Marché haut de gamme: 4 765 €/m² à Saint-Genis-Pouilly en médiane, +90,1 % comparé à la moyenne départementale. La fourchette centrale des ventes (4 136 à 5 418 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène. Au classement départemental, Saint-Genis-Pouilly se place dans les 5 % de communes les plus chères de l'Ain.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Saint-Genis-Pouilly a augmenté de +12,9 %. Sur l'ensemble de la période, 1 078 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,1 % sur le prix médian.
Les maisons (31,4 % des transactions, 5 287 €/m²) et les appartements (68,6 %, 4 626 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-Genis-Pouilly, un logement de 126 m² (666 162 €) représente 21,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 22,6 € (appartements) et 22,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Saint-Genis-Pouilly: 531 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 106 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Genis-Pouilly est dans les paysages contrastés de l'Ain. Le cadre géographique (à 452 m d'altitude, dans un contexte de piémont) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
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Faut-il investir à Saint-Genis-Pouilly en 2026 ?
Portée par la dynamique économique de la région genevoise, Saint-Genis-Pouilly a vu sa population croître de 50 % en dix ans. Cette attractivité frontalière se répercute directement sur son marché immobilier, l'un des plus chers de l'Ain. Le verdict d'investissement 2026 doit intégrer cette dépendance à l'économie suisse.
Avec une attractivité territoriale dans le top quart et une pression immobilière très élevée, le marché se distingue par une forte dynamique liée à son économie frontalière.
Verdict
➤ Investir ici exige des capitaux solides mais offre une rentabilité locative correcte et une plus-value structurelle portée par la proximité suisse.
Points clés
- ✓ Rendement locatif supérieur à la moyenne nationale
- ✓ Démographie jeune et très dynamique (+50 % en 10 ans)
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ⚠ Accessibilité quasi inexistante pour les locaux
- ⚠ Marché dépendant de l'économie frontalière suisse
- ⚠ Taxe foncière à 31 % rognant le rendement net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 765 €/m², le marché se situe au-dessus de 90 % des communes françaises.
- Dans l'Ain, Saint-Genis-Pouilly figure parmi les 3 communes les plus chères, dépassant de plus de 80 % la moyenne départementale.
- Son prix au mètre carré reste inférieur de 24 % à celui de Genève, soutenant une demande locative transfrontalière constante.
Analyse du marché immobilier à Saint-Genis-Pouilly
Le marché de Saint-Genis-Pouilly est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,9 %.
Indices immobiliers de Saint-Genis-Pouilly
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (8,5/10) : le marché est tendu, la négociation est difficile et les prix sont soutenus par une demande forte.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (8,5/10) : le marché est tendu, la négociation est difficile et les prix sont soutenus par une demande forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est solide, portée par les actifs travaillant en Suisse, assurant une bonne occupation.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est solide, portée par les actifs travaillant en Suisse, assurant une bonne occupation.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (3,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (3,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Saint-Genis-Pouilly : cadre de vie et logement
Saint-Genis-Pouilly, commune frontalière de l'Ain, séduit par sa dynamique démographique exceptionnelle et son cadre de vie moderne. Avec un prix médian de 4 765 €/m², l'accès à la propriété y est plus accessible qu'à Saint-Julien-en-Genevois (6 273 €/m²), tout en offrant une proximité similaire avec Genève. Une population jeune (âge médian de 33,9 ans) et active y forge un environnement urbain et bien équipé.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Genis-PouillyInvestir à Saint-Genis-Pouilly : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Genis-Pouilly
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Genis-Pouilly ?
Le prix médian global s'établit à 4 765 €/m² en 2024. Une maison se négocie autour de 5 287 €/m² et un appartement à 4 626 €/m², selon les données DGFiP.
Saint-Genis-Pouilly est-elle plus chère que ses voisines du Pays de Gex ?
Son marché est intermédiaire. Elle est 32 % moins chère que Saint-Julien-en-Genevois mais 35 % plus chère que Valserhône. Son attractivité spécifique liée au CERN et aux emplois high-tech justifie cet écart.
Est-ce un bon endroit pour un investissement locatif ?
Oui, pour du locatif annuel. Le rendement brut des appartements (5,9 %) est correct et la demande locative est forte, portée par les actifs travaillant en Suisse. Prévoyez une fiscalité locale élevée (taxe foncière à 31 %).
La commune attire-t-elle plutôt des familles ou des investisseurs ?
Les deux. La démographie très jeune (42,7 % de moins de 30 ans) et les maisons individuelles attirent les familles. La forte pression locative et les prix élevés orientent le marché vers les investisseurs solides.
Y a-t-il beaucoup de logements neufs à Saint-Genis-Pouilly ?
Oui, 45,7 % du parc a été construit après 2006. La construction neuve reste active, avec 159 logements autorisés en 2024, répondant à la forte croissance démographique.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Genis-Pouilly offre un effet de levier intéressant face à Saint-Julien-en-Genevois (+32 % plus chère) avec des indicateurs locatifs similaires, tandis que l'écart avec Valserhône (-35 %) reflète une survalorisation justifiée par son économie frontalière.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Genis-Pouilly.
Communes limitrophes de Saint-Genis-Pouilly
Saint-Genis-Pouilly est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :