4 angles pour comprendre le marché immobilier à Lamballe-Armor
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Faut-il investir à Lamballe-Armor en 2026 ?
Pôle central de la CA Lamballe Terre et Mer, la commune combine une gare TER, une croissance démographique (+3 % en 5 ans) et un tissu économique actif (taux de chômage à 7,5 %). Ce positionnement en fait une cible pour les investisseurs en quête de stabilité hors littoral. Mais le marché justifie-t-il un engagement en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % du département et une hausse des prix de 8,5 % en 2024, Lamballe-Armor affirme son statut de pôle résidentiel porteur en Bretagne.
Verdict
➤ Investir ici demande une sélection rigoureuse et une tolérance à l'effort de trésorerie, pour capitaliser sur la dynamique à moyen terme.
Points clés
- ✓ Hausse des prix de +8,5 % en 2024
- ✓ Rendement locatif brut correct (4,7 %)
- ✓ Services très développés (ICS 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 2,1/10)
- ⚠ Rendement net rogné par la fiscalité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian (2 653 €/m²) reste inférieur à la moyenne des petites villes bretonnes comparables.
- Dans les Côtes-d'Armor, Lamballe-Armor se situe dans le top 30 % des communes les plus attractives.
- Son rendement locatif (4,7 % brut) dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement un prix d'entrée plus élevé.
Analyse du marché immobilier à Lamballe-Armor
Le marché de Lamballe-Armor est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Lamballe-Armor
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porteur pour la valorisation, mais la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,1/10) : le marché est dynamique et porteur pour la valorisation, mais la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (2,1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est tiré par la demande extérieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (2,1/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est tiré par la demande extérieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est stable, mais sans tension particulière garantissant une occupation rapide.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est stable, mais sans tension particulière garantissant une occupation rapide.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,7/10) : la commune n'est pas une destination saisonnière forte, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,7/10) : la commune n'est pas une destination saisonnière forte, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2720,1 — Percentile dept : 87/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 62/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 223,9 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,2 — Percentile dept : 37/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 32,6 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 62/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2720,1 — Percentile dept : 13/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 28/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 223,9 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Lamballe-Armor : cadre de vie et logement
Acheter à Lamballe-Armor, c'est opter pour une petite ville bretonne active de plus de 17 000 habitants, où le prix d'une maison médiane (94 m²) avoisine les 228 000 €. La commune bénéficie d'un bon maillage de services (740 équipements) et d'une desserte ferroviaire directe, à seulement 500 m de la gare. Son parc immobilier, majoritairement constitué de maisons individuelles, convient particulièrement aux familles et aux acheteurs recherchant un ancrage territorial solide.
Tout savoir pour acheter et vivre à Lamballe-ArmorInvestir à Lamballe-Armor : passer à l'action
Une analyse fine du parc, souvent ancien (16,4 % d'avant 1945), et des risques locaux comme le radon ou les inondations (PPRi) est indispensable. Notre réseau d'experts du secteur vous aide à transformer ces données en opportunité concrète et sécurisée.
Les données DVF donnent le tempo, mais le bon coup se joue dans le détail du bien et la maîtrise du contexte local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lamballe-Armor
Quel est le prix au m² à Lamballe-Armor ?
En 2024, le prix médian global est de 2 653 €/m². Une maison se négocie en médiane à 2 424 €/m² et un appartement à 3 250 €/m². La moitié des ventes se situe entre 2 019 € et 3 453 €/m².
Est-ce que les prix baissent à Lamballe-Armor ?
Non, les prix médians sont en hausse continue depuis 2020. Ils ont augmenté de 8,5 % rien qu'en 2024, selon les données DVF. Le marché n'a pas connu de correction significative.
Lamballe-Armor est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement brut est correct (4,7 % pour les maisons) et la demande locative stable. Cependant, l'effort de trésorerie net est important et la fiscalité locale (taxe foncière à 49,8 %) réduit la rentabilité. C'est un investissement plus adapté à une stratégie de plus-value à moyen terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Lamballe-Armor ?
Il faut prendre en compte les risques naturels : inondations (PPRi du Gouëssant actif) et présence de radon. De plus, 7,8 % du parc est classé passoire thermique (F/G), ce qui implique des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir les louer à l'avenir.
Comment se compare Lamballe-Armor à Dinan ou Pontivy ?
Lamballe-Armor est 7 % moins chère que Dinan (2 846 €/m²) mais 39 % plus chère que Pontivy (1 631 €/m²). Elle offre un meilleur niveau d'équipements que Pontivy, justifiant en partie cet écart, et se positionne comme une alternative plus accessible que Dinan.
Marché immobilier des communes voisines
Lamballe-Armor présente un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Pontivy (-39 %), tout en offrant des indicateurs économiques et de services supérieurs, ce qui ouvre une fenêtre pour un effet de levier significatif à la revente.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lamballe-Armor.
Résumé
Le prix médian au m² à Lamballe-Armor ressort à 2 311 € (source DVF, 221 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Côtes-d'Armor.
Entre 2021 et 2025, Lamballe-Armor a vu son prix médian au m² progresser de +16,3 %. Sur l'ensemble de la période, 1 228 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,5 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (71,5 % des transactions, 2 233 €/m²) et les appartements (28,5 %, 2 493 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 102 m² revient à environ 227 766 €, soit 9,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,4 € (appartements) et 9,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (6,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Lamballe-Armor: 875 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 175 par an.
Le marché immobilier de Lamballe-Armor s'interprète dans un contexte plus large — Lamballe-Armor est dans la tradition du bocage breton, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral des Côtes-d'Armor, à 41 km environ, en plaine, à 78 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.