01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 063 logements dont 19 749 résidences principales, 394 résidences secondaires et 1 921 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 19 749 | 89,5 % |
| Résidences secondaires | 394 | 1,8 % |
| Logements vacants | 1 921 | 8,7 % |
Parmi les 22 063 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 289 | 6,6 % |
| 1919-1945 | 1 376 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 5 671 | 28,9 % |
| 1971-1990 | 6 884 | 35,1 % |
| 1991-2005 | 2 799 | 14,3 % |
| 2006-2019 | 1 597 | 8,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 477 | 12,5 % |
| 2 pièces | 3 269 | 16,6 % |
| 3 pièces | 5 215 | 26,4 % |
| 4 pièces | 4 503 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 4 284 | 21,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 22 % du parc, contre 29 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 20 838 | 21 327 | 22 063 |
| Rés. principales | 18 803 | 19 412 | 19 749 |
| Rés. secondaires | 329 | 345 | 394 |
| Vacants | 1 706 | 1 571 | 1 921 |
À 58 km, Garges-Lès-Gonesse (41 791 hab.) enregistre 30,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 761 | 34,2 % |
| Locataires (privé) | 6 969 | 35,3 % |
| Locataires HLM | 5 640 | 28,6 % |
| Logés gratuitement | 379 | 1,9 % |
Occupation des résidences principales — 34,2 % appartiennent à leurs occupants, 63,8 % sont louées, avec 29 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 626 | 69,0 % |
| Fioul | 458 | 2,3 % |
| Électricité | 5 366 | 27,2 % |
| Gaz bouteille | 63 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 236 | 1,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (69 %), 27 % pour électricité et 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 518 |
| 2 à 4 ans | 5 092 |
| 5 à 9 ans | 3 336 |
| 10 ans ou plus | 7 802 |
| Total ménages | 19 749 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 463 |
| Sous-occupation modérée | 5 077 |
| Sous-occupation accentuée | 3 179 |
| Suroccupation modérée | 2 906 |
| Suroccupation accentuée | 212 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 330 | 27,0 % |
| 1 voiture | 10 371 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 4 048 | 20,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 27 % sans voiture, 53 % à une voiture et 20 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 49,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 739 | 9 004 | 161 | 574 |
| 1975 | 13 556 | 12 355 | 241 | 960 |
| 1982 | 15 932 | 14 622 | 374 | 936 |
| 1990 | 17 421 | 16 089 | 553 | 779 |
| 1999 | 19 296 | 17 371 | 451 | 1 474 |
| 2006 | 20 449 | 18 778 | 361 | 1 311 |
| 2011 | 20 838 | 18 803 | 329 | 1 706 |
| 2016 | 21 327 | 19 412 | 345 | 1 571 |
| 2022 | 22 063 | 19 749 | 394 | 1 921 |
Trajectoire de long terme: 9 739 logements en 1968, 22 063 en 2022 (+127 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 171 | 2 688 | 2 584 | 2 646 | 2 647 | 1 283 |
| Dont vacants > 2 ans | 429 | 502 | 542 | 556 | 658 | 581 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0,1 % |
| Classe B | 354 | 3,2 % |
| Classe C | 3 070 | 27,4 % |
| Classe D | 4 121 | 36,8 % |
| Classe E | 2 574 | 23,0 % |
| Classe F | 773 | 6,9 % |
| Classe G | 289 | 2,6 % |
Distribution DPE sur 11 197 diagnostics: la majorité se situe en classe D (37 %), avec 31 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 858 | 7,7 % |
| Classe B | 2 162 | 19,3 % |
| Classe C | 2 834 | 25,3 % |
| Classe D | 2 709 | 24,2 % |
| Classe E | 1 855 | 16,6 % |
| Classe F | 668 | 6,0 % |
| Classe G | 111 | 1,0 % |
Émissions CO₂: 25 % des logements relèvent de la classe C, 52 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 237 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 123 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 258 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 123 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1 |
| Classe B | 24 | 330 |
| Classe C | 361 | 2 709 |
| Classe D | 447 | 3 674 |
| Classe E | 342 | 2 232 |
| Classe F | 176 | 597 |
| Classe G | 90 | 199 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 230 kWh/m²/an côté maisons, D à 219 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 767 |
| T2 | 1 215 |
| T3 | 2 350 |
| T4 | 2 005 |
| T5+ | 704 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Compiègne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
22 063 logements sont décomptés dans le parc de Compiègne au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 78,9 % contre 21,1 %. La commune est dans la tradition communale des Hauts-de-France, à basse altitude (92 m), dans un relief de plaine.
La location prévaut à Compiègne, avec 63,8 % de locataires pour 34,2 % de propriétaires. Le segment social représente 28,6 % du parc occupé à titre principal. Au-dessus du seuil SRU, Compiègne affiche 43,5 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Le parc mêle bâti ancien (6,6 % avant 1919) et constructions récentes (8,1 % après 2006). Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (220 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 69,0 % des résidences principales.
Compiègne affiche une croissance de son parc de +3,5 % depuis 2016. Le taux de ménages sans voiture atteint 27,0 % à Compiègne, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Compiègne appartient au tissu dans la tradition communale des Hauts-de-France, repère pour lire son marché résidentiel. Côté topographie, Compiègne se trouve à basse altitude (92 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 19 749 résidences principales de Compiègne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Compiègne en 2026 ?
Ville historique des Hauts-de-France, Compiègne bénéficie d'une attractivité territoriale très élevée et d'un excellent niveau d'équipements. Son marché immobilier, porté par une demande locative soutenue, présente-t-il une opportunité pour les investisseurs en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 6,8 % sur les appartements, Compiègne se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives du département.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien pour viser le rendement locatif, en acceptant un faible effet de levier.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- ✓ Attractivité territoriale dans le top 20 %
- ✓ Marché liquide avec 557 transactions
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité économique et sociale marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Compiègne est inférieur d'environ 20 % à la moyenne nationale.
- Compiègne se situe dans le haut du classement des communes de l'Oise en termes de prix au m².
- Le rendement locatif brut des appartements (6,8 %) est supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Compiègne
Acheter demande un effort important : 8,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Compiègne : opportunités et risques
L'investissement locatif à Compiègne trouve son principal argument dans le rendement brut des appartements, évalué à 6,8 % d'après la carte des loyers. Ce chiffre, supérieur à la moyenne des grandes métropoles, doit toutefois être nuancé par la taxe foncière élevée (49,48 %) et par la part non négligeable de passoires thermiques (9,5 % en classes F/G), un risque rénovation à intégrer impérativement.
La pression immobilière élevée (IPI : 7,4/10) et le bon niveau d'équipements (ICS : 8,5/10) soutiennent la demande locative, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs attirés par la qualité de vie et la connectivité (fibre à 75,3 %). L'investisseur devra cependant viser des biens bien situés, proches du centre ou des axes de transport, pour garantir une occupation stable.
La stratégie de plus-value à long terme est envisageable, portée par l'attractivité territoriale et la dynamique de construction neuve maîtrisée. Cependant, l'accessibilité financière très faible (IAI : 0,2/10) et la fragilité économique (IFE : 6,8/10) limitent la portée de la hausse des prix. Un investissement réussi suppose donc une sélection exigeante et un horizon de détention d'au moins dix ans.
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Données du marché immobilier à Compiègne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du m² à Compiègne s'établit à 2 482 € en 2024, selon les données DVF, en légère progression de 1,4 % sur un an. Cette stabilité relative cache une dualité du marché : les maisons (2 911 €/m²) sont valorisées 24 % au-dessus des appartements (2 321 €/m²), un écart qui reflète une demande familiale solide mais confrontée à une offre limitée.
Comparée aux communes de la région Île-de-France aux caractéristiques similaires, Compiègne affiche un prix d'entrée nettement plus accessible, jusqu'à 24 % inférieur à Tremblay-en-France. Cet écart de valorisation, couplé à une attractivité territoriale très élevée (IAT : 8,2/10), suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme, sous réserve que la dynamique économique locale se consolide.
Le volume de transactions, bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022, reste élevé avec 569 ventes en 2024. Cette liquidité, portée par les appartements, facilite les arbitrages. Néanmoins, la part des logements sociaux (36 %) et un taux de chômage de 15,5 % rappellent les fragilités socio-économiques du territoire, qui peuvent peser sur la demande locative purement locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Compiègne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Compiègne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 482 €/m² de prix médian pour 557 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 557 transactions ont été enregistrées à Compiègne, un volume en repli par rapport au pic de 2021 (870) mais qui témoigne d'une activité soutenue. Les appartements constituent l'essentiel des ventes (415), avec une surface médiane de 56 m², tandis que les maisons (140 ventes) affichent une surface de 100 m². Ce marché, où les biens de taille modérée dominent, reste liquide. La baisse du volume traduit peut-être un rééquilibrage en faveur des acheteurs, sans pression baissière marquée sur les prix.
Répartition des ventes
25,1 % de maisons et 74,9 % d'appartements parmi les 557 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 74,9 % des mutations, pour un prix médian de 2 911 €/m² (maisons) contre 2 321 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 557 | 140 | 417 |
| Prix médian/m² | 2 482 € | 2 911 € | 2 321 € |
| Prix moyen/m² | 2 877 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 732 | 2 571 € |
| 2022 | 725 | 2 574 € |
| 2023 | 525 | 2 604 € |
| 2024 | 500 | 2 551 € |
| 2025 | 557 | 2 482 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 957 logements ont été autorisés à la construction à Compiègne, avec une tendance à la hausse de 10 % par rapport à la période précédente. Cette dynamique, couplée à une croissance démographique modeste (+0,5 % sur cinq ans), indique une volonté d'adapter l'offre à la demande sans risque immédiat de surproduction. Le rythme actuel (34 autorisations en 2024) reste mesuré. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc neuf reste marginal et que la pression sur les logements anciens, bien équipés et mieux situés, devrait perdurer.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 610 autorisations et 4 268 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 93 %.
Vacance longue durée à Compiègne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Compiègne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Compiègne: 1 119 logements autorisés sur 5 ans, 350 pour la dernière année (+19 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Compiègne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Compiègne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé est amputé par des charges incompressibles. La taxe foncière à Compiègne, avec un taux de 49,48 % sur le bâti, pèse lourd. Ajoutez la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,7 %), les frais de gestion (4 à 8 % du loyer), les charges de copropriété et un budget travaux annuel (1 % du prix du bien). C'est cet ensemble qui explique l'écart entre le 6,8 % brut et le 3,8 % net moyen pour un appartement. Négliger ces coûts revient à surestimer votre rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Compiègne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 197 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Compiègne: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 220 kWh/m²/an. Environ 9,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire croissant : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028 et 2034). Un DPE dégradé pèse sur la valeur et implique un plan de rénovation. À l'inverse, un bien déjà performant constitue un atout majeur et une forme de garantie contre l'obsolescence.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en centre-ville, à proximité de la gare et des campus, sont les plus recherchés. Leur prix d'acquisition médian est d'environ 145 000 € pour 56 m². Le neuf (8,1 % du parc post-2006) offre une meilleure performance énergétique mais une rentabilité brute plus faible. L'ancien, dominant, comporte un risque DPE : 9,5 % des logements sont des passoires (classes F/G), et la classe dominante est D (220 kWh/m²/an).
Quelles zones cibler à Compiègne ?
Le centre-ville historique et le quartier de la gare concentrent la demande étudiante et professionnelle. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles pour des maisons en location. Attention aux zones soumises à des Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi), qui peuvent complexifier la gestion et l'assurance. Les projets de construction neuve (957 logements autorisés sur 5 ans) pourraient, à terme, augmenter l'offre et modérer la tension locative.
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Risques à connaître avant d'investir à Compiègne
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le parc ancien (13,6 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique obligatoires (loi Climat). La taxe foncière, à 49,48 %, est un coût récurrent non négligeable. Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé, peut fragiliser la solvabilité de certains locataires.
Cas pratique : un investissement type à Compiègne
Pour un appartement type de 55 m² à Compiègne, comptez environ 142 600 € à l'achat (au prix médian de 2 593 €/m²). Avec un loyer estimé à 809 € par mois (14,7 €/m²), le rendement brut annuel atteint 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,8 %, soit un revenu locatif net d'environ 450 € par mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Compiègne
- Négliger la taxe foncière, élevée à 49,48 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (8,7 %).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (14,7 €/m²).
- Ne pas anticiper les travaux sur un parc ancien (13,6 % d'avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier compiégnois suit un rythme classique : une accélération au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre), ralentissant l'été et en fin d'année. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant. L'affluence touristique liée aux 48 monuments historiques est modérée et n'influence pas directement les transactions. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation.
Le saviez-vous ?
- Compiègne compte 48 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle n'est qu'à 50 km.
- L'âge médian des habitants est de 37,5 ans, assez jeune.
S'installer à Compiègne : cadre de vie et logement
S'installer à Compiègne, c'est bénéficier des atouts d'une ville moyenne historiquement riche, dotée de 48 monuments protégés et d'un très large panel de services. Avec 1 664 équipements recensés par l'INSEE, dont 523 dans le domaine de la santé, la commune offre une autonomie rare pour un territoire de cette taille. La gare de Compiègne et la proximité de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (50 km) facilitent les liaisons avec Paris et au-delà.
Le cadre de vie est également marqué par des risques naturels à prendre en compte, notamment le risque inondation (PPRi actif). Le parc de logements, dont 13,6 % date d'avant 1945, allie charme patrimonial et nécessité de vigilance quant à la performance énergétique. La population, plutôt jeune (âge médian de 37,5 ans), et la forte connectivité numérique en font un lieu adapté aux télétravailleurs et aux familles.
Carte du marché immobilier à Compiègne
Compiègne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Compiègne
Avec une température moyenne annuelle de 11,2°C et 634 mm de précipitations, Compiègne offre un climat océanique atténué, sans extrêmes violents. Les hivers sont fraids et humides, les étés relativement doux. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie paisible, sans canicules fréquentes ni grands froids. Il est adapté aux familles et aux actifs qui supportent mal les chaleurs estivales prolongées. L'altitude basse (46 m) et la proximité de l'Oise accentuent l'humidité, un facteur à considérer pour l'entretien du bâti.
À qui s'adresse Compiègne ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant à Paris ou dans le bassin compiégnois, aux étudiants de l'UTC, et aux familles attirées par les 55 établissements scolaires. L'âge médian de 37,5 ans et la part importante de moins de 30 ans (41,4 %) confirment ce caractère jeune. Les retraités (24,2 % des 60 ans et plus) y trouvent également un cadre agréable et des services de santé nombreux.
Avantages et limites à Compiègne
✓ Points forts
- Patrimoine historique et forestier exceptionnel
- Desserte ferroviaire directe vers Paris (gare à 500 m du centre)
- Offre de services et de santé très complète (523 équipements santé)
- Dynamisme étudiant et jeune (âge médian 37,5 ans)
- Prix immobiliers plus accessibles que dans d'autres villes de la région
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (15,5 %), impactant le pouvoir d'achat local
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actifs)
- Parc de logements ancien, performance énergétique moyenne (classe D)
Composition du parc immobilier à Compiègne
22 063 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 78,7 % d'appartements, 21,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 22 063 logements est marqué par une forte proportion de locataires : seuls 34,2 % des habitants sont propriétaires. Les maisons individuelles ne représentent que 21,3 % des résidences principales, signe d'un habitat majoritairement collectif. Le taux de résidences secondaires (1,8 %) et de logements vacants (8,7 %) reste modéré, indiquant un marché plutôt tendu pour la location. La part importante de logements sociaux (36 %) structure le marché locatif et peut créer une segmentation des prix selon les quartiers. Cela dessine un profil d'acheteur souvent locataire souhaitant accéder à la propriété en appartement.
Ancienneté du parc à Compiègne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 616 logements).
- Avant 1919 6,6 % 1 289 logts
- 1919-1945 7,0 % 1 376 logts
- 1946-1970 28,9 % 5 671 logts
- 1971-1990 35,1 % 6 884 logts
- 1991-2005 14,3 % 2 799 logts
- 2006-2019 8,1 % 1 597 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Compiègne
1 664 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Compiègne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque principal est hydrologique, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actifs sur la commune, notamment le long de l'Oise et de l'Aisne. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. En revanche, l'exposition au radon est faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, la consultation du zonage PPR en mairie est indispensable : elle peut imposer des contraintes constructives, voire interdire certains aménagements. Ces informations figurent obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique.
Cas pratique : un achat type à Compiègne
Une maison de 100 m² coûte en moyenne 322 300 €. Avec un revenu médian local de 21 000 €, cela représente plus de 15 années de revenus. Avec un apport de 10 % (32 230 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 770 €, un effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Compiègne
- Omettre de vérifier le zonage PPRi pour les inondations.
- Faire une offre sans consulter le diagnostic DPE.
- Sous-estimer le coût des charges en copropriété.
- Négliger la faible part de maisons (21,3 %) qui limite le choix.
Points clés à retenir à Compiègne
- Prix médian à 2 482 €/m², en hausse de 1,4 % sur un an.
- Rendement net moyen de 3,8 % pour un appartement.
- Climat tempéré : 11,2°C de moyenne et 634 mm de pluie.
- Seulement 34,2 % des habitants sont propriétaires.
- Écart marqué : maison à 2 911 €/m², appartement à 2 321 €/m².
- Taxe foncière élevée : taux de 49,48 % sur le bâti.
- Parc immobilier dominé par les appartements (78,7 %).
- La proximité de la gare (0,5 km) valorise un bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Compiègne ?
À Compiègne, la valeur d'un bien s'écarte souvent de la moyenne au m² selon plusieurs critères. La proximité de la gare (à 500 m du centre) et du tissu commercial dense (327 commerces) est fortement valorisante. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur), la vue et l'exposition sud ajoutent une prime. L'état du bien et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec 9,5 % de passoires dans le parc. Un terrain de plus de 500 m² en zone pavillonnaire permet une construction future. Enfin, la présence de monuments historiques (48 au total) peut signaler un secteur préservé, donc prisé.
Estimation indicative d'une maison à Compiègne
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
248 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute entraîne une stagnation et une dépréciation de l'annonce. Une estimation trop basse vous fait perdre de l'argent. À Compiègne, où le marché est équilibré, le prix juste est un levier crucial pour attirer les acheteurs sérieux. L'évolution démographique positive (+0,5 % sur 5 ans) et les 957 logements neufs autorisés ces 5 dernières années influencent aussi la valorisation. Une estimation professionnelle, ancrée dans les données réelles de transactions, vous permet de vous positionner stratégiquement et de négocier en connaissance de cause.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement près de la gare TGV de Noyon (à 22 km) n'a pas la même valeur qu'un bien dans le quartier des Étangs. Il évalue l'impact réel d'une copropriété avec 36 % de logements sociaux, ou l'attrait d'une rue commerçante à 5 minutes à pied. Il prend en compte l'état exact des installations, souvent sous-estimé dans les annonces. Son estimation, sourcée par les transactions réelles DVF, donne un prix crédible pour attirer des acheteurs sérieux et négocier ferme.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² communal.
- Oublier de pondérer l'impact des 36 % de logements sociaux.
- Ne pas actualiser le prix selon l'état réel et le DPE.
- Viser un prix trop haut malgré un taux de chômage de 15,5 %.
Investir à Compiègne : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les données révèlent un potentiel, mais seule une expertise locale permet d'identifier les bonnes opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Compiègne grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Compiègne
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Compiègne
Quel est le prix moyen d'un appartement à Compiègne ?
Le prix médian des appartements à Compiègne est de 2 321 €/m². Pour un logement type de 56 m², le budget à prévoir est d'environ 145 000 €.
Est-ce intéressant d'investir en location à Compiègne ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,8 %, ce qui est correct. L'investissement est pertinent pour un profil recherchant un rendement locatif, à condition de sélectionner un bien bien situé et énergétiquement performant.
Compiègne est-elle plus chère que Creil ?
Oui, le prix médian au m² à Compiègne (2 482 €) est supérieur de 26 % à celui de Creil (2 196 €). Compiègne offre en contrepartie une attractivité territoriale et un cadre de vie mieux notés.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Compiègne ?
Pour les appartements, le loyer médian est de 14,7 €/m²/mois, permettant d'atteindre un rendement brut de 6,8 %. Le rendement net, après charges et taxe foncière, se rapproche de 3,8 %.
Quels sont les risques à investir à Compiègne ?
Les principaux risques sont la faible accessibilité pour les revenus locaux, la fragilité économique (15,5 % de chômage) et la présence de passoires thermiques (9,5 % du parc), soumises à des interdictions de location à venir.
Marché immobilier des communes voisines
Compiègne affiche un prix au m² inférieur de 22 % à Goussainville, tout en conservant une attractivité territoriale supérieure, ce qui crée un écart de valorisation à surveiller.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Compiègne.
Communes limitrophes de Compiègne
Compiègne est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Compiègne s'établit à 2 482 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Oise.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Compiègne a enregistré une baisse de -3,5 % du prix médian. Au total, 3 039 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (25,1 % des transactions, 2 911 €/m²) et les appartements (74,9 %, 2 321 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (100 m² à 291 100 €) équivaut à 13,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,7 €/m² pour un appartement et 13,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 119 logements autorisés, soit 224/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 79 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Compiègne est dans la tradition communale des Hauts-de-France. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (92 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.