Compiègne, ville d'art et d'histoire au cœur de la forêt éponyme, allie patrimoine impressionnant et dynamisme estudiantin. Avec un prix médian global de 2 778 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que dans les communes voisines comme Creil (2 196 €/m²) ou Goussainville (3 396 €/m²). Son cadre de vie agréable et sa desserte ferroviaire en font un pôle attractif pour divers profils.
Carte du marché immobilier à Compiègne
Compiègne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Compiègne
22 063 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 22 063 logements est marqué par une forte proportion de locataires : seuls 34,2 % des habitants sont propriétaires. Les maisons individuelles ne représentent que 21,3 % des résidences principales, signe d'un habitat majoritairement collectif. Le taux de résidences secondaires (1,8 %) et de logements vacants (8,7 %) reste modéré, indiquant un marché plutôt tendu pour la location. La part importante de logements sociaux (36 %) structure le marché locatif et peut créer une segmentation des prix selon les quartiers. Cela dessine un profil d'acheteur souvent locataire souhaitant accéder à la propriété en appartement.
Évolution démographique à Compiègne
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Compiègne
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Compiègne
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 24,6 %
- Retraités 23,6 %
- Employés 14,7 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 12,0 %
- Professions intermédiaires 11,7 %
- Ouvriers 11,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Compiègne
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Compiègne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 616 logements).
- Avant 1919 6,6 % 1 289 logts
- 1919-1945 7,0 % 1 376 logts
- 1946-1970 28,9 % 5 671 logts
- 1971-1990 35,1 % 6 884 logts
- 1991-2005 14,3 % 2 799 logts
- 2006-2019 8,1 % 1 597 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Compiègne
1 664 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Compiègne
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Compiègne
Une maison de 100 m² coûte en moyenne 322 300 €. Avec un revenu médian local de 21 000 €, cela représente plus de 15 années de revenus. Avec un apport de 10 % (32 230 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 770 €, un effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Compiègne
- Omettre de vérifier le zonage PPRi pour les inondations.
- Faire une offre sans consulter le diagnostic DPE.
- Sous-estimer le coût des charges en copropriété.
- Négliger la faible part de maisons (21,3 %) qui limite le choix.
Le saviez-vous ?
- Compiègne compte 48 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 50 km.
- L'âge médian des habitants est de 37,5 ans, assez jeune.
Performance énergétique du parc à Compiègne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 580 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 220 kWh/m²/an. Environ 9,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire croissant : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028 et 2034). Un DPE dégradé pèse sur la valeur et implique un plan de rénovation. À l'inverse, un bien déjà performant constitue un atout majeur et une forme de garantie contre l'obsolescence.
Risques naturels et géorisques à Compiègne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Compiègne / Pont-Sainte-Maxence modifié PPRN Approuvé approuvé le 29/11/1996
- PPRi des Vallées de l'Oise et de l'Aisne, Bief Oise / Aisne PPRN Prescrit
- PPRi des Vallées de l'Oise et de l'Aisne, Bief Compiègne / Pont-Sainte-Maxence PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le risque principal est hydrologique, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actifs sur la commune, notamment le long de l'Oise et de l'Aisne. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. En revanche, l'exposition au radon est faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, la consultation du zonage PPR en mairie est indispensable : elle peut imposer des contraintes constructives, voire interdire certains aménagements. Ces informations figurent obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique.
Cadre de vie à Compiègne
Le climat est tempéré (moyenne annuelle 11,2°C, 634 mm de pluie). La ville offre une palette complète de services avec 1 664 équipements, dont 327 commerces et 523 structures de santé. La connectivité est correcte (fibre à 75,3 %). Les 48 monuments historiques et la forêt domaniale de 14 000 hectares façonnent un environnement valorisé. La mobilité est un atout : la gare de Compiègne propose des TER vers Paris, et l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle est à 50 km. En revanche, la ville est concernée par des PPRi (inondation) et a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 56 m², prévoyez environ 145 000 € (2 593 €/m²). Une maison de 100 m² médiane coûtera aux alentours de 322 000 €. Ces prix situent Compiègne en deçà de plusieurs communes de l'Oise proches de Paris. Les délais de vente sont raisonnables dans un marché équilibré, surtout pour les biens bien entretenus et bien situés. Le parc est majoritairement ancien, avec une performance énergétique moyenne (classe D dominante).
À qui s'adresse Compiègne ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant à Paris ou dans le bassin compiégnois, aux étudiants de l'UTC, et aux familles attirées par les 55 établissements scolaires. L'âge médian de 37,5 ans et la part importante de moins de 30 ans (41,4 %) confirment ce caractère jeune. Les retraités (24,2 % des 60 ans et plus) y trouvent également un cadre agréable et des services de santé nombreux.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique et forestier exceptionnel
- Desserte ferroviaire directe vers Paris (gare à 500 m du centre)
- Offre de services et de santé très complète (523 équipements santé)
- Dynamisme étudiant et jeune (âge médian 37,5 ans)
- Prix immobiliers plus accessibles que dans d'autres villes de la région
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (15,5 %), impactant le pouvoir d'achat local
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actifs)
- Parc de logements ancien, performance énergétique moyenne (classe D)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Compiègne est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Compiègne
- Climat tempéré : 11,2°C de moyenne et 634 mm de pluie.
- Parc immobilier dominé par les appartements (78,7 %).
- Risque d'inondation principal, avec plusieurs PPRi actifs.
- DPE moyen de classe D, 9,5 % de passoires thermiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Compiègne
Quel budget pour acheter un appartement à Compiègne ?
Il faut compter environ 145 000 € pour un appartement médian de 56 m², soit un prix au m² de 2 593 €. Les prix débutent autour de 1 998 €/m² pour le premier quartile.
Compiègne est-elle bien desservie pour les déplacements ?
Oui, la gare de Compiègne est à 500 m du centre et propose des liaisons TER. L'aéroport Paris-Charles-de-Gaulle est à 50 km, et une gare TGV est située à 22 km, à Noyon.
Vivre à Compiègne : quels sont les points faibles ?
Les principaux points de vigilance sont le taux de chômage local (15,5 %), la présence de risques d'inondation (PPRi) et un parc de logements plutôt ancien avec une performance énergétique moyenne.
Vous envisagez d'acheter à Compiègne ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Compiègne
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.