01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 297 logements dont 483 résidences principales, 790 résidences secondaires et 25 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 483 | 37,2 % |
| Résidences secondaires | 790 | 60,9 % |
| Logements vacants | 25 | 1,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 37 % d'habitat permanent, 61 % de résidences secondaires et 2 % de logements inoccupés sur un total de 1 297.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 40 | 8,8 % |
| 1919-1945 | 13 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 68 | 14,9 % |
| 1971-1990 | 164 | 36,0 % |
| 1991-2005 | 99 | 21,7 % |
| 2006-2020 | 72 | 15,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 2,3 % |
| 2 pièces | 73 | 15,2 % |
| 3 pièces | 98 | 20,4 % |
| 4 pièces | 106 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 193 | 40,1 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 40 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 223 | 1 242 | 1 297 |
| Rés. principales | 445 | 450 | 483 |
| Rés. secondaires | 718 | 778 | 790 |
| Vacants | 60 | 14 | 25 |
En comparaison, Flumet (à 8 km) enregistre 66,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 332 | 68,7 % |
| Locataires (privé) | 120 | 24,8 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 30 | 6,2 % |
Occupation des résidences principales — 68,8 % appartiennent à leurs occupants, 24,9 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 | 1,0 % |
| Fioul | 139 | 28,8 % |
| Électricité | 196 | 40,7 % |
| Gaz bouteille | 6 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 136 | 28,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 41 % au électricité, 29 % pour fioul, 28 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 64 |
| 2 à 4 ans | 81 |
| 5 à 9 ans | 83 |
| 10 ans ou plus | 255 |
| Total ménages | 483 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 84 |
| Sous-occupation modérée | 127 |
| Sous-occupation accentuée | 61 |
| Sous-occupation très accentuée | 175 |
| Suroccupation modérée | 34 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 | 3,9 % |
| 1 voiture | 226 | 46,8 % |
| 2 voitures ou plus | 237 | 49,1 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 49 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 90,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 277 | 152 | 117 | 8 |
| 1975 | 302 | 161 | 79 | 62 |
| 1982 | 607 | 203 | 379 | 25 |
| 1990 | 863 | 270 | 567 | 26 |
| 1999 | 963 | 343 | 595 | 25 |
| 2007 | 1 126 | 418 | 658 | 50 |
| 2012 | 1 223 | 445 | 718 | 60 |
| 2017 | 1 242 | 450 | 778 | 14 |
| 2023 | 1 297 | 483 | 790 | 25 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 277 logements, le total atteint 1 297 en 2023 (+368 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 99 | 100 | 101 | 108 | 93 | 90 | 99 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 27 | 33 | 35 | 39 | 55 | 44 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,4 % |
| Classe B | 2 | 0,9 % |
| Classe C | 15 | 6,9 % |
| Classe D | 38 | 17,4 % |
| Classe E | 110 | 50,5 % |
| Classe F | 27 | 12,4 % |
| Classe G | 23 | 10,6 % |
Le graphique décompose les 218 diagnostics par étiquette énergétique: 50 % en E, 9 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 6,9 % |
| Classe B | 63 | 28,9 % |
| Classe C | 92 | 42,2 % |
| Classe D | 8 | 3,7 % |
| Classe E | 20 | 9,2 % |
| Classe F | 12 | 5,5 % |
| Classe G | 8 | 3,7 % |
Répartition climat du parc: C concentre 42 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 421 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 349 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 315 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 301 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 232 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 166 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 421 kWh/m²/an, contre 166 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 255 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 3 | 12 |
| Classe D | 5 | 33 |
| Classe E | 19 | 91 |
| Classe F | 5 | 22 |
| Classe G | 9 | 14 |
Côté maisons, la dominante est E (345 kWh/m²/an); côté appartements, E (311).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cordon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Cordon comporte une forte dimension touristique (60,9 % du parc en résidences secondaires). Habitat intermédiaire — la maison (45,4 %) coexiste avec l'appartement (54,6 %). Cordon est caractéristique des communes alpines de Savoie.
Cordon présente un profil majoritairement propriétaire — 68,8 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Le renouvellement du parc est marqué — 15,8 % des logements datent de 2006 ou après. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 318 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 22,9 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le électricité équipe 40,7 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Cordon a augmenté de +4,4 %. Profil fortement motorisé: 49,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Cordon est caractéristique des communes alpines de Savoie.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 279 communes du Haute-Savoie, Cordon se place dans le top 14 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 14 % du Haute-Savoie
- Prix en forte hausse : +13,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cordon
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Données du marché immobilier à Cordon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cordon s'établit à 5 265 €, sur la base de 16 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cordon se positionne dans le top 14 % des communes les plus chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cordon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cordon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 954 €/m² à 5 265 €/m² (+33,2 %), pour 16 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 22 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
25,0 % de maisons et 75,0 % d'appartements parmi les 16 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (75,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 6 679 €/m² pour les maisons et 5 253 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 16 | 4 | 12 |
| Prix médian/m² | 5 265 € | 6 679 € | 5 253 € |
| Prix moyen/m² | 5 278 € | ||
| Surface médiane | – | 150 m² | 22 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 30 | 3 954 € |
| 2022 | 24 | 6 258 € |
| 2023 | 23 | 4 917 € |
| 2024 | 21 | 4 646 € |
| 2025 | 16 | 5 265 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 430 logements ont été autorisés et 168 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 39 %.
Vacance longue durée à Cordon
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Cordon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cordon totalise 121 logements sur 5 ans, soit +169 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cordon
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Cordon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cordon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 218 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cordon est E, avec 22,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Cordon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cordon : cadre de vie et logement
Cordon compte 998 habitants sur 22,35 km². Le climat local affiche 10,8 °C de moyenne annuelle et 1 099 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 76 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cordon
Cordon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cordon
Composition du parc immobilier à Cordon
1 297 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Cordon combine 45,5 % de maisons et 54,5 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Cordon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 455 logements).
- Avant 1919 8,8 % 40 logts
- 1919-1945 2,9 % 13 logts
- 1946-1970 14,9 % 68 logts
- 1971-1990 36,0 % 164 logts
- 1991-2005 21,8 % 99 logts
- 2006-2020 15,8 % 72 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cordon
76 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cordon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR de Cordon PPRN Approuvé approuvé le 31/07/2013
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cordon
Pour une maison de 150 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
789 750 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cordon
Quel est le prix de l'immobilier à Cordon ?
Le prix médian au m² à Cordon est de 5 265 € (données DVF, 16 transactions). Pour une maison de 150 m² (surface médiane locale), compter environ 1 002 000 €.
Comment Cordon se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Cordon se classe au 38ᵉ rang sur 279 communes du Haute-Savoie — dans le top 14 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cordon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cordon est de 2,6 % (loyer de 14,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Cordon prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Cordon est-il énergétiquement dégradé ?
22,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le m² médian à Cordon atteint 5 265 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Cordon a progressé de +33,2 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 114 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +13,3 %.
Typologie urbaine marquée: 75,0 % des transactions de Cordon concernent des appartements, autour de 5 253 €/m². Un bien type de 150 m² revient à environ 1 001 850 €, soit 31,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Cordon avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 14,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,5 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 60,9 % de résidences secondaires, Cordon est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Les flux de permis restent élevés: 121 logements autorisés et 25 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (71 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cordon est caractéristique des communes alpines de Savoie.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.