Le marché immobilier de Cugnaux affiche un prix médian de 2 726 €/m² en 2024 (source DVF/DGFiP). Cette ville de l'agglomération toulousaine, avec ses 20 662 habitants, enregistre une baisse de -3,5% sur un an, dans un contexte national de correction. 248 transactions ont été réalisées, révélant un marché actif. La lecture des prix exige de distinguer les maisons (2 888 €/m²) des appartements (2 590 €/m²).
Comment se porte le marché immobilier à Cugnaux
La baisse de -3,5% sur un an à Cugnaux reflète un ajustement après des années de forte hausse, typique des villes proches des métropoles. Toutefois, le volume de 248 ventes reste soutenu. Le prix médian global de 2 726 €/m² se situe bien au-dessus des autres villes moyennes d'Occitanie comme Auch (1 850 €/m²), mais reste inférieur à Plaisance-Du-Touch voisine (2 990 €/m²). La fourchette interquartile (2 343 – 3 174 €/m²) montre une dispersion modérée des valeurs, signe d'un marché relativement homogène.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -3,5 % sur un an, reflétant un ajustement après une période de forte croissance. La dynamique démographique (+13,1 % en 5 ans) et l'appartenance à Toulouse Métropole constituent des soutiens structurels à long terme. Ce repli modéré peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans un marché moins tendu qu'au pic. Pour un vendeur, une mise en prix précise et réaliste, tenant compte de cette phase de consolidation, est cruciale.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cugnaux
Les maisons individuelles représentent 53% du parc et 118 ventes, avec une surface médiane de 102 m². Les appartements, avec 130 transactions sur des surfaces plus petites (59 m² médians), constituent l'autre moitié du marché. Près de 51% des Cugnalais sont propriétaires, et seulement 1,4% des logements sont des résidences secondaires, ce qui indique un marché orienté vers la résidence principale. Les acheteurs sont probablement des ménages travaillant à Toulouse, attirés par un cadre de vie et une desserte efficace.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition, légèrement favorable aux acheteurs du fait de la baisse des prix. Cependant, avec seulement 5,1% de logements vacants et une démographie en forte croissance (+13% en 5 ans), la pression sous-jacente reste présente. La construction neuve, en net ralentissement (-67% d'autorisations), pourrait limiter l'offre future. Vendre nécessite donc un prix parfaitement aligné sur le marché, d'autant que la moitié des biens se vendent entre 2 343 et 3 174 €/m².
Dernières ventes enregistrées à Cugnaux
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cugnaux
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cugnaux
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cugnaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cugnaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve marque un net ralentissement : 537 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 67 % par rapport à la période précédente. Seuls 10 logements ont été autorisés en 2024. Ce frein à l'offre neuve évite un risque de surproduction à court terme, pouvant soutenir la valorisation du parc existant. Cela indique aussi que les opérateurs anticipent peut-être une stabilisation de la demande ou font face à des contraintes foncières.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cugnaux, périurbain et familial, suit le rythme scolaire. La période la plus active s'étend de mars à juin, permettant une installation avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après les vacances. La perception de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. L'hiver est traditionnellement plus calme, mais peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs motivés.
Le saviez-vous ?
- Cugnaux a gagné 13,1 % d'habitants en seulement cinq ans.
- La commune compte 823 équipements, dont 451 services pour ses résidents.
- Seulement 1,4 % de résidences secondaires, une ville de vie plus que de villégiature.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cugnaux
- Prix médian à 2 726 €/m², en baisse de 3,5 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +298 €/m² pour les maisons.
- Revenu médian local de 23 980 €, rang 4/6 dans sa catégorie.
- Coût total médian : 294 576 € pour une maison, 152 810 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cugnaux
Quel est le prix au m² à Cugnaux ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Cugnaux est de 2 726 €, selon les données DVF. Ce chiffre masque des écarts : comptez 2 888 €/m² pour une maison et 2 590 €/m² pour un appartement.
Le prix immobilier à Cugnaux est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Cugnaux sont en baisse de -3,5% sur un an. Cette correction suit la tendance nationale et marque un infléchissement après une forte croissance passée, liée à la dynamique démographique (+24% en 10 ans).
Combien de temps pour vendre un bien à Cugnaux ?
Aucun délai moyen de vente n'est fourni. Toutefois, avec 248 transactions annuelles et un marché en légère correction, une mise en prix réaliste, proche du médian de 2 726 €/m², est cruciale pour une vente rapide.
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