Avec un rendement brut estimé à 6,8 % pour les appartements, Compiègne présente un profil locatif intéressant, notamment porté par sa population estudiantine et sa gare. Toutefois, le rendement net (environ 3,8 %) s'érode significativement après déduction des charges, dont une taxe foncière à 49,48 %. L'investissement exige donc une sélection rigoureuse du bien et une compréhension des risques locaux.
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Compiègne ?
L'investissement locatif à Compiègne trouve son principal argument dans le rendement brut des appartements, évalué à 6,8 % d'après la carte des loyers. Ce chiffre, supérieur à la moyenne des grandes métropoles, doit toutefois être nuancé par la taxe foncière élevée (49,48 %) et par la part non négligeable de passoires thermiques (9,5 % en classes F/G), un risque rénovation à intégrer impérativement.
La pression immobilière élevée (IPI : 7,4/10) et le bon niveau d'équipements (ICS : 8,5/10) soutiennent la demande locative, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs attirés par la qualité de vie et la connectivité (fibre à 75,3 %). L'investisseur devra cependant viser des biens bien situés, proches du centre ou des axes de transport, pour garantir une occupation stable.
La stratégie de plus-value à long terme est envisageable, portée par l'attractivité territoriale et la dynamique de construction neuve maîtrisée. Cependant, l'accessibilité financière très faible (IAI : 0,2/10) et la fragilité économique (IFE : 6,8/10) limitent la portée de la hausse des prix. Un investissement réussi suppose donc une sélection exigeante et un horizon de détention d'au moins dix ans.
Profil locatif à Compiègne
La demande locative est principalement portée par trois publics : les étudiants (41,4 % de moins de 30 ans), attirés par l'Université de Technologie et les écoles ; les jeunes actifs travaillant à Paris (45 minutes en TER) ; et les ménages modestes dans le parc social (36 % du parc). Le taux de chômage local (15,5 %) pèse sur le pouvoir d'achat, mais la présence de 3 642 entreprises assure une base économique. La saisonnalité est limitée (1,8 % de résidences secondaires).
Quels types de biens privilégier ?
Les studios et T2 en centre-ville, à proximité de la gare et des campus, sont les plus recherchés. Leur prix d'acquisition médian est d'environ 145 000 € pour 56 m². Le neuf (8,1 % du parc post-2006) offre une meilleure performance énergétique mais une rentabilité brute plus faible. L'ancien, dominant, comporte un risque DPE : 9,5 % des logements sont des passoires (classes F/G), et la classe dominante est D (220 kWh/m²/an).
Quelles zones cibler à Compiègne ?
Le centre-ville historique et le quartier de la gare concentrent la demande étudiante et professionnelle. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles pour des maisons en location. Attention aux zones soumises à des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi), qui peuvent complexifier la gestion et l'assurance. Les projets de construction neuve (957 logements autorisés sur 5 ans) pourraient, à terme, augmenter l'offre et modérer la tension locative.
Performance énergétique du parc à Compiègne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 580 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 220 kWh/m²/an. Environ 9,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire croissant : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028 et 2034). Un DPE dégradé pèse sur la valeur et implique un plan de rénovation. À l'inverse, un bien déjà performant constitue un atout majeur et une forme de garantie contre l'obsolescence.
Construction neuve à Compiègne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Les 957 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance à +10 %, témoignent d'une attractivité confirmée et d'une réponse à la demande. Ce rythme de construction, modéré au regard du parc existant (22 063 logements), limite les risques de sur-offre brutale. Il indique la confiance des promoteurs dans la démographie positive (+0,5 % en 5 ans). Pour l'acquéreur, le neuf représente une alternative sans travaux avec une performance énergétique optimale, mais à un prix au m² souvent supérieur à l'ancien. Cette offre nouvelle peut aussi tirer les standards de l'ancien vers le haut.
Fourchettes de loyers à Compiègne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Compiègne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé est amputé par des charges incompressibles. La taxe foncière à Compiègne, avec un taux de 49,48 % sur le bâti, pèse lourd. Ajoutez la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,7 %), les frais de gestion (4 à 8 % du loyer), les charges de copropriété et un budget travaux annuel (1 % du prix du bien). C'est cet ensemble qui explique l'écart entre le 6,8 % brut et le 3,8 % net moyen pour un appartement. Négliger ces coûts revient à surestimer votre rentabilité réelle.
Calculateur de rendement à Compiègne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Compiègne ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Compiègne
Pour un appartement type de 55 m² à Compiègne, comptez environ 142 600 € à l'achat (au prix médian de 2 593 €/m²). Avec un loyer estimé à 809 € par mois (14,7 €/m²), le rendement brut annuel atteint 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,8 %, soit un revenu locatif net d'environ 450 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Compiègne
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,48 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (8,7 %).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (14,7 €/m²).
- Ne pas anticiper les travaux sur un parc ancien (13,6 % d'avant 1945).
Le saviez-vous ?
- Compiègne compte 48 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 50 km.
- L'âge médian des habitants est de 37,5 ans, assez jeune.
Risques à connaître avant d'investir à Compiègne
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le parc ancien (13,6 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique obligatoires (loi Climat). La taxe foncière, à 49,48 %, est un coût récurrent non négligeable. Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé, peut fragiliser la solvabilité de certains locataires.
Simulation financière — appartement type 56 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Compiègne, avec un loyer médian de 14,7 €/m² pour un appartement, l'effort résiduel (différence entre les deux) détermine votre trésorerie mensuelle. Si la mensualité dépasse le loyer, vous complétez de votre poche : c'est un investissement en apportant de l'épargne, visant la plus-value à long terme. Un effort résiduel faible ou nul indique une opération cash-flow positive, plus rare dans un marché où les prix ont grimpé de 1,4 % en un an. Calculez toujours avec un taux d'intérêt réaliste et une durée de 20 ans minimum.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- Attractivité territoriale dans le top 20 %
- Marché liquide avec 569 transactions
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Fragilité économique et sociale marquée
Notre verdict
Investir à Compiègne est pertinent pour les acheteurs visant un rendement brut attractif sur des petits appartements bien situés, mais il exige une analyse fine des charges et de l'état du bien. Évitez les passoires thermiques et les zones éloignées des pôles d'attraction.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Compiègne
- Rendement net moyen de 3,8 % pour un appartement.
- Taxe foncière élevée : taux de 49,48 % sur le bâti.
- Taux de vacance locative de 8,7 % à intégrer.
- Loyer moyen de 14,7 €/m²/mois en appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Compiègne
Quel rendement locatif à Compiègne ?
Le rendement brut estimé est de 6,8 % pour les appartements et 5 % pour les maisons. Le rendement net, après charges, avoisine 3,8 % et 2,8 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour investir à Compiègne ?
Privilégiez les studios et T2 en centre-ville ou près de la gare, bien isolés (évitez les passoires F/G qui représentent 9,5 % du parc), pour capter la demande étudiante et de jeunes actifs.
Quels sont les risques d'investir à Compiègne ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (8 % dans les calculs), les travaux de rénovation sur l'ancien, et une taxe foncière élevée (49,48 %). Le taux de chômage local de 15,5 % demande aussi une vigilance sur la solvabilité des locataires.
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