4 angles pour comprendre le marché immobilier à Auch
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Auch en 2026 ?
Préfecture du Gers et cœur de la Gascogne, Auch affiche une attractivité territoriale forte (IAT 7,9/10) et un marché immobilier actif. Entre correction récente des prix et rendements locatifs élevés, la ville présente un profil contrasté. Notre verdict décrypte les opportunités et les écueils pour 2026.
Avec un prix au m² inférieur de plus de 50 % à ses voisines toulousaines et un rendement locatif brut dépassant 6 %, Auch se présente comme une valeur refuge à fort effet de levier dans le Grand Sud-Ouest.
Verdict
➤ Investir à Auch suppose de cibler la location annuelle en appartement pour son rendement, tout en intégrant la faible solvabilité locale et un parc ancien à rénover.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 6,5 %
- ✓ Correction de -1,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,9/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,6)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,5 %)
- ⚠ DPE global moyen (classe C dominante)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 1 852 €/m², le prix médian est inférieur à la moyenne nationale.
- Auch est la première ville du Gers par son marché et ses équipements, dépassant largement la médiane départementale.
- Le rendement locatif brut (6,5 %) est près du double de celui des grandes métropoles régionales comme Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Auch
Le marché immobilier d'Auch affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Auch
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, mais sans surchauffe.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, mais sans surchauffe.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative est stable, adaptée à un investissement locatif classique sans spéculation.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative est stable, adaptée à un investissement locatif classique sans spéculation.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,6/10) : la ville n'est pas une destination touristique majeure, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,6/10) : la ville n'est pas une destination touristique majeure, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1853,0 — Percentile dept : 64/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 70/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 61/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 307,2 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 30/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,3 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 61/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1853,0 — Percentile dept : 36/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 62/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 307,2 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Auch : cadre de vie et logement
Avec son centre historique classé, son climat doux (13,5°C de moyenne) et ses 1 400 équipements de proximité, Auch séduit les acheteurs en quête d'authenticité et de services. Le marché immobilier, accessible à 1 852 €/m² médian, s'adresse à des profils variés, des primo-accédants aux retraités. Cette page détaille ce qui fait le charme et les limites de la capitale de la Gascogne.
Tout savoir pour acheter et vivre à AuchInvestir à Auch : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices est une première étape. À Auch, où le parc ancien est important et les prix varient fortement selon les quartiers, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour transformer ce potentiel en investissement réussi.
Les chiffres dessinent un potentiel, mais le succès dépend du bien, du quartier et de votre stratégie.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Auch
Quel est le prix immobilier moyen à Auch ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 852 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, est nettement plus élevé à 3 087 €/m². La majorité des biens (50 %) se vendent entre 1 488 et 2 445 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Auch ?
La légère correction des prix en 2024 (-1,8 %) peut représenter un point d'entrée opportun, surtout pour un investissement locatif à moyen terme. Le rendement brut reste attractif à 6,5 % pour les appartements, mais la rentabilité nette est modérée.
Auch est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Auch est beaucoup moins chère que les communes périphériques de Toulouse. Son prix au m² est inférieur de 29 % à celui de Muret et de 117 % à celui de Balma, pour des services et équipements souvent comparables.
Quel rendement locatif espérer à Auch ?
Le loyer médian est de 10 €/m²/mois pour un appartement et 8,9 €/m²/mois pour une maison. Cela se traduit par un rendement locatif brut d'environ 6,5 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons.
Quels sont les quartiers à privilégier à Auch ?
Le centre historique et le secteur de la gare sont recherchés pour leur cachet et leur potentiel locatif. Les zones en développement, bénéficiant des nouveaux permis de construire, attirent les acquéreurs de biens neufs. Une analyse fine par rue est indispensable, les prix variant fortement.
Marché immobilier des communes voisines
Auch affiche un prix au m² deux fois moindre que Balma (-117 %) et un écart de plus de 50 % avec Cugnaux, pour des indicateurs de services et d'équipements comparables, créant un effet de levier puissant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Auch.
Communes limitrophes d'Auch
Auch est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Auch ressort à 1 714 € (source DVF, 373 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Gers.
Sur 2021-2025, le prix médian d'Auch progresse de +8,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 2 045 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Auch: 1 714 €/m² pour les maisons (surface médiane 97 m²) et 1 703 €/m² pour les appartements (52 m²). Un bien type de 97 m² revient à environ 166 258 €, soit 7,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Auch (2,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Auch: 598 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 120 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Auch est une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (à 185 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.