En 2024, le prix médian du mètre carré à Cognac s'établit à 1 897 €, d'après les données DVF (Demande de Valeur Foncière). Sur un an, le marché enregistre une baisse de 4,3 %. La ville a enregistré 360 transactions immobilières, réparties entre 229 ventes de maisons et 131 ventes d'appartements. Cette petite ville de Charente, au patrimoine historique riche, attire une population mixte, avec un âge médian de 45,1 ans.
Comment se porte le marché immobilier à Cognac
1 897 €/m², soit -4,3 % en un an. Le marché cognacais est en correction, avec une dispersion modérée des prix (1 386 – 2 561 €/m²). Les maisons, majoritaires (61,8 % du parc), se négocient à 1 800 €/m² pour 89 m² en médiane. Les appartements, plus chers (2 375 €/m²), représentent un tiers des ventes. La construction neuve est en forte hausse (+84 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui pourrait peser sur les prix à terme. Avec 360 transactions annuelles, la liquidité est moyenne, soutenue par la position centrale de Cognac dans son département.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 4,3 % du prix médian sur un an reflète un marché en correction après la flambée des taux. Cette tendance, nationale, offre un répit aux acheteurs. Le timing actuel est favorable à la négociation, surtout sur les biens anciens nécessitant des travaux. Cependant, la hausse de 84 % des autorisations de construire sur 5 ans indique une confiance des promoteurs sur le moyen terme. Vendre aujourd'hui exige un prix réaliste ; acheter permet de saisir des opportunités dans un marché moins tendu.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cognac
Le parc est dominé par les maisons individuelles (61,8 %), reflet d'un habitat familial. Les appartements représentent une part minoritaire mais active du marché. Les propriétaires occupants sont 46,2 %, un taux inférieur à la moyenne nationale, indiquant un parc locatif significatif (41,1 % de locataires). Les acheteurs sont principalement des ménages locaux, attirés par des prix encore abordables comparés aux stations balnéaires voisines comme Royan (3 875 €/m²).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est actuellement favorable aux acheteurs, avec une baisse des prix et une offre en légère croissance. Toutefois, la vacance (10,2 %) et le taux de chômage local (13,4 %) limitent la pression à la hausse. La vente n'est pas immédiate, mais la proximité de la gare TGV d'Angoulême (38,4 km) et la renommée patrimoniale maintiennent un intérêt pour les biens de caractère. Un bien correctement positionné peut trouver preneur.
Dernières ventes enregistrées à Cognac
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cognac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cognac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cognac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cognac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 562 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 84 %, montrent une dynamique constructive soutenue. Ce volume, concentré sur la communauté d'agglomération, répond à une demande réelle mais pourrait, à terme, augmenter l'offre et modérer les prix de l'ancien. Le neuf attire les primo-accédants et les investisseurs en loi Pinel, créant un marché segmenté. Surveillez cette offre pour anticiper d'éventuels effets de concurrence dans certains quartiers.
Quand acheter ou vendre ?
L'activité immobilière à Cognac suit un rythme classique : un pic au printemps (avril-juin) et une reprise en septembre. L'été, marqué par la chaleur et le tourisme autour du patrimoine, peut être propice aux visites mais ralentit les transactions administratives. La période de la taxe foncière (échéance en octobre) pousse rarement à la vente. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Cognac compte 20 monuments historiques protégés.
- Le score numérique de la ville est de 9/100.
- L'âge médian des Cognaçais est de 45,1 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cognac
- Prix médian à 1 897 €/m², en baisse de 4,3 % sur un an.
- Maisons à 1 800 €/m², appartements à 2 375 €/m².
- Taux de chômage à 13,4 %, supérieur à la moyenne départementale.
- 562 logements neufs autorisés en 5 ans, tendance +84 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cognac
Quel est le prix au m² à Cognac en 2024 ?
Le prix médian du mètre carré à Cognac est de 1 897 €, selon les données DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 1 800 €/m² et les appartements 2 375 €/m².
Le prix immobilier à Cognac est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 4,3 % sur un an, reflétant un marché en correction. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national de ralentissement immobilier.
Combien de transactions immobilières à Cognac ?
En 2024, 360 transactions ont été enregistrées à Cognac, dont 229 ventes de maisons et 131 ventes d'appartements. Le volume est stable.
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