En 2024, 191 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 782 €/m² à Ambarès-et-Lagrave, niveau conforme à la médiane départementale. 50 % des transactions se sont réalisées entre 2 409 et 3 119 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave a enregistré une baisse de -78,4 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 1 296 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -9,1 %.
Le marché penche nettement côté maisons (82,2 %), vendues autour de 2 786 €/m² pour des surfaces médianes de 89 m². Le bien médian (89 m² à 247 954 €) équivaut à 11,4 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,6 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Ambarès-et-Lagrave (0,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 851 logements autorisés et 479 commencés sur la période 2020-2024.
Le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave s'interprète dans un contexte plus large — Ambarès-et-Lagrave est dans le tissu communal du littoral atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 9 m).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
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Faut-il investir à Ambarès-et-Lagrave en 2026 ?
Intégrée à Bordeaux Métropole, Ambarès-et-Lagrave bénéficie d'une croissance démographique robuste (+20,8 % en 10 ans) et d'un bon niveau d'équipements. Son marché immobilier, après un pic en 2022, connaît une correction notable. Analysons si cette dynamique crée une opportunité pour les investisseurs en 2026.
Une baisse de 9,1 % en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité dans un marché péri-métropolitain sous tension.
Verdict
➤ Un marché à considérer pour l'investissement locatif en appartement, à condition de viser le moyen terme et d'accepter un effort mensuel résiduel.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Pression démographique et immobilière élevée
- ⚠ Accessibilité financière très faible localement
- ⚠ Solvabilité locale affectée par un chômage à 12,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le haut du classement des petites villes de Gironde pour la pression immobilière.
- Rendement locatif brut de 6,0 % pour les appartements, supérieur à celui du centre de Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Le marché immobilier d'Ambarès-et-Lagrave affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Ambarès-et-Lagrave
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché dynamique, porté par la demande, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,3/10) indique un marché dynamique, porté par la demande, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1,8/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1,8/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, créant un risque de liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5,2/10) : le rendement brut est correct mais sans excès, adapté à une stratégie classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5,2/10) : le rendement brut est correct mais sans excès, adapté à une stratégie classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique négligeable (0,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique négligeable (0,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Ambarès-et-Lagrave : cadre de vie et logement
Ambarès-et-Lagrave, petite ville de Gironde intégrée à Bordeaux Métropole, offre un compromis entre vie périurbaine et accès rapide à la métropole. Avec 17 644 habitants et une densité modérée (706 hab/km²), elle séduit les familles et les actifs en quête d'un cadre résidentiel. Le marché, en repli de 9,1 %, ouvre des opportunités d'achat, mais requiert une connaissance fine des spécificités locales.
Tout savoir pour acheter et vivre à Ambarès-et-LagraveInvestir à Ambarès-et-Lagrave : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un état des lieux précis. Pour transformer cette analyse en acquisition stratégique, une connaissance intime des quartiers et des opportunités du moment est indispensable.
Ces chiffres définissent un cadre. Concrétiser un investissement gagnant exige une expertise de terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ambarès-et-Lagrave
Quel est le prix immobilier moyen à Ambarès-et-Lagrave ?
Le prix médian global est de 2 782 € par mètre carré en 2024. Pour une maison de 89 m², le budget médian est d'environ 248 000 €, contre 124 000 € pour un appartement de 45 m².
Ambarès-et-Lagrave est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que des communes côtières comme Biscarrosse (-43 %) ou Royan (-39 %). En revanche, elle est plus chère que des villes comme Marmande (+70 %) ou Cognac (+55 %), grâce à son intégration à Bordeaux Métropole.
Quel rendement locatif espérer à Ambarès-et-Lagrave ?
Le rendement locatif brut est de 6,0 % pour un appartement et de 5,1 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 3,3 % pour les appartements.
Est-ce le bon moment pour investir à Ambarès-et-Lagrave ?
Le marché connaît une correction de 9,1 % en 2024, ce qui peut constituer un point d'entrée opportun. L'investissement est pertinent pour un horizon moyen terme, en privilégiant les appartements pour la location annuelle.
Quels sont les quartiers à privilégier à Ambarès-et-Lagrave ?
Les secteurs proches de la gare de La Gorp et desservis par les lignes de bus de la métropole sont les plus recherchés pour leur accessibilité. Les zones en cours de construction neuve attirent également les acquéreurs cherchant un bien aux normes récentes.
Marché immobilier des communes voisines
Ambarès-et-Lagrave affiche un prix au m² inférieur de 34 % à Cestas, une voisine également membre de Bordeaux Métropole, ce qui représente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs similaires en termes de desserte et d'attractivité résidentielle.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ambarès-et-Lagrave.
Communes limitrophes d'Ambarès-et-Lagrave
Ambarès-et-Lagrave est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :