01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 493 logements dont 4 230 résidences principales, 45 résidences secondaires et 218 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 230 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 45 | 1,0 % |
| Logements vacants | 218 | 4,9 % |
Sur les 4 493 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 264 | 6,3 % |
| 1919-1945 | 105 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 225 | 5,4 % |
| 1971-1990 | 1 079 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 1 169 | 28,1 % |
| 2006-2019 | 1 322 | 31,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 | 0,7 % |
| 2 pièces | 404 | 9,6 % |
| 3 pièces | 556 | 13,1 % |
| 4 pièces | 610 | 14,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 629 | 62,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (62 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 402 | 3 958 | 4 493 |
| Rés. principales | 3 224 | 3 715 | 4 230 |
| Rés. secondaires | 24 | 49 | 45 |
| Vacants | 154 | 194 | 218 |
En comparaison, Noyal-Châtillon-sur-Seiche (à 12 km) enregistre 52,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 123 | 73,8 % |
| Locataires (privé) | 797 | 18,8 % |
| Locataires HLM | 280 | 6,6 % |
| Logés gratuitement | 30 | 0,7 % |
Occupation des résidences principales — 73,8 % appartiennent à leurs occupants, 25,5 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 562 | 36,9 % |
| Fioul | 264 | 6,2 % |
| Électricité | 1 755 | 41,5 % |
| Gaz bouteille | 111 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 539 | 12,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (41 %), 37 % pour gaz de ville et 13 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 443 |
| 2 à 4 ans | 898 |
| 5 à 9 ans | 900 |
| 10 ans ou plus | 1 990 |
| Total ménages | 4 230 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 641 |
| Sous-occupation modérée | 770 |
| Sous-occupation accentuée | 853 |
| Suroccupation modérée | 84 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 166 | 3,9 % |
| 1 voiture | 1 658 | 39,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 405 | 56,9 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 39 % en ont une et 57 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 87,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 823 | 774 | 22 | 27 |
| 1975 | 991 | 899 | 31 | 61 |
| 1982 | 1 419 | 1 296 | 41 | 82 |
| 1990 | 1 775 | 1 671 | 38 | 66 |
| 1999 | 2 424 | 2 330 | 23 | 71 |
| 2006 | 3 085 | 2 942 | 29 | 114 |
| 2011 | 3 402 | 3 224 | 24 | 154 |
| 2016 | 3 958 | 3 715 | 49 | 194 |
| 2022 | 4 493 | 4 230 | 45 | 218 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 823 à 4 493 logements, soit +446 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 286 | 222 | 211 | 308 | 311 | 145 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 39 | 37 | 47 | 47 | 69 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 62 | 4,4 % |
| Classe B | 69 | 4,9 % |
| Classe C | 686 | 48,8 % |
| Classe D | 342 | 24,3 % |
| Classe E | 170 | 12,1 % |
| Classe F | 56 | 4,0 % |
| Classe G | 22 | 1,6 % |
La classe C domine avec 49 % des diagnostics, et 58 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 292 | 20,8 % |
| Classe B | 399 | 28,4 % |
| Classe C | 491 | 34,9 % |
| Classe D | 129 | 9,2 % |
| Classe E | 58 | 4,1 % |
| Classe F | 31 | 2,2 % |
| Classe G | 7 | 0,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (35 %), 84 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 247 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 162 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 247 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 79 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 61 | 1 |
| Classe B | 54 | 15 |
| Classe C | 359 | 327 |
| Classe D | 221 | 121 |
| Classe E | 103 | 67 |
| Classe F | 39 | 17 |
| Classe G | 7 | 15 |
Performance comparée: maisons classées C (168), appartements classés C (180), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 12 |
| T2 | 85 |
| T3 | 124 |
| T4 | 65 |
| T5+ | 13 |
Faut-il investir à Châteaugiron en 2026 ?
À 14 km seulement de Rennes, Châteaugiron incarne la périurbanité dynamique de l'Ille-et-Vilaine, avec une croissance démographique de +7,1 % en cinq ans et un taux de chômage parmi les plus bas du département (5,6 %). Ce territoire, doté de 361 équipements pour 10 000 habitants, attire une population active. Mais son marché immobilier, après un pic en 2023, traverse une phase de correction. Quel potentiel réel pour un investisseur en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale dans le top quart de son département, Châteaugiron combine une correction récente de 3,1 % et un solide tissu de services, créant une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme pour profiter d'un parc récent et d'une demande locative structurée, malgré une accessibilité en berne.
Points clés
- ✓ Correction de 3,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut appartements à 5,1 %
- ✓ Services et attractivité dans le top quart
- ⚠ Accessibilité modérée pour les locaux
- ⚠ Marché en correction à court terme
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure d'environ 30 % à la moyenne nationale des prix immobiliers.
- Se positionne dans le haut du classement des petites villes d'Ille-et-Vilaine pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Châteaugiron
Le marché immobilier de Châteaugiron affiche une pression notable (IPI 7,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Châteaugiron
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : un marché dynamique où la demande dépasse souvent l'offre, favorable à une revente rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : un marché dynamique où la demande dépasse souvent l'offre, favorable à une revente rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale, le marché est tiré par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie de la population locale, le marché est tiré par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative moyenne : la demande existe mais n'est pas tendue, prévoir un délai de location raisonnable.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative moyenne : la demande existe mais n'est pas tendue, prévoir un délai de location raisonnable.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent sur ce territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent sur ce territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2865,1 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 83/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1355,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 69,5 — Percentile dept : 58/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 34/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,2 — Percentile dept : 72/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 83/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2865,1 — Percentile dept : 14/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 11/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 9/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 31/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1355,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Châteaugiron : opportunités et risques
L'investissement locatif à Châteaugiron s'appuie sur des indicateurs démographiques solides : une population jeune (âge médian de 39 ans) et en croissance, un taux de chômage très bas (5,6 %) et un taux d'emploi élevé (75,9 %). Ces éléments, couplés à un très haut niveau d'équipements (ICS à 8,3/10), génèrent une demande locative structurelle, principalement de la part de ménages actifs. Le rendement brut de 5,1 % pour les appartements, bien que modeste, dépasse celui des maisons (4,4 %) et offre une base de calcul correcte.
Toutefois, l'effort d'investissement initial est conséquent. Avec un prix médian de l'appartement à 3 092 €/m², l'entrée sur le marché nécessite un apport significatif. La taxe foncière, à 41,95 %, vient en outre rogner la rentabilité nette, tout comme la part non négligeable (4,9 %) de logements vacants qui indique un marché où tous les biens ne trouvent pas preneurs immédiatement. La stratégie gagnante consiste donc à cibler des appartements récents, bien isolés et proches des commerces ou des axes de transport, pour limiter les périodes de vacance.
La dynamique de construction neuve (555 logements autorisés en 5 ans) est à double tranchant. Elle témoigne de l'attractivité du territoire mais introduit une offre locative neuve concurrente. L'investisseur dans l'ancien devra donc soigner la qualité et la performance énergétique de son bien pour rester compétitif face aux normes RT 2012/RE 2020 des constructions récentes.
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Données du marché immobilier à Châteaugiron
DVF, loyers, permis, analyse expertLe recul de 3,1 % du prix médian en 2024, après quatre années de hausse ininterrompue, constitue le signal le plus fort du marché castelgironnais. D'après les données DVF, cette correction intervient dans un contexte de baisse généralisée des volumes (-44 % de transactions par rapport au pic de 2022), signe d'un ajustement après la surchauffe. La résilience relative des appartements, dont le prix médian reste au-dessus de celui des maisons, s'explique par leur surface plus réduite et leur attractivité pour les jeunes actifs ou les investisseurs, moins sensibles aux taux d'intérêt en cash-flow positif.
La comparaison avec les communes voisines révèle un positionnement en milieu de gamme. Châteaugiron est significativement plus accessible que les pôles intégrés à Rennes Métropole comme Chantepie, mais conserve une prime par rapport à des communes plus éloignées comme Janzé. Cet équilibre dépend fortement de la proximité avec l'emploi rennais, comme l'atteste la présence d'une gare à 7 km à Vern-sur-Seiche.
Enfin, la structure du parc, avec seulement 5,4 % de passoires thermiques (classes F/G) et une classe énergétique dominante C, est un atout majeur. Elle limite le risque de décote réglementaire à venir et correspond aux attentes croissantes des locataires et acheteurs sur la performance énergétique, un facteur qui devrait soutenir la valeur des biens récents à l'avenir.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Châteaugiron Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Châteaugiron a grimpé de 2 486 à 2 838 €/m², soit une hausse de 14 % en quatre ans. L'essentiel de cette appréciation s'est concentré entre 2020 et 2023, avec un pic à 2 929 €/m² cette année-là. Le recul de 3,1 % observé en 2024 marque une rupture, probablement liée au durcissement des conditions de crédit. Cette correction place désormais Châteaugiron en retrait par rapport à des voisines comme Thorigné-Fouillard (+10 %) ou Chantepie (+16 %). Pour un acheteur en 2026, cela signifie qu'une partie de la surchauffe post-Covid est absorbée, ouvrant des opportunités de négociation, notamment sur les biens mis en vente depuis plusieurs mois.
Évolution du marché immobilier de Châteaugiron
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Châteaugiron évolue de +10,0 %, passant de 2 600 à 2 860 €/m²; 134 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 134 transactions en 2024, le marché de Châteaugiron reste actif, même si le volume a significativement baissé depuis le record de 232 ventes en 2022. Le parc se transmet majoritairement sous forme de maisons individuelles (88 ventes sur 130), d'une surface médiane de 114 m². Les appartements, moins nombreux (46 ventes), affichent paradoxalement un prix médian plus élevé (3 040 €/m²), reflétant leur caractère plus récent et une localisation souvent plus centrale. Cette structure des ventes, selon les données DVF 2024, confirme l'ADN pavillonnaire de la commune. Le marché est en transition : moins tendu qu'en 2022, il offre plus de choix aux acheteurs, mais les biens bien positionnés et bien dotés énergétiquement partent toujours rapidement.
Répartition des ventes
65,7 % de maisons et 34,3 % d'appartements parmi les 134 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (65,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 762 €/m² pour les maisons et 3 040 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 134 | 88 | 46 |
| Prix médian/m² | 2 860 € | 2 762 € | 3 040 € |
| Prix moyen/m² | 2 912 € | ||
| Surface médiane | – | 112 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 173 | 2 600 € |
| 2022 | 198 | 2 744 € |
| 2023 | 135 | 2 831 € |
| 2024 | 112 | 2 830 € |
| 2025 | 134 | 2 860 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction reste vigoureuse à Châteaugiron, avec 555 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 107 pour la seule année 2024. Cette tendance est en légère hausse (+1 %) par rapport à la période quinquennale précédente. Cette production neuve soutenue répond à une pression démographique constante (+18,1 % de population en 10 ans) et contribue à rajeunir un parc déjà moderne (près d'un tiers des logements construits après 2006). Pour l'investisseur, cela signifie un choix de biens aux normes énergétiques récentes (classe C dominante) et moins exposés aux risques de décote réglementaire, mais aussi une offre locative neuve concurrente qui peut peser sur les loyers des biens anciens mal rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 548 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 212 autorisations pour 2 246 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Châteaugiron
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Châteaugiron (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 747 logements autorisés à à Châteaugiron, dont 274 en 2025 (+27 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Châteaugiron
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Châteaugiron
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net réduit souvent le gain de moitié. À Châteaugiron, la taxe foncière sur le bâti (41,95 % en 2024) pèse en premier lieu. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les provisions pour travaux (le parc est majoritairement de classe C, 172 kWh/m²/an) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et votre revenu réel.
Performance énergétique du parc à Châteaugiron
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 407 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Châteaugiron: la classe C domine, 5,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante. Seulement 5,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Pour un acquéreur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, l'objectif de rénovation du parc reste d'actualité, et les biens les moins performants verront leur valeur pénalisée à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus rentables (5,1 % brut), sont à privilégier. Les T2 et T3 dans le centre ou près des commerces sont les plus demandés. Le parc ancien (8,9 % avant 1945) peut présenter des opportunités de rénovation, mais attention aux passoires thermiques (5,4 % de DPE F/G). Le neuf (31,7 % construit après 2006) offre une meilleure performance énergétique (classe C dominante) mais avec une rentabilité moindre en raison des prix plus élevés. Les maisons, moins liquides, s'adressent à des familles et nécessitent un budget plus important.
Quelles zones cibler à Châteaugiron ?
Le centre-bourg historique, autour du monument classé, est très prisé pour son cadre et sa proximité des commerces (56 enseignes). La périphérie, notamment les quartiers récents, attire les familles. Les zones en développement, avec les 555 logements autorisés sur 5 ans, pourraient offrir des opportunités de plus-value, mais risquent de créer une sur-offre temporaire. La proximité des axes routiers vers Rennes et Vern-sur-Seiche (gare à 7 km) est un atout pour les locataires actifs.
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Risques à connaître avant d'investir à Châteaugiron
Le risque de vacance est modéré (4,9 % de logements vacants), mais la commune compte peu de locataires (26,2 % de logements occupés par des locataires). La dépendance à l'économie rennaise expose au cycle de l'emploi métropolitain. La taxe foncière est élevée (41,95 %), pesant sur le rendement net. La réglementation thermique (loi Climat) impose la rénovation des passoires (5,4 % du parc) d'ici 2025-2028, un coût à anticiper. Enfin, les risques naturels (PPRi Seiche et Ise) peuvent affecter certaines zones et augmenter les assurances.
Cas pratique : un investissement type à Châteaugiron
Pour un appartement type de 61 m² à Châteaugiron (valeur médiane 188 612 €), le loyer attendu est d'environ 805 € par mois (13,2 €/m²). Cela génère un rendement brut de 5,1 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, provisions), l'investisseur peut anticiper un rendement net d'environ 3,1 %, soit un revenu locatif net mensuel proche de 490 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Châteaugiron
- Négliger la taxe foncière, à 41,95 % sur le bâti.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Surestimer les loyers en périphérie des commerces.
- Ne pas vérifier la conformité du logement aux normes.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme scolaire, avec une nette accélération entre mars et juin, période où les familles cherchent à finaliser leur projet avant la rentrée. L'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. À noter : la taxe foncière est payable en septembre, un élément qui peut influencer la décision de vente d'un propriétaire. L'affluence touristique restant limitée (1 hébergement touristique), elle n'a pas d'impact significatif sur le marché.
Le saviez-vous ?
- Châteaugiron compte 844 entreprises actives sur son territoire.
- La commune a autorisé 107 logements neufs en 2024 seulement.
- Le score numérique de la ville est de 9 sur 100.
S'installer à Châteaugiron : cadre de vie et logement
S'installer à Châteaugiron, c'est opter pour le confort d'une petite ville bien dotée, à moins de 15 minutes en voiture des portes de Rennes. La commune offre un cadre de vie complet avec ses 155 services et 113 équipements de santé, une autonomie rare pour une ville de cette taille. La connectivité est excellente, avec un déploiement de la fibre à 94,7 % des logements, un atout décisif pour les télétravailleurs.
Le paysage urbain est marqué par une mixité entre un centre historique autour du château et de vastes quartiers pavillonnaires récents. Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles (78,2 %), attire des familles, ce qui se reflète dans la part importante de moins de 30 ans (37,7 %). La présence de six risques naturels recensés et de Plans de Prévention des Risques (PPRi) actifs sur la Seiche et l'Ise impose une vigilance particulière lors de l'achat, en consultant obligatoirement le zonage du terrain concerné.
Carte du marché immobilier à Châteaugiron
Châteaugiron et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Châteaugiron
Un climat doux caractérise cette partie de l'Ille-et-Vilaine. La température moyenne annuelle de 12,4 °C et des précipitations modérées (691 mm/an) permettent un confort de vie sans extrêmes. Ce profil, similaire à celui de Rennes toute proche, convient particulièrement aux actifs recherchant une faible contrainte climatique pour les déplacements quotidiens. Les 7 km qui séparent la commune de la gare de Vern-sur-Seiche sont rarement perturbés par le gel.
À qui s'adresse Châteaugiron ?
Châteaugiron s'adresse principalement aux familles avec enfants, attirées par les écoles et le cadre sécurisant. Les jeunes actifs travaillant à Rennes y trouvent une alternative résidentielle moins dense, avec une bonne connectivité. Les retraités peuvent apprécier la tranquillité et les services de santé, mais la part des 60 ans et plus (19,6 %) est inférieure à la moyenne nationale. Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les petits appartements, mais les maisons restent l'apanage des ménages plus aisés.
Avantages et limites à Châteaugiron
✓ Points forts
- Proximité de Rennes (14 km) avec accès TGV et aéroport
- Équipements nombreux : 9 écoles, 56 commerces, 25 sports
- Environnement familial et démographie jeune (âge médian 39 ans)
- Parc immobilier de qualité (DPE classe C dominante)
- Fibre très répandue (94,7 %) et couverture 5G
− À prendre en compte
- Prix élevés (2 838 €/m² médian), surtout pour les maisons
- Risques d'inondation (PPRi Seiche et Ise) sur certaines zones
- Taxe foncière relativement haute (41,95 %)
Composition du parc immobilier à Châteaugiron
4 493 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (78,2 %) et collectif (21,8 %).
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc de logements révèle une commune ancrée et familiale. La très large domination des maisons individuelles (78,2 %) et un taux de propriétaires-occupants élevé (73,8 %) indiquent un marché stable, peu spéculatif. La part marginale de résidences secondaires (1 %) confirme cette vocation de ville résidentielle pour ménages sédentaires. Un acheteur typique cherche donc une maison en propriété pour y poser ses valises durablement.
Ancienneté du parc à Châteaugiron
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 165 logements).
- Avant 1919 6,3 % 264 logts
- 1919-1945 2,5 % 105 logts
- 1946-1970 5,4 % 225 logts
- 1971-1990 25,9 % 1 079 logts
- 1991-2005 28,1 % 1 169 logts
- 2006-2019 31,7 % 1 322 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Châteaugiron
361 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Châteaugiron
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La consultation du plan de prévention des risques est une étape obligatoire. Châteaugiron est concernée par deux PPRi, ceux de la Seiche et de l'Ise, indiquant des zones inondables. La sismicité et le radon sont classés faibles. Six risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Ces données n'interdisent pas la construction, mais imposent de vérifier la situation exacte du bien et les éventuelles obligations d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Châteaugiron
Acquérir une maison médiane de 114 m² à Châteaugiron représente un investissement d'environ 318 858 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 800 €. Cela correspond à environ 6,7 années du revenu médian local (26 900 €), un effort d'accès à la propriété modéré pour la région.
Erreurs à éviter quand on achète à Châteaugiron
- Omettre de consulter le PPRi de la Seiche et de l'Ise.
- Se fier uniquement au DPE fourni par le vendeur.
- Sous-estimer les frais de notaire en secteur tendu.
- Négliger la qualité de la couverture fibre (94,7 %).
Points clés à retenir à Châteaugiron
- Prix médian à 2 838 €/m², en correction de -3,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,1 % pour les appartements.
- 78,2 % de maisons individuelles dans le parc.
- Le parc est récent : 31,7 % construit après 2006.
- Les appartements (3 040 €/m²) sont 10 % plus chers que les maisons.
- Taxe foncière sur le bâti à 41,95 % en 2024.
- Climat doux avec 12,4 °C de température moyenne.
- Seulement 5,4 % de passoires thermiques (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Châteaugiron ?
À Châteaugiron, la valeur d'un bien s'écarte souvent de la simple moyenne au m². La proximité des 9 établissements scolaires et des 56 commerces peut justifier une surcote. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. L'état général et la performance énergétique (classe DPE) pèsent de plus en plus, d'autant que 31,7 % du parc a été construit après 2006, élevant le standard attendu. En appartement, la présence d'un ascenseur ou d'une place de parking dans un secteur bien connecté (fibre à 94,7 %) sont des atouts majeurs.
Estimation indicative d'une maison à Châteaugiron
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
320 320 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes en ligne se basent sur des moyennes qui ignorent les micro-secteurs. Un professionnel local sait qu'un bien près de la gare de Vern-sur-Seiche (7 km) n'aura pas la même valeur qu'un autre dans un lotissement récent excentré. Il évalue l'état réel, l'exposition aux risques (PPRi) et la conformité aux normes, éléments souvent omis par les estimateurs automatiques. Son expertise permet aussi de cibler la juste fourchette de prix pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, en tenant compte de la dynamique démographique (+7,1 % en 5 ans).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen au m² sans pondération.
- Oublier l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la surcote proche des écoles.
- Ignorer le taux de vacance local (4,9 %).
Investir à Châteaugiron : passer à l'action
La fenêtre d'opportunité créée par la correction des prix peut se refermer rapidement. Une expertise fine des micro-secteurs, du parc récent et des négociations en cours est indispensable pour transformer cette analyse en acquisition rentable. Notre réseau local vous y aide.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Châteaugiron
Quel est le prix moyen d'une maison à Châteaugiron ?
Le prix médian d'une maison à Châteaugiron s'élève à 2 762 €/m². Pour une surface médiane de 114 m², le budget total moyen approche les 319 000 €. Les prix varient sensiblement selon le secteur, l'ancienneté et la performance énergétique du bien.
Le marché immobilier est-il en baisse à Châteaugiron ?
Oui, les données DVF 2024 indiquent une correction de 3,1 % du prix médian global par rapport à 2023. Cette baisse intervient après plusieurs années de hausse continue et correspond à un ralentissement national du marché immobilier.
Châteaugiron est-elle plus chère que ses voisines ?
Son positionnement est intermédiaire. Châteaugiron (2 838 €/m²) est environ 16 % moins chère que Chantepie mais 16 % plus chère que Janzé. Elle est très proche des prix pratiqués à Vern-sur-Seiche ou Noyal-Châtillon-sur-Seiche.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Châteaugiron ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,1 % pour les appartements et de 4,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé se situe respectivement autour de 3,1 % et 2,6 %.
Quels sont les points forts du cadre de vie à Châteaugiron ?
La commune se distingue par sa densité d'équipements (361 au total), son parc de logements récent (32 % construits après 2006), sa connectivité fibre quasi totale et sa proximité avec Rennes. Le taux de chômage très bas (5,6 %) renforce son attractivité pour les actifs.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 16 % à Chantepie tout en affichant des indicateurs démographiques et de services similaires, Châteaugiron présente un écart de valorisation offrant un effet de levier intéressant pour une stratégie de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Châteaugiron.
Communes limitrophes de Châteaugiron
Châteaugiron est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Châteaugiron ressort à 2 860 € (source DVF, 134 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Ille-et-Vilaine.
Sur 2021-2025, le prix médian de Châteaugiron progresse de +10,0 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 752 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (65,7 % des transactions, 2 762 €/m²) et les appartements (34,3 %, 3 040 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Châteaugiron, un logement de 112 m² (309 344 €) représente 11,5 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,2 € (appartements) et 10,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Châteaugiron (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Châteaugiron: 747 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 149 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Châteaugiron s'interprète dans un contexte plus large — Châteaugiron est dans la tradition du bocage breton, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).