À Cluses, le prix médian de l'immobilier s'établit à 2 353 €/m² d'après les données DVF 2024, en repli de 7,9 % sur un an. Cette petite ville ouvrière de Haute-Savoie, bien connectée par la gare et proche des stations, présente un marché porté par les appartements (86 % des 211 transactions). Comprendre sa dynamique est essentiel pour vendre au meilleur prix.
Comment se porte le marché immobilier à Cluses
Le marché clusien enregistre 211 ventes en 2024, dominées à 86 % par les appartements. Le prix médian global, à 2 353 €/m², baisse de 7,9 % sur un an, signe d'un rééquilibrage. La fourchette de prix (1 877 – 2 926 €/m²) reste toutefois étendue, reflétant une diversité de biens. En comparaison départementale, Cluses affiche un niveau bien inférieur à ses voisines alpines comme Sallanches (4 685 €/m²) ou gessiennes comme Saint-Julien-en-Genevois (6 273 €/m²), confirmant son statut de ville d'entrée de vallée plus accessible.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 7,9 % sur un an, une correction notable après la forte hausse post-Covid. Cette baisse reflète le resserrement du crédit et un rééquilibrage du marché. Pour un acheteur, c'est une fenêtre d'opportunité avec plus de marge de négociation. Pour un vendeur, il faut être réaliste sur le prix de mise en marché et anticiper un délai de vente plus long. Le marché reste porté par des indicateurs solides : démographie positive (+4,7 % en 5 ans) et offre neuve limitée.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cluses
Le parc est marqué par une forte proportion d'appartements (79,4 % des logements), ce qui se reflète dans les ventes : 181 appartements (65 m² médians) contre seulement 30 maisons (102 m² médians). Les propriétaires occupants représentent 47,3 % des résidents. Les acheteurs sont principalement des primo-accédants ou des investisseurs attirés par des prix d'entrée inférieurs de 30 à 60 % aux communes voisines les plus prisées.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un taux de vacance de 10,9 % et un volume de transactions soutenu, le marché est plutôt favorable aux acheteurs, notamment pour les appartements. Les maisons, plus rares (20,6 % du parc), conservent une valorisation plus élevée (3 151 €/m²). La baisse des prix et la dynamique démographique modérée (+4,7 % en 5 ans) indiquent un équilibre qui ne crée pas de tension forte, facilitant les négociations.
Dernières ventes enregistrées à Cluses
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cluses
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cluses
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cluses
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cluses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
1 203 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 32 %. Ce volume, pour une commune de 10 km², indique une attractivité confirmée et une réponse à la demande. La construction neuve, souvent mieux isolée, tire le parc ancien vers le haut en termes de standards énergétiques. Cependant, une concentration d'opérations neuves dans un même secteur pourrait temporairement créer une sur-offre locale et faire pression sur les loyers. À surveiller.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cluses suit une saisonnalité alpine. Le printemps (avril-juin) est propice aux ventes, les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît un regain après la pause estivale. La période hivernale peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à finaliser avant. Les périodes de vacances scolaires ralentissent les visites.
Le saviez-vous ?
- Cluses possède 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 39,8 ans, une population jeune.
- La commune dispose de 787 équipements sur 10 km² seulement.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cluses
- Prix médian : 2 353 €/m² (DVF 2024).
- Correction de -7,9 % sur un an.
- Maisons à 3 151 €/m², appartements à 2 273 €/m².
- Budget type : 147 745 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cluses
Quel est le prix au m² à Cluses ?
Le prix médian global à Cluses est de 2 353 €/m² en 2024. Il varie fortement selon le type de bien : 3 151 €/m² pour une maison et 2 273 €/m² pour un appartement, d'après les données DVF.
Le prix immobilier à Cluses est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Cluses sont en baisse de 7,9 % sur un an. Cette correction suit une phase de hausse et rapproche la commune de son niveau d'accessibilité historique, avec un prix médian inférieur à celui d'Albertville.
Combien de temps pour vendre un bien à Cluses ?
Aucun délai moyen précis n'est fourni, mais le marché est plutôt équilibré avec 211 transactions annuelles et un taux de vacance de 10,9 %. Les appartements, majoritaires, peuvent trouver preneur rapidement au bon prix.
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