Acheter à Cluses, c'est opter pour une ville de montagne authentique et industrielle, à l'ambiance populaire et bien équipée. Nichée dans la vallée de l'Arve à 552 m d'altitude, elle offre un accès direct aux stations mais avec un coût de la vie et un prix du m² (2 353 €/m²) bien inférieurs à ses voisines touristiques. Un compromis à étudier pour les budgets limités en Haute-Savoie.
Carte du marché immobilier à Cluses
Cluses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cluses
8 888 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est marqué par une forte proportion d'appartements (près de 80 %) et une part de logements sociaux de 23,0 %. Seuls 2,6 % sont des résidences secondaires, signe d'un marché tourné vers la résidence principale. Le taux de propriétaires (47,3 %) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui indique un bassin locatif actif. La faible vacance (10,9 %) suggère une demande soutenue. Ce mix dessine un marché stable, orienté vers les primo-accédants et les investisseurs locatifs.
Évolution démographique à Cluses
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Cluses
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cluses
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Ouvriers 25,7 %
- Retraités 24,8 %
- Autres sans activité professionnelle 14,6 %
- Employés 14,5 %
- Professions intermédiaires 12,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
Profil ouvrier dominant : marché de l'accession modeste, demande pour des maisons individuelles avec terrain et stationnement, prix tendus à la hausse.
Niveau d'études à Cluses
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cluses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 606 logements).
- Avant 1919 1,7 % 133 logts
- 1919-1945 2,9 % 217 logts
- 1946-1970 38,9 % 2 958 logts
- 1971-1990 30,2 % 2 297 logts
- 1991-2005 17,0 % 1 294 logts
- 2006-2019 9,3 % 706 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cluses
787 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cluses
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cluses
Pour une maison de 100 m² (proche de la médiane), le budget avoisine 315 000 € hors frais. Cela représente environ 14,5 années de revenu médian local (21 720 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité sur 20 ans à un taux de 4 % s'élève à 1 710 €, soit un effort important pour un foyer local moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Cluses
- Oublier de vérifier le zonage du PPR.
- Ne pas anticiper les coûts de chauffage en montagne.
- Négliger l'exposition et l'ensoleillement.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 %).
Le saviez-vous ?
- Cluses possède 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 39,8 ans, une population jeune.
- La commune dispose de 787 équipements sur 10 km² seulement.
Performance énergétique du parc à Cluses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 231 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine, avec une consommation de 215 kWh/m²/an. Environ 12,9 % du parc est classé F ou G, des passoires thermiques. Cette part, inférieure à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat implique l'interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier le DPE est impératif pour tout achat destiné à la location, sous peine de lourdes travaux.
Risques naturels et géorisques à Cluses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Cluses PPRN Approuvé approuvé le 19/11/2001
- PPR CLUSES PPRN Approuvé approuvé le 30/12/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Cluses est soumise à une sismicité moyenne et à 14 risques naturels recensés (inondations, mouvements de terrain). Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un potentiel faible. Ces contraintes influencent les possibilités de construction et d'assurance. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien est une étape indispensable avant toute offre.
Cadre de vie à Cluses
Cluses connaît un climat montagnard humide (1 587 mm de pluie/an) et frais (8,8 °C de moyenne). La ville est un pôle de services avec 787 équipements, dont 135 commerces et 189 établissements de santé. Elle est très bien connectée : gare en centre-ville, TGV à Annecy (40 km) et aéroport de Megève à 23 km. Le cadre patrimonial est limité (2 monuments historiques) et la commune est exposée à une sismicité moyenne ainsi qu'à des risques naturels (14 recensés, 8 arrêtés catastrophe). La couverture numérique est correcte (fibre à 87,8 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 65 m², prévoyez environ 148 000 € (médiane à 2 273 €/m²). Une maison de 102 m² demandera un budget médian de 321 000 €. Ces prix sont en baisse (-7,9 % sur un an), ce qui peut permettre de négocier. Le revenu médian local étant de 21 720 €, l'accession à la propriété est difficile sans apport : il faut 6,8 ans de revenus pour un appartement type, 14,8 ans pour une maison. Les délais de vente ne sont pas anormalement longs sur un bien correctement mis en marché.
À qui s'adresse Cluses ?
Cluses s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre en Haute-Savoie sans se ruiner. Les familles modestes y trouvent des services et des écoles (15 établissements). Les retraités pourraient être attirés par la proximité des soins, mais le climat et le relief sont à considérer. Ce n'est pas une destination de résidence secondaire (2,6 % seulement).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix bien inférieurs aux stations voisines
- Très bonne desserte ferroviaire et routière
- Équipements et services nombreux (santé, commerce)
- Dynamisme démographique modéré (+4,7 % en 5 ans)
- Proximité des stations de ski et des randonnées
− À prendre en compte
- Climat frais et très pluvieux
- Exposition à des risques naturels (sismicité, inondations)
- Environnement urbain et industriel, peu touristique
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cluses est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cluses
- Climat montagnard (8,8 °C de moyenne).
- Parc à 20,6 % de maisons.
- 87,8 % des logements fibrés.
- Gare SNCF au centre-ville.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cluses
Quel budget pour acheter une maison à Cluses ?
Le prix médian d'une maison à Cluses est de 3 151 €/m². Pour une surface médiane de 102 m², le budget médian approche 321 000 €. Cela représente 14,8 années de revenus médians locaux.
Cluses est-elle adaptée aux familles ?
Oui, Cluses compte 15 établissements scolaires et de nombreux services. Cependant, le revenu médian n'est que de 21 720 € et le taux de pauvreté est élevé (3e/36 dans sa catégorie), ce qui peut impacter l'environnement social.
Quels sont les risques naturels à Cluses ?
Cluses est soumise à une sismicité moyenne, au risque radon (faible) et à 14 risques naturels recensés, dont les inondations (PPR actifs). Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Vous envisagez d'acheter à Cluses ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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