01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 380 logements dont 7 972 résidences principales, 740 résidences secondaires et 669 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 972 | 85,0 % |
| Résidences secondaires | 740 | 7,9 % |
| Logements vacants | 669 | 7,1 % |
Sur les 9 380 logements recensés, 85 % sont occupés à l'année, 8 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 305 | 16,4 % |
| 1919-1945 | 708 | 8,9 % |
| 1946-1970 | 1 983 | 25,0 % |
| 1971-1990 | 2 187 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 834 | 10,5 % |
| 2006-2019 | 922 | 11,6 % |
Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (28 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 371 | 4,7 % |
| 2 pièces | 1 248 | 15,7 % |
| 3 pièces | 1 971 | 24,7 % |
| 4 pièces | 1 612 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 770 | 34,7 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 20 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 446 | 8 912 | 9 380 |
| Rés. principales | 7 096 | 7 459 | 7 972 |
| Rés. secondaires | 390 | 522 | 740 |
| Vacants | 961 | 931 | 669 |
Commune voisine de taille comparable, Saint-Jacques-De-La-Lande (49 km) affiche 45,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 782 | 47,4 % |
| Locataires (privé) | 2 333 | 29,3 % |
| Locataires HLM | 1 716 | 21,5 % |
| Logés gratuitement | 141 | 1,8 % |
Occupation des résidences principales — 47,4 % appartiennent à leurs occupants, 50,8 % sont louées, avec 22 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 636 | 58,2 % |
| Fioul | 279 | 3,5 % |
| Électricité | 2 758 | 34,6 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 287 | 3,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (58 %), 35 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 182 |
| 2 à 4 ans | 1 905 |
| 5 à 9 ans | 1 508 |
| 10 ans ou plus | 3 377 |
| Total ménages | 7 972 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 675 |
| Sous-occupation modérée | 2 086 |
| Sous-occupation accentuée | 1 517 |
| Suroccupation modérée | 397 |
| Suroccupation accentuée | 7 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 766 | 22,2 % |
| 1 voiture | 4 284 | 53,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 922 | 24,1 % |
Motorisation des ménages: 22 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 24 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 56,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 038 | 4 566 | 158 | 314 |
| 1975 | 5 894 | 5 244 | 171 | 479 |
| 1982 | 6 691 | 5 723 | 191 | 777 |
| 1990 | 6 987 | 6 072 | 374 | 541 |
| 1999 | 7 494 | 6 358 | 424 | 712 |
| 2006 | 7 855 | 6 904 | 315 | 636 |
| 2011 | 8 446 | 7 096 | 390 | 961 |
| 2016 | 8 912 | 7 459 | 522 | 931 |
| 2022 | 9 380 | 7 972 | 740 | 669 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 5 038 logements à l'origine, 9 380 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 134 | 1 123 | 1 007 | 1 125 | 982 | 625 |
| Dont vacants > 2 ans | 277 | 313 | 315 | 298 | 278 | 315 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 0,6 % |
| Classe B | 111 | 2,1 % |
| Classe C | 1 902 | 36,3 % |
| Classe D | 2 030 | 38,7 % |
| Classe E | 750 | 14,3 % |
| Classe F | 272 | 5,2 % |
| Classe G | 143 | 2,7 % |
Distribution DPE sur 5 239 diagnostics: la majorité se situe en classe D (39 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 467 | 8,9 % |
| Classe B | 1 108 | 21,1 % |
| Classe C | 1 666 | 31,8 % |
| Classe D | 1 397 | 26,7 % |
| Classe E | 410 | 7,8 % |
| Classe F | 142 | 2,7 % |
| Classe G | 49 | 0,9 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe C, 62 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 251 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 88 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 251 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 3 |
| Classe B | 34 | 77 |
| Classe C | 299 | 1 603 |
| Classe D | 382 | 1 648 |
| Classe E | 227 | 523 |
| Classe F | 101 | 171 |
| Classe G | 47 | 96 |
Les maisons affichent une classe dominante D (214 kWh/m²/an), les appartements D (193) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 128 |
| T2 | 276 |
| T3 | 684 |
| T4 | 470 |
| T5+ | 137 |
Faut-il investir à Dinan en 2026 ?
Perchée sur les bords de la Rance, Dinan incarne l'archétype de la cité médiévale bretonne au cadre de vie préservé et aux services complets. Cette attractivité résidentielle, couplée à une desserte ferroviaire, a nourri une forte appétence immobilière ces dernières années. Analyse des opportunités et des risques pour un investissement en 2026.
Dinan affiche une attractivité territoriale parmi les plus élevées du département, mais son marché immobilier, après une forte hausse, marque une pause qui interroge.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle et d'accepter un effort financier initial, dans un marché mûr où la plus-value immédiate n'est plus au rendez-vous.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale exceptionnelle
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,9 %
- ✓ Marché dynamique avec 283 transactions
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Stagnation des prix après un pic
- ⚠ Taux de chômage élevé à 14,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 923 €/m², Dinan dépasse largement la médiane nationale.
- La commune se positionne dans le haut du classement des petites villes des Côtes-d'Armor en termes de prix.
- Son marché est moins cher que le littoral malouin direct, mais plus cher que l'hinterland immédiat comme Lamballe.
Analyse du marché immobilier à Dinan
Le marché de Dinan est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Dinan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien placés.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et des services nombreux.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une population jeune et des services nombreux.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : le marché locatif saisonnier n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2951,7 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 65/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3691,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,3 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,3 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 65/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 30/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2951,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 34/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 30/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3691,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dinan : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements (5,9 %) apparaît comme le principal argument pour un investisseur, surtout comparé au rendement des maisons (4,1 %). Ce différentiel s'explique par la forte demande locative en centre-ville, portée par une population étudiante et de jeunes actifs, et par des loyers élevés (14,8 €/m²/mois en moyenne).
Il convient toutefois de nuancer ce tableau. Le rendement net estimé à 3,6 % pour les appartements tient compte d'une taxe foncière à 39,53 %, d'un taux de vacance et de frais de gestion. Par ailleurs, avec 7,9 % de résidences secondaires et un indice de pression touristique faible (2,3/10), la stratégie de location saisonnière ne s'impose pas comme une évidence, sauf pour des biens d'exception.
Enfin, le parc immobilier, majoritairement ancien, présente un risque réglementaire croissant. Si la part des passoires thermiques (F/G) n'est que de 7,7 %, la classe énergétique dominante D (196 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme aux futures normes et attractif sur le marché locatif.
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Données du marché immobilier à Dinan
DVF, loyers, permis, analyse expertAvec un prix médian de 2 923 €/m², Dinan se situe sur le segment haut de gamme des Côtes-d'Armor, un positionnement qu'elle doit à son patrimoine exceptionnel (72 monuments historiques) et à son rayonnement qui dépasse les frontières départementales. D'après les données DVF 2024, cette valorisation s'est construite sur une hausse soutenue de 2019 à 2023, avant une pause l'année dernière.
Cette stagnation des prix, dans un contexte national de correction, dénote une certaine résistance du marché. Elle s'explique par des indicateurs solides : une densité d'équipements et de services (855 au total) rarissime pour une commune de cette taille, et une connexion ferroviaire directe qui en fait un pôle d'attraction pour les actifs travaillant à Rennes ou Saint-Malo.
Néanmoins, cette attractivité a un coût social : l'indice d'accessibilité immobilière (IAI) plafonne à 0,7/10. Le prix total d'une maison type avoisine les 262 000 €, soit plus de 11 années de revenu médian local. Le marché est donc structurellement porté par des acquéreurs aux ressources supérieures à la moyenne des Dinannais.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dinan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian au mètre carré à Dinan a progressé de 29,6 %, une hausse concentrée sur les trois premières années. Le pic a été atteint en 2023 à 2 958 €/m², avant une légère correction de -0,2 % en 2024. Cette stabilisation contraste avec la baisse parfois observée dans d'autres territoires et indique un marché résilient, porté par son attractivité. Les appartements, avec un prix médian de 2 864 €/m², ont tiré cette hausse, dépassant désormais le prix des maisons. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché mature, où les opportunités de plus-value rapide sont ténues, mais où le risque de dépréciation brutale semble limité.
Évolution du marché immobilier de Dinan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Dinan évolue de +16,1 %, passant de 2 517 à 2 923 €/m²; 283 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accession à la propriété reste un effort substantiel à Dinan. Acquérir une maison type de 92 m² représente près de 11,2 années de revenu médian local. Pour un investisseur, le rendement brut des appartements (5,9 %) demeure correct, mais il est amputé par des charges significatives : taxe foncière à 39,53 %, gestion, et un parc ancien nécessitant parfois des travaux. Le loyer moyen d'un appartement (14,8 €/m²/mois) ne couvre pas intégralement une mensualité de crédit au taux actuels, générant un effort mensuel résiduel. La viabilité du montage dépend donc d'un apport personnel et d'une stratégie de moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 283 transactions ont été enregistrées, un volume en léger retrait par rapport aux années record 2021-2022 mais qui témoigne d'un marché liquide. Les appartements (148 ventes) dominent très nettement, reflétant le caractère urbain et historique de la commune. Leur surface médiane de vente est de 50 m², typique d'un parc ancien en centre-ville. Ce profil de transactions confirme que le marché dinannais est porté par des acheteurs recherchant une pierre patrimoniale ou un investissement locatif en petite surface, plutôt que par la demande de maisons familiales, moins représentée.
Répartition des ventes
47,7 % de maisons et 52,3 % d'appartements parmi les 283 transactions enregistrées.
Sur 283 transactions enregistrées, 47,7 % portent sur des maisons (2 950 €/m²) et 52,3 % sur des appartements (2 864 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 283 | 135 | 148 |
| Prix médian/m² | 2 923 € | 2 950 € | 2 864 € |
| Prix moyen/m² | 2 987 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 356 | 2 517 € |
| 2022 | 373 | 2 791 € |
| 2023 | 293 | 2 905 € |
| 2024 | 270 | 2 782 € |
| 2025 | 283 | 2 923 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve est modérée mais en nette progression : 503 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance haussière de 29 %. Les 97 autorisations de 2024 indiquent une dynamique qui se maintient. Cette offre nouvelle, si elle reste inférieure à la croissance démographique (+3,4 % en 5 ans), contribue à limiter la tension sans risquer de créer une sur-offre. Elle se concentre vraisemblablement en entrée de ville ou dans les quartiers en renouvellement, et répond à une demande de logements aux normes énergétiques récentes, dans un parc où 25,4 % des biens sont antérieurs à 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 70 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 78 sur 2013 — soit -10,3 %.
Vacance longue durée à Dinan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dinan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dinan: 336 logements autorisés sur 5 ans, 35 pour la dernière année (-32 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Dinan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dinan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. Le passage au net implique de soustraire la taxe foncière (taux de 39,53 % à Dinan), les frais de gestion, les provisions pour copropriété et les travaux d'entretien. Un taux de vacance de 7,1 % et 7,7 % de passoires thermiques (risque de travaux obligatoires) grèvent aussi la rentabilité. Pour un appartement, cela explique l'écart de 2,3 points entre le brut (5,9 %) et le net (3,6 %).
Performance énergétique du parc à Dinan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 239 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dinan: majorité classée D, part de passoires thermiques à 7,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique D domine, avec une consommation moyenne de 196 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 7,7 % du parc diagnostiqué. Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, reste un signal d'alerte : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. L'achat d'un bien ancien (25,4 % construits avant 1945) exige une vigilance particulière sur le diagnostic.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (50 m² médians), plus liquides et offrant le meilleur rendement brut. L'ancien caractérise 25,4 % du parc (avant 1945), charmant mais souvent énergivore. Le neuf (11,6 % après 2006) est rare et localisé en périphérie, avec un DPE meilleur mais une rentabilité initiale plus faible. Attention aux passoires thermiques (7,7 % de classes F/G), sources de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Dinan ?
Le centre historique, dense et piéton, est le plus prisé pour la location saisonnière et étudiante. Les quartiers périphériques, mieux pourvus en parkings, conviennent aux locations familiales de plus long terme. La proximité de la gare (0,6 km) et des axes routiers principaux est un atout majeur pour attirer des locatifs. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve restant modérée.
Calculateur de rendement à Dinan
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Risques à connaître avant d'investir à Dinan
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 7,1 %. La saisonnalité touristique peut créer des trous dans les revenus. La dépendance au parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (196 kWh/m²/an). Enfin, la taxe foncière, à 39,53 %, pèse significativement sur le rendement net.
Cas pratique : un investissement type à Dinan
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (3 000 €/m²), l'investissement s'élève à 150 000 €. Au loyer médian de 14,8 €/m², les recettes annuelles brutes sont de 8 880 €, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net avoisine 3,6 %, laissant un revenu locatif net d'environ 4 500 €/an.
Erreurs à éviter quand on investit à Dinan
- Négliger la taxe foncière, au taux élevé de 39,53 %.
- Oublier les travaux de mise aux normes sur l'ancien.
- Surestimer les loyers en périphérie du centre historique.
- Ne pas provisionner la vacance locative (taux de 7,1 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché dinannais connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et l'été, plus actifs, sont propices à la vente de biens de caractère. L'automne, après les vacances, peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. La proximité de la date de paiement de la taxe foncière (septembre) incite parfois les vendeurs à finaliser une transaction. La période de fin d'année est traditionnellement plus calme.
Le saviez-vous ?
- Dinan concentre 72 monuments historiques sur seulement 4 km².
- L'indice de vieillissement y est de 309,7 (309 seniors pour 100 jeunes).
- La commune a enregistré 16 arrêtés de catastrophe naturelle.
S'installer à Dinan : cadre de vie et logement
S'installer à Dinan, c'est choisir un cadre de vie préservé, classé parmi les Plus Beaux Détours de France, avec une offre culturelle et commerciale disproportionnée pour une ville de 15 000 habitants. La commune affiche un indice de confort de services de 9,6/10, avec pas moins de 313 services et 208 commerces recensés par l'INSEE.
La connectivité est un autre atout majeur : la fibre couvre 100 % du territoire et la gare de Dinan, à moins d'un kilomètre du centre historique, offre des liaisons directes. Ce cadre attractif explique une démographie positive (+3,4 % en 5 ans), mais aussi un vieillissement marqué de la population, avec un indice de vieillissement de 310 et 38,6 % de seniors.
Carte du marché immobilier à Dinan
Dinan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dinan
Avec une température moyenne de 12,0 °C et 757 mm de précipitations annuelles, Dinan offre un climat océanique doux, sans excès. Les hivers sont rarement rigoureux et les étés tempérés, un profil apprécié des populations plus âgées (38,6 % des habitants ont 60 ans et plus) et des familles recherchant un cadre de vie apaisé, à l'abri des fortes chaleurs estivales.
À qui s'adresse Dinan ?
Dinan s'adresse principalement aux amateurs de patrimoine et de vie urbaine à échelle humaine. Les retraités et pré-retraités (38,6 % de 60 ans et plus) y trouvent tous les services de santé. Les jeunes actifs travaillant dans le bassin d'emploi local ou en télétravail profitent de la connectivité. Les familles avec enfants apprécient les 21 établissements scolaires, malgré une offre de maisons limitée (41,4 % du parc) et un indice de jeunesse faible (vieillissement de 309,7).
Avantages et limites à Dinan
✓ Points forts
- Patrimoine exceptionnel (72 monuments historiques) et cadre de vie unique.
- Très bon niveau d'équipements et de services pour une ville de cette taille.
- Excellente connectivité (fibre 100 %, gare, proximité TGV et aéroport).
- Dynamisme démographique (+3,4 % en 5 ans) et économique (1 837 entreprises).
- Climat océanique doux, avec des précipitations modérées pour la Bretagne.
− À prendre en compte
- Densité très élevée, pouvant générer des problèmes de stationnement.
- Parc immobilier ancien (classe DPE dominante D) et risque de travaux.
- Prix au m² élevés pour la catégorie, notamment pour les maisons.
Composition du parc immobilier à Dinan
9 380 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,4 % de maisons, 58,6 % d'appartements sur un total de 9 380 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier dinannais est mixte : 41,4 % de maisons, une majorité d'appartements. La part des propriétaires occupants (47,4 %) et le faible taux de résidences secondaires (7,9 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Un taux de vacance de 7,1 %, légèrement élevé, peut traduire des biens anciens en attente de réhabilitation ou des décalages de prix, offrant des opportunités de négociation.
Ancienneté du parc à Dinan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 939 logements).
- Avant 1919 16,4 % 1 305 logts
- 1919-1945 8,9 % 708 logts
- 1946-1970 25,0 % 1 983 logts
- 1971-1990 27,5 % 2 187 logts
- 1991-2005 10,5 % 834 logts
- 2006-2019 11,6 % 922 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dinan
855 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dinan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dinan présente un risque naturel principal : une exposition significative au radon, gaz radioactif d'origine naturelle. Onze risques sont recensés et seize arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé. La sismicité est faible. Ces éléments, factuels, doivent être intégrés dans la décision d'achat et donner lieu à des vérifications spécifiques (mesurage du radon, clauses d'assurance adaptées).
Cas pratique : un achat type à Dinan
Une maison de 100 m² au prix médian (2 846 €/m²) coûte environ 284 600 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1£500 €. Cela représente environ 77 % du revenu médian mensuel local (1 941 €), un effort important qui nécessite souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Dinan
- Oublier un diagnostic radon, risque significatif local.
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
Points clés à retenir à Dinan
- Prix médian stable à 2 923 €/m² (-0,2 % sur un an).
- Rendement brut locatif : 5,9 % pour les appartements.
- Climat doux : 12,0 °C de moyenne annuelle.
- Marché des appartements porté par la demande locative.
- Les appartements (2 864 €/m²) sont plus chers que les maisons (2 950 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,6 % après charges et taxes.
- 72 monuments historiques protégés.
- 25,4 % du parc construit avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dinan ?
À Dinan, au-delà de la surface, trois facteurs influencent fortement la valeur : la proximité du centre historique et de ses 72 monuments, la performance énergétique (clé pour éviter une décote future), et la vue/découverte du bien. Un appartement rénové avec vue sur la Rance verra son prix/m² dépasser la médiane de 2 864 €. Pour une maison, la taille du terrain et l'orientation sont déterminantes. La fibre optique disponible à 100 % est un atout valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Dinan
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
292 300 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute, dans un marché stable comme Dinan (-0,2 % en un an), conduit à un échec de vente et une stigmatisation du bien. Une estimation trop basse vous prive d'une partie de votre patrimoine. Seule une analyse fine des comparables de vente récents, croisée avec les spécificités de votre bien (état, DPE, exposition) et les dynamiques de quartier (proximité gare, commerces), permet de fixer le prix d'équilibre. C'est cette expertise que nous vous proposons.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la valeur d'une rue intra-muros diffère de celle d'un quartier périphérique. Il évalue l'impact concret d'une vue dégagée ou d'une copropriété aux charges lourdes. Son expertise est cruciale pour les biens anciens, représentant un quart du parc, où l'état réel pèse plus qu'un prix au m² moyen. Il peut aussi identifier les acheteurs sérieux, dans un contexte où 14,9 % de la population active est au chômage.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne départementale, non pertinente.
- Oublier de valoriser une vue ou un caractère patrimonial.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux d'isolation.
- Vendre sans professionnel dans un marché technique.
Investir à Dinan : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un portrait du marché, mais ne préjugent pas de la qualité d'un bien spécifique ou des conditions réelles de négociation. Pour transformer cette analyse en achat réussi, une connaissance fine des rues, des copropriétés et de la demande locale est indispensable.
Ces chiffres définissent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Dinan se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dinan grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Dinan
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dinan
Quel est le prix moyen d'un appartement à Dinan ?
Le prix médian d'un appartement à Dinan est de 2 864 €/m², pour une surface médiane vendue de 50 m². Le coût total d'un bien type s'élève donc à environ 150 000 €. Les prix peuvent varier du simple au double entre un appartement rénové dans les remparts et un logement plus éloigné du centre.
Est-ce le bon moment pour acheter à Dinan ?
Le marché dinannais, après une forte hausse, est entré en phase de stagnation en 2024 (-0,2 %). Pour un investisseur locatif, les rendements restent corrects. Pour un primo-accédant local, l'accessibilité est très difficile. Le moment est opportun pour les projets de long terme, avec une négociation possible sur les biens mal mis en valeur.
Dinan est-elle plus chère que Saint-Malo ?
Dinan est généralement moins chère que Saint-Malo, où les prix dépassent souvent les 4 000 €/m² en centre-ville. En revanche, Dinan est significativement plus chère que les communes de l'arrière-pays comme Lamballe (-18 %) ou même que la ville voisine de Plérin (-9 %), justifiant cet écart par un cadre de vie et des services supérieurs.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Dinan ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,9 %, ce qui est correct au niveau national. Compte tenu des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net s'établit autour de 3,6 %. Ce rendement est soutenu par des loyers moyens de 14,8 €/m²/mois, notamment dans le centre historique.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Dinan ?
Outre la faible accessibilité pour les locaux, les investisseurs doivent intégrer le risque lié à l'ancienneté du parc (25,4 % antérieur à 1945) et aux futures obligations de rénovation énergétique. Le taux de chômage local élevé (14,9 %) indique aussi une fragilité économique qui peut peser sur la demande locative de certains segments.
Marché immobilier des communes voisines
Face à Lamballe-Armor (-18 %) ou Plérin (-9 %), Dinan présente un surcoût qui se justifie par des indicateurs bien supérieurs (équipements, patrimoine, gare), mais cet écart de valorisation limite la marge de manœuvre pour un nouvel investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dinan.
Communes limitrophes de Dinan
Dinan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Dinan s'établit à 2 923 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Côtes-d'Armor. Dans les Côtes-d'Armor, Dinan appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, Dinan a vu son prix médian au m² progresser de +16,1 %. Au total, 1 575 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +5,1 %.
Les maisons (47,7 % des transactions, 2 950 €/m²) et les appartements (52,3 %, 2 864 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (100 m² à 295 000 €) équivaut à 12,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,8 €/m² pour un appartement et 9,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (7,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 336 logements autorisés sur 2021-2025, dont 230 commencés. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Dinan s'interprète dans un contexte plus large — Dinan est dans la péninsule armoricaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 18 km, en plaine, à 20 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).