Acheter à Elbeuf, c'est opter pour une ville connectée de la métropole rouennaise au patrimoine industriel préservé (13 monuments historiques), où le prix du mètre carré reste accessible à 2 273 €. La commune, peuplée de 15 474 habitants, offre une diversité de logements et un accès rapide à Rouen via la gare locale. Son parc immobilier, dominé par les appartements, convient particulièrement aux budgets modestes et aux primo-accédants.
Carte du marché immobilier à Elbeuf
Elbeuf et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Elbeuf
9 668 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Elbeuf est majoritairement collectif: 77,5 % d'appartements contre 22,5 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Elbeuf est majoritairement collectif (77,5 % d'appartements) et locatif, avec 46 % de logements sociaux. Seuls 25,5 % des habitants sont propriétaires, un taux faible qui indique un marché locatif très présent. Le taux de vacance élevé (18,6 %) indique des difficultés potentielles de revente ou de relouement rapide dans certains segments. Ce paysage dessine un marché plus adapté aux investisseurs et aux primo-accédants modestes qu'aux acheteurs de résidences principales haut de gamme, avec une stabilité portée par la demande locative sociale.
Évolution démographique à Elbeuf
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Elbeuf
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Elbeuf
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 23,0 %
- Autres sans activité professionnelle 21,1 %
- Ouvriers 20,3 %
- Employés 18,1 %
- Professions intermédiaires 12,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Elbeuf
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Elbeuf
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 728 logements).
- Avant 1919 12,8 % 987 logts
- 1919-1945 11,3 % 872 logts
- 1946-1970 24,2 % 1 874 logts
- 1971-1990 22,9 % 1 773 logts
- 1991-2005 14,1 % 1 092 logts
- 2006-2019 14,6 % 1 130 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Elbeuf
643 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Elbeuf
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Elbeuf
Pour une maison familiale de 85 m² au prix médian de 1 833 €/m², le budget est d'environ 155 805 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 9 années du revenu médian local (17 120 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 850 €, à comparer aux 9,0 €/m² de loyer médian pour une maison.
Erreurs à éviter quand on achète à Elbeuf
- Oublier de vérifier le DPE, sous peine de travaux obligatoires d'ici 2028 pour les passoires.
- Négliger la consultation de l'ESRIS pour connaître les risques naturels précis.
- Acheter sans visiter le quartier, la qualité de vie varie fortement dans la commune.
- Se fier uniquement au prix médian, l'écart est grand entre maisons et appartements.
Le saviez-vous ?
- Elbeuf compte 13 monuments historiques protégés sur seulement 16 km².
- La fibre est disponible pour 94,4 % des foyers, un taux élevé.
- Le parc de logements est jeune : 14,6 % construits après 2006.
Performance énergétique du parc à Elbeuf
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 596 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Elbeuf est D, avec 8,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (208 kWh/m²/an) place le parc d'Elbeuf dans la moyenne basse. Seulement 8,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation pour les logements les plus énergivores d'ici 2028 (logements F et G) et 2034 (classe E). Acheter un bien mal classé aujourd'hui implique donc un plan de travaux obligatoire à moyen terme, impactant le budget et la valorisation du bien.
Risques naturels et géorisques à Elbeuf
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Seine boucle d'Elbeuf PPRN Approuvé approuvé le 17/04/2001
- PPRN-I - Seine Normande de Sotteville-sous-le-Val au Trait PPRN Prescrit
- Saint-Pierre-lès-Elbeuf PPRT Approuvé approuvé le 03/06/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Elbeuf est concernée par trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, principalement liés aux inondations de la Seine. La commune a subi 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, essentiellement pour inondations et coulées de boue. En revanche, l'exposition au radon est faible et la sismicité très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien est en zone réglementée par un PPR, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cadre de vie à Elbeuf
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,6°C et 816 mm de pluie. Elbeuf dispose de 643 équipements de proximité, dont 108 commerces, 145 services de santé et 53 équipements sportifs. La mobilité est un atout : la gare TGV de Val-de-Reuil n'est qu'à 16 km, l'aéroport de Rouen à 17 km et la gare d'Elbeuf-Saint-Aubin à 1,2 km. La ville est toutefois soumise à des plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) le long de la Seine. La connectivité numérique est excellente (fibre à 94,4 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat à Elbeuf, prévoyez un budget médian de 156 000 € pour un appartement type de 50 m² (à 3 128 €/m²) et 156 000 € pour une maison de 85 m² (à 1 833 €/m²). La fourchette est large : on trouve des biens à partir de 1 249 €/m². Les délais de vente peuvent être courts pour les biens bien présentés, mais le taux de vacance élevé (18,6 %) indique que les logements dégradés peinent à trouver preneur. Le marché est actif avec 297 transactions par an.
À qui s'adresse Elbeuf ?
Elbeuf s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (41,6 % de moins de 30 ans) cherchant un pied-à-terre abordable près de Rouen. Les familles y trouveront 22 établissements scolaires et de nombreux équipements, malgré un indice de vieillissement équilibré (101,1). Les retraités (20,9 % de 60 ans et plus) apprécieront la densité de services de santé. Les amateurs de patrimoine industriel du XIXe siècle y trouveront aussi un cadre unique.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² attractif vs voisines (ex: Limay à 2 766 €/m²)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1,2 km, TGV à 16 km)
- Diversité des équipements et services de proximité (643 au total)
- Par immobilier récent notable (14,6 % post-2006)
- Connexion fibre très développée (94,4 % de couverture)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (24,7 %), impactant le dynamisme économique
- Exposition aux risques d'inondation (PPRi actif sur la Seine)
- Part importante de logements sociaux (46 %) et vacants (18,6 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Elbeuf est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Elbeuf
- Climat tempéré, 12,6°C de moyenne et 816 mm de pluie annuels.
- Parc ancien : 24,1 % des logements construits avant 1945.
- Très bien équipé avec 643 commerces et services.
- Exposition à des risques d'inondation (PPR actifs).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Elbeuf
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Elbeuf ?
Le prix médian d'une maison à Elbeuf est de 1 833 €/m². Pour une surface médiane de 85 m², il faut prévoir un budget d'environ 156 000 €. Les prix débutent dans la fourchette basse à 1 249 €/m².
Elbeuf est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 22 établissements scolaires et de nombreux équipements de loisirs (53). L'âge médian est de 36,6 ans et 41,6 % de la population a moins de 30 ans, signe d'une présence familiale.
Quels sont les risques naturels à Elbeuf ?
Elbeuf est concernée par un risque d'inondation (PPRi de la Seine) et a subi 8 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez les PPRN et PPRi en mairie.
Vous envisagez d'acheter à Elbeuf ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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