01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 715 logements dont 9 086 résidences principales, 137 résidences secondaires et 491 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 086 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 137 | 1,4 % |
| Logements vacants | 491 | 5,1 % |
Sur les 9 715 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 149 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 86 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 1 216 | 13,8 % |
| 1971-1990 | 2 352 | 26,7 % |
| 1991-2005 | 2 631 | 29,8 % |
| 2006-2019 | 2 383 | 27,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (30 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 163 | 1,8 % |
| 2 pièces | 1 352 | 14,9 % |
| 3 pièces | 2 257 | 24,8 % |
| 4 pièces | 2 384 | 26,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 930 | 32,2 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 400 | 8 111 | 9 715 |
| Rés. principales | 6 954 | 7 598 | 9 086 |
| Rés. secondaires | 30 | 53 | 137 |
| Vacants | 416 | 460 | 491 |
À Pamiers, commune similaire à 52 km, la part de propriétaires est de 37,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 645 | 51,1 % |
| Locataires (privé) | 2 943 | 32,4 % |
| Locataires HLM | 1 339 | 14,7 % |
| Logés gratuitement | 159 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 51,1 % de propriétaires, 47,1 % de locataires, dont 15 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 535 | 49,9 % |
| Fioul | 91 | 1,0 % |
| Électricité | 4 067 | 44,8 % |
| Gaz bouteille | 26 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 366 | 4,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 50 %. électricité pèse 45 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 255 |
| 2 à 4 ans | 2 501 |
| 5 à 9 ans | 1 734 |
| 10 ans ou plus | 3 596 |
| Total ménages | 9 086 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 549 |
| Sous-occupation modérée | 2 482 |
| Sous-occupation accentuée | 1 745 |
| Suroccupation modérée | 389 |
| Suroccupation accentuée | 45 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 865 | 9,5 % |
| 1 voiture | 4 518 | 49,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 703 | 40,8 % |
Équipement automobile des ménages: 10 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 41 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 85,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 507 | 1 323 | 46 | 138 |
| 1975 | 2 607 | 2 434 | 36 | 137 |
| 1982 | 3 074 | 2 924 | 29 | 121 |
| 1990 | 4 086 | 3 884 | 58 | 144 |
| 1999 | 5 204 | 4 898 | 92 | 214 |
| 2006 | 6 920 | 6 633 | 38 | 249 |
| 2011 | 7 400 | 6 954 | 30 | 416 |
| 2016 | 8 111 | 7 598 | 53 | 460 |
| 2022 | 9 715 | 9 086 | 137 | 491 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 507 logements, le total atteint 9 715 en 2022 (+545 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 821 | 723 | 596 | 825 | 765 | 394 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 74 | 59 | 65 | 100 | 132 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 93 | 2,5 % |
| Classe B | 234 | 6,2 % |
| Classe C | 2 335 | 62,0 % |
| Classe D | 798 | 21,2 % |
| Classe E | 217 | 5,8 % |
| Classe F | 61 | 1,6 % |
| Classe G | 26 | 0,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 62 % des logements et 71 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 990 | 26,3 % |
| Classe B | 615 | 16,3 % |
| Classe C | 1 436 | 38,2 % |
| Classe D | 523 | 13,9 % |
| Classe E | 145 | 3,9 % |
| Classe F | 48 | 1,3 % |
| Classe G | 7 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe C, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 214 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 197 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 214 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 87 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 68 | 25 |
| Classe B | 94 | 140 |
| Classe C | 538 | 1 797 |
| Classe D | 344 | 454 |
| Classe E | 139 | 78 |
| Classe F | 34 | 27 |
| Classe G | 17 | 9 |
Performance comparée: maisons classées C (165), appartements classés C (140), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 14 |
| T2 | 304 |
| T3 | 789 |
| T4 | 463 |
| T5+ | 113 |
Faut-il investir à Cugnaux en 2026 ?
Portée par une croissance démographique de +13,1 % en cinq ans et son intégration à Toulouse Métropole, Cugnaux cristallise les attentes des investisseurs en quête de rendement en première couronne toulousaine. Sa correction de prix récente et son indice d'attractivité territoriale très élevé appellent à un verdict nuancé, entre opportunité locative et fragilité économique locale.
Malgré une correction de -3,5 % en 2024, l'indice d'attractivité territoriale de 8/10 place la commune dans le top 20 % du département, promettant une demande locative résiliente.
Verdict
➤ Miser sur le locatif annuel à Cugnaux exige de viser la rentabilité brute immédiate, dans une commune très attractive mais où le pouvoir d'achat local est sous tension.
Points clés
- ✓ Correction de -3,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Potentiel locatif solide avec 6,1/10
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (1,5/10)
- ⚠ Taux de chômage local supérieur à 12 %
- ⚠ Pression touristique immobilière limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 36 % à la moyenne nationale (estimation 2 000 €/m²).
- Se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives de Haute-Garonne.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles comme Toulouse, pour un prix d'entrée plus accessible.
Analyse du marché immobilier à Cugnaux
Le marché immobilier de Cugnaux affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cugnaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Score de 6,7/10 : marché dynamique avec une pression immobilière élevée, favorable aux vendeurs dans la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéScore de 6,7/10 : marché dynamique avec une pression immobilière élevée, favorable aux vendeurs dans la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Score de 1,5/10 : l'accessibilité est très faible, les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenScore de 1,5/10 : l'accessibilité est très faible, les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Score de 6,1/10 : opportunité locative élevée, soutenue par une demande locative structurelle dans une commune attractive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréScore de 6,1/10 : opportunité locative élevée, soutenue par une demande locative structurelle dans une commune attractive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Score de 1,7/10 : la pression touristique immobilière est marginale, excluant une stratégie locative saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleScore de 1,7/10 : la pression touristique immobilière est marginale, excluant une stratégie locative saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2731,8 — Percentile dept : 66/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 82/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 87/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1589,4 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 18/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,8 — Percentile dept : 16/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,8 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 48,9 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 19/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,1 — Percentile dept : 87/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2731,8 — Percentile dept : 34/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 19/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 38/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1589,4 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cugnaux : opportunités et risques
Investir à Cugnaux en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, estimé à 5,9 % pour les appartements. Ce chiffre, supérieur à la moyenne des grandes métropoles, est le principal argument, porté par une demande locative solide (IOL à 6,1/10) dans une commune jeune (âge médian de 37,8 ans) et bien connectée. La part très faible de passoires thermiques (2,4 % en F/G) limite le risque réglementaire lié aux interdictions de location, un atout non négligeable.
La rentabilité nette est toutefois immédiatement rognée par des charges significatives. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,67 % : sur un appartement type, cela représente une charge annuelle d'environ 900 €, soit près d'un mois et demi de loyer. Combinée aux frais de gestion et à une vacance locative estimée à 8 %, le rendement net tombe autour de 3 %. L'investissement n'est donc viable qu'avec un apport conséquent pour réduire l'endettement et un achat en deçà du prix médian.
La stratégie de plus-value semble plus incertaine à court terme. La correction des prix et le ralentissement marqué de la construction neuve (seulement 10 logements autorisés en 2024) suggèrent un marché en phase de consolidation. L'investisseur doit privilégier un horizon moyen/long terme, en comptant sur la pression démographique (+13,1 % en 5 ans) et l'intégration à Toulouse Métropole pour soutenir la valeur à long terme. La pression touristique étant faible (IPTI 1,7/10), les logements meublés saisonniers ne sont pas une piste pertinente.
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Données du marché immobilier à Cugnaux
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 2 681 €/m² médian, Cugnaux se positionne comme une commune attractive de la première couronne toulousaine, mais son marché révèle une fracture croissante avec sa population résidente. D'après les transactions DVF 2024, le prix total d'une maison type (294 576 €) équivaut à 12,3 années de revenu médian local (23 980 €), un écart qui explique le score d'accessibilité immobilière (IAI) catastrophique de 1,5/10. La demande est donc largement portée par des acheteurs extérieurs, attirés par la proximité des emplois toulousains et un cadre de vie bien équipé.
L'analyse des prix sur cinq ans montre une résilience relative. Après une forte poussée jusqu'en 2022 (+7,4 % depuis 2020), la correction de 2024 (-3,5 %) reste mesurée au regard de la hausse des taux. Ce tassement technique crée une fenêtre de négociation, notamment sur les appartements, dont le prix médian (2 591 €/m²) est inférieur à celui des maisons. La surface médiane réduite (59 m²) pour ce typologie indique un parc adapté aux célibataires ou jeunes couples, cœur de cible de la demande locative.
Le contexte territorial, avec une gare à 3,7 km et l'aéroport de Blagnac à 10,5 km, conforte l'attractivité. Néanmoins, le taux de chômage local de 12,3 % et un indice de fragilité économique (IFE) modéré (4,1/10) rappellent que la dynamique immobilière est très dépendante de la santé économique de l'agglomération toulousaine. Un ralentissement de cette dernière impacterait directement la demande.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cugnaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Cugnaux ont connu une hausse continue entre 2020 et 2022, passant de 2 660 à 2 726 €/m², avant une légère correction en 2023 et 2024 (-3,5 % sur un an). Cette baisse récente, qui ramène le mètre carré à 2 681 €, s'inscrit dans un contexte de resserrement du crédit et contraste avec la forte appréciation observée dans certaines communes voisines comme Plaisance-du-Touch. Pour un acheteur en 2026, cette phase de stabilisation peut représenter une fenêtre d'opportunité, à condition de sélectionner des biens bien situés, l'écart avec le pic de 2022 offrant une marge de sécurité relative. Le marché des maisons (2 780 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (2 591 €/m²), reflétant une demande familiale toujours présente.
Évolution du marché immobilier de Cugnaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 649 €/m² à 2 681 €/m² (+1,2 %), pour 287 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les simulations basées sur les données 2024, l'acquisition d'une maison type de 102 m² à Cugnaux (294 576 €) représenterait un effort de 12,3 années de revenu médian local, révélant un important décalage entre prix et solvabilité des ménages résidents. Pour un investisseur, l'appartement type (59 m²) présente un profil plus accessible : avec un loyer médian de 12,7 €/m²/mois, le rendement brut atteint 5,9 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 60,67 %, gestion, vacance), le rendement net estimé chute autour de 3 %, soulignant l'importance d'une négociation serrée sur le prix d'achat pour dégager une rentabilité satisfaisante.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Cugnaux a enregistré 287 transactions, un volume en léger recul par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une liquidité correcte. La répartition est équilibrée entre maisons (142 ventes) et appartements (145 ventes). Le prix moyen global (4 475 €/m²) est significativement plus élevé que le prix médian (2 681 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est donc dual : un segment de produits standards (la moitié des ventes entre 2 343 et 3 174 €/m²) et un segment plus luxueux. Cette caractéristique, couplée à une surface médiane d'appartement de seulement 59 m², dessine un profil d'acheteurs mixte, entre investisseurs et jeunes actifs travaillant sur Toulouse.
Répartition des ventes
49,5 % de maisons et 50,5 % d'appartements parmi les 287 transactions enregistrées.
49,5 % maisons, 50,5 % appartements sur 287 ventes: le collectif pèse 50,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 287 | 142 | 145 |
| Prix médian/m² | 2 681 € | 2 780 € | 2 591 € |
| Prix moyen/m² | 2 980 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 318 | 2 649 € |
| 2022 | 275 | 2 780 € |
| 2023 | 229 | 2 758 € |
| 2024 | 223 | 2 662 € |
| 2025 | 287 | 2 681 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cugnaux marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seuls 10 logements ont été autorisés en 2024, soit une chute de 67 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes (537 autorisations sur la période). Cette tendance à la baisse de l'offre nouvelle, dans une commune où plus d'un quart du parc a été construit après 2006, pourrait à moyen terme soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Elle reflète également les contraintes foncières d'une commune de 13 km² intégrée à la métropole toulousaine. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre quasi nul, mais aussi des opportunités limitées dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
5 502 logements autorisés cumulés, 4 816 commencés: la dynamique récente affiche 184 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cugnaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cugnaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 496 logements autorisés à à Cugnaux, dont 92 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cugnaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cugnaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut (5,9 % pour les appartements) au net (environ 3,0 %) implique de soustraire les coûts récurrents. La taxe foncière à Cugnaux s'élève à 60,67 %. Il faut ajouter les frais de gestion locative, les charges de copropriété si applicable, et une provision pour travaux. Le parc, avec seulement 2,4 % de passoires, limite le risque de rénovation urgentes, mais l'entretien courant reste à budgéter pour préserver la valeur du bien.
Performance énergétique du parc à Cugnaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 764 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cugnaux: la classe C domine, 2,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (148 kWh/m²/an), une performance honorable. Seuls 2,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion très inférieure à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme : peu de biens seront concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat à partir de 2025. C'est un atout pour la valorisation du patrimoine à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif pour leur rendement brut plus élevé (5,9%) et une demande concentrée. Les petites surfaces (médiane 59 m²) correspondent aux budgets locatifs. Le neuf (27% du parc construit après 2006) est rare et cher. L'ancien domine, avec une vigilance accrue sur le DPE : la classe C est dominante, mais 2,4% du parc sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier à intégrer.
Quelles zones cibler à Cugnaux ?
La proximité immédiate de la gare de Portet-Saint-Simon (3,7 km) et des axes vers Toulouse (RN124) sont des atouts majeurs pour la location. Le centre-bourg, avec ses 12 établissements scolaires et ses 87 commerces, est également attractif pour les familles. Il n'existe pas de zone de développement urbain majeur identifiée, la construction neuve étant en fort ralentissement. La desserte en transports prime sur la localisation exacte dans la commune.
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Risques à connaître avant d'investir à Cugnaux
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,1% qui offre une marge de manœuvre limitée en cas de retournement. La dépendance économique à Toulouse rend le marché sensible aux fluctuations de l'emploi métropolitain. La faible part de passoires thermiques (2,4%) limite le risque de rénovation obligatoire à court terme, mais la taxe foncière élevée (60,67%) pèse sur la rentabilité nette. La vétusté d'une partie du parc ancien peut aussi engendrer des travaux.
Erreurs à éviter quand on investit à Cugnaux
- Oublier la taxe foncière élevée (60,67 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger la baisse des prix récente pouvant affecter la plus-value.
- Surestimer les loyers en périphérie des axes de transport.
- Ne pas provisionner pour la rénovation énergétique, même sur un parc performant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cugnaux, périurbain et familial, suit le rythme scolaire. La période la plus active s'étend de mars à juin, permettant une installation avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après les vacances. La perception de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. L'hiver est traditionnellement plus calme, mais peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs motivés.
Le saviez-vous ?
- Cugnaux a gagné 13,1 % d'habitants en seulement cinq ans.
- La commune compte 823 équipements, dont 451 services pour ses résidents.
- Seulement 1,4 % de résidences secondaires, une ville de vie plus que de villégiature.
S'installer à Cugnaux : cadre de vie et logement
S'installer à Cugnaux, c'est bénéficier des avantages d'une ville de taille moyenne intégrée à la dynamique métropolitaine. Avec 823 équipements recensés par l'INSEE, dont 87 commerces et 193 établissements de santé, la commune offre une autonomie quotidienne réelle. La desserte est un point fort : outre la proximité autoroutière, la gare de Portet-Saint-Simon à 3,7 km permet un accès rapide à la gare TGV Matabiau, un atout majeur pour les actifs mobiles.
Le parc de logements, relativement récent (27 % construits après 2006), et la dominance des maisons individuelles (52,9 %) dessinent un profil résidentiel familial. La commune est toutefois exposée à un aléa naturel : dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, principalement pour sécheresse, ce qui peut impacter les constructions et les assurances. La connectivité numérique est en revanche excellente, avec une couverture fibre et THD à 100 %, adaptée au télétravail.
Carte du marché immobilier à Cugnaux
Cugnaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cugnaux
Avec une température moyenne de 14,3 °C et des précipitations annuelles modérées (636 mm), Cugnaux bénéficie d'un climat océanique altéré doux. Les hivers sont peu rigoureux (altitude 164 m), favorable à un cadre de vie agréable presque toute l'année. Ce profil climatique, proche de celui de Toulouse, plaît aux actifs et familles recherchant un ensoleillement généreux sans excès de chaleur estivale ou de froid hivernal persistant.
À qui s'adresse Cugnaux ?
Cugnaux s'adresse principalement aux actifs travaillant à Toulouse ou à Blagnac, cherchant un compromis entre accès rapide (20 minutes en voiture) et cadre de vie familial. Les jeunes ménages et primo-accédants sont attirés par les appartements. Les familles, représentées par la forte proportion de maisons (53% du parc), y trouvent des services scolaires complets (12 établissements) et un environnement verdoyant. Les retraités (21,6% de 60 ans et plus) y apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé (193 équipements).
Avantages et limites à Cugnaux
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Toulouse (12 km) et de l'aéroport
- Dynamisme démographique fort (+13% en 5 ans)
- Large palette de services et commerces de proximité
- Parc immobilier majoritairement récent et énergétiquement correct (classe DPE C dominante)
- Desserte ferroviaire et autoroutière optimale
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé pour une ville moyenne (2 726 €/m²)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (12,3%)
- Exposition à un risque naturel de sécheresse (PPR actif)
Composition du parc immobilier à Cugnaux
9 715 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (52,9 %) et collectif (47,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Cugnaux est majoritairement composé de maisons (52,9 %), signe d'un habitat individuel privilégié. La part de propriétaires-occupants (51,1 %) et le très faible taux de résidences secondaires (1,4 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, synonyme de stabilité. La vacance à 5,1 % est dans la moyenne basse, ce qui limite le risque de dépréciation par l'abandon. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Cugnaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 817 logements).
- Avant 1919 1,7 % 149 logts
- 1919-1945 1,0 % 86 logts
- 1946-1970 13,8 % 1 216 logts
- 1971-1990 26,7 % 2 352 logts
- 1991-2005 29,8 % 2 631 logts
- 2006-2019 27,0 % 2 383 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cugnaux
823 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cugnaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Sécheresse, conséquence des mouvements de terrain liés à la sécheresse et réhydratation des sols. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour ce risque. La sismicité est très faible et le radon faible. Pour un projet d'achat, cela implique de vérifier si le bien est en zone exposée, ce qui peut influer sur l'assurance et d'éventuels travaux de fondation.
Cas pratique : un achat type à Cugnaux
Une maison médiane à Cugnaux coûte 294 576 €. Avec le revenu médian local de 23 980 €, cet achat représente environ 12,3 années de revenus. Pour un primo-accédant avec 10 % d'apport (29 458 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 710 €, soit un taux d'endettement proche de 35 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Cugnaux
- Négliger le PPR Sécheresse et son impact sur l'assurance.
- Acheter sans vérifier la fibre, même si la couverture est annoncée à 100 %.
- Se fier au prix au m² moyen sans ajuster pour l'état du bien.
- Oublier que la taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier.
Points clés à retenir à Cugnaux
- Prix médian à 2 681 €/m², en baisse de 3,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif appartement : 5,9 %.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 14,3 °C.
- Écart maison/appartement : +298 €/m² pour les maisons.
- Taxe foncière sur le bâti à 60,67 % en 2024.
- 52,9 % de maisons, marché ancré dans la résidence principale.
- 27 % du parc construit après 2006, valorisant le neuf/récent.
- Revenu médian local de 23 980 €, rang 4/6 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cugnaux ?
À Cugnaux, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité de la gare de Portet-Saint-Simon (3,7 km) ou des 87 commerces locaux peut justifier une surcote. Pour une maison, la surface du terrain est un levier important. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un logement classe C se valorise mieux qu'un D. Dans un parc où 27 % des logements ont été construits après 2006, la modernité est un critère attendu.
Estimation indicative d'une maison à Cugnaux
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
249 333 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est la clé d'une vente réussie à Cugnaux. Surévaluer son bien dans un marché en baisse le condamne à la vacance (le taux de logements vacants n'est que de 5,1%). Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros, surtout sur des surfaces médianes de 102 m² pour les maisons. Seule une analyse croisant les données DVF locales, l'état du bien (DPE), et les dynamiques de quartier permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. L'expertise d'un professionnel local, qui connaît l'impact exact de la gare ou des écoles sur la valorisation, fait la différence.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local analyse les micro-détails. Il sait qu'un appartement près du parc n'aura pas la même valeur qu'un autre en bordure de route, malgré une surface identique. Il évalue précisément l'impact d'une véranda, d'une rénovation récente ou d'une copropriété saine. Son estimation, étayée par des visites et une connaissance des acheteurs en recherche, donne un prix de vente réaliste et sert de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens neufs sans pondérer la décote de l'ancien.
- Ignorer l'impact d'une vue ou de nuisances sonores proches.
- Surévaluer en période de correction de marché.
- Ne pas tenir compte de la concurrence des 5,1 % de logements vacants.
Investir à Cugnaux : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix à Cugnaux nécessite de dépasser les moyennes. Avec un taux de chômage local à 12,3 % et une taxe foncière à 60,67 %, le rendement net se joue à la marge. Notre réseau d'experts du secteur vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable, en tenant compte des réalités de terrain.
Les données DVF posent un diagnostic clair. Leur traduction en stratégie d'achat gagnante dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
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- Analyse basée sur les données DVF 2024 de Cugnaux
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cugnaux
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cugnaux ?
Le prix médian est de 2 681 €/m² en 2024. Il cache une grande dispersion : la moitié des biens se vendent entre 2 343 et 3 174 €/m², tandis que le prix moyen, tiré par quelques biens haut de gamme, atteint 4 475 €/m².
Cugnaux est-elle plus chère que ses voisines ?
Cugnaux est moins chère que Plaisance-du-Touch (-10 %) mais significativement plus chère que des villes comme Auch (-32 %) ou Cahors (-31 %). Son prix s'explique par sa proximité immédiate avec Toulouse et son intégration à la métropole.
Est-ce rentable d'investir en location à Cugnaux ?
Le rendement locatif brut est de 5,9 % pour les appartements, ce qui est correct. Le rendement net, après charges et taxe foncière élevée (60,67 %), est d'environ 3 %. La rentabilité dépend donc d'un achat à un prix maîtrisé.
Quel type de bien privilégier à Cugnaux ?
Les appartements, avec 145 ventes en 2024, sont le segment le plus actif et offrent le meilleur rendement locatif. Leur surface médiane est de 59 m², visant les jeunes actifs et célibataires. Les maisons conviennent aux projets familiaux.
La ville de Cugnaux est-elle en croissance ?
Oui, la population a augmenté de +13,1 % en cinq ans. Cette forte croissance démographique soutient la demande immobilière, mais le rythme de construction neuve a fortement ralenti, avec seulement 10 logements autorisés en 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 726 €/m², Cugnaux affiche un écart de valorisation de -26 % par rapport à Plaisance-du-Touch, une commune voisine aux indicateurs similaires, offrant ainsi un point d'entrée à effet de levier pour un investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cugnaux.
Communes limitrophes de Cugnaux
Cugnaux est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 287 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 681 €/m² à Cugnaux, niveau conforme à la médiane départementale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,2 %). Sur l'ensemble de la période, 1 332 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 780 €/m² (surface médiane 93 m²) et celui des appartements à 2 591 €/m² (60 m²). Un bien type de 93 m² revient à environ 258 540 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,7 € (appartements) et 11,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cugnaux (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Cugnaux: 496 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 99 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cugnaux est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. Sur le plan physique, la commune est perchée à 164 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.