4 angles pour comprendre le marché immobilier à Coulommiers
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Coulommiers en 2026 ?
Coulommiers, cœur du Pays de Brie, affiche une croissance démographique de +11 % en dix ans et une attractivité territoriale solide. Son marché immobilier, après un pic en 2022, connaît une phase de correction. Ce contexte fait-il de 2026 une année propice à l'investissement ? Décryptage des indicateurs.
Avec un prix médian en recul de 6,5 % en 2024, Coulommiers offre une fenêtre d'entrée rare dans un marché francilien globalement tendu.
Verdict
➤ Un marché locatif robuste et une correction récente créent une opportunité pour les investisseurs acceptant un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de prix récente : -6,5 %
- ✓ Rendement brut élevé : 6,2 %
- ✓ Attractivité territoriale très forte (8,1/10)
- ⚠ Accessibilité faible : seulement 1,1/10
- ⚠ Revenu médian local modeste (21 030 €)
- ⚠ Taux de chômage à 13,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que la moyenne des villes franciliennes de même taille.
- Inferieure de 25 % environ à la moyenne des communes comparables du département.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Coulommiers
Le marché immobilier de Coulommiers affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Coulommiers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,3/10) : le marché est dynamique, propice à une revente rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,3/10) : le marché est dynamique, propice à une revente rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux bailleurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux bailleurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,8/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,8/10) : peu d'opportunités pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2683,1 — Percentile dept : 50/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 81/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 90/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1488,5 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,3 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,3 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 59,5 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 26/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2683,1 — Percentile dept : 50/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 26/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 72/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1488,5 — Percentile dept : 6/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Coulommiers : cadre de vie et logement
Coulommiers, chef-lieu de canton de 16 374 habitants, propose un cadre de vie équilibré à moins de 30 minutes en train de l'hyper-centre parisien. Avec un prix au m² inférieur de 20 % à la moyenne du département, la ville attire des primo-accédants et des familles en quête d'espace. Son dynamisme démographique (+11 % en 10 ans) et ses 758 équipements de proximité en font un pôle de centralité attractif, malgré un taux de chômage élevé.
Tout savoir pour acheter et vivre à CoulommiersInvestir à Coulommiers : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape. La seconde, décisive, est de l'adapter à un bien précis, un quartier, et un contexte de négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette lecture du marché en achat stratégique.
Ces données tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se joue dans ses spécificités.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coulommiers
Quel est le prix moyen d'un appartement à Coulommiers ?
Le prix médian des appartements à Coulommiers s'élève à 2 836 €/m² en 2024. Pour un appartement de 60 m² (surface médiane), l'investissement total est d'environ 170 160 €. Les prix sont en recul de 6,5 % sur un an.
Coulommiers est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Coulommiers est nettement plus accessible. Son prix médian (2 657 €/m²) est inférieur de 34 % à celui de Claye-Souilly et de 49 % à celui de Montévrain, pour des services et une accessibilité ferroviaire comparables.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Coulommiers ?
Le rendement locatif brut est de 6,2 % pour les appartements et les maisons. Après déduction des charges, taxes et vacance locative, le rendement net estimé est d'environ 3,6 % pour un appartement.
Le marché immobilier de Coulommiers est-il dynamique ?
Oui, avec 210 transactions en 2024, le marché est actif. La part des appartements dans les ventes (118 transactions) dépasse celle des maisons (92), signe d'un intérêt pour les investissements locatifs et les petits logements.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Coulommiers ?
Outre la correction récente des prix, les acheteurs doivent intégrer le risque inondation (PPRI actif), un taux de chômage local élevé (13,9 %) et une taxe foncière de 47,11 % qui impacte la rentabilité nette de l'investissement.
Marché immobilier des communes voisines
Coulommiers, à 2 657 €/m², présente un effet de levier bien plus fort que ses voisines comme Claye-Souilly (3 554 €/m²) pour des indicateurs démographiques et de services similaires, offrant une marge de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coulommiers.
Communes limitrophes de Coulommiers
Coulommiers est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Coulommiers s'établit à 2 500 € sur 174 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Seine-et-Marne (3 071 €/m²).
Le prix médian de Coulommiers reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 021 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Coulommiers, un logement de 87 m² (212 367 €) représente 10,1 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Coulommiers avoisinent 14,7 €/m² pour les appartements et 12,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Coulommiers (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Coulommiers: 489 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 98 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Côté contexte, Coulommiers est une commune périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Coulommiers est dans un relief de plaine, à 101 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).