01 Le parc de logements
Le parc comprend 141 logements dont 106 résidences principales, 13 résidences secondaires et 22 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 106 | 75,2 % |
| Résidences secondaires | 13 | 9,2 % |
| Logements vacants | 22 | 15,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 75 % de résidences principales, 9 % de secondaires et 16 % de vacants pour un total de 141 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 27 | 26,2 % |
| 1919-1945 | 8 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 12 | 11,7 % |
| 1971-1990 | 17 | 16,5 % |
| 1991-2005 | 23 | 22,3 % |
| 2006-2019 | 16 | 15,5 % |
La période avant 1919 concentre 26 % du parc, tandis que 26 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 1,9 % |
| 3 pièces | 11 | 10,4 % |
| 4 pièces | 25 | 23,6 % |
| 5 pièces ou plus | 68 | 64,2 % |
Distribution par taille: 2 % de petits logements (T1-T2), 64 % de grands (5p+), moyenne à 5,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 123 | 132 | 141 |
| Rés. principales | 101 | 103 | 106 |
| Rés. secondaires | 11 | 14 | 13 |
| Vacants | 11 | 15 | 22 |
56,8 % de part de propriétaires à Javaugues, commune de population comparable à 12 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 94 | 88,7 % |
| Locataires (privé) | 10 | 9,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 88,7 %, locataires 9,4 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 33 | 31,1 % |
| Électricité | 20 | 18,9 % |
| Gaz bouteille | 3 | 2,8 % |
| Autre (bois…) | 50 | 47,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (47 %), 31 % pour fioul et 19 % pour électricité.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 20 |
| 10 ans ou plus | 71 |
| Total ménages | 106 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 50 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 8,5 % |
| 1 voiture | 39 | 36,8 % |
| 2 voitures ou plus | 58 | 54,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 8 % sans véhicule, 37 % mono-motorisés, 55 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 115 | 90 | 9 | 16 |
| 1975 | 121 | 91 | 10 | 20 |
| 1982 | 127 | 93 | 15 | 19 |
| 1990 | 124 | 87 | 20 | 17 |
| 1999 | 102 | 79 | 17 | 6 |
| 2006 | 122 | 99 | 10 | 13 |
| 2011 | 123 | 101 | 11 | 11 |
| 2016 | 132 | 103 | 14 | 15 |
| 2022 | 141 | 106 | 13 | 22 |
Trajectoire de long terme: 115 logements en 1968, 141 en 2022 (+23 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 27 | 25 | 25 | 23 | 22 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 8,3 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 1 | 8,3 % |
| Classe D | 1 | 8,3 % |
| Classe E | 4 | 33,3 % |
| Classe F | 3 | 25,0 % |
| Classe G | 2 | 16,7 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 33 % des logements et 17 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 8,3 % |
| Classe B | 1 | 8,3 % |
| Classe C | 2 | 16,7 % |
| Classe D | 1 | 8,3 % |
| Classe E | 3 | 25,0 % |
| Classe F | 2 | 16,7 % |
| Classe G | 2 | 16,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe E dominante (25 %), 33 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 379 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 308 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 182 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 379 kWh/m²/an, contre 77 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 302 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 0 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Performance comparée: maisons classées E (256), appartements classés F (415), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Couteuges (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Couteuges affiche 15,6 % de logements vacants (22 unités sur 141), signe d'un parc en partie sous-utilisé. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 97,9 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Couteuges est au cœur des volcans et plateaux d'Auvergne, à 715 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — contexte utile pour lire le parc.
Profil fortement patrimonial: 88,7 % des ménages de Couteuges sont propriétaires de leur logement.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Couteuges: 26,2 % du parc est daté d'avant 1919. Le parc de Couteuges consomme plus que la moyenne: E dominante, 269 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 41,7 % sont des passoires thermiques (F+G). Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (47,2 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Couteuges a augmenté de +6,8 %. 54,7 % des ménages de Couteuges disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Couteuges est au cœur des volcans et plateaux d'Auvergne — éclaire les choix d'habitat localement. Le décor géographique — à 715 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (106 résidences principales de Couteuges) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Couteuges a bondi de +15,8 % en un an, signal rare sur une commune de 286 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 9 % du Haute-Loire
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Prix en forte hausse : +15,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Couteuges
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Couteuges
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Couteuges s'établit à 2 051 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Couteuges se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Haute-Loire.
41,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 28,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Couteuges Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Couteuges
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 343 €/m² à 2 051 €/m² (+498,0 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 79 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 051 € | 2 051 € |
| Prix moyen/m² | 2 051 € | |
| Surface médiane | – | 79 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 343 € |
| 2022 | 6 | 1 425 € |
| 2023 | 2 | 1 314 € |
| 2024 | 3 | 1 771 € |
| 2025 | 1 | 2 051 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
18 logements autorisés cumulés, 10 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Couteuges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 2 logements ont été autorisés à à Couteuges, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Couteuges
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Couteuges
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Couteuges
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Couteuges: classe E en tête, 41,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Couteuges
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Couteuges : cadre de vie et logement
Couteuges compte 286 habitants, à 575 m d'altitude. Le climat local affiche 10,5 °C de moyenne annuelle et 767 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 9 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Couteuges
Couteuges et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Couteuges
Composition du parc immobilier à Couteuges
141 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
138 maisons pour 3 appartements: le parc à Couteuges est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Couteuges
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 103 logements).
- Avant 1919 26,2 % 27 logts
- 1919-1945 7,8 % 8 logts
- 1946-1970 11,7 % 12 logts
- 1971-1990 16,5 % 17 logts
- 1991-2005 22,3 % 23 logts
- 2006-2019 15,5 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Couteuges
9 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Couteuges
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Couteuges
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 029 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Couteuges
Quel est le prix de l'immobilier à Couteuges ?
Le prix médian au m² à Couteuges est de 2 051 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 162 000 €.
Comment Couteuges se situe-t-elle dans le Haute-Loire ?
Couteuges se classe au 22ᵉ rang sur 256 communes du Haute-Loire — dans le top 9 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Couteuges ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Couteuges est de 4,2 % (loyer de 7,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Couteuges est-il énergétiquement dégradé ?
41,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Couteuges.
Communes limitrophes de Couteuges
Couteuges est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Couteuges (2 051 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +26,2 % par rapport dans l'Haute-Loire. La commune figure parmi les 9 % les plus chères de l'Haute-Loire au mètre carré.
Le marché de Couteuges connaît une hausse prononcée: +498,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 13 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +15,8 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 051 €/m². Un bien type de 79 m² revient à environ 162 029 €, soit 7,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Couteuges: 8,1 €/m²/mois pour un appartement, 7,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Couteuges (9,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Le flux de permis reste marginal (2 logements autorisés entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Couteuges est au cœur des volcans et plateaux d'Auvergne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 715 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.