4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cluses
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Faut-il investir à Cluses en 2026 ?
Ancrage industriel historique dans la vallée de l'Arve, Cluses est une petite ville de près de 18 000 habitants. Son marché immobilier, après une forte hausse en 2023, a connu une correction en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,7 % et un prix inférieur de 99 % à Sallanches, Cluses offre un effet de levier rare dans la vallée de l'Arve.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, avec un horizon moyen terme pour amortir la correction récente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,7 %
- ✓ Correction de -7,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité modérée : prix sous les voisines
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Chômage élevé : 13,4 % de taux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 99 % des communes alpines comparables comme Sallanches.
- Inférieure de 50 % au prix médian des références du département.
- Rendement locatif brut supérieur à ceux des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Cluses
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,8 %.
Indices immobiliers de Cluses
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,3/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,3/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (5,1/10) : les prix restent abordables pour le département, mais l'effort d'achat est réel.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (5,1/10) : les prix restent abordables pour le département, mais l'effort d'achat est réel.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (2,5/10) : peu d'enjeux saisonniers, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (2,5/10) : peu d'enjeux saisonniers, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2397,8 — Percentile dept : 1/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 16/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 46/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1779,5 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 84/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,9 — Percentile dept : 18/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,0 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,7 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 12/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2397,8 — Percentile dept : 99/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 36/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 92/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1779,5 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Cluses : cadre de vie et logement
Acheter à Cluses, c'est opter pour une ville de montagne authentique et industrielle, à l'ambiance populaire et bien équipée. Nichée dans la vallée de l'Arve à 552 m d'altitude, elle offre un accès direct aux stations mais avec un coût de la vie et un prix du m² (2 353 €/m²) bien inférieurs à ses voisines touristiques. Un compromis à étudier pour les budgets limités en Haute-Savoie.
Tout savoir pour acheter et vivre à ClusesInvestir à Cluses : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent une tendance, mais un investissement réussi dépend de l'expertise locale. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de chaque quartier et les attentes des locataires.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cluses
Quel est le prix immobilier moyen à Cluses ?
Le prix médian global à Cluses est de 2 353 €/m² en 2024. Il atteint 3 151 €/m² pour les maisons et 2 273 €/m² pour les appartements, selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Cluses ?
La correction de 7,9 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif brut élevé (7,7 %) et la demande soutenue plaident pour un investissement locatif à horizon moyen terme.
Cluses est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cluses est beaucoup moins chère que les communes comparables du département. Son prix au m² est inférieur de 99 % à celui de Sallanches et de 167 % à Saint-Julien-en-Genevois.
Quel rendement locatif espérer à Cluses ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,7 %. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Cluses ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis par les commerces et services. Évitez les zones exposées aux risques naturels, identifiées dans les PPR actifs de la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Cluses affiche un prix au m² inférieur de 99 % à Sallanches et de 167 % à Saint-Julien-en-Genevois, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cluses.
Communes limitrophes de Cluses
Cluses est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 422 €/m² en médiane, Cluses s'inscrit dans la moyenne de l'Haute-Savoie (4 370 €/m²) et reste -4,5 % au regard de la médiane nationale. Côté classement départemental, Cluses compte parmi les 2 % les plus abordables de l'Haute-Savoie.
Hausse contenue du prix médian: +12,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 231 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,2 % sur le prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (84,1 %), vendus autour de 2 255 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Cluses, un logement de 100 m² (352 300 €) représente 16,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Cluses: 14,6 €/m²/mois pour un appartement, 14,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 204 logements autorisés au permis de construire à Cluses — un rythme moyen de 241 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 64 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cluses est au cœur des Alpes du Nord. Le cadre géographique (à 552 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.