Acheter à Dinan, c'est choisir une cité médiévale exceptionnellement préservée, classée Ville d'Art et d'Histoire, où les remparts surplombent la Rance. Avec 14 764 habitants sur seulement 4 km², la vie y est dense et animée. Le marché immobilier, stable, propose un panel de biens allant des appartements dans les vieilles pierres aux maisons de ville avec jardin. Un achat ici correspond à un certain art de vivre, entre patrimoine et commodités.
Carte du marché immobilier à Dinan
Dinan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Dinan
9 380 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,4 % de maisons, 58,6 % d'appartements sur un total de 9 380 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier dinannais est mixte : 41,4 % de maisons, une majorité d'appartements. La part des propriétaires occupants (47,4 %) et le faible taux de résidences secondaires (7,9 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Un taux de vacance de 7,1 %, légèrement élevé, peut traduire des biens anciens en attente de réhabilitation ou des décalages de prix, offrant des opportunités de négociation.
Évolution démographique à Dinan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Dinan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Dinan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 37,5 %
- Autres sans activité professionnelle 15,3 %
- Employés 13,8 %
- Professions intermédiaires 12,3 %
- Ouvriers 9,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,5 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Dinan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Dinan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 939 logements).
- Avant 1919 16,4 % 1 305 logts
- 1919-1945 8,9 % 708 logts
- 1946-1970 25,0 % 1 983 logts
- 1971-1990 27,5 % 2 187 logts
- 1991-2005 10,5 % 834 logts
- 2006-2019 11,6 % 922 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dinan
855 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Dinan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Dinan
Une maison de 100 m² au prix médian (2 846 €/m²) coûte environ 284 600 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1£500 €. Cela représente environ 77 % du revenu médian mensuel local (1 941 €), un effort important qui nécessite souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Dinan
- Oublier un diagnostic radon, risque significatif local.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
Le saviez-vous ?
- Dinan concentre 72 monuments historiques sur seulement 4 km².
- L'indice de vieillissement y est de 309,7 (309 seniors pour 100 jeunes).
- La commune a enregistré 16 arrêtés de catastrophe naturelle.
Performance énergétique du parc à Dinan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 994 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dinan: majorité classée D, part de passoires thermiques à 7,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique D domine, avec une consommation moyenne de 196 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 7,7 % du parc diagnostiqué. Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, reste un signal d'alerte : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. L'achat d'un bien ancien (25,4 % construits avant 1945) exige une vigilance particulière sur le diagnostic.
Risques naturels et géorisques à Dinan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dinan présente un risque naturel principal : une exposition significative au radon, gaz radioactif d'origine naturelle. Onze risques sont recensés et seize arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé. La sismicité est faible. Ces éléments, factuels, doivent être intégrés dans la décision d'achat et donner lieu à des vérifications spécifiques (mesurage du radon, clauses d'assurance adaptées).
Cadre de vie à Dinan
Dinan bénéficie d'un climat océanique tempéré (12°C de moyenne, 757 mm de pluie). La ville est un pôle de services important avec 855 équipements, dont 208 commerces et 248 établissements de santé. La connectivité est excellente (fibre 100 %, 5G), et les transports pratiques : gare en ville, TGV à Saint-Malo (21,7 km), aéroport de Dinard à 15 km. En revanche, la densité élevée (3 691 hab./km²) peut signifier stationnement difficile et moins d'espace privatif. Onze risques naturels sont recensés, dont le radon.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat à Dinan, prévoyez un budget médian de 147 600 € pour une maison de 92 m² (2 846 €/m²) et 150 000 € pour un appartement de 50 m² (3 000 €/m²). Les prix démarrent autour de 2 274 €/m² (1er quartile) et peuvent dépasser 3 818 €/m² pour les biens les plus prestigieux. Un appartement type représente 6,4 années de revenu médian local (23 290 €). Le délai de vente moyen n'est pas fourni, mais la stabilité des prix indique des négociations possibles.
À qui s'adresse Dinan ?
Dinan s'adresse principalement aux amateurs de patrimoine et de vie urbaine à échelle humaine. Les retraités et pré-retraités (38,6 % de 60 ans et plus) y trouvent tous les services de santé. Les jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi local ou en télétravail profitent de la connectivité. Les familles avec enfants apprécient les 21 établissements scolaires, malgré une offre de maisons limitée (41,4 % du parc) et un indice de jeunesse faible (vieillissement de 309,7).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine exceptionnel (72 monuments historiques) et cadre de vie unique.
- Très bon niveau d'équipements et de services pour une ville de cette taille.
- Excellente connectivité (fibre 100 %, gare, proximité TGV et aéroport).
- Dynamisme démographique (+3,4 % en 5 ans) et économique (1 837 entreprises).
- Climat océanique doux, avec des précipitations modérées pour la Bretagne.
− À prendre en compte
- Densité très élevée, pouvant générer des problèmes de stationnement.
- Parc immobilier ancien (classe DPE dominante D) et risque de travaux.
- Prix au m² élevés pour la catégorie, notamment pour les maisons.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Dinan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Dinan
- Climat doux : 12,0 °C de moyenne annuelle.
- 72 monuments historiques protégés.
- 100 % des logements éligibles à la fibre optique.
- Âge médian de la population : 51,4 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Dinan
Quel budget pour acheter une maison à Dinan ?
Le budget médian pour une maison à Dinan est de 261 800 € (92 m² à 2 846 €/m²). Les prix débutent autour de 209 000 € pour les biens les plus abordables.
Dinan est-elle bien desservie par les transports ?
Oui. Dinan possède sa propre gare et le TGV est à 21,7 km (Saint-Malo). L'aéroport de Dinard-Pleurtuit-Saint-Malo est à 15,3 km. La ville est également bien pourvue en bus et routes.
Fait-il bon vivre à Dinan pour une famille ?
Oui, avec des nuances. Les 21 écoles et la sécurité de la petite ville sont des atouts. Cependant, l'offre de maisons (41,4 % du parc) est limitée et chère, et l'indice de vieillissement est élevé.
Vous envisagez d'acheter à Dinan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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