 546 € |
| 2025 | 49 | 2 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Caux est vigoureuse : 176 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de +117 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, portée par 33 permis délivrés en 2024 seule, répond à une pression démographique tangible. Elle témoigne de la confiance des promoteurs et de l'attractivité résidentielle de la commune. Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement et une modernisation du parc, mais aussi un risque de concentration de l'offre neuve à moyen terme, pouvant exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien mal positionné.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 572 logements ont été autorisés et 444 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 78 %.
Vacance longue durée à Caux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Caux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Caux totalise 150 logements sur 5 ans, soit +43 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve à Caux est vive : 176 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 117 %. Les 33 logements autorisés en 2024 montrent une activité soutenue. Ce volume indique une attractivité confirmée et répond à la demande d’une population croissante. Cela peut aussi créer une pression à la hausse sur le prix des terrains constructibles. Pour l’acheteur, c’est l’assurance de trouver du neuf, mais la future offre supplémentaire pourrait, à terme, modérer la hausse des prix de l’ancien.
Fourchettes de loyers à Caux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net à Caux (environ 2,7 % pour une maison) est amputé par des charges réelles. La taxe foncière, avec un taux de 41,99 % sur le bâti, en est le principal poste. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,1 %) et les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer). Dans ce parc composé à 90,9 % de maisons, les copropriétés sont rares, limitant ces charges. Prévoyez aussi un budget travaux, 29,9 % du parc étant antérieur à 1945.
Performance énergétique du parc à Caux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 390 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Caux est C, avec 6,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Caux affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 171 kWh/m²/an), meilleure que la moyenne nationale des logements anciens. Seulement 6,5 % des 367 biens diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme. Toutefois, près de 30 % du parc est antérieur à 1945 : ces biens nécessitent souvent des rénovations pour atteindre les futures normes (interdiction de location des passoires d’ici 2028-2034).
Calculateur de rendement à Caux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Caux
Pour une maison type de 83 m² (surface médiane déduite du prix total), l’investissement s’élève à environ 213 640 €. Avec un loyer médian de 9,5 €/m², le revenu locatif brut est de 789 €/mois. Le rendement brut atteint 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 90 €/mois pour ce bien), des charges et d’une provision pour vacance, le rendement net se rapproche de 2,7 %, générant un cash-flow modeste.
Erreurs à éviter quand on investit à Caux
- Négliger la taxe foncière, élevée avec un taux de 41,99 %.
- Surestimer les loyers, le marché est à 9,5 €/m² pour une maison.
- Oublier de provisionner la vacance dans un parc où 4,1 % des logements sont vacants.
- Ne pas vérifier le DPE pour éviter les passoires thermiques (6,5 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Caux suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L’été peut être plus calme mais attire les acquéreurs en villégiature. L’automne (septembre-octobre) connaît un regain avant la trêve hivernale. Pour un vendeur, mettre son bien en marché au printemps maximise la visibilité. Pour un acheteur, l’hiver peut offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière est payable en septembre.
Le saviez-vous ?
- Caux compte 4 monuments historiques protégés dans son patrimoine.
- L’âge médian des Caussinards est de 50,9 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La dette communale est très faible, à 600 € par habitant en 2024.
S'installer à Caux : cadre de vie et logement
S'installer à Caux, c'est opter pour un rythme de vie paisible dans un bourg bien équipé. La commune dispose de 118 équipements recensés par l'INSEE, dont 9 commerces de proximité, 16 établissements de santé et 12 équipements sportifs, ce qui assure une autonomie quotidienne. La présence de deux écoles complète ce profil familial. La connexion numérique est correcte, avec 66 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour le télétravail.
Le territoire est marqué par un patrimoine historique notable (4 monuments classés) et un environnement viticole. La proximité de la gare TGV de Béziers (22,5 km) et de l'aéroport Béziers-Vias (21 km) ouvre sur la région et l'international. Il convient toutefois de noter l'existence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) sur la Peyne : la vérification de la localisation du bien par rapport aux zones inondables est une étape incontournable de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Caux
Caux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Caux
1 578 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Caux est composé très majoritairement de maisons (90,9 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché de Caux est ultra-dominé par la maison individuelle (90,9 % du parc), reflétant un cadre de vie pavillonnaire et familial. La forte proportion de propriétaires-occupants (71,2 %) assure une stabilité et une implication des résidents. La part des résidences secondaires (17,9 %) indique un attrait pour une villégiature à l’année, sans pression touristique excessive. Le faible taux de logements vacants (4,1 %) et l’absence de logements sociaux indiquent un marché tendu, où l’offre neuve (15 % du parc post-2006) est absorbée.
Ancienneté du parc à Caux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 169 logements).
- Avant 1919 22,1 % 258 logts
- 1919-1945 7,8 % 91 logts
- 1946-1970 11,4 % 133 logts
- 1971-1990 20,1 % 235 logts
- 1991-2005 23,7 % 277 logts
- 2006-2019 15,0 % 175 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Caux
118 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Caux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié à Caux est l’inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur la Peyne. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. La sismicité et le risque radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du dossier géorisques et du PPR en mairie est indispensable. Ces contraintes peuvent impacter l’assurabilité, la constructibilité et, à la marge, la valeur des biens en zone exposée. Une expertise juridique est recommandée.
Cas pratique : un achat type à Caux
Pour acquérir une maison familiale de 100 m² à Caux, au prix médian de 2 574 €/m², il faut budgéter 257 400 € hors frais de notaire. Cela représente environ 11,8 années de revenu médian local (21 810 €). Avec un apport de 10 % (25 740 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s’élève à environ 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Caux
- Oublier de consulter le PPR Inondation de la Peyne avant l’offre.
- Ne pas vérifier le raccordement fibre, disponible sur 59 % du territoire.
- Sous-estimer le budget rénovation pour les biens antérieurs à 1945 (29,9 % du parc).
- Négliger l’accessibilité réelle aux services (78 équipements de service).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Caux : passer à l'action
Transformer cette analyse en acquisition réussie nécessite une expertise fine du terrain. Les prix et la demande varient d'une rue à l'autre. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier le bien qui correspond à votre stratégie et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caux
Quel est le prix moyen d'une maison à Caux ?
En 2024, le prix médian d'une maison à Caux était de 2 574 €/m², soit environ 213 000 € pour une surface médiane de 83 m². Les prix dans la fourchette centrale (50 % des transactions) s'échelonnent entre 1 774 et 3 018 €/m².
Le marché immobilier à Caux est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché a connu une forte hausse en 2021-2022, une baisse en 2023, et une reprise modérée de +7,7 % en 2024. Le prix médian de 2 574 €/m² reste ainsi inférieur au pic de 2022 (2 656 €/m²), offrant un point d'entrée relativement corrigé.
Caux est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Non, Caux est généralement moins chère que certaines voisines dynamiques. Son prix au m² est inférieur de 28 % à celui de Montblanc et de 4 % à Saint-Pargoire, mais supérieur de 15 % à celui de Roujan et de 21 % à celui du Pouget.
Est-ce intéressant d'investir en location à Caux ?
Pour les maisons, le rendement brut est de 4,4 %, ce qui est correct. Toutefois, le revenu médian local modeste (21 810 €) et la taxe foncière élevée (42 %) impactent le rendement net. Une sélection rigoureuse du bien est nécessaire.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Caux ?
Les principaux risques incluent l'exposition aux inondations (PPR actif sur la Peyne), la part importante de logements anciens pouvant nécessiter des rénovations, et un taux de chômage local élevé (14,4 %) qui fragilise la demande locative interne.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 8 % à Bassan et de 28 % à Montblanc, Caux présente un effet de levier intéressant pour acquérir des indicateurs similaires à moindre coût.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caux.
Communes limitrophes de Caux
Caux est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Le prix médian au m² à Caux s'établit à 2 500 € sur 49 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 485 €/m²).
Le prix médian de Caux reste globalement stable sur la période 2021-2025. 259 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 98,0 % des ventes concernent des maisons, à 2 513 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Caux, un logement de 95 m² (238 735 €) représente 10,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Caux avoisinent 11,1 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,4 % pour un appartement (4,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 17,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Entre 2021 et 2025, 150 logements autorisés au permis de construire à Caux — un rythme moyen de 30 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 66 % des logements autorisés.
Côté contexte, Caux est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 25 km du littoral languedocien, dans un relief de plaine, à 82 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.