Côté prix, Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est un marché tendu — 3 226 €/m² sur 5 ventes récentes, +98,4 % par rapport au reste des Hautes-Pyrénées. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 2 875 à 3 759 €/m². Dans les Hautes-Pyrénées, Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2024, Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors a vu son prix médian au m² progresser de +19,9 %. 18 transactions au total sur la fenêtre 2021-2024, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +111,3 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors à un niveau significatif — 3 226 €/m² en médiane.
Les loyers d'annonce de Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors avoisinent 9,5 €/m² pour les appartements et 8,5 €/m² pour les maisons. Le ratio loyer / prix ressort à 3,2 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. La proportion de résidences secondaires (74,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors: l'équivalent de 2 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
Côté contexte, Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est dans les vallées pyrénéennes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans un cadre de haute montagne, à 1 549 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors en 2026 ?
Parmi les 415 communes du Hautes-Pyrénées, Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors se place dans le top 9 % des plus chères tout en offrant un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Hautes-Pyrénées
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +111,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,7/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,0/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Forte pression touristique : opportunités saisonnières.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéForte pression touristique : opportunités saisonnières.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors s'établit à 3 226 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 875–3 759 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent. Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Hautes-Pyrénées.
26,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,2 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Aperçu par typologie à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Agrégation des 6 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors totalise 8 logements sur 5 ans, soit -27 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,75 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est D, avec 26,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors : cadre de vie et logement
Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors compte 68 habitants, à 1 549 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
146 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est composé très majoritairement de maisons (94,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 34 logements).
- Avant 1919 32,4 % 11 logts
- 1946-1970 11,8 % 4 logts
- 1971-1990 26,5 % 9 logts
- 1991-2005 11,8 % 4 logts
- 2006-2019 14,7 % 5 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-CAZAUX-FRECHET-ANERAN-CAMOR PPRN Approuvé approuvé le 22/12/2020
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Quel est le prix de l'immobilier à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors ?
Le prix médian au m² à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est de 3 226 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 258 000 €.
Comment Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors se classe au 36ᵉ rang sur 415 communes du Hautes-Pyrénées — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est de 3,2 % (loyer de 8,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est-il énergétiquement dégradé ?
26,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors
Cazaux-Fréchet-Anéran-Camors est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :