01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 505 logements dont 5 117 résidences principales, 24 résidences secondaires et 364 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 117 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 24 | 0,4 % |
| Logements vacants | 364 | 6,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 0 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 5 505 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 371 | 7,3 % |
| 1919-1945 | 468 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 1 591 | 31,1 % |
| 1971-1990 | 1 605 | 31,4 % |
| 1991-2005 | 572 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 505 | 9,9 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (31 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 210 | 4,1 % |
| 2 pièces | 636 | 12,4 % |
| 3 pièces | 1 399 | 27,3 % |
| 4 pièces | 1 421 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 451 | 28,4 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 28 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 129 | 5 364 | 5 505 |
| Rés. principales | 4 836 | 5 064 | 5 117 |
| Rés. secondaires | 1 | 1 | 24 |
| Vacants | 292 | 299 | 364 |
À Senlis (13 km, 15 157 hab.), la part de propriétaires s'élève à 42,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 970 | 38,5 % |
| Locataires (privé) | 975 | 19,1 % |
| Locataires HLM | 2 099 | 41,0 % |
| Logés gratuitement | 72 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 38,5 % appartiennent à leurs occupants, 60,1 % sont louées, avec 41 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 733 | 73,0 % |
| Fioul | 143 | 2,8 % |
| Électricité | 1 014 | 19,8 % |
| Gaz bouteille | 26 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 201 | 3,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (73 %), suivi par électricité (20 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 517 |
| 2 à 4 ans | 964 |
| 5 à 9 ans | 990 |
| 10 ans ou plus | 2 645 |
| Total ménages | 5 117 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 422 |
| Sous-occupation modérée | 1 403 |
| Sous-occupation accentuée | 936 |
| Suroccupation modérée | 610 |
| Suroccupation accentuée | 137 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 147 | 22,4 % |
| 1 voiture | 2 391 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 579 | 30,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 22 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 31 % multi-motorisés. Par ailleurs, 47,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 363 | 3 179 | 22 | 162 |
| 1975 | 4 536 | 4 082 | 46 | 408 |
| 1982 | 4 403 | 4 159 | 31 | 213 |
| 1990 | 4 389 | 4 139 | 45 | 205 |
| 1999 | 4 713 | 4 255 | 45 | 413 |
| 2006 | 4 848 | 4 580 | 21 | 246 |
| 2011 | 5 129 | 4 836 | 1 | 292 |
| 2016 | 5 364 | 5 064 | 1 | 299 |
| 2022 | 5 505 | 5 117 | 24 | 364 |
Trajectoire de long terme: 3 363 logements en 1968, 5 505 en 2022 (+64 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 394 | 380 | 424 | 460 | 483 | 324 |
| Dont vacants > 2 ans | 142 | 148 | 170 | 171 | 197 | 238 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 26 | 1,2 % |
| Classe C | 974 | 46,6 % |
| Classe D | 572 | 27,4 % |
| Classe E | 306 | 14,6 % |
| Classe F | 131 | 6,3 % |
| Classe G | 77 | 3,7 % |
La classe C domine avec 47 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 135 | 6,5 % |
| Classe B | 358 | 17,1 % |
| Classe C | 916 | 43,8 % |
| Classe D | 332 | 15,9 % |
| Classe E | 190 | 9,1 % |
| Classe F | 102 | 4,9 % |
| Classe G | 57 | 2,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (44 %), 67 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 274 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 274 kWh/m²/an, contre 110 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 164 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 2 |
| Classe B | 18 | 8 |
| Classe C | 146 | 828 |
| Classe D | 146 | 426 |
| Classe E | 116 | 190 |
| Classe F | 58 | 73 |
| Classe G | 48 | 29 |
Performance comparée: maisons classées C (242), appartements classés C (182), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 95 |
| T2 | 338 |
| T3 | 807 |
| T4 | 645 |
| T5+ | 354 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montataire (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montataire est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Oise. (sur 17 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Montataire est le petite ville ayant le moins de résidences secondaires du département Oise. (sur 17 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Montataire recense 5 505 logements, dont 5 117 résidences principales (93,0 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil très urbain: l'appartement (à 60,1 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (39,9 %). Le cadre local de Montataire est dans la tradition communale des Hauts-de-France, en contexte de plaine (altitude moyenne: 88 m).
La structure d'occupation de Montataire penche nettement du côté du locatif (60,1 %). Le logement social occupe une place de 41,0 % dans le parc de résidences principales. Bilan SRU favorable: 50,9 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
Le parc de Montataire combine un noyau ancien (7,3 %) et une couronne plus récente (9,9 % après 2006). Le parc de Montataire cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 197 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 10,0 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (73,0 %).
Le parc de Montataire se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. 22,4 % des ménages de Montataire n'ont pas de voiture, 30,9 % en possèdent au moins deux.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Montataire est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 88 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 117 résidences principales de Montataire et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Montataire en 2026 ?
Ancienne cité industrielle de l'Oise en pleine reconversion, Montataire combine une démographie dynamique (+5,9 % en 5 ans) et une fragilité économique marquée (20,1 % de chômage). Son marché immobilier, très accessible comparé à ses voisines, attire une clientèle d'investisseurs. Analyse des indicateurs pour un projet en 2026.
Avec un rendement locatif brut dépassant 8% et un prix médian inférieur de 43% à celui de Persan, Montataire offre un effet de levier rare en périphérie parisienne.
Verdict
➤ Investir ici s'adresse aux bailleurs recherchant un rendement brut élevé, prêts à gérer un territoire fragile et à sélectionner rigoureusement le bien.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé (8,3% en appartement)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité prix vs voisines (écart jusqu'à -84%)
- ⚠ Taux de chômage élevé (20,1%) : fragilité économique
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian bas)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 86% des communes françaises de même catégorie.
- Prix médian inférieur de 24% à la moyenne du département de l'Oise.
- Rendement locatif brut double de celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Montataire
Le marché immobilier de Montataire affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 9,7 %.
Indices immobiliers de Montataire
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée : le marché est actif, avec une demande soutenue malgré la baisse récente des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée : le marché est actif, avec une demande soutenue malgré la baisse récente des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est tirée par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est tirée par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative forte : la demande locative est soutenue, portée par une majorité de ménages locataires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative forte : la demande locative est soutenue, portée par une majorité de ménages locataires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable : la commune n'est pas une destination pour la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable : la commune n'est pas une destination pour la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2128,5 — Percentile dept : 48/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 86/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1296,1 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,8 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 38,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 61,5 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 86/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2128,5 — Percentile dept : 52/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 5/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 54/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1296,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montataire : opportunités et risques
Investir à Montataire en 2026 cible prioritairement le locatif annuel en appartement. Le rendement brut de 8,3 % est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière élevée (68,06 %) et les charges de gestion grèvent fortement la rentabilité nette, estimée autour de 3,9 %. L'effort de trésorerie mensuel net reste donc significatif, autour de 365 € pour un bien type.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 20,1 % qui peut générer des impayés et une rotation des locataires. Une sélection rigoureuse du locataire et du quartier est impérative. Privilégiez les secteurs proches de la gare ou des 18 établissements scolaires, qui concentrent la demande des ménages actifs.
Enfin, attention au parc vieillissant : 16,4 % des logements datent d'avant 1945 et 10,3 % sont classés F ou G. La loi Climat & Résilience rendra ces passoires thermiques progressivement impropres à la location, imposant des travaux de rénovation énergétique lourds. Un diagnostic précis du DPE est donc une étape incontournable avant tout achat.
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Données du marché immobilier à Montataire
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 195 €/m², le prix médian de Montataire se situe significativement en dessous de la plupart des communes comparables de l'Oise, selon les données DVF 2024. Cet écart de valorisation, qui atteint -43 % avec Persan, ne s'explique pas uniquement par la distance à Paris. Il reflète aussi la fragilité socio-économique d'un territoire où le taux de chômage dépasse 20 %, impactant la solvabilité locale et la demande en accession.
Néanmoins, cette faiblesse relative constitue le principal levier pour les investisseurs extérieurs. Le rendement locatif brut de 8,3 % sur les appartements, l'un des plus élevés du département, compense partiellement le risque perçu. La forte proportion de locataires (seulement 38,5 % de propriétaires) et la présence de la gare de Montataire à moins d'un kilomètre garantissent une demande locative structurelle.
L'évolution récente des prix, en recul de -0,6 % sur un an, confirme que le marché a entamé une phase de correction après la surchauffe de 2022. Cette baisse modérée, dans un contexte national de stagnation, pourrait offrir une fenêtre d'achat intéressante pour les investisseurs patients, prêts à miser sur la reconversion de cette ancienne ville industrielle intégrée à la CA Creil Sud Oise.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montataire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montataire dessine une cloche caractéristique des marchés périurbains : une hausse continue jusqu'en 2022, portée par la frénésie post-Covid, avec un pic à 2 350 €/m², suivie d'une correction de deux années consécutives pour retrouver en 2024 son niveau de 2020 (2 195 €/m²). Cette baisse de -6,6 % depuis le sommet contraste avec la stabilité ou la hausse observée dans des communes voisines plus cotées comme Senlis. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée à un tarif dégonflé, dans un contexte où la pression démographique locale (+11 % en 10 ans) devrait continuer à soutenir la demande à moyen terme, sous réserve d'une amélioration du climat économique local.
Évolution du marché immobilier de Montataire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 908 €/m² → 2 181 €/m² (+14,3 %), volume annuel actuel 83 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un paysage contrasté. Un appartement type de 65 m² à 130 000 € génère un loyer mensuel estimé à 897 €. Avec un crédit sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 787 €. Le rendement brut atteint 8,3 %, mais les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 68 %) rognent considérablement la rentabilité, aboutissant à un rendement net estimé à 3,9 %. L'effort mensuel net résiduel après loyer perçu se situe autour de 365 €, ce qui rend l'opération viable uniquement pour un investisseur disposant d'une trésorerie complémentaire et visant un effet de levier à long terme.
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume des transactions à Montataire, avec 97 ventes en 2024, montre un marché actif mais en net ralentissement par rapport aux 168 ventes de 2021. Les maisons individuelles dominent (50 transactions, médiane à 2 316 €/m²) et représentent un parc spacieux (surface médiane de 88 m²), adapté aux familles. Les appartements (33 ventes) affichent un prix médian plus accessible à 1 706 €/m². Ce marché est caractérisé par une offre importante de logements sociaux (45 %) et un taux de vacance modéré (6,6 %). La baisse des volumes et des prix place l'acheteur en position de force pour négocier, notamment sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où près de 10 % des logements sont encore des passoires thermiques.
Répartition des ventes
60,2 % de maisons et 39,8 % d'appartements parmi les 83 transactions enregistrées.
Sur 83 transactions enregistrées, 60,2 % portent sur des maisons (2 316 €/m²) et 39,8 % sur des appartements (1 706 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 83 | 50 | 33 |
| Prix médian/m² | 2 181 € | 2 316 € | 1 706 € |
| Prix moyen/m² | 2 415 € | ||
| Surface médiane | – | 72 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 123 | 1 908 € |
| 2022 | 114 | 2 209 € |
| 2023 | 89 | 2 059 € |
| 2024 | 83 | 2 121 € |
| 2025 | 83 | 2 181 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montataire révèle un coup d'arrêt brutal en 2024 avec seulement 1 logement autorisé, après un pic sur les cinq années précédentes (265 logements autorisés, soit +79 % par rapport à la période quinquennale antérieure). Cette tendance contrastée indique soit une saturation des terrains constructibles, soit un attentisme des promoteurs face au ralentissement du marché. Le parc est relativement récent (9,9 % construit après 2006) et la forte proportion de logements sociaux (45 %) limite le risque de sur-offre sur le segment privé. Pour un investisseur, cette faible production neuve actuelle peut soutenir la valorisation de l'ancien, à condition que la demande locale, portée par la croissance démographique, reste soutenue malgré les difficultés économiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 940 autorisations et 566 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 60 %.
Vacance longue durée à Montataire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montataire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 258 logements autorisés à à Montataire, dont 4 en 2025 (+211 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Montataire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montataire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (68,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le saut entre rendement brut et net englobe les frais récurrents. À Montataire, la taxe foncière, indexée à 68,06 % de la valeur locative cadastrale, pèse significativement. Ajoutez les charges de copropriété pour un appartement, les frais de gestion (environ 5 % du loyer) et une provision pour travaux. Avec un taux de vacance potentiellement supérieur à la moyenne locale, le rendement net approche souvent les 3,9 %. Un calcul précis est indispensable avant tout engagement.
Performance énergétique du parc à Montataire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 090 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montataire: la classe C domine, 10,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (198 kWh/m²/an) place le parc de Montataire dans une moyenne plutôt favorable. Cependant, 10,3 % des logements restent des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : les logements les moins performants seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Vérifier le DPE est donc une étape de due diligence essentielle pour éviter un bien dont la valeur pourrait chuter.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 65 m² médians, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 13,8 €/m²/mois. Le parc est ancien (16,4 % d'avant 1945), ce qui implique une vigilance sur l'état et la performance énergétique. Seuls 9,9 % des logements sont construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (10,3 % classées F/G) face aux interdictions de location à venir.
Quelles zones cibler à Montataire ?
La centralité autour de la gare et du centre-bourg, avec ses 42 commerces, est naturellement la plus prisée pour la location. Les quartiers périphériques, moins bien desservis, pourront offrir des prix d'acquisition plus bas mais avec un risque de vacance plus élevé. La construction neuve est limitée (1 logement autorisé en 2024), limitant les risques de sur-offre à court terme.
Calculateur de rendement à Montataire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montataire
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 6,6 %. La santé économique locale, marquée par un chômage de 20,1 %, peut fragiliser la solvabilité des locataires. Enfin, 10,3 % du parc est classé F/G au DPE, imposant des travaux de rénovation avant 2028 pour rester louable, ce qui grève la rentabilité.
Cas pratique : un investissement type à Montataire
Pour un appartement type de 65 m² à Montataire, l'investissement tourne autour de 130 000 €. Avec un loyer médian de 13,8 €/m², les recettes annuelles brutes atteignent 10 764 €, soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,9 %, nécessitant un effort mensuel net de l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Montataire
- Négliger la taxe foncière élevée (68,06 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance (6,6 %).
- Sous-estimer les charges en copropriété.
- Ignorer le DPE face à la future réglementation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montataire suit un rythme classique. La période la plus active se situe traditionnellement du printemps à l'été, avec une reprise des visites en mars. Vendre en septembre peut être stratégique avant la perception de la taxe foncière, un élément dans le budget des acheteurs. L'automne reste dynamique, porté par les mutations professionnelles dans la région Creil Sud Oise. L'hiver est plus calme mais peut offrir des opportunités de négociation avec des acheteurs déterminés.
Le saviez-vous ?
- Montataire possède 2 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 265 logements neufs en cinq ans.
- Le score numérique de la ville est de 9/100 seulement.
S'installer à Montataire : cadre de vie et logement
S'installer à Montataire, c'est opter pour une petite ville dense (1 296 hab/km²) bien équipée, avec 438 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 69 établissements de santé. La commune bénéficie d'une excellente connectivité, avec la fibre disponible pour 96,3 % des foyers et une gare sur place, offrant un accès direct à l'agglomération creilloise et, au-delà, à Paris. Le profil démographique est jeune (âge médian de 34,1 ans), et la croissance de la population est soutenue.
Toutefois, le cadre de vie est marqué par des contraintes environnementales. La commune est concernée par plusieurs Plans de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur les vallées de l'Oise et du Thérain, avec 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Il est crucial de vérifier la situation d'un bien par rapport à ces zones inondables. Malgré ces risques, l'attractivité résidentielle est réelle, portée par des prix de l'immobilier accessibles et une offre de services complète pour le quotidien.
Carte du marché immobilier à Montataire
Montataire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montataire
Un climat océanique dégradé, avec une température moyenne de 11,2°C et 662 mm de pluie annuelle, caractérise Montataire. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés relativement doux. Ce profil, avec une altitude basse (58 m), convient à ceux qui redoutent les grands froids ou les canicules répétées. L'environnement de la vallée de l'Oise offre une certaine douceur, appréciable pour les activités extérieures une majeure partie de l'année.
À qui s'adresse Montataire ?
La commune s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs aux revenus modestes (revenu médian de 17 350 €), attirés par la proximité des bassins d'emploi de Creil et de l'aéroport CDG. Les familles y trouveront de nombreux équipements scolaires (18 établissements) et un environnement urbain pratique. Les retraités (17,4 % de la population) peuvent aussi y chercher un logement simple d'accès, à condition d'accepter une certaine animation urbaine.
Avantages et limites à Montataire
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (2 195 €/m² médian)
- Excellente desserte transports (gare à 0,6 km, CDG à 29 km)
- Services et commerces nombreux (438 équipements au total)
- Dynamisme démographique (+5,9% en 5 ans, population jeune)
- Couverture numérique excellente (fibre 96,3%, THD 100%)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (20,1%), indiquant une fragilité économique
- Présence de plusieurs plans de prévention des risques d'inondation (PPRi)
- Part importante de logements sociaux (45%), pouvant influencer l'image de certains quartiers
Composition du parc immobilier à Montataire
5 505 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (40,7 %) et collectif (59,3 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier, à 40,7 % de maisons et 45 % de logements sociaux, dessine un marché populaire et accessible. Le taux de propriétaires (38,5 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une forte présence de locataires. Seulement 0,4 % de résidences secondaires confirment l'attractivité résidentielle avant tout utilitaire. Ce mélange suggère un marché stable, porté par une demande de premier achat et de logement social, avec une rotation moins spéculative.
Ancienneté du parc à Montataire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 112 logements).
- Avant 1919 7,3 % 371 logts
- 1919-1945 9,2 % 468 logts
- 1946-1970 31,1 % 1 591 logts
- 1971-1990 31,4 % 1 605 logts
- 1991-2005 11,2 % 572 logts
- 2006-2019 9,9 % 505 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montataire
438 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montataire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par plusieurs Plans de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) actifs, notamment pour les vallées de l'Oise et du Thérain. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Ces éléments ne sont pas alarmants mais imposent une vigilance : consulter le PPR en mairie et l'état des risques (ERNMT) est obligatoire. Une assurance adaptée couvrira les risques résiduels dans cette zone très faiblement exposée.
Cas pratique : un achat type à Montataire
Une maison de 88 m², au prix médian de 2 201 €/m², coûte environ 193 700 €. Cela représente l'équivalent de 11,2 années du revenu médian local (17 350 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 970 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Montataire
- Omettre de vérifier le PPRi inondation en vigueur.
- Négocier sans connaître le prix médian (2 195 €/m²).
- Oublier que 45 % du parc est du logement social.
- Se fier à un DPE non opposable.
Points clés à retenir à Montataire
- Prix médian au m² stable à 2 195 € en 2024.
- Rendement brut locatif élevé à 8,3 % pour les apparts.
- Climat tempéré avec 11,2°C de moyenne annuelle.
- Le taux de propriétaires est faible (38,5 %).
- Écart minime entre maisons (2 316 €/m²) et appartements (1 706 €/m²).
- Taxe foncière conséquente à 68,06 % du revenu cadastral.
- 40,7 % de maisons individuelles dans le parc.
- La vacance à 6,6 % indique un marché sélectif.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montataire ?
À Montataire, la valeur d'un bien dépend de sa localisation précise. La proximité de la gare (0,6 km du centre) et des 42 commerces est un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général priment, avec un prix médian de 2 316 €/m². Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (45 % de logements sociaux dans le parc) font varier le prix autour de 1 706 €/m². Une rénovation énergétique (classe C dominante) devient un argument de vente fort face à la réglementation. L'exposition a moins d'impact que la présence d'un jardin ou d'une place de parking.
Estimation indicative d'une maison à Montataire
Pour une maison de 72 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
157 032 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché où 10,3 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), et où la loi encadre de plus en plus la location de ces biens, une estimation doit intégrer ce paramètre sous peine de surestimation. De même, la présence de PPRi (risques inondation) sur certaines zones peut impacter la valorisation et la capacité d'emprunt d'un acheteur. Une estimation professionnelle, basée sur les 97 transactions récentes et les spécificités territoriales, vous évite de fixer un prix trop haut, synonyme de vacance commerciale, ou trop bas, synonyme de manque à gagner.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais seul un professionnel local connaît les écarts entre le quartier de la gare et les coteaux. Il évalue l'impact d'une vue dégagée, la qualité d'une copropriété parmi les 5505 logements, ou la plus-value d'une rénovation aux normes. Son estimation, fondée sur des visites et une connaissance des transactions réelles, sert aussi de base de négociation avec les acheteurs. Face à un taux de chômage local de 20,1 %, une valorisation précise est cruciale pour ne pas laisser d'argent sur la table ni effrayer les candidats.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne départementale inadaptée.
- Ignorer l'état réel de la copropriété.
- Oublier la valeur d'un jardin ou d'un parking.
- Ne pas anticiper la loi sur les passoires thermiques.
Investir à Montataire : passer à l'action
Les données posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection du bien, l'état du bâtiment et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable, en connaissance des spécificités de chaque rue.
Le potentiel locatif est réel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des quartiers et du parc.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montataire
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montataire ?
Le prix médian global à Montataire est de 2 195 €/m² en 2024. Une maison coûte en médiane 2 316 €/m², et un appartement 1 706 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 88 m² et 65 m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Montataire ?
Les prix ont corrigé de près de 7 % depuis leur pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Pour un investisseur locatif, le rendement brut est élevé, mais le marché local est fragile économiquement, nécessitant une sélection prudente.
Montataire est-elle moins chère que ses villes voisines ?
Oui, Montataire est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 43 % à celui de Persan (3 131 €/m²) et de 84 % à L'Isle-Adam (4 045 €/m²), selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montataire ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,3 % pour les appartements et 6,3 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,9 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Montataire ?
Les principaux risques sont le taux de chômage élevé (20,1 %), la présence de passoires thermiques (10,3 % du parc) et les risques d'inondation (plusieurs PPRi actifs). Une expertise locale est recommandée pour les éviter.
Marché immobilier des communes voisines
Montataire affiche un prix au m² inférieur de 43 % à celui de Persan et de 84 % à L'Isle-Adam, offrant un effet de levier significatif pour un investissement locatif sur des indicateurs démographiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montataire.
Communes limitrophes de Montataire
Montataire est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 83 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 181 €/m² à Montataire, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian de Montataire gagne +14,3 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 492 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Montataire: 2 316 €/m² pour les maisons (surface médiane 72 m²) et 1 706 €/m² pour les appartements (70 m²). Rapporté au revenu médian de Montataire, un logement de 72 m² (166 752 €) représente 9,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,8 € (appartements) et 11,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 9,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 258 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des logements collectifs (71 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Montataire s'interprète dans un contexte plus large — Montataire est dans la tradition communale des Hauts-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 88 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).