01 Le parc de logements
Le parc comprend 502 logements dont 464 résidences principales, 17 résidences secondaires et 20 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 464 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 17 | 3,4 % |
| Logements vacants | 20 | 4,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 502 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 55 | 11,9 % |
| 1919-1945 | 12 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 39 | 8,4 % |
| 1971-1990 | 115 | 24,9 % |
| 1991-2005 | 128 | 27,7 % |
| 2006-2019 | 113 | 24,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,9 % |
| 2 pièces | 30 | 6,5 % |
| 3 pièces | 62 | 13,4 % |
| 4 pièces | 111 | 23,9 % |
| 5 pièces ou plus | 257 | 55,4 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 55 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 418 | 477 | 502 |
| Rés. principales | 373 | 433 | 464 |
| Rés. secondaires | 24 | 22 | 17 |
| Vacants | 22 | 22 | 20 |
À Villette-sur-Ain, commune similaire à 10 km, la part de propriétaires est de 69,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 366 | 78,9 % |
| Locataires (privé) | 74 | 15,9 % |
| Locataires HLM | 18 | 3,9 % |
| Logés gratuitement | 6 | 1,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 78,8 % de propriétaires face à 19,8 % de locataires (dont 4 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,4 % |
| Fioul | 103 | 22,2 % |
| Électricité | 233 | 50,2 % |
| Gaz bouteille | 17 | 3,7 % |
| Autre (bois…) | 109 | 23,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (50 %), 23 % pour autres sources (bois notamment) et 22 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 45 |
| 2 à 4 ans | 72 |
| 5 à 9 ans | 78 |
| 10 ans ou plus | 269 |
| Total ménages | 464 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 61 |
| Sous-occupation modérée | 96 |
| Sous-occupation accentuée | 96 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 | 2,8 % |
| 1 voiture | 171 | 36,9 % |
| 2 voitures ou plus | 280 | 60,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 37 % à une voiture et 60 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 89,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 140 | 89 | 33 | 18 |
| 1975 | 181 | 107 | 48 | 26 |
| 1982 | 260 | 178 | 72 | 10 |
| 1990 | 248 | 195 | 40 | 13 |
| 1999 | 284 | 230 | 36 | 18 |
| 2006 | 382 | 336 | 30 | 16 |
| 2011 | 418 | 373 | 24 | 22 |
| 2016 | 477 | 433 | 22 | 22 |
| 2022 | 502 | 464 | 17 | 20 |
Trajectoire de long terme: 140 logements en 1968, 502 en 2022 (+259 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 25 | 18 | 18 | 20 | 27 | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 5,3 % |
| Classe B | 4 | 4,2 % |
| Classe C | 22 | 23,2 % |
| Classe D | 36 | 37,9 % |
| Classe E | 14 | 14,7 % |
| Classe F | 5 | 5,3 % |
| Classe G | 9 | 9,5 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 38 % des logements et 33 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 23,2 % |
| Classe B | 40 | 42,1 % |
| Classe C | 8 | 8,4 % |
| Classe D | 9 | 9,5 % |
| Classe E | 9 | 9,5 % |
| Classe F | 3 | 3,2 % |
| Classe G | 4 | 4,2 % |
Répartition climat du parc: B concentre 42 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 286 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 238 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 286 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 112 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 14 | 8 |
| Classe D | 25 | 11 |
| Classe E | 14 | 0 |
| Classe F | 5 | 0 |
| Classe G | 9 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (223 kWh/m²/an), les appartements D (184) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 6 |
| T3 | 9 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douvres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Douvres s'établit à 502 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,4 %). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (86,7 %). Ce contexte résidentiel — Douvres est au cœur du maillage de l'Ain, dans les collines, à une altitude moyenne de 250 m — cadre la lecture du parc local.
Douvres compte une très forte proportion de propriétaires occupants (78,8 %), le locatif ne représentant que 19,8 %. Le parc social représente 3,9 % des résidences principales.
La structure par époque du parc est contrastée — 11,9 % avant 1919 et 24,5 % depuis 2006. Côté DPE, le parc de Douvres est dans la moyenne — classe D dominante, 215 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 14,7 % du parc diagnostiqué. Au plan énergétique résidentiel, 50,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc de Douvres a progressé de +5,2 % entre 2016 et 2022. 60,3 % des ménages de Douvres disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur du maillage de l'Ain dans lequel s'inscrit Douvres. Douvres est dans les collines, à une altitude moyenne de 250 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 464 résidences principales de Douvres et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,6 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 21 % du Ain
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Analyse du marché immobilier à Douvres
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Douvres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Douvres s'établit à 2 863 €, sur la base de 15 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Douvres se positionne dans le top 21 % des communes les plus chères du Ain.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Douvres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Douvres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 863 €/m² de prix médian pour 15 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -3,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
93,3 % de maisons et 6,7 % d'appartements parmi les 15 transactions enregistrées.
Sur 15 transactions enregistrées, 93,3 % portent sur des maisons (2 744 €/m²) et 6,7 % sur des appartements (3 000 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 15 | 14 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 863 € | 2 744 € | 3 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 708 € | ||
| Surface médiane | – | 115 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 2 956 € |
| 2022 | 6 | 1 920 € |
| 2023 | 8 | 2 437 € |
| 2024 | 8 | 2 499 € |
| 2025 | 15 | 2 863 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 10 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 20 sur 2013 — soit -50,0 %.
Construction neuve à Douvres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Douvres: 23 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (-15 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Douvres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Douvres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Douvres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 95 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Douvres: majorité classée D, part de passoires thermiques à 14,7 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Douvres
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Douvres : cadre de vie et logement
Douvres, commune de 1 104 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 118 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Douvres
Douvres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douvres
Composition du parc immobilier à Douvres
502 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Douvres: 86,8 % de maisons, 13,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Douvres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 462 logements).
- Avant 1919 11,9 % 55 logts
- 1919-1945 2,6 % 12 logts
- 1946-1970 8,4 % 39 logts
- 1971-1990 24,9 % 115 logts
- 1991-2005 27,7 % 128 logts
- 2006-2019 24,5 % 113 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Douvres
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Douvres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Douvres
Pour une maison de 115 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
329 245 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douvres
Quel est le prix de l'immobilier à Douvres ?
Le prix médian au m² à Douvres est de 2 863 € (données DVF, 15 transactions). Pour une maison de 115 m² (surface médiane locale), compter environ 316 000 €.
Comment Douvres se situe-t-elle dans le Ain ?
Douvres se classe au 82ᵉ rang sur 390 communes du Ain — dans le top 21 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Douvres ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Douvres est de 4,2 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Douvres
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Résumé
Le marché immobilier de Douvres se situe dans la moyenne — prix médian 2 863 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Ain.
Repli du prix médian: -3,1 % entre 2021 et 2025 à Douvres. Au total, 46 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +14,6 % sur le prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 93,3 % des ventes concernent des maisons, à 2 744 €/m² en médiane. Le bien médian (115 m² à 315 560 €) équivaut à 11,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,6 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 23 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 5 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 91 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Douvres est au cœur du maillage de l'Ain. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 250 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.