01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 490 logements dont 9 983 résidences principales, 97 résidences secondaires et 411 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 983 | 95,2 % |
| Résidences secondaires | 97 | 0,9 % |
| Logements vacants | 411 | 3,9 % |
Sur les 10 490 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 275 | 2,8 % |
| 1919-1945 | 360 | 3,7 % |
| 1946-1970 | 3 167 | 32,3 % |
| 1971-1990 | 3 076 | 31,4 % |
| 1991-2005 | 1 582 | 16,1 % |
| 2006-2019 | 1 351 | 13,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 847 | 8,5 % |
| 2 pièces | 1 696 | 17,0 % |
| 3 pièces | 2 541 | 25,5 % |
| 4 pièces | 2 682 | 26,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 216 | 22,2 % |
Distribution par taille: 25 % de petits logements (T1-T2), 22 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 590 | 9 764 | 10 490 |
| Rés. principales | 9 074 | 9 258 | 9 983 |
| Rés. secondaires | 57 | 91 | 97 |
| Vacants | 458 | 415 | 411 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 247 | 42,5 % |
| Locataires (privé) | 1 921 | 19,2 % |
| Locataires HLM | 3 702 | 37,1 % |
| Logés gratuitement | 112 | 1,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 42,5 %, locataires 56,3 % — la part HLM s'établit à 37 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 966 | 59,8 % |
| Fioul | 180 | 1,8 % |
| Électricité | 3 459 | 34,7 % |
| Gaz bouteille | 46 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 331 | 3,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 60 %. électricité pèse 35 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 889 |
| 2 à 4 ans | 1 945 |
| 5 à 9 ans | 1 954 |
| 10 ans ou plus | 5 195 |
| Total ménages | 9 983 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 161 |
| Sous-occupation modérée | 2 136 |
| Sous-occupation accentuée | 1 454 |
| Suroccupation modérée | 1 825 |
| Suroccupation accentuée | 415 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 386 | 23,9 % |
| 1 voiture | 5 060 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 536 | 25,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 51 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 861 | 5 599 | 43 | 219 |
| 1975 | 6 511 | 6 098 | 49 | 364 |
| 1982 | 7 577 | 7 234 | 39 | 304 |
| 1990 | 8 005 | 7 693 | 51 | 261 |
| 1999 | 9 331 | 8 669 | 89 | 573 |
| 2006 | 9 602 | 9 134 | 35 | 432 |
| 2011 | 9 590 | 9 074 | 57 | 458 |
| 2016 | 9 764 | 9 258 | 91 | 415 |
| 2022 | 10 490 | 9 983 | 97 | 411 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 5 861 à 10 490, soit +79 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 397 | 400 | 539 | 687 | 591 | 279 |
| Dont vacants > 2 ans | 78 | 73 | 94 | 103 | 124 | 162 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 96 | 1,5 % |
| Classe C | 3 333 | 52,1 % |
| Classe D | 2 070 | 32,4 % |
| Classe E | 678 | 10,6 % |
| Classe F | 127 | 2,0 % |
| Classe G | 84 | 1,3 % |
La classe C domine avec 52 % des diagnostics, et 54 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 431 | 6,7 % |
| Classe B | 762 | 11,9 % |
| Classe C | 3 119 | 48,8 % |
| Classe D | 1 419 | 22,2 % |
| Classe E | 532 | 8,3 % |
| Classe F | 90 | 1,4 % |
| Classe G | 40 | 0,6 % |
Répartition climat du parc: C concentre 49 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 175 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 99 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 293 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 99 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2 |
| Classe B | 26 | 70 |
| Classe C | 139 | 3 194 |
| Classe D | 302 | 1 768 |
| Classe E | 112 | 566 |
| Classe F | 67 | 60 |
| Classe G | 46 | 38 |
Les maisons affichent une classe dominante D (226 kWh/m²/an), les appartements C (168) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 426 |
| T2 | 864 |
| T3 | 1 638 |
| T4 | 1 209 |
| T5+ | 299 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gonesse (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gonesse est le ville moyenne ayant le moins de passoires thermiques du département Val-d'Oise. (sur 18 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
10 490 logements sont recensés à Gonesse, avec une très forte prédominance des résidences principales (95,2 %). Le parc est à très forte dominante collective: 66,6 % d'appartements pour seulement 33,4 % de maisons. L'environnement communal: au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, à 49 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. La part HLM atteint 37,1 % dans l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 47,7 % (cible 25,0 %).
Le bâti de Gonesse s'étend d'un noyau historique (2,8 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (13,8 % après 2006). Le parc de Gonesse se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 174 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (59,8 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +7,4 % entre 2016 et 2022. 23,9 % des ménages de Gonesse n'ont pas de voiture, 25,4 % en possèdent au moins deux.
Gonesse appartient au tissu au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, repère pour lire son marché résidentiel. Le décor géographique — à 49 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Gonesse en 2026 ?
Gonesse, ville de plus de 27 000 habitants en Île-de-France, profite de sa proximité stratégique avec l'aéroport du Bourget et la gare TGV de Roissy. Son marché immobilier, marqué par une part importante de logements sociaux et un revenu médian modeste, présente des rendements locatifs attractifs. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,3 % et un prix au m² inférieur de 25 % à celui de Pierrefitte-sur-Seine, Gonesse offre un point d'entrée attractif pour la recherche de rentabilité.
Verdict
➤ Investir à Gonesse en 2026 est réservé aux investisseurs locatifs avertis, prêts à composer avec un marché local fragile mais une demande locative extérieure soutenue.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,3 %
- ✓ Correction récente des prix : -2,5 % en 2024
- ✓ Dynamique démographique positive : +6,5 % en 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian à 19 140 €
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de 23 % à la moyenne des villes similaires du Val-d'Oise
- Se situe dans le bas du classement départemental pour le revenu médian (15e sur 18)
- Rendement locatif brut (7,3 %) supérieur à la moyenne des grandes métropoles françaises
Analyse du marché immobilier à Gonesse
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gonesse : opportunités et risques
Investir à Gonesse en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative brute, élevée à 7,3 % pour les appartements selon la Carte des loyers. Cette performance s’explique par des prix d’acquisition modérés et une demande locative alimentée par la proximité des pôles d’emploi franciliens. Néanmoins, la taxe foncière sur le bâti (41,74 %) et les frais de gestion rognent sensiblement ce rendement, le ramenant à un net estimé à 4,4 %.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un revenu médian classé dans le bas du département. Cette dépendance à une demande extérieure exige de cibler des biens bien connectés (près de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville) et présentant un bon diagnostic de performance énergétique, la classe dominante du parc étant C.
La stratégie de construction neuve, en net recul (-60 % de logements autorisés), limite les risques de sur-offre à court terme et pourrait soutenir la valorisation du parc ancien à moyen terme. L’investissement locatif classique en appartement apparaît comme la voie la plus pertinente, en évitant les stratégies de plus-value immédiate ou de location saisonnière, peu adaptées au territoire.
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Données du marché immobilier à Gonesse
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 révèlent un prix médian global de 3 067 €/m² à Gonesse, en repli de 2,5 % sur un an. Cette correction modérée suit le pic de 2022 et s’inscrit dans un contexte de modération du marché francilien. Le volume de transactions (156 ventes) reste néanmoins actif, signe d’une liquidité correcte.
La comparaison avec les communes similaires du Val-d'Oise est sans appel : Gonesse est nettement moins chère, avec un écart de valorisation allant jusqu’à -49 % face à Montmorency. Cet écart important offre un effet de levier significatif pour les investisseurs, d’autant que l’indice d’opportunité locative (6,7/10) confirme une demande locative soutenue.
Le contexte socio-économique local, marqué par un taux de chômage de 13,7 % et un revenu médian de 19 140 €, limite fortement la solvabilité interne. Le marché est donc largement porté par une demande extérieure, attirée par les rendements et la proximité des infrastructures de transport, comme l’aéroport du Bourget situé à seulement 2 km.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gonesse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Gonesse a connu une hausse jusqu'en 2022, atteignant 3 074 €/m², avant une correction légère sur 2023 et 2024 (-2,5 % sur un an). Cette évolution place la commune en retrait par rapport à la dynamique observée dans des voisines comme Montmorency ou Deuil-La-Barre. Pour un acheteur en 2026, cette période de stabilisation après un pic peut représenter un point d'entrée opportun, d'autant que les appartements restent plus accessibles (2 872 €/m² médian) que les maisons (3 253 €/m²). La baisse récente s'inscrit dans un contexte de modération générale des prix en Île-de-France.
Évolution du marché immobilier de Gonesse
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Gonesse évolue de -2,1 %, passant de 3 132 à 3 067 €/m²; 148 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 56 m² à 168 000 € génère un loyer mensuel estimé à 1 25€. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 975 €. Le loyer couvre ainsi l'essentiel de l'échéance, laissant un effort net modeste. Le rendement brut de 7,3 % est attractif, mais il faut en déduire les charges (taxe foncière à 41,74 %, gestion, vacance) pour obtenir un net d'environ 4,4 %. L'effort financier initial reste néanmoins contenu, avec 8,8 années de revenu médian nécessaire pour acquérir un tel bien.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 148 transactions ont été enregistrées, un volume en repli par rapport aux 230 ventes de 2022 mais stable face à 2023. Le marché est majoritairement porté par les appartements (80 ventes, surface médiane de 56 m²) plutôt que les maisons (68 ventes). Ce volume d'activité soutenu, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui bascule progressivement en faveur de l'acheteur, avec une liquidité correcte. Le profil des biens vendus révèle une cible d'investisseurs et de petits ménages, attirés par des prix inférieurs à ceux des communes limitrophes et un rendement locatif tangible.
Répartition des ventes
45,9 % de maisons et 54,1 % d'appartements parmi les 148 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 54,1 % des mutations, pour un prix médian de 3 253 €/m² (maisons) contre 2 872 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 148 | 68 | 80 |
| Prix médian/m² | 3 067 € | 3 253 € | 2 872 € |
| Prix moyen/m² | 3 365 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 211 | 3 132 € |
| 2022 | 222 | 3 188 € |
| 2023 | 150 | 3 094 € |
| 2024 | 147 | 3 042 € |
| 2025 | 148 | 3 067 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Gonesse marque un net ralentissement : seulement 290 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à -60 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce reflux de l'offre neuve contraste avec une croissance démographique soutenue (+6,5 % en 5 ans), ce qui pourrait à moyen terme accentuer la pression sur le parc existant et soutenir les valeurs. Cette faible production limite également les risques de sur-offre à court terme. L'enjeu pour les investisseurs réside dans la rénovation du parc ancien, d'autant que la part de passoires thermiques est faible (3 %).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 454 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit +5575,0 %.
Vacance longue durée à Gonesse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gonesse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 477 logements ont été autorisés à à Gonesse, -28 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gonesse
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gonesse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une première approximation, mais le net reflète la réalité. À Gonesse, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,74 %. Il faut ensuite soustraire les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, la provision pour travaux et un taux de vacance estimé. Avec un parc comptant 44 % de logements sociaux et un taux de vacance de 3,9 %, la stabilité locative n'est pas uniforme. Un rendement net de 4,4 % pour les appartements suppose une gestion prudente.
Performance énergétique du parc à Gonesse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 393 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Gonesse: classe C en tête, 3,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne supérieure à la norme nationale, avec une classe dominante C (173 kWh/m²/an). Seulement 3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Toutefois, la future obligation de rénovation d'ici 2034 concerne encore de nombreux biens classés D ou E, une donnée à anticiper dans le budget.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, et particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à la location, correspondant à la demande majoritaire. Les petites surfaces (médiane de 56 m² pour les appartements vendus) sont plébiscitées. Le parc est relativement récent (13,8 % construit après 2006) et la classe énergétique dominante est C (173 kWh/m²/an), un atout face à la réglementation sur les passoires thermiques, qui ne représentent que 3 % du parc. L'ancien rénové peut aussi constituer un bon compromis prix/rendement.
Quelles zones cibler à Gonesse ?
La proximité immédiate de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km) et du centre-bourg, doté de 133 commerces et services, constitue des zones prioritaires pour la location. Les quartiers bien connectés aux axes routiers principaux et ceux bénéficiant de la fibre (93,6 % de couverture) sont également à privilégier. Attention aux zones soumises au PPR (plan de prévention des risques) de Gonesse, qui peuvent impliquer des contraintes spécifiques et affecter l'assurabilité du bien.
Calculateur de rendement à Gonesse
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Risques à connaître avant d'investir à Gonesse
Le principal risque est celui de vacance locative, dans un marché où le taux de logements vacants atteint 3,9 %. La gestion locative peut s'avérer exigeante face à une population parfois précaire (taux de pauvreté élevé). La taxe foncière, à 41,74 %, grève significativement le rendement net. Enfin, même si le parc est globalement économe en énergie, il convient de vérifier scrupuleusement le DPE pour éviter les biens classés F ou G (3 % du parc), dont la location sera interdite à horizon 2028.
Cas pratique : un investissement type à Gonesse
Pour un appartement type de 56 m² à Gonesse (environ 168 000 €), le loyer attendu est de 850 € par mois (18,3 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel après encaissement du loyer serait d'environ 100 €, hors charges et fiscalité. Le rendement brut s'élève à 6,1 %, mais le net tombe autour de 3,7 % après déduction des frais.
Erreurs à éviter quand on investit à Gonesse
- Négliger la taxe foncière à 41,74 %.
- Tabler sur un rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier la segmentation du marché due aux 44 % de logements sociaux.
- Sous-estimer les délais de location avec un chômage à 13,7 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Gonesse suit le rythme francilien : une reprise nette en mars-avril après l'hiver, et une seconde vague à la rentrée de septembre. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la nouvelle année scolaire. L'automne attire plutôt les investisseurs et les primo-accédants. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. L'activité ralentit significativement en juillet-août.
Le saviez-vous ?
- Gonesse est à 2 km seulement de l'aéroport du Bourget.
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 34,6 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
S'installer à Gonesse : cadre de vie et logement
S’installer à Gonesse, c’est bénéficier d’une ville bien équipée, avec près de 1 200 services et commerces recensés par l’INSEE, et d’une excellente connectivité numérique (fibre à 93,6 %). Le profil démographique est jeune (âge médian de 34,6 ans) et la croissance de la population est soutenue. La commune est intégrée à la Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France, bénéficiant ainsi d’une dynamique intercommunale.
La proximité immédiate de l’aéroport du Bourget et de la gare TGV de Roissy (9 km) est un atout majeur pour les actifs, même si elle s’accompagne de contraintes environnementales. Le cadre de vie est cependant marqué par une part importante de logements sociaux (44 %) et un taux de chômage élevé, des facteurs qui influent sur la composition sociale du territoire. Les risques naturels sont faibles, mais la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPR Gonesse), un élément à vérifier lors de l’acquisition.
Carte du marché immobilier à Gonesse
Gonesse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gonesse
Le climat de Gonesse, avec une température moyenne de 12,1 °C et 616 mm de précipitations annuelles, est typique du bassin parisien. Les hivers sont modérés et les étés relativement doux. Ce profil tempéré, sans extrêmes, convient aux personnes recherchant un rythme de vie stable, sans les contraintes d'un climat continental plus marqué. L'altitude de 70 mètres limite les risques d'inondation directe, mais la présence d'un PPR spécifique invite à la vigilance.
À qui s'adresse Gonesse ?
Gonesse s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires sans s'éloigner de la région capitale, grâce à des prix plus accessibles. Les familles y trouvent un tissu scolaire dense et des équipements sportifs. Les investisseurs locatifs, attirés par le rendement brut, constituent l'autre profil d'acheteur notable. La ville convient moins aux retraités en quête de tranquillité absolue, en raison d'une densité importante (1 385 hab./km²) et d'une part de population jeune très élevée (43,7 % de moins de 30 ans).
Avantages et limites à Gonesse
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Desserte transports correcte (gare, aéroport, autoroutes)
- Équipements et services nombreux (1 198 au total)
- Dynamisme démographique (+6,5 % en 5 ans)
- Parc de logements plutôt récent (14 % post-2006)
− À prendre en compte
- Taux de chômage et de pauvreté élevés
- Exposition à certains risques naturels (PPR Gonesse)
- Score numérique communal très faible (9/100)
Composition du parc immobilier à Gonesse
10 490 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 500 maisons et 6 848 appartements à à Gonesse.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Gonesse présente un équilibre intéressant. Les maisons individuelles représentent 33,8 % des logements, une part notable pour une commune de cette densité. Avec 42,5 % de propriétaires occupants et un taux de résidences secondaires très faible (0,9 %), le marché est principalement axé sur la résidence principale, ce qui indique une certaine stabilité. Cependant, la part élevée de logements sociaux (44 %) crée une segmentation du marché, avec des dynamiques de prix et de demande distinctes selon les quartiers.
Ancienneté du parc à Gonesse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 812 logements).
- Avant 1919 2,8 % 275 logts
- 1919-1945 3,7 % 360 logts
- 1946-1970 32,3 % 3 167 logts
- 1971-1990 31,3 % 3 076 logts
- 1991-2005 16,1 % 1 582 logts
- 2006-2019 13,8 % 1 351 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gonesse
1 198 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gonesse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique, le PPR Gonesse, qui encadre les constructions. Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Historiquement, 8 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, liés principalement à des épisodes de sécheresse ou d'inondation. Consulter le zonage du PPR et l'état des sols est une étape incontournable avant tout achat, notamment pour les maisons avec sous-sol ou fondations sensibles.
Cas pratique : un achat type à Gonesse
Une maison médiane de 89 m² à Gonesse représente un investissement de 283 198 €. Avec un apport de 10 % (28 320 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteint environ 1 350 €. Cela représente près de 85 % du revenu médian local mensuel (1 595 €), nécessitant souvent deux apporteurs pour un dossier bancaire solide.
Erreurs à éviter quand on achète à Gonesse
- Ne pas consulter le zonage du PPR Gonesse avant l'offre.
- Oublier de vérifier la performance énergétique (DPE) du bien.
- Ignorer la composition du quartier (proximité des équipements).
- Surévaluer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian à 19 140 €.
Points clés à retenir à Gonesse
- Prix médian de 3 067 €/m² en 2024.
- Rendement brut des appartements à 7,3 %.
- Climat tempéré, 12,1 °C de moyenne annuelle.
- La proximité de la gare majore fortement la valeur.
- Une maison coûte en moyenne 283 198 €.
- Taxe foncière élevée, à 41,74 %.
- 43,7 % de la population a moins de 30 ans.
- Le DPE est un facteur de prix de plus en plus critique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gonesse ?
À Gonesse, la valeur d'un bien est très sensible à sa localisation interne. La proximité de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km) ou des axes routiers vers Roissy (9 km) peut majorer le prix au m² de 10 à 15 %. Pour un appartement, l'étage, la vue et la présence d'un ascenseur sont déterminants. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec seulement 3 % de passoires thermiques dans le parc. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud-ouest sont valorisantes. La présence de 26 établissements scolaires rend les quartiers familiaux très demandés.
Estimation indicative d'une maison à Gonesse
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
257 628 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer précisément son bien est crucial à Gonesse pour ne pas le brader dans un marché en baisse, ni le surévaluer au risque de le laisser invendu face à une offre concurrente. Avec seulement 156 transactions annuelles, chaque vente compte. Une estimation juste, fondée sur les derniers prix pratiqués et les spécificités du quartier (équipements, transports), vous permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. Cela optimise le temps de vente et évite les décotes successives qui discréditent le bien. Dans un contexte où 3,9 % des logements sont vacants, le bon prix est le premier levier pour vendre.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts de prix réels, parfois de 20 %, entre un quartier proche de la gare et une zone plus éloignée. Un professionnel local connaît ces micro-marchés et la valeur des équipements de proximité (commerces, écoles). Il évalue objectivement l'état du bien, un critère essentiel alors que 13,8 % du parc a été construit après 2006. Son estimation sert aussi de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, dans un marché où le prix médian a reculé de 2,5 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian de 3 074 €/m².
- Ne pas tenir compte de l'état réel et du DPE du bien.
- Oublier l'impact négatif d'une vue sur un grand ensemble.
- Minimiser la valeur d'un jardin ou d'une place de parking.
Investir à Gonesse : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des microsecteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces données en opportunité concrète et à saisir la fenêtre actuelle.
Le potentiel locatif est réel, mais son exploitation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gonesse grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gonesse
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Gonesse
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gonesse
Quel est le prix immobilier moyen à Gonesse ?
Le prix médian global s'établit à 3 067 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 2 872 €/m² et les maisons à 3 253 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Gonesse ?
Le marché connaît une correction de -2,5 % en 2024, ce qui peut constituer un point d'entrée opportun pour les investisseurs recherchant un rendement locatif brut élevé (7,3 %), sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Gonesse est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Gonesse est significativement moins chère que ses voisines similaires du Val-d'Oise. Son prix au m² est inférieur de 25 % à celui de Pierrefitte-sur-Seine et de 39 % à celui de Deuil-La-Barre.
Quel rendement locatif espérer à Gonesse ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 7,3 %. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Gonesse ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, notamment à proximité de la gare de Villiers-le-Bel - Gonesse - Arnouville (2,6 km), pour optimiser l'attractivité locative et la valeur du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Gonesse affiche un prix au m² inférieur de 25 % à celui de Pierrefitte-sur-Seine pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour les investisseurs en quête de rentabilité brute.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gonesse.
Communes limitrophes de Gonesse
Gonesse est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 067 €/m² en médiane, Gonesse s'inscrit au niveau de la médiane du Val-d'Oise (3 311 €/m²) et reste +24,1 % au regard de la médiane nationale.
Marché en palier: -2,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 878 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Gonesse — maisons à 3 253 €/m² pour 84 m² en surface médiane, appartements à 2 872 €/m² pour 54 m². Rapporté au revenu médian de Gonesse, un logement de 84 m² (273 252 €) représente 14,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Gonesse: 18,3 €/m²/mois pour un appartement, 18,0 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Gonesse (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Gonesse: l'équivalent de 95 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 89 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Gonesse est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Le cadre géographique (à 49 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.