01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 847 logements dont 14 052 résidences principales, 103 résidences secondaires et 692 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 052 | 94,6 % |
| Résidences secondaires | 103 | 0,7 % |
| Logements vacants | 692 | 4,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 95 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 14 847 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 122 | 0,9 % |
| 1919-1945 | 589 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 3 510 | 25,5 % |
| 1971-1990 | 5 556 | 40,3 % |
| 1991-2005 | 2 167 | 15,7 % |
| 2006-2019 | 1 834 | 13,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (40 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 592 | 4,2 % |
| 2 pièces | 1 782 | 12,7 % |
| 3 pièces | 3 356 | 23,9 % |
| 4 pièces | 4 360 | 31,0 % |
| 5 pièces ou plus | 3 962 | 28,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 28 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 168 | 13 736 | 14 847 |
| Rés. principales | 12 538 | 12 962 | 14 052 |
| Rés. secondaires | 174 | 121 | 103 |
| Vacants | 456 | 652 | 692 |
À Pontault-Combault, commune similaire à 22 km, la part de propriétaires est de 59,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 054 | 57,3 % |
| Locataires (privé) | 2 580 | 18,4 % |
| Locataires HLM | 3 172 | 22,6 % |
| Logés gratuitement | 246 | 1,8 % |
Occupation des résidences principales — 57,3 % appartiennent à leurs occupants, 40,9 % sont louées, avec 23 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 280 | 51,8 % |
| Fioul | 911 | 6,5 % |
| Électricité | 3 798 | 27,0 % |
| Gaz bouteille | 114 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 1 948 | 13,9 % |
Le gaz de ville équipe 52 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et autres sources (bois notamment) (14 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 318 |
| 2 à 4 ans | 2 567 |
| 5 à 9 ans | 2 807 |
| 10 ans ou plus | 7 360 |
| Total ménages | 14 052 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 888 |
| Sous-occupation modérée | 3 472 |
| Sous-occupation accentuée | 2 802 |
| Suroccupation modérée | 1 814 |
| Suroccupation accentuée | 420 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 375 | 16,9 % |
| 1 voiture | 6 731 | 47,9 % |
| 2 voitures ou plus | 4 946 | 35,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 48 % à une voiture, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 276 | 5 283 | 668 | 325 |
| 1975 | 9 672 | 8 271 | 396 | 1 005 |
| 1982 | 10 360 | 9 525 | 212 | 623 |
| 1990 | 11 231 | 10 311 | 158 | 762 |
| 1999 | 12 518 | 11 644 | 144 | 730 |
| 2006 | 13 176 | 12 661 | 66 | 449 |
| 2011 | 13 168 | 12 538 | 174 | 456 |
| 2016 | 13 736 | 12 962 | 121 | 652 |
| 2022 | 14 847 | 14 052 | 103 | 692 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 6 276 logements à l'origine, 14 847 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 804 | 798 | 913 | 796 | 939 | 475 |
| Dont vacants > 2 ans | 158 | 168 | 190 | 183 | 199 | 255 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 0,4 % |
| Classe B | 1 102 | 14,9 % |
| Classe C | 2 988 | 40,5 % |
| Classe D | 1 999 | 27,1 % |
| Classe E | 693 | 9,4 % |
| Classe F | 316 | 4,3 % |
| Classe G | 252 | 3,4 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 56 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 474 | 20,0 % |
| Classe B | 2 615 | 35,4 % |
| Classe C | 1 611 | 21,8 % |
| Classe D | 989 | 13,4 % |
| Classe E | 305 | 4,1 % |
| Classe F | 229 | 3,1 % |
| Classe G | 158 | 2,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (35 %), et 77 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 176 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 107 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 305 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 20 |
| Classe B | 42 | 1 060 |
| Classe C | 229 | 2 759 |
| Classe D | 479 | 1 520 |
| Classe E | 345 | 348 |
| Classe F | 223 | 93 |
| Classe G | 202 | 50 |
Côté maisons, la dominante est D (262 kWh/m²/an); côté appartements, C (158).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 297 |
| T2 | 858 |
| T3 | 1 532 |
| T4 | 1 069 |
| T5+ | 246 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tremblay-en-France (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Tremblay-en-France recense 14 847 logements, dont 14 052 résidences principales (94,6 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Répartition relativement équilibrée entre maisons (50,7 %) et appartements (49,3 %). La commune est une commune de la petite couronne parisienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m).
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 57,3 % de propriétaires, 40,9 % de locataires. Le segment social représente 22,6 % du parc occupé à titre principal. Au-dessus du seuil SRU, Tremblay-en-France affiche 31,6 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
L'ancienneté du parc de Tremblay-en-France mêle deux époques — 0,9 % avant 1919, 13,3 % après 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 180 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 51,8 % des résidences principales.
Le parc de Tremblay-en-France a progressé de +8,1 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 16,9 % sans voiture et 35,2 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la petite couronne parisienne — un ancrage qui colore le parc. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Tremblay-en-France en 2026 ?
À 6 km des pistes de Roissy-Charles-de-Gaulle, Tremblay-en-France combine une forte densité de services et une croissance démographique soutenue (+5,8 % en 5 ans). Son marché immobilier, après une correction en 2024, interroge sur son potentiel de rebond. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un marché parmi les plus accessibles d'Île-de-France, Tremblay-en-France tire son potentiel d'une correction récente et d'une desserte exceptionnelle.
Verdict
➤ Investir à Tremblay-en-France exige une stratégie de rendement locatif sur le moyen terme, en capitalisant sur l'accessibilité et le parc de logements sociaux.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,2 %
- ✓ Rendement locatif brut élevé (8,5 %)
- ✓ Accessibilité immobilière très forte
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,6 %)
- ⚠ Variation annuelle négative
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de près de 20 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'accessibilité immobilière.
- Un rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles côtières.
Analyse du marché immobilier à Tremblay-en-France
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Tremblay-en-France : opportunités et risques
Investir à Tremblay-en-France en 2026 se justifie d'abord par la recherche de rendement locatif en appartement. Le taux brut de 8,5 % figure parmi les plus élevés du département, même s'il faut en déduire des charges conséquentes, à commencer par une taxe foncière s'élevant à 40,34 %. Le parc, majoritairement de classe énergétique C avec seulement 8,2 % de passoires, limite le risque de travaux de rénovation urgents.
La stratégie doit impérativement intégrer la sélection du secteur et le profil du bien. La forte proportion de logements sociaux (29 %) et la présence de nombreux services (1 611 équipements selon la BPE INSEE) créent une demande locative structurelle, mais aussi une concurrence importante. L'investisseur devra donc privilégier les biens bien situés, idéalement près des transports ou des commerces, pour se distinguer.
Enfin, la perspective de plus-value à moyen terme est conditionnée à la capacité du marché à digérer sa correction de 2024.
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Données du marché immobilier à Tremblay-en-France
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment que Tremblay-en-France reste une porte d'entrée vers la propriété en petite couronne, avec un prix médian global de 3 325 €/m². Cette accessibilité, notée 8,4/10, est le principal atout du marché local.
La fracture entre types de biens est nette. Le segment des appartements, avec un prix médian de 2 857 €/m², offre un rendement locatif brut solide de 8,5 %, attirant les investisseurs. À l'inverse, les maisons, à 3 500 €/m², présentent une rentabilité brute plus faible (5,8 %) et ciblent plutôt les acquéreurs occupants, comme en témoignent les 13 années de revenu médian nécessaires à leur achat.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage de 13,6 % selon l'INSEE, pèse sur la solvabilité d'une partie de la demande locale. Le marché est donc partagé entre une attractivité liée aux prix et à la desserte – la gare du Vert Galant est à moins d'un kilomètre – et des indicateurs économiques qui limitent l'emballement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tremblay-en-France Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le pic de 2023 (3 493 €/m²) a été suivi d'une correction significative de -7,2 % en 2024, ramenant le marché à des niveaux proches de 2021. Cette baisse, plus prononcée que dans certaines communes voisines comme Goussainville, pourrait signaler une fragilité de la demande ou un ajustement après une surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela dessine un point d'entrée potentiellement avantageux, sous réserve que le marché ait trouvé un plancher. La divergence entre maisons et appartements, ces derniers restant plus stables, oriente vers des stratégies différenciées.
Évolution du marché immobilier de Tremblay-en-France
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 279 transactions en 2025 et affiche une évolution de +0,8 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 235 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Tremblay-en-France mettent en lumière un effort d'accessibilité contrasté. Un appartement type de 60 m² à 158 820 € nécessiterait un apport et un crédit conséquents, mais le loyer médian estimé (18,7 €/m²/mois) couvrirait une part significative de la mensualité, limitant l'effort net mensuel. Le rendement brut de 8,5 % pour les appartements est attrayant, mais il doit être nuancé par des charges importantes (taxe foncière à 40,34 %, gestion) pour aboutir à un net d'environ 5,2 %. Pour les maisons, l'effort est plus lourd avec un rendement brut moins compétitif (5,8 %), réservant ce segment aux budgets plus confortables ou aux projets familiaux.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Tremblay-en-France a enregistré 298 transactions, un volume en repli par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une liquidité correcte. La répartition est marquée par la prédominance des ventes de maisons (195 contre 113 pour les appartements), reflétant le caractère majoritairement pavillonnaire de la commune. Le prix moyen global (3 728 €/m²) dépasse le médian, signe que des biens plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le marché semble être en phase d'ajustement, passant d'un environnement de vendeur à un équilibre plus favorable à l'acheteur, avec des marges de négociation possibles. Le profil médian des biens vendus (maison de 81 m², appartement de 60 m²) correspond au parc existant.
Répartition des ventes
69,2 % de maisons et 30,8 % d'appartements parmi les 279 transactions enregistrées.
69,2 % maisons, 30,8 % appartements sur 279 ventes: le collectif pèse 30,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 279 | 193 | 86 |
| Prix médian/m² | 3 235 € | 3 443 € | 2 677 € |
| Prix moyen/m² | 3 322 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 423 | 3 209 € |
| 2022 | 417 | 3 413 € |
| 2023 | 298 | 3 295 € |
| 2024 | 272 | 3 210 € |
| 2025 | 279 | 3 235 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Tremblay-en-France montre un net ralentissement. Seulement 84 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à une baisse de 59 % par rapport la période précédente. Ce ralentissement drastique de l'offre neuve contraste avec une pression démographique toujours positive. Cela pourrait, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence, mais révèle aussi un possible frein à l'attractivité pour les nouveaux habitants. Les zones d'urbanisation futures semblent limitées, concentrant l'intérêt sur le parc existant et sa rénovation, d'autant que le parc est relativement récent (13,3 % construit après 2006).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 774 autorisations et 3 288 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 69 %.
Vacance longue durée à Tremblay-en-France
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Tremblay-en-France (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Tremblay-en-France: 563 logements autorisés sur 5 ans, 166 pour la dernière année (-45 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Tremblay-en-France
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tremblay-en-France
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut (8,5 % pour un appart) au net (environ 5,2 %) s'explique par les frais récurrents. La taxe foncière, élevée à 40,34 % à Tremblay-en-France, est le premier poste. Ajoutez les charges de copropriété, les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,7 %) et travaux. Pour un investissement serein, anticipez aussi les futures obligations de rénovation énergétique, surtout sur les biens anciens.
Performance énergétique du parc à Tremblay-en-France
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 381 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Tremblay-en-France: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc, dominée par la classe C (181 kWh/m²/an), est correcte pour un parc construit en majorité après-guerre. Cependant, 8,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Ces biens sont les premiers visés par l'interdiction de location en 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat : un budget de rénovation conséquent sera nécessaire pour maintenir le bien en location ou pour éviter une décote à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif, avec un loyer estimé de 18,7 €/m²/mois. Leur prix d'acquisition inférieur (2 857 €/m²) améliore la rentabilité. Les maisons, plus chères, trouvent preneurs auprès des familles pour des loyers de 16,6 €/m²/mois. Le parc est globalement économe (classe DPE dominante C), mais 8,2 % de passoires thermiques (F/G) imposent des travaux de rénovation à moyen terme.
Quelles zones cibler à Tremblay-en-France ?
Le centre-bourg, desservi par la gare du Vert Galant (0,8 km), est naturellement prisé. Les secteurs résidentiels pavillonnaires offrent une demande familiale stable. La proximité immédiate de l'aéroport peut générer une demande de location courte durée, mais aussi des nuisances sonores. Les 488 logements autorisés sur 5 ans (dont 84 en 2024) indiquent une dynamique de construction, mais avec une tendance en baisse de -59 %, limitant les risques de sur- offre neuve.
Calculateur de rendement à Tremblay-en-France
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Tremblay-en-France
Le risque de vacance locative est réel avec un taux de vacance de 4,7 % et un indice de vacance potentielle (IVBP) modéré (6,3/10). La dépendance à l'économie aéroportuaire crée une sensibilité aux crises du transport. La taxe foncière est élevée (40,34 %). Enfin, la présence de 8 risques naturels recensés et de 20 arrêtés de catastrophe naturelle historique peut impacter les assurances. La rénovation des passoires thermiques représente un coût futur.
Cas pratique : un investissement type à Tremblay-en-France
Pour un appartement type de 60 m² à Tremblay-en-France, comptez environ 190 320 € à l'achat (au prix médian de 3 242 €/m²). Il peut se louer autour de 1 122 €/mois (18,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité serait d'environ 1 150 €, créant un effort résiduel mensuel négatif d'environ 30 €. Le rendement brut est de 7,1 %, mais le rendement net, après taxe foncière et charges, serait d'environ 4,3 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Tremblay-en-France
- Négliger la taxe foncière, à 40,34 % à Tremblay.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires thermiques.
- Surestimer le loyer possible sans étude comparative locale.
- Ne pas visiter le bien et le quartier, malgré la proximité de CDG.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un pic d'activité au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre-octobre). À Tremblay-en-France, la période estivale, avec la proximité de l'aéroport CDG, peut être plus calme. Pour un vendeur, mettre son bien en marché au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. Un acheteur pourra trouver plus de marges de négociation en hiver, période moins concurrentielle. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en septembre, ce qui peut influencer les calendriers de vente.
Le saviez-vous ?
- La ville héberge 2 monuments historiques protégés.
- 92,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 23,3 % par an.
S'installer à Tremblay-en-France : cadre de vie et logement
S'installer à Tremblay-en-France, c'est choisir une ville bien dotée en services du quotidien, avec une densité commerciale et de santé notable pour une commune de cette taille. La connexion fibre à 92,9 % et la couverture 5G facilitent le télétravail, tandis que la proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (6,7 km) est un atout pour les actifs du secteur aéronautique ou du tourisme.
Avec un âge médian de 36,2 ans et 42 % de moins de 30 ans, la démographie est jeune et dynamique, portée par des familles. Le cadre de vie est cependant à nuancer par la présence de plusieurs plans de prévention des risques (PPR), dont un PPR Mouvements de terrain, qui implique de vérifier systématiquement l'exposition d'un bien avant achat.
Carte du marché immobilier à Tremblay-en-France
Tremblay-en-France et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tremblay-en-France
Le climat local, avec une température moyenne de 12,1°C et 694 mm de précipitations annuelles, est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés et les étés relativement doux. Ce profil tempéré convient particulièrement aux personnes recherchant une stabilité climatique, sans les contraintes d'un enneigement fréquent ou de fortes chaleurs estivales. L'altitude modérée (81 m) et la proximité du parc du Sausset peuvent adoucir localement les températures en été.
À qui s'adresse Tremblay-en-France ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles attirés par les maisons à prix accessible (comparé à l'Ouest parisien). Les actifs travaillant à l'aéroport ou sur le pôle d'activités de Roissy y trouvent un temps de trajet réduit. Les budgets modestes (revenu médian 21 420 €) peuvent envisager l'accession à la propriété. En revanche, les chercheurs de calme absolu pourront être gênés par la proximité aéroportuaire.
Avantages et limites à Tremblay-en-France
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale.
- Majorité de maisons individuelles (51 % du parc).
- Desserte RER B (gare du Vert Galant) et proximité aéroport CDG.
- Démographie jeune et dynamique (+10,8 % de population en 10 ans).
- Parc de logements plutôt récent et économe (DPE C dominant).
Composition du parc immobilier à Tremblay-en-France
14 847 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 51,0 % de maisons, 49,0 % d'appartements sur un total de 14 847 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 51 % de maisons et 57,3 % de propriétaires, indique une ville ancrée dans l'accession à la propriété et plutôt familiale. Le taux de résidences secondaires est infime (0,7 %), signe d'un marché tourné vers la résidence principale. Une vacance à 4,7 % est légèrement supérieure à la moyenne nationale, pouvant signaler quelques difficultés de vente ou de location sur certains segments. Cette composition suggère un marché relativement stable, où la demande est principalement constituée d'acheteurs occupants.
Ancienneté du parc à Tremblay-en-France
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 777 logements).
- Avant 1919 0,9 % 122 logts
- 1919-1945 4,3 % 589 logts
- 1946-1970 25,5 % 3 510 logts
- 1971-1990 40,3 % 5 556 logts
- 1991-2005 15,7 % 2 167 logts
- 2006-2019 13,3 % 1 834 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Tremblay-en-France
1 611 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Tremblay-en-France
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Mouvements de Terrain (PPR MT), activé en 2023. Ce plan, consultable en mairie, peut imposer des contraintes constructives ou des études géotechniques préalables dans certaines zones. Par ailleurs, 20 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris, principalement pour des sécheresses/réhydratation des sols. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Ces éléments doivent être vérifiés en détail pour tout projet d'achat, notamment pour une maison avec terrain.
Cas pratique : un achat type à Tremblay-en-France
Pour une maison familiale type de 81 m² (surface correspondant au prix total médian), comptez environ 277 992 € hors frais de notaire. Cela représente environ 13 années du revenu médian local (21 420 €). Avec un apport de 10 % (27 800 €) et un crédit sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité de capital et intérêts s'établirait autour de 1 580 € par mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Tremblay-en-France
- Oublier de consulter le PPR Mouvements de Terrain avant l'offre.
- Négliger le DPE, surtout pour les biens classés F ou G.
- Se fier uniquement au prix au m² sans considérer l'état du bien.
- Ne pas vérifier la composition de la copropriété et ses charges.
Points clés à retenir à Tremblay-en-France
- Écart maison/appart : +30 % pour les maisons (3 500 €/m²).
- Rendement brut locatif attractif à 8,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,1°C de moyenne et 694 mm de pluie par an.
- Le DPE influence fortement la valeur, 8,2 % de passoires thermiques.
- Prix total médian : 158 820 € pour un appart, 277 992 € pour une maison.
- Rendement net estimé à 5,2 % après charges et taxe foncière (40,34 %).
- Parc à dominante de maisons individuelles (51 %).
- Proximité gare Vert Galant (0,8 km) et CDG (6,7 km) valorisante.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Tremblay-en-France ?
À Tremblay-en-France, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs de valorisation. Un logement bien isolé (classe A, B, C) se vendra avec une prime face aux passoires (F/G). La proximité de la gare du Vert Galant (à 0,8 km) et des commerces (221 équipements recensés) tire également les prix vers le haut. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Enfin, dans un parc où 51 % des logements sont des maisons, l'offre en appartements neufs ou rénovés est plus rare et peut être valorisée.
Estimation indicative d'une maison à Tremblay-en-France
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
271 740 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de correction des prix, une estimation trop haute peut mener à une vente qui stagne, tandis qu'une sous-estimation génère une perte sèche. Les spécificités locales comme la taxe foncière (40,34 %), la classe énergétique dominante (C) ou la présence de risques naturels influencent la valorisation. Une estimation professionnelle croise ces données territoriales avec les caractéristiques exactes de votre bien (surface, état, DPE, exposition) pour définir une fourchette de prix réaliste et négociable, adaptée aux 57,3 % de propriétaires de la commune.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Tremblay, comme la différence de prix entre le secteur du Vert Galant, bien desservi, et les zones plus éloignées. Il évalue l'impact concret d'un DPE F sur le prix de vente et connaît la demande réelle pour un 4 pièces avec jardin. Son estimation inclut l'état exact du bien, invisible sur les bases de données, et les projets d'aménagement locaux. Enfin, il peut vous guider sur le prix de vente optimal pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, maximisant votre produit net.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian du m² sans pondérer par l'état.
- Oublier de valoriser les atouts (proximité gare, jardin).
- Négliger l'impact dépréciatif d'un DPE médiocre (F/G).
- Vouloir vendre au prix d'il y a deux ans malgré la correction.
Investir à Tremblay-en-France : passer à l'action
Les chiffres identifient une fenêtre d'opportunité locative, mais sa matérialisation exige une connaissance précise des immeubles, des rues et de la demande locative réelle. Un professionnel implanté localement est indispensable pour transformer cette analyse en investissement rentable.
Ces données posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine des secteurs et du parc.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Tremblay-en-France grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 308 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Tremblay-en-France
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tremblay-en-France
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Tremblay-en-France ?
Le prix médian global s'établit à 3 325 €/m² en 2024, selon les données DVF. Un appartement coûte en médiane 2 857 €/m² et une maison 3 500 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Tremblay-en-France ?
La correction des prix de -7,2 % en 2024 et le rendement brut élevé des appartements (8,5 %) créent une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en locatif annuel, à condition de sélectionner un bien bien placé.
Tremblay-en-France est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Tremblay-en-France est généralement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 5 % à celui de Goussainville et de 14 % à celui de Pontault-Combault, selon les transactions 2024.
Quel loyer peut-on espérer pour un appartement à Tremblay-en-France ?
Le loyer médian pour un appartement est de 18,7 €/m²/mois, soit environ 1 122 € par mois pour un T2 de 60 m², d'après la carte des loyers du ministère du Logement.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Tremblay-en-France ?
Les secteurs proches de la gare du Vert Galant et du centre-ville, bien desservis et commerçants, offrent la meilleure liquidité locative. La vigilance est de mise concernant les zones soumises aux PPR.
Marché immobilier des communes voisines
Tremblay-en-France affiche un prix au m² inférieur de 14 % à celui de Pontault-Combault pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tremblay-en-France.
Communes limitrophes de Tremblay-en-France
Tremblay-en-France est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Tremblay-en-France atteint 3 235 € sur 279 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Marché en palier: +0,8 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 1 689 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Tremblay-en-France: 3 443 €/m² pour les maisons (surface médiane 84 m²) et 2 677 €/m² pour les appartements (58 m²). Rapporté au revenu médian de Tremblay-en-France, un logement de 84 m² (289 212 €) représente 13,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,7 €/m² pour un appartement et 16,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 563 logements autorisés et 264 commencés sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Tremblay-en-France est une commune de la petite couronne parisienne. Tremblay-en-France est en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.