Logement & immobilier

Le logement à Elbeuf

76500 Seine-Maritime 15 474 hab.
Fiche complète

L'habitat d'Elbeuf regroupe 9 668 logements, à dominante collective (77,2 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 80%
Logements vacants 18,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

9 668Logements au total
78 %Appartements i
25,5 %Propriétaires
1,2 %Rés. secondaires
46 %Logements sociaux i
18,6 %Logements vacants i+142% vs dept · +133% vs France
+4,2 %Évolution 2016–2022
604 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 9 668 logements dont 7 751 résidences principales, 118 résidences secondaires et 1 800 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 9 668 logements du parc, 80 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 19 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 19 %, les T1-T2 27 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements9 1019 2829 668
Rés. principales7 9427 7497 751
Rés. secondaires9144118
Vacants1 0681 4881 800

En regard, Gisors (à 56 km, 12 410 hab.) affiche 36,2 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 25,5 % de propriétaires occupants, 73,7 % de locataires et 38 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 58 %. électricité pèse 35 %, autres sources (bois notamment) 3 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 434
2 à 4 ans2 120
5 à 9 ans1 532
10 ans ou plus2 666
Total ménages7 751
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 529
Sous-occupation modérée2 397
Sous-occupation accentuée1 032
Suroccupation modérée734
Suroccupation accentuée69
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 29 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 44,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

9 668Logements en 2022
+38 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 7 010 logements en 1968, 9 668 en 2022 (+38 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 635 1 559 1 540 1 640 1 633 1 256
Dont vacants > 2 ans 607 583 586 621 699 749

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
208kWh/m²/an en moyenne
8,4 %Passoires (F+G) i
6 852Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
208 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 182 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 37 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe C, 58 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 257 kWh/m²/an, contre 113 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 144 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (237 kWh/m²/an); côté appartements, C (205).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+6 kWh/m²/an
Consommation vs France+5 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,0 pts
Passoires vs France-1,5 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

48,9 %Taux logements sociaux i
3 802Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,07 €Loyer moyen /m² i
7,1 %Taux de vacance i
468dont PLAI i
68dont PLS i
2 461En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1205
T2628
T31 414
T41 090
T5+228

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

1 800 logements sont recensés comme vacants dans le parc d'Elbeuf (18,6 % des 9 668 unités). Habitat dominé par le collectif (77,6 %), ne laissant que 22,4 % au pavillonnaire. Elbeuf se situe dans un environnement caractéristique du maillage normand, dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne.

La location est majoritaire dans le parc résidentiel d'Elbeuf (73,7 %). La part HLM atteint 38,3 % dans l'offre de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 48,9 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.

La structure par époque du parc est contrastée — 12,8 % avant 1919 et 14,6 % depuis 2006. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 208 kWh/m²/an, en ligne avec la médiane nationale. 58,3 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Croissance observée du parc résidentiel d'Elbeuf: +4,2 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 29,3 % à Elbeuf, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique du maillage normand. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Elbeuf en 2026 ?

Ancienne cité industrielle normande en reconversion, Elbeuf affiche un marché immobilier corrigé et accessible. Mais avec un taux de chômage dépassant 24 % et une démographie en recul, l'équation investisseur est complexe. Notre verdict.

1 399 €/m² prix médian
+2,6 % sur un an
195 transactions 2026

Avec un rebond de 18,8 % en 2024 et un rendement brut de 5,9 % sur les maisons, Elbeuf offre un point d'entrée dans un marché corrigé, malgré une fragilité économique marquée.

Verdict

➤ Investir ici exige de cibler les maisons pour le rendement, en acceptant un risque locatif lié à la précarité locale.

Rendement correct
Risque élevé
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rebond de 18,8 % : opportunité de timing
  • ✓ Rendement maison 5,9 % : attractif pour l'investisseur
  • ✓ Confort de services très élevé (ICS 8,8/10)
  • ⚠ Fragilité économique : chômage à 24,7 %
  • ⚠ Démographie en baisse : -4,5 % en 5 ans

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 1 399 €/m², Elbeuf se situe bien en dessous de la moyenne nationale.
  • Dans le département de la Seine-Maritime, elle affiche un prix supérieur à Val-de-Reuil mais reste dans la moitié inférieure des petites villes.
  • Son rendement locatif brut de 5,9 % sur les maisons dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement le risque économique local.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Elbeuf

Le marché immobilier d'Elbeuf affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Elbeuf

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,9

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée (6,9/10) : le marché est dynamique, mais les prix peuvent être soutenus par la demande.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
93
Années de revenu pour acheter 70 m²
98
% de résidences secondaires
19
Croissance démographique (5 ans)
20
Densité de population
96
2,6

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (0,2/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité à la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
2
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
4,0

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (4/10) : la demande locative existe, mais les loyers restent contraints par le faible revenu médian.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
19
Croissance démographique (5 ans)
20
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
7
3,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (3/10) : peu d'attrait pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
19
% de logements vacants
100
Faible densité (proxy isolement touristique)
4

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2879,5 — Percentile dept : 93/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 98/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 19/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -4,5 — Percentile dept : 20/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 967,1 — Percentile dept : 96/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,8 — Percentile dept : 2/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 20,4 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 30,7 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 74,5 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 19/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -4,5 — Percentile dept : 20/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2879,5 — Percentile dept : 7/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 19/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 18,6 — Percentile dept : 100/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 967,1 — Percentile dept : 4/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Elbeuf : opportunités et risques

Investir à Elbeuf en 2026 suppose de cibler les maisons individuelles, dont le rendement brut atteint 5,9 %, soit près de 2 points de plus que les appartements. Ce différentiel s'explique par des prix à l'achat bien inférieurs (1 833 €/m² contre 3 128 €/m²). Toutefois, le rendement net tombe autour de 3,2 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 53,65 % qui grève significativement la rentabilité.

La loi Climat & Résilience impose aussi une attention particulière au DPE : 8,5 % du parc est classé F ou G, des passoires thermiques dont la location sera interdite progressivement. Le risque de travaux de rénovation énergétique est donc réel, surtout dans un parc ancien (24,1 % d'avant 1945).

Enfin, la demande locative est soutenue par une faible proportion de propriétaires (25,5 %) et une forte présence de logements sociaux (46 %), mais elle est aussi très sensible à la précarité, avec un revenu médian de seulement 17 120 €. L'investisseur doit anticiper des loyers modestes et une possible fragilité des locataires.

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➤ Dans les conditions actuelles, un investissement dans une maison type nécessite un effort mensuel net d'environ 135 € après loyer perçu, pour un rendement brut de 5,9 %.

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Données du marché immobilier à Elbeuf

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Elbeuf s'établit à 1 399 €, sur la base de 195 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Elbeuf se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Seine-Maritime.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Elbeuf Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier d'Elbeuf

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 195 transactions en 2025 et affiche une évolution de -7,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 399 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 668 €/m²
Surface médiane 94 m²
Transactions 73
Appartements
Prix médian 1 302 €/m²
Surface médiane 61 m²
Transactions 122

Indicateurs clés du marché

+2,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
9,4 %
Rendement locatif apparts ?
6,4 %
Rendement locatif maisons ?
43,5 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

156 792 €
Maison 94 m² ?
Mensualité ~909 €/mois (20 ans, 3,5 %)
79 422 €
Appartement 61 m² ?
Mensualité ~461 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Sur la base d'une maison type de 85 m² à 155 805 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 900 €. Le loyer médian estimé de 9 €/m²/mois génère 765 € de recettes, laissant un effort net mensuel de 135 € à charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,9 % se traduit par un net d'environ 3,2 % après charges, soit une rentabilité correcte mais non exceptionnelle. Les 9,1 années de revenu nécessaires à l'acquisition confirment une accessibilité relative, mais le faible revenu médian local (17 120 €) limite la marge de manœuvre en cas de vacance.

Acheter vs Louer — appartement 61 m²

461 €/mois
Mensualité crédit ?
621 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 160 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

9,2 ans
Pour une maison ?
4,6 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,2 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,0 - 12,9 €/m²
9,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,2 - 11,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, 195 transactions ont été enregistrées à Elbeuf, un volume stable par rapport à 2023 (287). Le marché est dominé par les appartements (122 ventes, soit 81 % du total), avec un prix médian de 1 302 €/m² pour une surface médiane de 50 m². Les maisons, moins nombreuses (73 ventes), se négocient à 1 668 €/m² pour 85 m² en médiane. Ce profil traduit un marché locatif actif, porté par une forte proportion de logements sociaux (46 %) et une demande de petits logements. Les prix moyens sont restés stables sur l'année, indiquant un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, sans pression spéculative forte.

Répartition des ventes

37,4 % de maisons et 62,6 % d'appartements parmi les 195 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 62,6 % des mutations, pour un prix médian de 1 668 €/m² (maisons) contre 1 302 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 195 73 122
Prix médian/m² 1 399 € 1 668 € 1 302 €
Prix moyen/m² 2 044 €
Surface médiane – 94 m² 61 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 212 1 509 €
2022 221 1 460 €
2023 174 1 424 €
2024 166 1 364 €
2025 195 1 399 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Sur les cinq dernières années, 426 logements ont été autorisés à la construction à Elbeuf, avec une tendance en hausse de 59 % par rapport à la période précédente. Cependant, seulement 9 permis ont été délivrés en 2024, indiquant un ralentissement récent. Cette dynamique de construction modérée, couplée à une démographie en baisse (-4,5 % en 5 ans), limite les risques de sur-offre. Les nouveaux logements (14,6 % du parc construit après 2006) contribuent à moderniser un patrimoine plutôt ancien (24,1 % d'avant 1945). Pour l'investisseur, cela indique un marché mature où la valeur ajoutée pourrait provenir de la rénovation de biens existants plutôt que de la promotion neuve.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 320 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 244 autorisations pour 1 756 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Elbeuf

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 256 logements vacants au total
749 vacants depuis plus de 2 ans 59,6 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Elbeuf (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Elbeuf totalise 579 logements sur 5 ans, soit +260 % vs la période antérieure.

579 logements autorisés sur 5 ans
160 en 2025 dernière année connue
+260 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Elbeuf

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,0 €/m²
Médian 10,2 €/m²
Haut 12,9 €/m²
Écart de 4,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,2 €/m²
Médian 9,0 €/m²
Haut 11,1 €/m²
Écart de 3,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Elbeuf

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (61 m²)
~1 999 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Pour une maison type (94 m²)
~2 709 €/an
soit ~3,2 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 53,65 % Moyenne dept : 53,44 % +0,21 pt Moyenne France : 43,01 % +10,64 pt
Taxe d'habitation (rappel) 31,02 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

52,98 % 2021
52,99 % 2022
52,98 % 2023
53,65 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (53,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut au net exige de soustraire toutes les charges récurrentes. La taxe foncière sur le bâti à Elbeuf est de 53,65 %, soit un poste significatif. Comptez également la vacance locative, dans une ville où 18,6 % des logements sont vacants, les frais de gestion (5 à 8 %) et l'entretien. Pour un appartement, les charges de copropriété s'ajoutent. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net estimé (2,1 % pour les appartements) est presque moitié moindre que le brut.

Performance énergétique du parc à Elbeuf

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 852 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Elbeuf est D, avec 8,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 8,4 % F + G
Conso moyenne 208 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique dominante D (208 kWh/m²/an) place le parc d'Elbeuf dans la moyenne basse. Seulement 8,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cependant, la loi Climat et Résilience impose des travaux de rénovation pour les logements les plus énergivores d'ici 2028 (logements F et G) et 2034 (classe E). Acheter un bien mal classé aujourd'hui implique donc un plan de travaux obligatoire à moyen terme, impactant le budget et la valorisation du bien.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studio, T2) de moins de 50 m² constituent le cœur de marché, avec 122 ventes annuelles. Leur rentabilité est limitée par un prix d'acquisition élevé au m² (1 302 €). Les maisons, plus rares (73 ventes), offrent un meilleur rendement brut (5,9 %) mais demandent plus d'entretien. Le neuf (14,6 % du parc post-2006) est marginal ; l'ancien domine, avec le risque associé des passoires thermiques (8,5 % du parc).

Quelles zones cibler à Elbeuf ?

Le centre-bourg, desservi par la gare d'Elbeuf-Saint-Aubin, et les quartiers proches des commerces (108 équipements recensés) sont les plus prisés pour la location. La proximité de la Seine, bien qu'exposée au risque inondation (PPRi actif), peut aussi être un atout. Les zones en développement sont à chercher du côté des 426 logements autorisés sur 5 ans, mais cette nouvelle offre pourrait exercer une pression à la baisse sur les loyers anciens.

Calculateur de rendement à Elbeuf

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Elbeuf

Le principal risque est la vacance locative, dans une commune où 18,6 % des logements sont vacants. Le taux de chômage de 24,7 % pèse sur la solvabilité des locataires. La dépendance au marché locatif social (46 % du parc) limite la capacité à augmenter les loyers. Enfin, la réglementation énergétique (loi Climat) rendra progressivement indécents 8,5 % des logements classés F ou G, nécessitant des travaux de rénovation.

Cas pratique : un investissement type à Elbeuf

Pour un appartement de 50 m² à Elbeuf, comptez environ 156 400 € à l'achat. Au loyer médian de 10,2 €/m², vous percevrez 510 € par mois, soit un rendement brut de 3,9 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 90 €/mois), des charges et de la vacance, l'effort net mensuel pour rembourser un crédit peut devenir positif ou négatif selon votre apport et le taux d'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Elbeuf

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 53,65 % à Elbeuf.
  • Oublier le taux de vacance local de 18,6 % dans vos calculs de trésorerie.
  • Surévaluer les loyers sans vérifier la concurrence dans un parc social important (46 %).
  • Acheter sans diagnostiquer les risques d'inondation (PPRi en vigueur).

Quand acheter ou vendre ?

À Elbeuf, le marché immobilier suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut être plus calme. Pour les vendeurs, mettre en vente en février-mars permet de capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été. Les acheteurs peuvent trouver plus de négociation en novembre-décembre. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente en début d'année.

Le saviez-vous ?

  • Elbeuf compte 13 monuments historiques protégés sur seulement 16 km².
  • La fibre est disponible pour 94,4 % des foyers, un taux élevé.
  • Le parc de logements est jeune : 14,6 % construits après 2006.

S'installer à Elbeuf : cadre de vie et logement

Avec 643 équipements recensés par l'INSEE, Elbeuf offre un confort de services remarquable pour une ville de 15 000 habitants, confirmé par un ICS de 8,8/10. Les résidents disposent de 108 commerces, 145 établissements de santé et 53 équipements sportifs ou de loisirs à proximité, réduisant la dépendance à la métropole rouennaise.

Le cadre patrimonial est notable, avec 13 monuments historiques protégés, rappelant le passé industriel textile de la ville. Cependant, la commune est soumise à un plan de prévention des risques d'inondation (PPRi) sur la boucle de la Seine, ce qui peut impacter l'assurabilité et la valorisation de certains secteurs.

La connectivité est excellente (fibre à 94,4 %, 5G), un atout pour les télétravailleurs. Mais le score numérique de 9/100, très bas, interroge sur l'usage effectif des services en ligne par la population, reflétant une fracture numérique potentielle.

Carte du marché immobilier à Elbeuf

Elbeuf et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Elbeuf

12,6 °C
Température moyenne ?
816 mm
Précipitations ?
33 j
Jours de gel/an ?

Le climat d'Elbeuf, avec une moyenne annuelle de 12,6°C et 816 mm de précipitations, est typique de la vallée de la Seine, ni trop rude ni excessivement humide. Les températures modérées et l'altitude moyenne de 90 mètres limitent les jours de gel sévère. Ce profil convient aux habitants recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, favorable aux activités extérieures une grande partie de l'année. Il est adapté aux familles comme aux retraités, sans nécessiter d'équipements spécifiques contre la chaleur ou le froid extrêmes.

À qui s'adresse Elbeuf ?

Elbeuf s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (41,6 % de moins de 30 ans) cherchant un pied-à-terre abordable près de Rouen. Les familles y trouveront 22 établissements scolaires et de nombreux équipements, malgré un indice de vieillissement équilibré (101,1). Les retraités (20,9 % de 60 ans et plus) apprécieront la densité de services de santé. Les amateurs de patrimoine industriel du XIXe siècle y trouveront aussi un cadre unique.

Avantages et limites à Elbeuf

✓ Points forts

  • Prix au m² attractif vs voisines (ex: Limay à 2 766 €/m²)
  • Desserte ferroviaire pratique (gare à 1,2 km, TGV à 16 km)
  • Diversité des équipements et services de proximité (643 au total)
  • Par immobilier récent notable (14,6 % post-2006)
  • Connexion fibre très développée (94,4 % de couverture)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (24,7 %), impactant le dynamisme économique
  • Exposition aux risques d'inondation (PPRi actif sur la Seine)
  • Part importante de logements sociaux (46 %) et vacants (18,6 %)

Composition du parc immobilier à Elbeuf

9 668 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Elbeuf est majoritairement collectif: 77,5 % d'appartements contre 22,5 % de maisons.

80,2 % Résidences principales 7 751 logements
1,2 % Résidences secondaires 118 logements
18,6 % Logements vacants 1 800 logements
25,5 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc immobilier d'Elbeuf est majoritairement collectif (77,5 % d'appartements) et locatif, avec 46 % de logements sociaux. Seuls 25,5 % des habitants sont propriétaires, un taux faible qui indique un marché locatif très présent. Le taux de vacance élevé (18,6 %) indique des difficultés potentielles de revente ou de relouement rapide dans certains segments. Ce paysage dessine un marché plus adapté aux investisseurs et aux primo-accédants modestes qu'aux acheteurs de résidences principales haut de gamme, avec une stabilité portée par la demande locative sociale.

Ancienneté du parc à Elbeuf

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 728 logements).

  • Avant 1919 12,8 % 987 logts
  • 1919-1945 11,3 % 872 logts
  • 1946-1970 24,2 % 1 874 logts
  • 1971-1990 22,9 % 1 773 logts
  • 1991-2005 14,1 % 1 092 logts
  • 2006-2019 14,6 % 1 130 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Elbeuf

643 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

108 Commerces
297 Services
145 Santé
53 Sports et loisirs
24 Enseignement
4 Tourisme
12 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Elbeuf

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 8 catastrophes naturelles déclarées

Elbeuf est concernée par trois Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs, principalement liés aux inondations de la Seine. La commune a subi 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, essentiellement pour inondations et coulées de boue. En revanche, l'exposition au radon est faible et la sismicité très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et vérifiez si le bien est en zone réglementée par un PPR, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.

Cas pratique : un achat type à Elbeuf

Pour une maison familiale de 85 m² au prix médian de 1 833 €/m², le budget est d'environ 155 805 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 9 années du revenu médian local (17 120 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 850 €, à comparer aux 9,0 €/m² de loyer médian pour une maison.

Erreurs à éviter quand on achète à Elbeuf

  • Oublier de vérifier le DPE, sous peine de travaux obligatoires d'ici 2028 pour les passoires.
  • Négliger la consultation de l'ESRIS pour connaître les risques naturels précis.
  • Acheter sans visiter le quartier, la qualité de vie varie fortement dans la commune.
  • Se fier uniquement au prix médian, l'écart est grand entre maisons et appartements.

Points clés à retenir à Elbeuf

  • Prix médian au m² à 1 399 €, en hausse de 18,8 % en un an.
  • Rendement brut attractif pour les maisons à 5,9 %.
  • Climat tempéré, 12,6°C de moyenne et 816 mm de pluie annuels.
  • Écart important entre appartements (1 302 €/m²) et maisons (1 668 €/m²).
  • Rendement net divisé par deux après charges (taxe foncière à 53,65 %).
  • Parc ancien : 24,1 % des logements construits avant 1945.
  • La performance énergétique (DPE) devient un critère de valorisation majeur.
  • Prix total médian proche de 156 000 €, quel que soit le type.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Elbeuf ?

À Elbeuf, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise et de son état. La proximité des 108 commerces, des 22 écoles ou de la gare d'Elbeuf - Saint-Aubin (1,2 km du centre) peut majorer le prix. L'état général et la performance énergétique sont critiques : un DPE F ou G déprécie le bien face aux futures interdictions de location. Pour une maison, la taille du terrain a un impact. Dans un parc ancien (24,1 % d'avant 1945), les travaux de rénovation sont fréquents et doivent être valorisés ou déduits. La vue et l'exposition jouent moins que dans des villes touristiques.

Estimation indicative d'une maison à Elbeuf

Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

131 506 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés d'Elbeuf, comme la différence entre le centre-ville et les quartiers près de la Seine soumis à PPR. Il évalue l'état réel du bien, souvent ancien, et les travaux nécessaires, ce qu'un algorithme ne peut voir. Il sait que le taux de vacance de 18,6 % peut rallonger les délais de vente dans certains secteurs. Enfin, il négocie avec les acheteurs sérieux, nombreux à être des investisseurs attirés par le rendement des maisons (5,9 % brut), et peut justifier votre prix par des arguments concrets et locaux.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le prix au m² moyen sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
  • Oublier de valoriser les travaux de rénovation énergétique réalisés.
  • Sous-estimer l'impact d'un PPR inondation sur la valeur et l'assurabilité.
  • Ne pas consulter un pro pour estimer un bien ancien (24,1 % d'avant 1945).

Investir à Elbeuf : passer à l'action

Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Elbeuf en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.

Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Elbeuf.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Elbeuf

    Quel est le prix immobilier moyen à Elbeuf ?

    Le prix médian global est de 1 399 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 302 €/m² et les maisons à 1 668 €/m². Cette fourchette reflète un marché dual, avec des opportunités dans le segment individuel.

    Est-ce le bon moment pour investir à Elbeuf ?

    Le marché a corrigé de 2020 à 2023 puis rebondi en 2024. Avec un rendement brut de 5,9 % sur les maisons, l'investissement locatif peut être pertinent, mais il faut composer avec un taux de chômage local élevé (24,7 %) qui fragilise la demande.

    Elbeuf est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Elbeuf est plus chère que Val-de-Reuil (-34 %) et Barentin (-15 %), mais moins chère que Gisors (+7 %) et Limay (+22 %). Son positionnement intermédiaire offre un compromis entre accessibilité et services.

    Quel rendement locatif espérer à Elbeuf ?

    Le rendement brut moyen est de 3,9 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Après charges, le net tombe à environ 2,1 % et 3,2 % respectivement, une performance modérée compte tenu des risques locaux.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Elbeuf ?

    Aucune donnée de quartier n'est fournie ici, mais la proximité de la gare et du centre-ville, bien équipé, sont des atouts. Attention aux zones soumises au PPRi inondation, documenté par la mairie.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix au m² inférieur de 15 % à Barentin et de 11 % à Louviers, Elbeuf présente un effet de levier intéressant pour l'investisseur, malgré des indicateurs économiques similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Elbeuf.

    Communes limitrophes d'Elbeuf

    Elbeuf est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 399 €/m² Prix médian à Elbeuf
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    Résumé

    Le coût du m² à Elbeuf est contenu: 1 399 € en médiane sur 195 transactions, un niveau -44,8 % comparé à la moyenne française.

    Sur la période 2021-2025, le m² médian d'Elbeuf se replie de -7,3 %. 968 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    La ventilation des ventes associe 37,4 % de maisons et 62,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian d'Elbeuf, un logement de 94 m² (156 792 €) représente 9,2 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce d'Elbeuf avoisinent 10,2 €/m² pour les appartements et 9,0 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 9,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Elbeuf (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Les flux de permis restent élevés: 579 logements autorisés et 311 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).

    Côté contexte, Elbeuf est caractéristique du maillage normand, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 21 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Elbeuf

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    Communes voisines

    Caudebec-Lès-Elbeuf 76320 10 476 hab. 1,3 km Saint-Aubin-Lès-Elbeuf 76410 8 443 hab. 0,9 km Orival 76500 818 hab. 2,2 km Saint-Pierre-Lès-Elbeuf 76320 8 306 hab. 3,0 km