01 Le parc de logements
Le parc comprend 53 logements dont 48 résidences principales, 3 résidences secondaires et 2 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 48 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 3 | 5,7 % |
| Logements vacants | 2 | 3,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 53.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 39,6 % |
| 1919-1945 | 7 | 14,6 % |
| 1946-1970 | 4 | 8,3 % |
| 1971-1990 | 5 | 10,4 % |
| 1991-2005 | 8 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 5 | 10,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (40 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 40 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 3 | 6,3 % |
| 4 pièces | 13 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 32 | 66,7 % |
Distribution par taille: 0 % de petits logements (T1-T2), 67 % de grands (5p+), moyenne à 5,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 54 | 57 | 53 |
| Rés. principales | 44 | 51 | 48 |
| Rés. secondaires | 4 | 3 | 3 |
| Vacants | 6 | 3 | 2 |
À 3 km, Guizerix (112 hab.) enregistre 58,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 39 | 81,3 % |
| Locataires (privé) | 8 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 81,2 % de propriétaires occupants, 16,7 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 5 | 10,4 % |
| Électricité | 14 | 29,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 4,2 % |
| Autre (bois…) | 27 | 56,3 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 56 %. électricité pèse 29 %, fioul 10 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 7 |
| 5 à 9 ans | 4 |
| 10 ans ou plus | 34 |
| Total ménages | 48 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 9 |
| Sous-occupation accentuée | 4 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 20 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 28 | 58,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 0 % sans voiture, 42 % à une voiture et 58 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 79,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 43 | 40 | 1 | 2 |
| 1975 | 42 | 34 | 3 | 5 |
| 1982 | 43 | 31 | 8 | 4 |
| 1990 | 46 | 35 | 4 | 7 |
| 1999 | 48 | 38 | 7 | 3 |
| 2006 | 57 | 39 | 16 | 2 |
| 2011 | 54 | 44 | 4 | 6 |
| 2016 | 57 | 51 | 3 | 3 |
| 2022 | 53 | 48 | 3 | 2 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 43 à 53, soit +23 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 40,0 % |
| Classe D | 1 | 20,0 % |
| Classe E | 2 | 40,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 5 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 20,0 % |
| Classe B | 1 | 20,0 % |
| Classe C | 2 | 40,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 20,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 40 % des logements relèvent de la classe C, 80 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 266 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 145 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 266 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 145 kWh/m²/an (1989-2000).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cuélas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Cuélas rassemble 53 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (48 unités). Pavillonnaire à très forte intensité: 98,1 % du parc se compose de maisons (52 unités). Ce contexte résidentiel — Cuélas est au cœur de l'arrière-pays occitan, à 298 m d'altitude, dans un paysage de collines — cadre la lecture du parc local.
Cuélas compte une très forte proportion de propriétaires occupants (81,2 %), le locatif ne représentant que 16,7 %.
Le bâti d'avant 1919 représente 39,6 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Le parc de Cuélas cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 206 kWh/m²/an. 56,3 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Repli du parc résidentiel de Cuélas entre 2016 et 2022 (-7,0 %). Profil fortement motorisé: 58,3 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de l'arrière-pays occitan: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, Cuélas se trouve à 298 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 48 résidences principales de Cuélas et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Cuélas a bondi de +29,5 % en un an, signal rare sur une commune de 127 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Gers
- Prix en forte hausse : +29,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cuélas
Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cuélas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cuélas s'établit à 2 059 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cuélas se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Gers.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cuélas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cuélas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 transactions en 2024 et affiche une évolution de +29,5 % sur 2021–2024 (prix médian à 2 059 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 165 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 059 € | 2 059 € |
| Prix moyen/m² | 2 059 € | |
| Surface médiane | – | 165 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 1 590 € |
| 2024 | 2 | 2 059 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 20 logements ont été autorisés et 2 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 10 %.
Construction neuve à Cuélas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 9 logements ont été autorisés à à Cuélas, dont 0 en 2025.
Fourchettes de loyers à Cuélas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cuélas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,50 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cuélas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cuélas: la classe C domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Cuélas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cuélas : cadre de vie et logement
Cuélas compte 127 habitants, à 249 m d'altitude. Le climat local affiche 12,7 °C de moyenne annuelle et 872 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cuélas
Cuélas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cuélas
Composition du parc immobilier à Cuélas
53 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 98,1 % du parc à Cuélas, 1,9 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Cuélas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 48 logements).
- Avant 1919 39,6 % 19 logts
- 1919-1945 14,6 % 7 logts
- 1946-1970 8,3 % 4 logts
- 1971-1990 10,4 % 5 logts
- 1991-2005 16,7 % 8 logts
- 2006-2019 10,4 % 5 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cuélas
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cuélas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cuélas
Pour une maison de 165 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
339 735 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cuélas
Quel est le prix de l'immobilier à Cuélas ?
Le prix médian au m² à Cuélas est de 2 059 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 165 m² (surface médiane locale), compter environ 340 000 €.
Comment Cuélas se situe-t-elle dans le Gers ?
Cuélas se classe au 98ᵉ rang sur 444 communes du Gers — dans le top 22 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cuélas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cuélas est de 4,3 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes de Cuélas
Cuélas est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 2 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 059 €/m² à Cuélas, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2024, le prix médian de Cuélas a progressé de +29,5 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Sur l'ensemble de la période, 6 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +29,5 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 059 €/m² pour une surface médiane de 165 m². Un bien type de 165 m² revient à environ 339 735 €, soit 16,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,5 € (appartements) et 7,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 4,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Cuélas (5,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 9 logements autorisés, soit 2/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 56 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Cuélas s'interprète dans un contexte plus large — Cuélas est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 298 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.