Logement & immobilier

Le logement à Creil

60100 Oise 36 301 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Creil totalise 14 025 logements, à dominante collective (83,2 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 93%
Logements vacants 6,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

14 025Logements au total
86 %Appartements i
20,0 %Propriétaires
0,5 %Rés. secondaires
58 %Logements sociaux i
6,8 %Logements vacants i-3% vs dept · -15% vs France
+1,8 %Évolution 2016–2022
1 275 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 14 025 logements dont 13 003 résidences principales, 73 résidences secondaires et 949 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 14 025 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (38 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 13 % de logements de cinq pièces ou plus et 26 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements13 43813 77214 025
Rés. principales12 48012 72013 003
Rés. secondaires634773
Vacants8951 005949

Tremblay-en-France, commune de taille similaire à 31 km, affiche 54,2 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 20,0 % de propriétaires occupants, 78,8 % de locataires et 51 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 68 %. électricité pèse 23 %, autres sources (bois notamment) 6 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 847
2 à 4 ans2 717
5 à 9 ans2 836
10 ans ou plus5 603
Total ménages13 003
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 694
Sous-occupation modérée3 181
Sous-occupation accentuée1 249
Suroccupation modérée2 587
Suroccupation accentuée677
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 32 % sans voiture, 51 % à une voiture et 17 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 37,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

14 025Logements en 2022
+41 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 9 967 logements à l'origine, 14 025 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 880 839 901 1 021 1 057 664
Dont vacants > 2 ans 201 234 265 283 317 415

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
207kWh/m²/an en moyenne
6,1 %Passoires (F+G) i
9 682Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
207 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 147 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 53 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 253 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 121 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (239 kWh/m²/an); côté appartements, D (205).

Comparaison territoriale
Consommation vs département-4 kWh/m²/an
Consommation vs France+4 kWh/m²/an
Passoires vs département-4,7 pts
Passoires vs France-3,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

74,8 %Taux logements sociaux i
8 079Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,02 €Loyer moyen /m² i
1,3 %Taux de vacance i
150dont PLAI i
208dont PLS i
5 974En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1351
T21 285
T32 977
T42 285
T5+668

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

D'après l'INSEE (2022), Creil dispose de 14 025 logements, dont 92,7 % sont des résidences principales. Habitat dominé par le collectif (86,1 %), ne laissant que 13,9 % au pavillonnaire. Creil est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, à 88 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

78,8 % des ménages de Creil louent leur résidence principale. 51,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Côté SRU, le compte est bon: 74,8 % en place pour 20,0 % requis.

Le bâti de Creil s'étend d'un noyau historique (3,1 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (9,5 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: D dominante et 207 kWh/m²/an, en ligne avec la médiane nationale. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 68,2 % des résidences principales.

Le nombre de logements de Creil varie peu sur la période 2016–2022. 31,6 % des ménages de Creil ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Creil est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Topographie et environnement: à 88 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Creil en 2026 ?

Nœud ferroviaire historique de l'Oise à moins de 30 minutes de Paris, Creil affiche une dynamique démographique positive et un taux d'équipements très élevé. Pourtant, son marché immobilier, très accessible en prix médian, cohabite avec une forte précarité économique. Investir dans cette ville de contrastes nécessite de comprendre ses mécanismes spécifiques.

1 927 €/m² prix médian
-0,5 % sur un an
185 transactions 2026

Creil se situe dans le top quart des communes les plus attractives du département, un positionnement qui confirme son potentiel locatif supérieur à la moyenne.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel pour son rendement, en acceptant un marché locatif spécifique et une fragilité économique sous-jacente.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel ciblant la demande étudiante et modeste
Être recontacté gratuitement

Points clés

  • ✓ Rendement brut de 8,2 % sur les appartements
  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,5/10)
  • ✓ Accès ferroviaire direct et fibre complète
  • ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 24,9 %)
  • ⚠ Parc locatif social majoritaire (58 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 1 927 €/m², Creil est nettement moins chère que la majorité des communes franciliennes de taille comparable.
  • Son prix est inférieur de 35 % à 55 % à ceux des communes voisines comme Gonesse ou Tremblay-en-France.
  • Son rendement locatif brut (8,2 %) surpasse largement ceux des grandes métropoles régionales.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Creil

Le marché immobilier de Creil affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Creil

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée (6/10) : le marché est actif et concurrentiel, surtout sur les petits appartements.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
50
Années de revenu pour acheter 70 m²
97
% de résidences secondaires
5
Croissance démographique (5 ans)
66
Densité de population
100
2,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité immobilière très faible (0,1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
3
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est soutenue, soutenant des rendements bruts attractifs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
5
Croissance démographique (5 ans)
66
Capacité touristique / population
5
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
50
1,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible (1,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier pertinent, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
5
Capacité touristique / population
5
% de logements vacants
56
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2168,1 — Percentile dept : 50/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 97/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 66/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3300,1 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 3/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 47,7 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 80,0 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 66/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2168,1 — Percentile dept : 50/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 56/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3300,1 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Creil : opportunités et risques

Investir à Creil, c'est avant tout chercher un rendement locatif brut élevé, évalué à 8,2 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Cette performance s'explique par des prix d'acquisition bas et une demande locative soutenue, portée par une population jeune (âge médian de 31,5 ans) et une proportion importante de ménages locataires. La stratégie la plus adaptée est donc le locatif annuel, ciblant les petits logements (studio, F2) prisés par les étudiants et les jeunes actifs.

Cette rentabilité apparente doit être nuancée par plusieurs réalités locales. D'une part, la taxe foncière est lourde (61,14 %), rognant significativement le rendement net. D'autre part, le parc est ancien : si les passoires thermiques (classes F/G) ne représentent que 6,2 % du parc diagnostiqué, la classe énergétique dominante est D (208 kWh/m²/an), impliquant des travaux de rénovation à anticiper pour respecter la loi Climat et Résilience. Enfin, la part très élevée de logements sociaux peut, dans certains secteurs, limiter la plus-value.

La dynamique de construction neuve (773 logements autorisés en 5 ans) indique une revitalisation du territoire, mais elle pourrait aussi créer une concurrence pour l'ancien non rénové. L'investisseur doit donc privilégier les biens déjà aux normes ou disposant d'un fort potentiel de valorisation par des travaux légers, en évitant les zones en fort renouvellement où l'offre neuve sera abondante.

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Données du marché immobilier à Creil

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché de Creil est structuré par une dualité saisissante, visible dans l'écart entre le prix moyen (7 335 €/m²) et le prix médian (1 927 €/m²). Selon les transactions DVF 2024, cet écart s'explique par la vente occasionnelle de biens de standing et par le poids des appartements modestes dans le volume des ventes. Le parc, majoritairement collectif et locatif (58 % de logements sociaux), génère une demande locative captive, mais aussi une certaine volatilité des prix selon les immeubles et les quartiers.

La tendance des prix médians sur cinq ans révèle un marché qui a surfé sur la vague nationale jusqu'en 2022, avant une légère correction. La proximité de la gare de Creil, nœud multimodal, et la couverture fibre à 100 % sont des atouts majeurs qui soutiennent cette valorisation, notamment auprès des actifs travaillant en Île-de-France. Néanmoins, le taux de chômage local élevé (24,9 %) constitue un frein structurel à une appréciation généralisée et forte.

Comparé aux communes similaires d'Île-de-France, Creil présente un différentiel de prix spectaculaire, souvent inférieur de 40 % à 55 %. Cet écart ne se justifie pas uniquement par les fragilités sociales ; il offre un effet de levier certain pour les investisseurs acceptant de composer avec un marché locatif populaire et un parc parfois vieillissant.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Creil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Selon les données DVF, les prix médians à Creil ont progressé de près de 20 % entre 2020 et 2022, passant de 1 855 €/m² à 2 220 €/m², avant une légère correction en 2023. La stabilité observée en 2024 (+2,2 % sur un an) masque une forte dispersion des prix, le prix moyen étant plus de trois fois supérieur au médian. Cet écart s'explique par la vente ponctuelle de biens exceptionnels et la dualité du parc. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique passée suggère que la phase de forte hausse est terminée, laissant place à un marché plus stable mais segmenté, où la sélection du bien est primordiale.

Évolution du marché immobilier de Creil

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 1 921 €/m² → 1 927 €/m² (+0,3 %), volume annuel actuel 185 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 2 258 €/m²
Surface médiane 80 m²
Transactions 45
Appartements
Prix médian 1 794 €/m²
Surface médiane 51 m²
Transactions 140

Indicateurs clés du marché

-0,5 %
Variation annuelle prix/m² ?
9,8 %
Rendement locatif apparts ?
6,4 %
Rendement locatif maisons ?
58,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

180 640 €
Maison 80 m² ?
Mensualité ~1 048 €/mois (20 ans, 3,5 %)
91 494 €
Appartement 51 m² ?
Mensualité ~531 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Un appartement type de 46 m² à Creil représente un investissement d'environ 99 300 €. Avec un loyer médian de 14,7 €/m²/mois, le rendement brut atteint 8,2 %. Toutefois, le rendement net estimé chute à environ 4,1 % après déduction de la taxe foncière (61,14 %), des frais de gestion et d'une provision pour vacance locative. Le loyer couvre une part importante du crédit, mais l'effort résuel mensuel reste positif pour l'investisseur après intégration de toutes les charges. La viabilité du montage dépend donc fortement du taux d'emprunt et de l'état du bien.

Acheter vs Louer — appartement 51 m²

531 €/mois
Mensualité crédit ?
749 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 218 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

11,7 ans
Pour une maison ?
5,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

14,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,1 - 17,8 €/m²
12,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,5 - 15,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 185 transactions en 2024, le volume d'échanges à Creil est resté stable par rapport à 2023, mais en net retrait par rapport au pic de 2022 (319 ventes). Le marché est très largement dominé par les appartements (140 ventes contre 54 pour les maisons), reflétant la structure du parc (85,6 % de collectif). La surface médiane vendue est de 46 m² pour un appartement, indiquant une cible d'investisseurs et de petits ménages. Ce marché actif mais orienté vers le petit format est un marché d'acheteur pour les biens standards, où la négociation est possible, surtout sur les biens nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

24,3 % de maisons et 75,7 % d'appartements parmi les 185 transactions enregistrées.

Sur 185 transactions enregistrées, 24,3 % portent sur des maisons (2 258 €/m²) et 75,7 % sur des appartements (1 794 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 185 45 140
Prix médian/m² 1 927 € 2 258 € 1 794 €
Prix moyen/m² 2 168 €
Surface médiane – 80 m² 51 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 276 1 921 €
2022 249 2 000 €
2023 192 2 034 €
2024 162 1 936 €
2025 185 1 927 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Creil est vigoureuse, avec 773 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 180 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une pression démographique constante (+1,4 % sur 5 ans) et à la volonté de renouveler un parc ancien (10,8 % d'avant 1945). Si cette offre nouvelle peut temporairement exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien très dégradé, elle contribue surtout à moderniser l'image de la ville et à attirer de nouveaux résidents, consolidant la demande locative à moyen terme.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 106 autorisations et 2 018 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 96 %.

Vacance longue durée à Creil

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

664 logements vacants au total
415 vacants depuis plus de 2 ans 62,5 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Creil (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Creil totalise 539 logements sur 5 ans, soit +107 % vs la période antérieure.

539 logements autorisés sur 5 ans
9 en 2025 dernière année connue
+107 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Creil

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,1 €/m²
Médian 14,7 €/m²
Haut 17,8 €/m²
Écart de 5,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,5 €/m²
Médian 12,0 €/m²
Haut 15,1 €/m²
Écart de 5,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Creil

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (51 m²)
~2 748 €/an
soit ~3,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (80 m²)
~3 513 €/an
soit ~3,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 61,14 % Moyenne dept : 51,48 % +9,66 pt Moyenne France : 43,01 % +18,13 pt
Taxe d'habitation (rappel) 34,20 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

55,49 % 2021
55,52 % 2022
61,17 % 2023
61,14 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (61,14 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net divise quasiment par deux le brut. La taxe foncière à Creil, à 61,14 %, est un premier prélèvement significatif. Il faut ensuite intégrer les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété dans un parc composé à 58 % de logements sociaux, et une provision pour travaux sur un parc énergétiquement vieillissant. La vacance, limitée à 6,8 %, reste un risque à budgétiser.

Performance énergétique du parc à Creil

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 682 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Creil est D, avec 6,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 6,1 % F + G
Conso moyenne 206 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe D dominante et 208 kWh/m²/an révèlent un parc globalement énergivore, avec toutefois seulement 6,2 % de passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela signifie des travaux de rénovation probables à moyen terme, surtout pour les biens les plus anciens. Attention à la réglementation : les logements classés F ou G seront progressivement interdits à la location à partir de 2025.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (T2, T3), qui représentent 75 % des transactions et offrent le meilleur rendement brut (8,2 %). L'ancien domine largement (90,5 % du parc construit avant 2006), avec une vigilance accrue sur le DPE (classe dominante D). Le neuf, en développement (+180 % d'autorisations), peut intéresser les investisseurs en loi Pinel.

Quelles zones cibler à Creil ?

La proximité immédiate de la gare de Creil est un atout majeur pour cibler des locataires actifs. Le centre-bourg, avec ses commerces et services (1 207 équipements), reste dynamique. Les quartiers périphériques, où le prix au m² est plus bas, pourraient offrir de meilleures plus-values, sous réserve d'une demande locative vérifiée.

Calculateur de rendement à Creil

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Creil

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de chômage élevé (24,9 %) et 6,8 % de logements déjà vacants. La taxe foncière est lourde (61,14 %), impactant le rendement net (environ 4,1 % net pour les appartements). Enfin, 6,2 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque réglementaire et financier à intégrer avant 2025.

Cas pratique : un investissement type à Creil

Pour un appartement type de 46 m² (valeur médiane 99 314 €), le loyer moyen atteint 676 € par mois. Cela génère un rendement brut de 8,2 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 60 €/mois) et des charges, l'investisseur peut espérer un cash-flow net positif si son taux d'emprunt est inférieur à 3,5 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Creil

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 61,14 %.
  • Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
  • Surévaluer les loyers dans un parc social important.
  • Ne pas vérifier le zonage du PPRi avant l'achat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier de Creil suit le rythme francilien, avec une accélération au printemps et à la rentrée de septembre. La publication de la taxe foncière en octobre peut parfois inciter des vendeurs à finaliser avant. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens vacants depuis plusieurs mois.

Le saviez-vous ?

  • Creil dispose de trois monuments historiques protégés.
  • La fibre et le très haut débit couvrent 100 % de la commune.
  • Le taux de renouvellement des entreprises y est de 39,4 % par an.

S'installer à Creil : cadre de vie et logement

S'installer à Creil, c'est bénéficier d'une desserte exceptionnelle pour une ville de cette taille : la gare de Creil offre des liaisons TER et Transilien vers Paris et le nord de la région, et l'aéroport Charles-de-Gaulle est à moins de 30 minutes. Cette accessibilité se double d'un maillage d'équipements très complet, avec près de 1 200 commerces, services et infrastructures de santé, ce qui place la commune dans le haut du classement départemental pour la qualité de service.

Le cadre de vie présente toutefois des contrastes. La ville, traversée par l'Oise, compte trois monuments historiques et un centre-ville en requalification. Cependant, la forte densité (3 300 hab/km²) et la prédominance de l'habitat collectif peuvent rebuter les chercheurs d'espace. Les risques naturels, notamment d'inondation (trois PPRi actifs), doivent être intégrés dans le choix du bien et auront un impact sur le coût et la disponibilité de l'assurance habitation.

Carte du marché immobilier à Creil

Creil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Creil

11,2 °C
Température moyenne ?
1 741 h
Ensoleillement ?
662 mm
Précipitations ?
51 j
Jours de gel/an ?

Un climat tempéré de plaine, avec 11,2°C de moyenne annuelle et 662 mm de pluie, soit moins qu'à Paris. Les hivers sont frais sans excès, l'altitude de 74 m limitant les brouillards persistants. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans conditions extrêmes, propice aux activités extérieures le long de l'Oise.

À qui s'adresse Creil ?

Creil s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs cherchant un accès rapide à la propriété, avec un budget contraint. Les investisseurs recherchant un rendement locatif y sont également actifs. La part faible de maisons (14,4 % du parc) et le revenu médian modeste en font un marché moins adapté aux recherches de maisons de plain-pied avec jardin.

Avantages et limites à Creil

✓ Points forts

  • Prix d'entrée très accessible (2 190 €/m²).
  • Excellente desserte ferroviaire (gare en ville, TGV).
  • Ville jeune et dynamique (âge médian 31,5 ans).
  • Services et équipements nombreux (1 207 au total).
  • Couverture numérique optimale (fibre 100 %, 5G).

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (24,9 %).
  • Forte proportion de logements sociaux (58 %).
  • Risque d'inondation (PPRi actif) à vérifier.

Composition du parc immobilier à Creil

14 025 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Creil est majoritairement collectif: 85,6 % d'appartements contre 14,4 % de maisons.

92,7 % Résidences principales 13 003 logements
0,5 % Résidences secondaires 73 logements
6,8 % Logements vacants 949 logements
20,0 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le marché est locatif et social : seulement 20 % de propriétaires occupants et 58 % de logements sociaux. La faible part de maisons (14,4 %) et de résidences secondaires (0,5 %) indique une ville fonctionnelle, où l'accession à la propriété n'est pas la norme. Cela peut indiquer une certaine stabilité des loyers, mais aussi une clientèle acheteuse limitée, souvent des investisseurs ou des primo-accédants visant de petits biens.

Ancienneté du parc à Creil

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 980 logements).

  • Avant 1919 3,1 % 402 logts
  • 1919-1945 7,7 % 994 logts
  • 1946-1970 38,2 % 4 953 logts
  • 1971-1990 29,5 % 3 834 logts
  • 1991-2005 12,1 % 1 567 logts
  • 2006-2019 9,5 % 1 229 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Creil

1 207 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

164 Commerces
493 Services
276 Santé
82 Sports et loisirs
45 Enseignement
8 Tourisme
139 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Creil

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 1 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 5 catastrophes naturelles déclarées

Le risque majeur est hydraulique, avec trois Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actifs concernant les vallées de l'Oise et de l'Aisne. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage précis en mairie est impératif avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.

Cas pratique : un achat type à Creil

Une maison de 83 m² (prix médian 182 268 €) représente près de 12 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 990 €. Un budget conséquent dans un territoire où le revenu moyen est de 1 287 € par mois.

Erreurs à éviter quand on achète à Creil

  • Oublier de consulter le DPE, clé pour le confort et la valeur.
  • Ne pas vérifier si le bien est en zone inondable (PPRi actif).
  • Ignorer la composition de la copropriété (part de logements sociaux).
  • Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.

Points clés à retenir à Creil

  • Prix médian au m² stable à 1 927 € (+2,2 % en un an).
  • Rendement brut locatif attractif, à 8,2 % pour les appartements.
  • Climat tempéré avec 11,2°C de moyenne et 662 mm de pluie.
  • Marché porté par une démographie positive (+6 % en 10 ans).
  • Écart minime entre maisons (2 258 €/m²) et appartements (1 794 €/m²).
  • Rendement net estimé divisé par deux, à environ 4,1 %.
  • Très bon maillage transports avec gare TGV CDG à 30 km.
  • Peu de propriétaires occupants (20 %), beaucoup de locatifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Creil ?

À Creil, la valeur se négocie au mètre carré, mais avec des écarts importants. La proximité immédiate de la gare (0,4 km) et des 164 commerces locaux est un atout. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc ancien (10,8 % d'avant 1945). Pour une maison, la taille du terrain est moins valorisée qu'un garage ou une place de parking. Un appartement bien isolé et proche des écoles (47 établissements) se démarquera.

Estimation indicative d'une maison à Creil

Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

154 160 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop haut entraîne une vacance prolongée (6,8 % des logements sont déjà vacants à Creil), un prix trop bas une moins-value. Les indices locaux, comme un potentiel locatif correct (IAI 0,1/10) mais un environnement socio-économique fragile (ISE 4,6/10), doivent être pondérés. Seule une analyse fine des comparables de vente récents, croisée avec la connaissance des dynamiques de quartier (évolution démographique +1,4 % sur 5 ans), permet de fixer le prix optimal pour une vente rapide.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne peinent à capter les écarts entre une rue calme et une avenue bruyante, ou l'impact d'une copropriété difficile dans un parc à 58 % de logements sociaux. Un professionnel local connaît la demande réelle : des investisseurs recherchant des petits appartements versus quelques familles cherchant une maison. Il évalue l'état réel, anticipe les négociations sur les travaux (DPE) et peut justifier son prix face à un acheteur sérieux.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix moyen au m², très agrégé.
  • Oublier de valoriser la proximité de la gare de Creil.
  • Ne pas tenir compte de l'état réel et du DPE dans le prix.
  • Penser que tous les quartiers se valorisent de la même façon.

Investir à Creil : passer à l'action

Les données DVF identifient un potentiel locatif réel à Creil. Le transformer en investissement rentable exige une expertise fine des quartiers et du parc, souvent ancien, pour éviter les passoires thermiques et cibler les bons immeubles.

Ces chiffres tracent une trajectoire, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.

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  • Analyse basée sur les 220 ventes récentes à Creil
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Creil

    Quel est le prix immobilier moyen à Creil ?

    Le prix médian, plus représentatif, est de 1 927 €/m² en 2024. Un écart important existe avec le prix moyen (7 335 €/m²), signe d'un marché très segmenté entre des biens standards et quelques biens exceptionnels.

    Est-ce le bon moment pour investir à Creil ?

    Le marché, stable depuis 2023, offre des prix d'entrée bas et des rendements bruts attractifs (8,2 % pour les appartements). Le moment est opportun pour les investisseurs locatifs, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et le quartier.

    Creil est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Creil est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 45 % à celui de Gonesse et de 57 % à celui de Tremblay-en-France, malgré une desserte et des équipements comparables.

    Quel rendement locatif espérer à Creil ?

    Le rendement locatif brut médian est de 8,2 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 4,1 %.

    Quels sont les risques à connaître pour investir à Creil ?

    Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage de 24,9 %), la part importante de logements sociaux, et l'ancienneté du parc nécessitant des travaux de rénovation énergétique. La taxe foncière est également élevée (61,14 %).

    Marché immobilier des communes voisines

    Creil affiche un écart de valorisation majeur avec ses voisines comme Gonesse (-45 %) ou Tremblay-en-France (-57 %), malgré des indicateurs de transport et d'équipements similaires, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Creil.

    Communes limitrophes de Creil

    Creil est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 927 €/m² Prix médian à Creil
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 927 €/m² à Creil contre 2 220 €/m² pour l'Oise.

    Le prix médian de Creil reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 064 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Typologie urbaine marquée: 75,7 % des transactions de Creil concernent des appartements, autour de 1 794 €/m². Un bien type de 80 m² revient à environ 180 640 €, soit 11,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Les loyers d'annonce de Creil avoisinent 14,7 €/m² pour les appartements et 12,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,8 % pour un appartement (6,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 539 logements autorisés, soit 108/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Creil est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Le cadre géographique (à 88 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Creil

    Classement remarquable Couverture fibre Top 1 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Creil

    Communes voisines

    Nogent-sur-Oise 60180 21 907 hab. 1,6 km Montataire 60160 14 257 hab. 2,9 km Verneuil-en-Halatte 60550 4 775 hab. 3,6 km Saint-Maximin 60740 3 335 hab. 4,9 km